深圳市金色港灣商業(yè)地產內部定價策略書商業(yè)地產-資料下載頁
2025-05-08 20:14本頁面
【導讀】地產江湖——數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！采取差異性價格系數(shù)定價法。其中U為不確定值，根據(jù)具體單位的具體情況隨即確定。1)確定基礎均價pa，通常取中間樓層價格作為均價。其中復式單位取正值，遺憾單位取負值。高價格適用于使人產生檔次、高質量的形象的可代表地位的標志性商品；這種商品為顯示高質量而有意識的制定高價格，若降低價格，往往會等同于一般的商品，需求反而相對減少。3000元的價格定為2900元，使人注意到3000元和2900元之間的差距，留下生刻印。1)基地現(xiàn)狀：基地位于武漢市經濟技術開發(fā)區(qū)，西臨三角湖，東靠318國道，新近落成的江漢大學與之隔湖相望，全市最大的體育。整個地塊沿三角湖呈啞鈴狀南北展開，湖岸線長4000米，地形較破碎，地勢基本。平坦，最大高差7米。2號樓區(qū)中心花園有親情歸屬感，D系
【正文】 25 幢 建筑面積 ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ 花園面積 標準價格 單元系數(shù) 位置價差 99% 97% 97% 95% 95% 94% 93% 93% 92% 90% 附表四： 地產江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資 深操盤手隨時交流！ 武漢 “金色港灣” 銷售策略 定價策略 地產江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 深圳新業(yè)房地產投資顧問 第 14 頁 共 16 頁 “金色港灣” 價格表（內部） A 區(qū) 聯(lián)排別墅 A 型 位置幢號 1 幢 2 幢 3 幢 5 幢 6 幢 7 幢 8 幢 9 幢 10 幢 11 幢 建筑面積 ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ 花園面積 標準價格 單元系數(shù) 位置價差 103% 101% 102% 102% 108% 110% 107% 107% 107% 107% 位置幢號 12 幢 15 幢 16 幢 17 幢 18 幢 19 幢 20 幢 21 幢 22 幢 23 幢 建筑面積 ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ 花園面積 標準價格 單元系數(shù) 位置價差 107% 107% 110% 109% 105% 103% 101% 101% 101% 98% 附表五： 地產江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資 深操盤手隨時交流！ 武漢 “金色港灣” 銷售策略 定價策略 地產江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 深圳新業(yè)房地產投資顧問 第 15 頁 共 16 頁 “金色港灣” 價格表（內部） A 區(qū) 聯(lián)排別墅 A 型 位置幢號 25 幢 26 幢 27 幢 28 幢 29 幢 30 幢 31 幢 32 幢 33 幢 35 幢 建筑面積 ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ 花園面積 ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ 標準價格 單元系數(shù) 位置價差 99% 99% 95% 95% 95% 90% 93% 98% 97% 96% 位置幢號 36 幢 37 幢 38 幢 39 幢 51 幢 52 幢 53 幢 建筑面積 ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ 花園面積 ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ 標準價格 單元系數(shù) 位置價差 95% 93% 93% 92% 92% 90% 92% 判斷 ： 內部認購銷售控制 地產江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資 深操盤手隨時交流！ 武漢 “金色港灣” 銷售策略 定價策略 地產江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 深圳新業(yè)房地產投資顧問 第 16 頁 共 16 頁 根據(jù)本項目一期 A區(qū)推出單位是花園洋房、聯(lián)體別墅（ TOWMHOUSE）、獨立別墅現(xiàn)例銷量總表，以供新港公司財務預算參考： （注：因沒有現(xiàn)金流量表作據(jù)所以未考略凈現(xiàn)值、內部收益率、投資回收期，進行經濟分析。） 類型 總銷套數(shù) 總銷面積（㎡） 預計銷售總額（元） 內部預計銷售額（元） 預計銷售總額 20%（元） 花園洋房 136 ￥ 29’ 351’ ￥ 14’ 675’ ￥ 5’ 870’ 聯(lián)排別墅 37 8538． 12 ￥ 21’ 345’ ￥ 10’ 672’ ￥ 4’ 269’ 獨立別墅 20 4963． 40 ￥ 14’ 890’ ￥ 7’ 445’ ￥ 2’ 978’ 合計 196 ￥ 65’ 586’ ￥ 32’ 793’ ￥ 13’ 117’ ? 以上價格均為新港公司提供內部認購最低折后 紅線價 （即單位基礎均價）； ? 上述預計銷量已超出新港公司初期投資回收額 （未計花園面積） ，當內部認購 達到預計銷售總額 20%即開始漲價，漲幅 2個點； ? 享受第一批優(yōu)惠 94折的范圍控制在預計銷售總額的 10%，享受第二批優(yōu)惠 96 折的范圍控制在預計銷售總額的 10%20%； ? 建議聯(lián)排別墅（ TOWNHOUSE） 折后基礎均價下調 200元 /㎡； ? 為此，建議新港公司內部認購可用 捌佰萬元 的銷售額來降低認購門檻，以達聚人氣之目的。
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