【導(dǎo)讀】最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。補充調(diào)查中就產(chǎn)權(quán)式酒店這一物業(yè)形態(tài)作了專項剖析。律問題也做了簡單闡述。最終發(fā)展方向上有所幫助！

　　

【正文】 20 年按揭（首付為 140， 000 元，月供為 2， 元） ，同時與管理 公司簽訂一套客房 10 年租賃合約（由開發(fā)商擔保）； ? 10 年期內(nèi)，業(yè)主客房月供由管理公司全額承擔，且管理公司每年一次性返還業(yè)主首付款 8%的紅利；則 10 年的回報為 374， 元（實際回報率為 %）； ? 業(yè)主每年可獲 36 天免費入住權(quán)，也可用免費入住權(quán)換取在與酒店簽有協(xié)議的其他酒店內(nèi)免費入??；此項權(quán)益經(jīng)投資者本人書面授權(quán)后可以轉(zhuǎn)贈；但不能折算為現(xiàn)金； ? 若業(yè)主在該年度內(nèi)未使用完入住權(quán)，則不累計入下一年度；管理公司不作補償； ? 若按酒店客房 250 元 /天計，則客戶每年可獲 9， 000 元（ 36 天 *250 元 /天）的免費 入住權(quán)；加上每年首付 8%的現(xiàn)金回報和月供款，在宣傳時 開發(fā)商 稱回報率為 %（ 37，+9， 000/470， 000）； ? 投資者在該酒店內(nèi)消費享受各項配套設(shè)施 5— 8 折不等的優(yōu)惠。 2) 參與酒店分紅 ? 業(yè)主按一定比例參與酒店年終利潤分配，開發(fā)商不承諾固定回報，業(yè)主應(yīng)分攤酒店虧損； ? 業(yè)主年度收益額 =全體 業(yè)主可分得利潤 （業(yè)主物業(yè)價值 247。 酒店 物業(yè)總價值） ； ? 業(yè)主每年可獲 36 天免費入住權(quán)，也可用免費入住權(quán)換取在與酒店簽有協(xié)議的其他酒店內(nèi) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 免費入住；此項權(quán)益經(jīng)投資者本人書面授權(quán)后可以轉(zhuǎn)贈；但不能折算為現(xiàn)金； ? 投資者 在該酒店內(nèi)消費享受各項配套設(shè)施 5— 8 折不等的優(yōu)惠； ? 若業(yè)主在該年度內(nèi)未使用完入住權(quán)，則不累計入下一年度；管理公司不作補償； ? 管理公司 將定期向業(yè)主通報酒店的經(jīng)營情況，并接受業(yè)主書面預(yù)約，委托注冊會計師事務(wù)所審計經(jīng)營業(yè)績（費用由業(yè)主自行負擔）。在每個財務(wù)年度委托國內(nèi)注冊會計師事務(wù)所進行審計并提交審計報告，業(yè)主將按照報告所確認的經(jīng)營業(yè)績和委托經(jīng)營管理協(xié)議書的規(guī)定享受投資回報 。 3) 固定回報 +利潤分紅 ? 管理公司為業(yè)主提供等額回報，回報額 =業(yè)主物業(yè)總額 *固定回報率；回報額不低于其按八成三十年方式計算的月供款（年回報率 =年回報額 /總房款），即 %； ? 業(yè)主與酒店按 7： 3 比例參與酒店年終利潤分配， 業(yè)主年度收益額 =（全體 業(yè)主可分得利潤 全體業(yè)主固定回報額） （業(yè)主物業(yè)價值 247。 酒店 物業(yè)總價值 ）； ? 業(yè)主回報 =固定回報額 +業(yè)主年度收益額 ； ? 業(yè)主每年可獲 36 天免費入住權(quán)，也可用免費入住權(quán)換取在與酒店簽有協(xié)議的其他酒店內(nèi)免費入?。淮隧棛?quán)益經(jīng)投資者本人書面授權(quán)后可以轉(zhuǎn)贈；但不能折算為現(xiàn)金； ? 投資者在該酒店內(nèi)消費享受各項配套設(shè)施 5— 8 折不等的優(yōu)惠； ? 若業(yè)主在該年度內(nèi)未使用完入住權(quán)，則不累計入下一年度；管理公司不作補償；； ? 管理公司 將定期向 業(yè)主通報酒店的經(jīng)營情況，并接受業(yè)主書面預(yù)約，委托注冊會計師事務(wù)所審計經(jīng)營業(yè)績（費用由業(yè)主自行負擔）。在每個財務(wù)年度委托國內(nèi) 注冊會計師事務(wù)所進行審計并提交審計報告，業(yè)主將按照報告所確認的經(jīng)營業(yè)績和委托經(jīng)營管理協(xié)議書的規(guī)定享受投資回報 。 相關(guān)分析 ? 前兩種方式是目前的投資性物業(yè)較多采用的方式，且回報率也大體相當；不同在于第一種方式更徹底地保證了投資者的利益，而后者則在一定程度上緩解了開發(fā)商前期的資金壓力； ? 遞增投資回報方式可給客戶一定的想象空間 ,即隨著酒店經(jīng)營的漸好 ,所享受的回報會越來越高 ,同時會吸引客戶與酒 店續(xù)約 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 ? 成都 世代錦江 投資回報方式能在心理上打動客戶，即只需投入首付， 10 年內(nèi)不再額外付出， 還可收回一定投資；且開發(fā)商付出較前兩種回報方式少； ? 以前三種方式的投資回報額計 ,客戶 在合同期內(nèi)都不能收回首付投資； ? 后兩者回報方式都需要向業(yè)主通報 酒店的經(jīng)營情況，不過 大多數(shù)客戶都明確表示不相信酒店公布的財務(wù)數(shù)據(jù)，更愿意接受固定投資回報方式。 三、 深圳雅蘭酒店 經(jīng)營管理公司 雅蘭酒店由雅蘭置業(yè)（深圳）有限公司所屬的酒店公司經(jīng)營管理 ， 在 籌備開業(yè)和第一年 由深圳雅蘭酒店有限公司委托深圳粵海酒店管理公司負責日常經(jīng)營管理。 財務(wù)制度 經(jīng)營管理公司將按照 國家 財務(wù)與審計制度實施管理，以高透明度面向業(yè)主對經(jīng)營管理方面的各類 咨 詢，定期向業(yè)主通報雅蘭酒店的經(jīng)營情況，并接受業(yè)主書面預(yù)約，委托注冊會計師 事務(wù)所審計經(jīng)營業(yè)績（費用由業(yè)主自行負擔）。在每個財務(wù)年度委托國內(nèi)注冊會計師事務(wù)所進行審計并提交審計報告，業(yè)主將按照宴席報告所確認的經(jīng)營業(yè)績和委托經(jīng)營管理協(xié)議書的規(guī)定享受 投資回報。 投資方案 1) A 方案 休閑投資型（享有 100％利潤分配） 委托經(jīng)營期限不少于一個財務(wù)年度（每一個財務(wù)年度單位： 12 個月）； 業(yè)主可隨時入住酒店 ，不 計時 數(shù)，對客房擁有完全支配權(quán)，與酒店共享盈虧； 委托期間，暫由發(fā)展商墊付酒店基本運行費（ 40 元 /月 .M，包括管理費、冷曖水費、空調(diào)費、房間清潔費、設(shè)備與物業(yè)維護基金），在年底利潤分配時，從業(yè)主應(yīng)分利潤中予以沖減；當應(yīng)分利潤不足以沖減業(yè)主應(yīng)承擔的酒店基本運行費 ， 且業(yè)主不 要求改變 原有委托方式時， 不足部分轉(zhuǎn)入下一年度利潤分配時予以沖減，直到?jīng)_減完為止； 當業(yè)主委托期限滿，改變委托方式或終止委托合同時，需一次性結(jié)清發(fā)展商代墊的基本運行費用和其他合部經(jīng)營成本。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 2) B 方案 投資回報型（享有 60％利潤分配） 委托經(jīng)營時限 為六個財務(wù)年度，六年期滿后，若需繼續(xù)委托，雙方另議。 業(yè)主在六年連續(xù)委托期限內(nèi)，只分享酒店盈利，不分擔酒店虧損；每年入住 簽分 累計不超過 80 分（含 80 分），酒店基本運行費用由 發(fā) 展商承擔，業(yè)主無須交付；超過 80 分時， 業(yè)主入住需按當日散客房價的優(yōu)惠價支付房費，且不再實施簽分制； 在年終利潤分配時，發(fā)展商與業(yè)主按 4： 6 的比例，分享業(yè)主應(yīng)分得的可分配利潤。（具體分配方案見第八條） 。 業(yè)主若提前終止委托合同（需書面申請并得到發(fā)展商書面同意），如果酒店在過去的委托期內(nèi)盈利，業(yè)主則可按本管理方式第八條的規(guī)定分配利潤；如 果酒店虧損，業(yè)主則需按第八條的計算方法分擔虧損。 3) C 方案 完全自用型的業(yè)主委托管理的方式（不委托經(jīng)營） 酒店公司僅提供酒店式基本管理服務(wù)，業(yè)主須承擔酒店基本運行費用（ 40 元 /）且不參與酒店利潤分配； 當業(yè)主提出換洗布草及補充洗漱用品的要求時，酒店將向業(yè)主提供該項服務(wù)并收取 70 元 /.間的客房服務(wù)費。 業(yè)主 權(quán)益 及義務(wù) 每間房業(yè)主將擁有兩張有酒店編號的精美業(yè)主卡，兩卡享有同等權(quán)益，業(yè)主或持業(yè)主卡的人士可簽單掛帳享受酒店的優(yōu)惠服務(wù)。業(yè)主遺失業(yè)主卡時，應(yīng)及時通知酒店掛失并及時補辦，掛失前該卡所發(fā)生的消 費費用，須由業(yè)主承擔。 雅蘭酒店竣工驗收、業(yè)主在辦理入伙手續(xù)時，需同時簽署為期一年，不少于個財務(wù)年度（ A 方案）或六年（ B 方案）的委托經(jīng)營管理協(xié)議，或簽署不委托經(jīng)營協(xié)議，確認業(yè)主與酒店管理公司的委托關(guān)系與委托方式。 1) 房服務(wù)費用（包括布草換洗費及客房內(nèi)印刷品、洗漱用品等日常消耗品費用） 業(yè)主在享受客房服務(wù)時，需承擔 70 元 /日 . 間的酒店客房服務(wù)費，其中必須支付布草洗滌更換費（ 40 元 /套 .次），當業(yè)主使用洗漱用品等房間日常消耗品或使其外觀受損、酒店必須更 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 換時，業(yè)主需繳納 30 元 /套 .次?？头糠?wù)務(wù)費每年按市場價格調(diào) 整一次。 2) 業(yè)主入住簽分制將一個會計年度按淡旺季、平日、節(jié)假準劃定一千分， 業(yè)主入住時按當日積分簽分累計。對委托酒店經(jīng)營的業(yè)主，在入住酒店時采用業(yè)主入住簽分制 。 3) 業(yè)主委經(jīng)營管理方式 采用 A、 B委托方案的業(yè)主以間為單位，自簽定委托協(xié)議之日起前三年每年可享受 10天次 .間免客房服務(wù)費住房。 業(yè)主入住管理 1) 預(yù)約入住：為保證業(yè)主能如期入住酒店客房，在委托經(jīng)營期間，業(yè)主若需入住，淡季應(yīng)在24 小時之前、旺季應(yīng)在 72小時之前通知酒店（業(yè)主需以傳真并簽名方式確認）。酒店將優(yōu)先安排業(yè)主入住自己的客房，但如業(yè)主客 房已有客人租用時，則安排業(yè)主入住其他同類標準的客房。 2) 加開房間：委托經(jīng)營的客戶業(yè)主，帶親朋好友加開房間，旺季（ 5 月 9 月）每月限多一間房記分，淡季（ 10月至次年 4 月）每月限多 3 間房記分，超出部分按當客房價的優(yōu)惠支付房租。 3) 業(yè)主授權(quán)他人入?。盒柙陬A(yù)定房間的傳真中，寫明被授權(quán)人的姓名身份證號碼及入住時間；被授權(quán)持此卡消費可享受業(yè)主同等待遇，所有消費可簽單掛帳，入業(yè)主帳；被授權(quán)人無業(yè)主卡時，可享受房租簽單，房租記業(yè)主帳，其他消費離店前須現(xiàn)金支付。 4) 持卡消費：業(yè)主或持卡人持卡消費的費用，按月結(jié)算，業(yè)主需在發(fā)出結(jié)算單 的 7 日內(nèi)，付清全部款項，每超過 1日，需支付應(yīng)付款的 5‰ 的滯納金；超過 30天，酒店有權(quán)終止服務(wù)或通過其他方式予以追訴。 5) 業(yè)主選擇入住客房和入住記分的調(diào)整：業(yè)主要求入住的客房與委托方物業(yè)房租標準存在差異時，入住分數(shù)做適當調(diào)整。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 注： P 為當日入住標準記分 ； 山景房、海景房、豪 華房業(yè)主入住總統(tǒng)套房按房價五折優(yōu)惠，現(xiàn)金或信用卡支付，不計分數(shù) ； 如業(yè)主同時擁有兩套或以上不同類別的客房，將按業(yè)主預(yù)約登記 的房間為標準記分。 業(yè)主享受的優(yōu)惠服務(wù) 酒店配套設(shè)施供業(yè)主優(yōu)先使用，并享受 8 折價格優(yōu)惠： 溫 水泳池 ； 西餐廳 ； 咖啡廳 ； 專用海濱沙灘區(qū)服 ； 酒店專車交通服 ； 中醫(yī)保健服 ； 美容美發(fā) 發(fā)；優(yōu)先使用停車場，收費標準按照《停車場規(guī)定》執(zhí)行。 基本運行管理費（每年根據(jù)市場價格調(diào)整） 1) 客房基本運行費 按建筑面積計算，每平方米每月攤公共區(qū)域與設(shè)備管理費 10 元、冷曖水費 6 元、空調(diào)費 15元、房間清潔費 7元，設(shè)備與物業(yè)維護基金 1元，酒店管理公司按管理費 10％提取 1 元管理費，合計 40 元 /M 月。 2) 商業(yè)基本運行費（用于營業(yè)商鋪業(yè)主支付的空調(diào)管理費） 按照銷售合同所確定的建筑面積計算，每月每平方米的管理 費為 10 元，空調(diào)費 15 元；酒店管理公司按管理費 10％提取 1 元管理費，合計 26 元 /M 月，水、電費用依獨立水電表的實際用量交納。 3) 費用繳納 業(yè)主需按正式銷售合同所確定的建筑面積和房屋用途，在辦理入伙手續(xù)、簽署委托合同時繳納三個月的基本運行費按金，標準房（ 1600＊ 3） 4800 元，豪華房（ 2860＊ 3） 8580 元，復(fù)式豪華房（ 5390＊ 3） 16180 元。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 4) 基本運行管理費的使用 ? 基本運行管理費每年預(yù)算一鎰，支付以下支： ? 管理人員、保安員、園藝工、清潔工及其他服務(wù)人員的工資、醫(yī)療、社會保險、獎金、津貼和福利； ? 對公共地方及設(shè)備的保養(yǎng)和維修； ? 對公共地方的用水、用電； ? 對公共地方公共設(shè)備購買保險的費用； ? 由于服務(wù)管理所產(chǎn)生的工商稅； ? 為提供管理而產(chǎn)生的運輸交通、通訊和郵資費用； ?