深圳市金色港灣商業(yè)地產(chǎn)內(nèi)部定價(jià)策略書商業(yè)地產(chǎn)-展示頁(yè)
2025-05-23 20:14本頁(yè)面
【正文】 定價(jià)策略 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬(wàn)份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 深圳新業(yè)房地產(chǎn)投資顧問(wèn) 第 7 頁(yè) 共 16 頁(yè) 按單元位置面湖和非面湖、分離型、處置型、拼湊型來(lái)劃分單元數(shù)區(qū)域。 花園洋房單元價(jià)格計(jì)算公式： 單元價(jià)格 =基礎(chǔ)均價(jià) Pa單元系數(shù)樓層價(jià)差 ※ 最后由定價(jià)法則進(jìn)行調(diào)整 別墅 /聯(lián)排別墅 ? 確定單元系數(shù) 別墅的單元系數(shù)是根據(jù)單元的位置、朝向、景觀、噪音等因素綜合評(píng)估得分制定，但由于別墅的位置價(jià)差為基礎(chǔ)，所已我們須根據(jù)位置價(jià)差來(lái)劃分單元區(qū)域列出單元系數(shù)綜合評(píng)估得分表：（見表二、表三） 注： 別墅單元數(shù)號(hào)按沿湖分置由東北延展環(huán)湖呈逆時(shí)針旋轉(zhuǎn)。 ? 景觀價(jià)值分析 ? 3號(hào)樓西北方向三角湖、游艇碼頭、江漢大學(xué) D系數(shù) =10； ? 2號(hào)樓區(qū)中心花園有親情歸屬感， D系數(shù) =； ? 1號(hào)樓區(qū)外視野廣闊，遠(yuǎn)景如體育中心、南太子 湖、三角湖度假村，無(wú)親情歸屬有拋離感 D系數(shù) =9； ? 制定價(jià)目表（見附表一、附表二） 根據(jù)總體均價(jià)、單元系數(shù)、樓層價(jià)差、定價(jià)法則等方面，綜合運(yùn)用科學(xué)、合理的方法，制定出花園洋房的單位價(jià)格： 最高價(jià)為 : ￥ /㎡ （￥ ） /標(biāo)準(zhǔn)價(jià)為： ￥ /㎡。如 1樓與 6樓的單價(jià)差為 480元左右（ 1樓無(wú)償提供私家花園， 6樓送閣樓），結(jié)合 A區(qū)整體規(guī)劃用地標(biāo)高的不同，作以下細(xì)節(jié)處理： a) 樓層價(jià)差按多層 F系數(shù)通則： 1樓 90%、 2樓 104%、 3樓 110%、 4樓 105%、 5樓 98%、 6樓 93%。 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬(wàn)份專業(yè)資料任你下載，資 深操盤手隨時(shí)交流！ 武漢 “金色港灣” 銷售策略 定價(jià)策略 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬(wàn)份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 深圳新業(yè)房地產(chǎn)投資顧問(wèn) 第 5 頁(yè) 共 16 頁(yè) 表一： (花園洋房 ) ? 樓層價(jià)差制定 考慮花園洋房多層不帶電，樓層系數(shù)不能太大。 4) 戶型分析： (略 ) 方案 ： 我們可以操作了 花園洋房 ? 確立單元系數(shù)（見表一） 單元系數(shù)是根據(jù)單元的朝向、采光、通風(fēng)、景觀、間隔、樓層等因素綜合評(píng)估得分制定，現(xiàn)列出評(píng)估得分表如下： 注： 房間編號(hào)是從每幢樓的東北角的單元開始 由東北向西南延伸。 3) 設(shè)計(jì)規(guī)劃：一期工程沿新民河、三角湖分置別墅，區(qū)內(nèi)花園洋房組團(tuán)，明確功能區(qū)分，并對(duì)湖形成由低到高的觀景層次。 29ˊ。 2) 自然條件：位于東經(jīng) 114176。 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬(wàn)份專業(yè)資料任你下載，資 深操盤手隨時(shí)交流！ 武漢 “金色港灣” 銷售策略 定價(jià)策略 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬(wàn)份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 深圳新業(yè)房地產(chǎn)投資顧問(wèn) 第 4 頁(yè) 共 16 頁(yè) ? 差異性價(jià)格系數(shù)資源分析： 1) 基地現(xiàn)狀：基地位于武漢市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，西臨三角湖，東靠 318 國(guó)道，新近落成的江漢大學(xué)與之隔湖相望，全市最大的體育 中心和最好的中學(xué)外語(yǔ)學(xué)校在周邊。 2) 端數(shù) 定價(jià)法： 一種典型的心理定價(jià)法。常見的隨機(jī)因數(shù)包括設(shè)備的干擾、樓道電梯及人行的干擾等。其中均價(jià)樓層以上單位采 用 1＋ F，均價(jià)層以下單位采用 1－ F。其中復(fù)式單位取正值，遺憾單位取負(fù)值。 3) D 系數(shù)根據(jù)不同單位景觀視野實(shí)現(xiàn)程度確定。其中東、南朝向單位采用 1＋ B；西、北朝向單位采用 1－ B。 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬(wàn)份專業(yè)資料任你下載，資 深操盤手隨時(shí)交流！ 武漢 “金色港灣” 銷售策略 定價(jià)策略 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬(wàn)份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 深圳新業(yè)房地產(chǎn)投資顧問(wèn) 第 3 頁(yè) 共 16 頁(yè) ? 各種差異性價(jià)格系數(shù)的確定： 1) 確定基礎(chǔ)均價(jià) pa，通常取中間樓層價(jià)格作為均價(jià)。 F) 5) 考慮到其它隨機(jī)因素的存在（如單位附近有機(jī)房干擾等），在具體單位價(jià)格的制定時(shí)，還應(yīng)根據(jù)具體單位的隨機(jī)系數(shù)（ U 系數(shù)）確定最終的定價(jià) Pu，即 pu=pn*U。 D)*(1177。 F） =pa*(1177。 S)。 D)。 B），其中 pa為基礎(chǔ)均價(jià)。地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬(wàn)份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬(wàn)份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流 ！ “牽動(dòng)一生的浪漫” 金色港灣 內(nèi)部認(rèn)購(gòu)定價(jià)策略 深圳市新業(yè)房地產(chǎn)投資顧問(wèn)有
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