深圳市金色港灣商業(yè)地產(chǎn)內(nèi)部定價(jià)策略書商業(yè)地產(chǎn)-資料下載頁
2025-05-08 20:14本頁面
【導(dǎo)讀】地產(chǎn)江湖——數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！采取差異性價(jià)格系數(shù)定價(jià)法。其中U為不確定值，根據(jù)具體單位的具體情況隨即確定。1)確定基礎(chǔ)均價(jià)pa，通常取中間樓層價(jià)格作為均價(jià)。其中復(fù)式單位取正值，遺憾單位取負(fù)值。高價(jià)格適用于使人產(chǎn)生檔次、高質(zhì)量的形象的可代表地位的標(biāo)志性商品；這種商品為顯示高質(zhì)量而有意識(shí)的制定高價(jià)格，若降低價(jià)格，往往會(huì)等同于一般的商品，需求反而相對(duì)減少。3000元的價(jià)格定為2900元，使人注意到3000元和2900元之間的差距，留下生刻印。1)基地現(xiàn)狀：基地位于武漢市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，西臨三角湖，東靠318國(guó)道，新近落成的江漢大學(xué)與之隔湖相望，全市最大的體育。整個(gè)地塊沿三角湖呈啞鈴狀南北展開，湖岸線長(zhǎng)4000米，地形較破碎，地勢(shì)基本。平坦，最大高差7米。2號(hào)樓區(qū)中心花園有親情歸屬感，D系
【正文】 25 幢 建筑面積 ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ 花園面積 標(biāo)準(zhǔn)價(jià)格 單元系數(shù) 位置價(jià)差 99% 97% 97% 95% 95% 94% 93% 93% 92% 90% 附表四： 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資 深操盤手隨時(shí)交流！ 武漢 “金色港灣” 銷售策略 定價(jià)策略 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 深圳新業(yè)房地產(chǎn)投資顧問 第 14 頁 共 16 頁 “金色港灣” 價(jià)格表（內(nèi)部） A 區(qū) 聯(lián)排別墅 A 型 位置幢號(hào) 1 幢 2 幢 3 幢 5 幢 6 幢 7 幢 8 幢 9 幢 10 幢 11 幢 建筑面積 ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ 花園面積 標(biāo)準(zhǔn)價(jià)格 單元系數(shù) 位置價(jià)差 103% 101% 102% 102% 108% 110% 107% 107% 107% 107% 位置幢號(hào) 12 幢 15 幢 16 幢 17 幢 18 幢 19 幢 20 幢 21 幢 22 幢 23 幢 建筑面積 ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ 花園面積 標(biāo)準(zhǔn)價(jià)格 單元系數(shù) 位置價(jià)差 107% 107% 110% 109% 105% 103% 101% 101% 101% 98% 附表五： 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資 深操盤手隨時(shí)交流！ 武漢 “金色港灣” 銷售策略 定價(jià)策略 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 深圳新業(yè)房地產(chǎn)投資顧問 第 15 頁 共 16 頁 “金色港灣” 價(jià)格表（內(nèi)部） A 區(qū) 聯(lián)排別墅 A 型 位置幢號(hào) 25 幢 26 幢 27 幢 28 幢 29 幢 30 幢 31 幢 32 幢 33 幢 35 幢 建筑面積 ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ 花園面積 ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ 標(biāo)準(zhǔn)價(jià)格 單元系數(shù) 位置價(jià)差 99% 99% 95% 95% 95% 90% 93% 98% 97% 96% 位置幢號(hào) 36 幢 37 幢 38 幢 39 幢 51 幢 52 幢 53 幢 建筑面積 ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ 花園面積 ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ 標(biāo)準(zhǔn)價(jià)格 單元系數(shù) 位置價(jià)差 95% 93% 93% 92% 92% 90% 92% 判斷 ： 內(nèi)部認(rèn)購(gòu)銷售控制 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資 深操盤手隨時(shí)交流！ 武漢 “金色港灣” 銷售策略 定價(jià)策略 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 深圳新業(yè)房地產(chǎn)投資顧問 第 16 頁 共 16 頁 根據(jù)本項(xiàng)目一期 A區(qū)推出單位是花園洋房、聯(lián)體別墅（ TOWMHOUSE）、獨(dú)立別墅現(xiàn)例銷量總表，以供新港公司財(cái)務(wù)預(yù)算參考： （注：因沒有現(xiàn)金流量表作據(jù)所以未考略凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率、投資回收期，進(jìn)行經(jīng)濟(jì)分析。） 類型 總銷套數(shù) 總銷面積（㎡） 預(yù)計(jì)銷售總額（元） 內(nèi)部預(yù)計(jì)銷售額（元） 預(yù)計(jì)銷售總額 20%（元） 花園洋房 136 ￥ 29’ 351’ ￥ 14’ 675’ ￥ 5’ 870’ 聯(lián)排別墅 37 8538． 12 ￥ 21’ 345’ ￥ 10’ 672’ ￥ 4’ 269’ 獨(dú)立別墅 20 4963． 40 ￥ 14’ 890’ ￥ 7’ 445’ ￥ 2’ 978’ 合計(jì) 196 ￥ 65’ 586’ ￥ 32’ 793’ ￥ 13’ 117’ ? 以上價(jià)格均為新港公司提供內(nèi)部認(rèn)購(gòu)最低折后 紅線價(jià) （即單位基礎(chǔ)均價(jià)）； ? 上述預(yù)計(jì)銷量已超出新港公司初期投資回收額 （未計(jì)花園面積） ，當(dāng)內(nèi)部認(rèn)購(gòu) 達(dá)到預(yù)計(jì)銷售總額 20%即開始漲價(jià)，漲幅 2個(gè)點(diǎn)； ? 享受第一批優(yōu)惠 94折的范圍控制在預(yù)計(jì)銷售總額的 10%，享受第二批優(yōu)惠 96 折的范圍控制在預(yù)計(jì)銷售總額的 10%20%； ? 建議聯(lián)排別墅（ TOWNHOUSE） 折后基礎(chǔ)均價(jià)下調(diào) 200元 /㎡； ? 為此，建議新港公司內(nèi)部認(rèn)購(gòu)可用 捌佰萬元 的銷售額來降低認(rèn)購(gòu)門檻，以達(dá)聚人氣之目的。
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