深圳寶安沙井商業(yè)地產(chǎn)項目初步分析綱要商業(yè)地產(chǎn)-資料下載頁
2025-05-08 20:50本頁面
【導(dǎo)讀】限度提升物業(yè)價值。要求部分界定規(guī)劃設(shè)計工作的目標(biāo)、標(biāo)準(zhǔn)和具體要求；沙井街道交通便利，海陸空四通八達(dá)。深圳國際機(jī)場距沙井僅8公里；廣深。發(fā)展規(guī)劃，沙井及附近的福永、松崗等鎮(zhèn)的核心城區(qū)將被規(guī)劃建設(shè)成沙井新城，沙井鎮(zhèn)人口總數(shù)70萬。臺灣、日本、美國、德國、印度尼西亞以及韓國等國家和地區(qū)的投資方。擊，一直未能形成深圳其他區(qū)域爆炒態(tài)勢。在售樓盤中，以小規(guī)模樓盤為主，建筑面積一般在10萬平米以下的樓盤。商品房與小產(chǎn)權(quán)房差距較大，小產(chǎn)權(quán)房之間差距甚小。8500—10000左右，片區(qū)內(nèi)的樓盤差價不大。以小高層、高層為主，在建項目呈現(xiàn)向高層發(fā)展趨勢，近一年開發(fā)的樓盤中，多層建筑較少，即使有此種形態(tài)，在整個樓盤占據(jù)的比例也相當(dāng)少。售現(xiàn)場了解到仍沒有過剩的狀態(tài)，說明此種戶型仍是未來市場需求的重點(diǎn)?？傮w情況樂觀，投資與租售兩旺。商品房與小產(chǎn)權(quán)房針對不同的人群，相差。一倍的價格很好地起到各取所需的效果。
【正文】 擎店、主力店的成功招商： 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 a) 可以提升項目知名度和商業(yè)價值； 第二，可以解決幾塊重大物業(yè)的商家引進(jìn)問題，解決了后顧之憂； 第三，可以利用這些商家的頭羊效應(yīng)，吸引其它中小型散戶進(jìn)駐。 通過上述分析，我們可以 清晰的發(fā)現(xiàn)，主力店招商的成功，影響著整個招商工作的進(jìn)程；而招商工作的成功與否，又影響者商業(yè)銷售的業(yè)績；商業(yè)部分經(jīng)濟(jì)效益的實(shí)現(xiàn)，又左右著項目總體經(jīng)濟(jì)效益的大小。其關(guān)系如下圖： 4酒店、引擎店、主力店招商商業(yè)整體招商商業(yè)銷售 根據(jù)上述商業(yè)物業(yè)招商與商業(yè)物業(yè)銷售的關(guān)系，酒店、引擎店、主力店招商與整體商業(yè)招商的關(guān)系，我們認(rèn)為，招商工作應(yīng)該在項目既定的總體開發(fā)計劃及營銷計劃基礎(chǔ)之上，以提升商業(yè)物業(yè)價值、推動商業(yè)物業(yè)銷售的目的，綜合考慮項目各部分商業(yè)物業(yè)的不同作用及特點(diǎn)，統(tǒng)籌今后項目各項工作進(jìn)度，本著 效益最大化、工作流程最優(yōu)化的原則，最終確定工作計劃如下： 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 前期招商準(zhǔn)備期 前期招商執(zhí)行期 后期招商準(zhǔn)備期 后期招商執(zhí)行期招商工作階段安排酒店、引擎店、主力店招商 正式招商 酒店、引擎店、主力店招商階段 由上述酒店、引擎店、主力店的招商與整體商業(yè)招商的關(guān)系分析得知，酒店、引擎店、主力店的成功招商，對整體商業(yè)招商成功，對商業(yè)物業(yè)價值提升，有著巨大的促進(jìn)作用，因此，這一階段的招商工作，應(yīng)該在全面招商工作開展前獲得階段性成果，以提升商業(yè)價值和推動其它散戶的招商工作進(jìn)行。從而，酒店、引擎店、主力店招商工作應(yīng)最先開展。 因此，我們稱酒店、引擎店、主力店招商為前期招 商，正式全面招商成為后期招商。 1. 前期招商準(zhǔn)備期 工作內(nèi)容：確定整體招商工作思路及工作計劃 時間： 2. 前期招商執(zhí)行期 工作內(nèi)容： 1）制定酒店、引擎店及主力店的招商策略及工作執(zhí)行方案 2）進(jìn)行初步溝通、意向性談判至最終簽訂合約 時間： 正式招商階段 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 招商工作的成功，對商業(yè)的銷售有著巨大的促進(jìn)作用。因此，為了獲取經(jīng)濟(jì)效益的最大化，項目商業(yè)部分銷售必須在招商工作達(dá)到一定的效果時才能啟動。按照本項目既定的營銷計劃，本項目商業(yè)部分在招商理想的狀況下，預(yù)計在 08年 9 月份入市。 因此，為盡快地推動項目銷售工作的展開，早 日實(shí)現(xiàn)資金回籠，降低風(fēng)險，我們認(rèn)為商業(yè)正式招商工作應(yīng)盡早開展。但由于正式招商工作的開展受兩方面因素的制約，一是前期招商工作的成果，二是正式招商基本條件的具備。因此，正式招商工作時機(jī)的確定應(yīng)結(jié)合這兩方面因素來考慮。 8前期招商成果 正式招商工作開展正式招商必備條件 前期招商成果 指酒店、引擎店、主力店招商的工作成果。 全面招商前提條件 3全面招商條件工程進(jìn)度安排 公共部分及配套設(shè)施完成招商處確立 廣告推廣配合 招商物料準(zhǔn)備 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 因此，結(jié)合項目前期招商工作的進(jìn)展成果預(yù)估及招商條件的準(zhǔn)備時間，我們認(rèn)為， 08 月 10 正式招商應(yīng)該可以 啟動。 同時，根據(jù)正式招商工作的進(jìn)展，我們把正式招商分為以下兩個階段 后期招商準(zhǔn)備期 工作內(nèi)容： 1. 制定后期招商策略及招商執(zhí)行方案 2. 確立招商流程體系 3. 招商物料的準(zhǔn)備完畢 4. 宣傳推廣 5. 招商接待處的確立 6. 項目現(xiàn)場包裝的完成 后期招商執(zhí)行期 工作內(nèi)容： 1. 招商發(fā)布會暨主力店簽約儀式大會 2. 人員入場，開始全面招商 第六章 相關(guān)工作開展計劃 工作計劃時間表 工作分解 事項 具體安排 時間安排 策 劃 階 段 商業(yè)部分調(diào)研 對調(diào)研目的與方向討論 第一周 組織人員調(diào)研 相關(guān)資料整理分析 商業(yè)部分調(diào)研報告 九天內(nèi)部討論會 文本的撰寫 向發(fā)展商提報 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 酒店式公寓、寫字樓調(diào)研 對調(diào)研目的與方向討論 第一周 組織人員調(diào)研 相關(guān)資料整理分析 開發(fā)態(tài)勢分析與初步構(gòu)想 內(nèi)部討論會 第二周 文本的撰寫 向發(fā)展商提報 開發(fā)方案遴選 從規(guī)劃技術(shù)角度的方案 第二周 從市場角度方案的經(jīng)濟(jì)評估 向發(fā)展商提報 開發(fā)商對開發(fā)方案的決策 總體規(guī)劃建議書 內(nèi)部討論會 第二周 規(guī)劃建議書撰寫 向發(fā)展商提報 商業(yè)物業(yè)規(guī)劃建議 內(nèi)部討論會 第二周 商業(yè)物業(yè)發(fā)展建議撰寫 向發(fā)展商提報 發(fā)展商進(jìn)行決策 酒店式公寓、 寫字樓物業(yè)規(guī)劃建議 九天內(nèi)部討論會 第一周 物業(yè)發(fā)展建議撰寫 三方對規(guī)劃建議進(jìn)行討論、確定 市場調(diào)研報告 撰寫、提交市場調(diào)研報告 策劃報告（開發(fā)與策略） 在策劃綱要基礎(chǔ)上提交定位報告 規(guī)劃階段 規(guī)劃設(shè)計顧問 規(guī)劃設(shè)計公司提交初步設(shè)計方案 第三周 九天、發(fā)展商、設(shè)計院三方討論 修改、討論及確定 報規(guī) 發(fā)展商對規(guī)劃方案進(jìn)行報建 發(fā)展商 工作 擴(kuò)初設(shè)計 規(guī)劃設(shè)計公司提交擴(kuò)初設(shè)計 三方對擴(kuò)初設(shè)計進(jìn)行討論、確定 施工圖設(shè)計 建筑設(shè)計公司提交初步設(shè)計方案 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 發(fā)展商、設(shè)計院討論 修改、討論及確定 報建 發(fā)展商與規(guī)劃部門進(jìn)行溝通 規(guī)劃部門通過報建 開工 發(fā)展商組織開工 結(jié)束語： 非常感謝金達(dá)地產(chǎn)開發(fā)有限公司給了我們一個互相交流與溝通的機(jī)會，通過這次交流，我們更加了解和把握了沙井的市場現(xiàn)狀，以及貴公司所處的市場環(huán)境與壓力，從酒店式公寓到小產(chǎn)權(quán)房再到商業(yè)招商，各階段營銷 工作我司已有一個初步的研判。如果雙方確定合作，我司將以最快的速度將相關(guān)營銷工作展開，投入優(yōu)勢人力、物力支持項目工作的快速啟動，并將以最好的工作成果來展示九天機(jī)構(gòu)的營銷實(shí)力。 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 九天機(jī)構(gòu) 202033
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