【導(dǎo)讀】作為頂級(jí)住宅類(lèi)型，其業(yè)態(tài)特。征體現(xiàn)為對(duì)稀缺的自然、人文資源的獨(dú)占性。多位于市郊區(qū)域，對(duì)地理位置及周邊環(huán)境的要求比較寬松。而在歐洲原始意義上真正的。townhouse是指在城區(qū)聯(lián)排而建的市民城區(qū)住宅。點(diǎn)、別墅品質(zhì)等方面進(jìn)行分類(lèi)。人文景觀別墅人工建造的娛樂(lè)設(shè)施、別墅區(qū)內(nèi)人造的水系、山系等，豪宅型別墅設(shè)計(jì)、施工、環(huán)境、管理等品質(zhì)較高，經(jīng)濟(jì)型別墅價(jià)格適中、功能實(shí)用，適合一般工薪階層消費(fèi)水平的，成都市的在售別墅項(xiàng)目，調(diào)查時(shí)間截止到20xx年8月31日，共計(jì)24個(gè)別墅樣本。呈不斷上升的勢(shì)頭。非常有限，大大低于住宅和整體投資下跌幅度。森林別墅以及高檔的金林半島等優(yōu)秀之作，成都市別墅供應(yīng)市場(chǎng)還是相當(dāng)活躍。Ø近年來(lái)私營(yíng)個(gè)體經(jīng)濟(jì)成為成都別墅投資額的主力，特別是私營(yíng)經(jīng)濟(jì)，投資逐年遞增，20xx年所占比例超過(guò)50%；Ø國(guó)有、集體和外商投資比例一直保持較低的比例。也從側(cè)面反映但是成都別墅市。住宅開(kāi)發(fā)又有回升跡象。

　　

【正文】 兼多種身份，既有自己的事業(yè)或?qū)嶓w，也有一定的集團(tuán)公司背景。在專(zhuān)業(yè)方面，大部分被訪者是所在行業(yè)的專(zhuān) 家或具有相當(dāng)影響力的人物。 216。 從職務(wù)上來(lái)看，幾乎全是公司或所在單位的核心成員，在其所在公司中擔(dān)任重要的領(lǐng)導(dǎo)或負(fù)責(zé)人。 2）行業(yè)結(jié)構(gòu) 圖 27 被訪者從業(yè)情況圖 216。 從被訪者從事的行業(yè)結(jié)構(gòu)來(lái)看，從事房地產(chǎn)業(yè)極其相關(guān)的占到 23%，金融業(yè)占到 13%，可以看出這兩個(gè)行業(yè)在被訪者中的比例很大。而加工制造業(yè)以及其他所占比重 很少。 此資料來(lái)自 企業(yè) ()，大量的管理資料下載 34 3）個(gè)人資產(chǎn) 圖 28 被訪者個(gè)人資產(chǎn)情況比例圖 216。 從個(gè)人資產(chǎn)看，被訪者的個(gè)人純資產(chǎn)相差較大，但是訪談過(guò)程中可以了解到，其實(shí)大部分人擁有各種股份，并以自有專(zhuān)業(yè)或相關(guān)的社會(huì)關(guān)系為事業(yè)的基礎(chǔ)，對(duì)個(gè)人發(fā)展產(chǎn)生直接的影響。 4）個(gè)人收入 圖 29 被訪者個(gè)人收入情況圖 216。 在個(gè)人年收入方面，差異同樣很大，被訪者也提及，由于事業(yè)的發(fā)展，其收入的大部分被轉(zhuǎn)化成了新的資金投入或被用于事業(yè)的發(fā)展中。 此資料來(lái)自 企業(yè) ()，大量的管理資料下載 35 216。 以上現(xiàn)象說(shuō)明大部分被訪者仍熱衷于事業(yè)的發(fā)展壯大，而并非滿足現(xiàn)狀。 現(xiàn)有住房情況 216。 所有被調(diào)查對(duì)象都擁有兩套或兩套以上的住宅，一般第一次購(gòu)房要求實(shí)用，面積是重要考慮因素，而第二次購(gòu)房著重點(diǎn)則各有不同，一般考慮身份和環(huán)境較 多，更傾向?qū)ζ焚|(zhì)的要求。 216。 從地點(diǎn)來(lái)看，現(xiàn)有第一居所全部在城區(qū)以內(nèi)，其中占 23%的人員已在郊區(qū)別墅項(xiàng)目中置業(yè)，說(shuō)明在被訪對(duì)象中存在從城區(qū)實(shí)用性住宅走向環(huán)境更好的城郊享受性住宅的趨勢(shì)。 個(gè)人生活習(xí)慣 1）消費(fèi)習(xí)慣 216。 在消費(fèi)習(xí)慣方面，所有被訪者都注重生活品質(zhì)的提高，喜歡高消費(fèi)； 216。 服裝、個(gè)人用品都很注重品牌并且盡量依照其所在圈內(nèi)的標(biāo)準(zhǔn)或向這個(gè)方向靠攏； 216。 對(duì)一般日常的購(gòu)物頻率，被訪者自己大都很少外出購(gòu)物，家中物品添置多由家人購(gòu)買(mǎi)，被訪者個(gè)人的需要有時(shí)也交由親屬代勞，自己則全身投入工作中，少部分被訪者 在家休息的時(shí)候會(huì)自己購(gòu)物。 2）商務(wù)應(yīng)酬 在商務(wù)應(yīng)酬方面，被訪樣本存在以下現(xiàn)象： 216。 職務(wù)級(jí)別越高，應(yīng)酬越多； 216。 男性比女性頻率高； 216。 一般頻率都是兩天一次或天天都有，少部分是一周兩、三次； 216。 應(yīng)酬內(nèi)容中吃飯最多，其次是休閑娛樂(lè)。 216。 可以看出被調(diào)查者的商務(wù)應(yīng)酬非常繁忙，使得與家人團(tuán)聚的時(shí)間很少，因而缺少與家人的溝通；大多被訪者在無(wú)奈的同時(shí)，還是認(rèn)為商務(wù)應(yīng)酬很重要，是社會(huì)交流的必須。 此資料來(lái)自 企業(yè) ()，大量的管理資料下載 36 3）出行方式 圖 210 被訪者私車(chē)情況分布比例圖 216。 在出行方式上，被訪者都是有車(chē)族，擁有的車(chē)輛價(jià)位均在 15 萬(wàn)以上，大部分是價(jià)位在 30萬(wàn)左右的中檔車(chē)，占 1/4 的被訪者擁有寶馬、奔馳類(lèi)高檔車(chē)。 六、需求特征小結(jié)： （一）別墅的目標(biāo)客戶特征： 他們是年富力強(qiáng)，處在事業(yè)發(fā)展高峰和成功階段的社會(huì)中堅(jiān)力量，大多有著對(duì)事業(yè)的無(wú)限熱情和執(zhí)著信念，家庭關(guān)系基本穩(wěn)定，扮演著事業(yè)成功者和家庭主導(dǎo)者等多重身份。 除 個(gè)別專(zhuān)家型人才以外，大多都有著各種復(fù)雜的社會(huì)利益關(guān)系，大都經(jīng)過(guò)較長(zhǎng)的前期發(fā)展階段或?qū)W習(xí)階段，故都十分珍惜目前的事業(yè)和生活，但是個(gè)性化發(fā)展十分明顯，大部分人的成功與國(guó)家或地方經(jīng)濟(jì)、政策的發(fā)展變化關(guān)系密切。 在個(gè)人生活方面，其并不因?yàn)樽约荷矸莸牟煌蜁r(shí)間的缺乏而喪失自己的興趣愛(ài)好，相反有更強(qiáng)烈的愿望希望滿足自己興趣的要求。 （二）對(duì)別墅的要求： 此資料來(lái)自 企業(yè) ()，大量的管理資料下載 37 對(duì)別墅的認(rèn)知度上，其共同看重環(huán)境、交通、個(gè)性化和身份象征等要素，并不盲目攀比和追風(fēng)，但是基本上都認(rèn)為別墅是身份的象征，別墅必須滿足多項(xiàng)功能要求，并有足夠的安全感。對(duì)別墅 的品質(zhì)追求上，大多喜歡最好的，希望達(dá)到與眾不同和自身價(jià)值的體現(xiàn)。 此資料來(lái)自 企業(yè) ()，大量的管理資料下載 38 成都市別墅市場(chǎng)簡(jiǎn)析下部 —— 別墅需求篇 第一部分 成都市別墅市場(chǎng)發(fā)展前景 一、區(qū)域開(kāi)發(fā)前景預(yù)測(cè) 表 11 區(qū)域發(fā)展前景表 區(qū)域 發(fā)展前瞻 主 城 區(qū) 城南 ? 開(kāi)發(fā)趨于飽和，土地資源有限，短期內(nèi)不會(huì)有大規(guī)模項(xiàng)目出現(xiàn) 城北 ? 鑒于目前區(qū)域內(nèi)較差的居住環(huán)境，短期內(nèi)不適宜別墅開(kāi)發(fā) 城東 ? 隨著大規(guī)模拆遷和舊城改造，會(huì)出現(xiàn)一定量的別墅產(chǎn)品 城西 ? 新項(xiàng)目向三環(huán)外擴(kuò)張趨勢(shì)明顯，未來(lái)供應(yīng)量大 郊 區(qū) 華陽(yáng) ? 擁有離主城區(qū)近的優(yōu)勢(shì)，但自然資源不突出，別墅開(kāi)發(fā)潛力有限 龍泉 ? 有地貌及生態(tài)優(yōu)勢(shì)，未來(lái)幾年的別墅供應(yīng)量大，開(kāi)發(fā)熱潮不減 溫江 ? 規(guī)劃中的生態(tài)居住區(qū)，開(kāi)發(fā)前景光明，有適宜別墅開(kāi)發(fā)的先天條件 青城山 ? 稀缺性大，但土地資源有限，只能作為別墅市場(chǎng)不可或缺的補(bǔ)充成分 二、功能開(kāi)發(fā)前景預(yù)測(cè) 表 12 別墅功能發(fā)展前景表 功能 發(fā)展前瞻 居家型 ? 別墅作為一種住宅產(chǎn)品，居住功能依然是其主要的功能 度假型 ? 為了滿足部分消費(fèi)者 5+ 1+1 生活模式的需求，在近郊區(qū)內(nèi)有較大市場(chǎng) 商務(wù)型 ? 為企業(yè)提供內(nèi)部辦公或交流場(chǎng)所，及對(duì)外公關(guān)場(chǎng)所，有一定的市場(chǎng)空間 投資型 ? 風(fēng)險(xiǎn)高，多為自用 +投資方式，非市場(chǎng)主流需求 旅游型 ? 局限于部分擁有旅游資源的度假勝地，總體需求量少，非市場(chǎng)主流需求 此資料來(lái)自 企業(yè) ()，大量的管理資料下載 39 三、類(lèi)型發(fā)展前景預(yù)測(cè) 表 13 別墅類(lèi)型發(fā)展前景表 類(lèi)型 發(fā)展前瞻 獨(dú) 立 別 墅 市場(chǎng) ? 依然是為極少數(shù)人服務(wù)的非主流產(chǎn)品，市場(chǎng)需求穩(wěn)中有升，但增長(zhǎng)緩慢 產(chǎn)品 ? 建筑質(zhì)量、風(fēng)格、園林等自身素質(zhì)向國(guó)際化靠攏，對(duì)產(chǎn)品個(gè)性化日益重視 客戶 ? 要求提供高質(zhì)量的國(guó)際化物管服務(wù)，更好的私密性 聯(lián) 排 別 墅 市場(chǎng) ? 在相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)都將是別墅市場(chǎng)的主流產(chǎn)品，客戶群體增長(zhǎng)速度較快 產(chǎn)品 ? 城鄉(xiāng)結(jié)合部將是最佳的開(kāi)發(fā)地段，主力戶型面積仍將集中在 200250 ㎡ 客戶 ? 客戶仍將滿足居家功能作為最主要的需求 第二部分 成都別墅發(fā)展的趨勢(shì)預(yù)測(cè) 趨勢(shì)一 別墅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈 近年來(lái)成都別墅市場(chǎng)開(kāi)發(fā)異?；鸨?，特別是郊區(qū)別墅即將大量面市，這預(yù)示著近期將會(huì)有更多的別墅項(xiàng)目集中上市，使得別墅市場(chǎng)供應(yīng)量會(huì)持續(xù)上升，但是由于國(guó)家在對(duì)別墅項(xiàng)目上的金融政策的進(jìn)一步收縮，以及消費(fèi)群體的特殊性，使得別墅的購(gòu)買(mǎi)能力并沒(méi)有同步跟上，消費(fèi)購(gòu)買(mǎi)者數(shù)量有限，使別墅市場(chǎng)需求將面臨更加嚴(yán)重的瓶頸，必將引發(fā)更為激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。 趨勢(shì)二 產(chǎn)品規(guī)避同質(zhì)化 縱觀過(guò)去成都市出現(xiàn)的別墅項(xiàng)目，同質(zhì)化現(xiàn)象十分普遍，由于 不同層次的消費(fèi)者有著不同才要求，甚至許多消費(fèi)者總尋找不到適合自己的產(chǎn)品，滿足不了消費(fèi)者特殊的要求，從而使得部分消費(fèi)者的消費(fèi)能力得不到釋放，幸好，目前不少開(kāi)發(fā)商已經(jīng)深深的意識(shí)到這一點(diǎn)，因此，未來(lái)的成都別墅開(kāi)發(fā)將會(huì)在產(chǎn)品上力求大力創(chuàng)新，避免因產(chǎn)品同質(zhì)化帶來(lái)的市場(chǎng)不景氣，別墅的升級(jí)換代必將提上日程。 此資料來(lái)自 企業(yè) ()，大量的管理資料下載 40 趨勢(shì)三 郊區(qū)別墅領(lǐng)先化 郊區(qū)別墅將會(huì)成為成都別墅的亮點(diǎn)，目前市場(chǎng)形勢(shì)已經(jīng)出現(xiàn)端倪，隨著衛(wèi)星城鎮(zhèn)建設(shè)的加快，整個(gè)城市網(wǎng)絡(luò)的優(yōu)化，住宅郊區(qū)化已是明顯的發(fā)展趨勢(shì)，城東、城南、新區(qū)的規(guī)劃更是引爆了郊區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，其中郊區(qū)的 別墅開(kāi)發(fā)也進(jìn)行得如火如荼，因此。以前郊區(qū)的劣勢(shì)在快速的被弱化，而優(yōu)勢(shì)在不斷地被體現(xiàn)，在大環(huán)境已經(jīng)改變的情況下，郊區(qū)的別墅開(kāi)發(fā)正在進(jìn)行思路上的轉(zhuǎn)變，開(kāi)發(fā)理念和創(chuàng)新意識(shí)的加強(qiáng)，并與國(guó)內(nèi)、國(guó)際的先進(jìn)開(kāi)發(fā)模式接軌。當(dāng)前郊區(qū)出現(xiàn)的一些別墅項(xiàng)目已經(jīng)實(shí)現(xiàn)理念上的超越，產(chǎn)品的規(guī)劃設(shè)計(jì)往往能夠給人耳目一新的感覺(jué)。因此，郊區(qū)別墅在這種強(qiáng)勢(shì)的發(fā)展勢(shì)頭下，未來(lái)的市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)將更加明顯。 趨勢(shì)四 經(jīng)濟(jì)別墅趨勢(shì)化 近來(lái)，政府一方面大力提倡發(fā)展大眾化住宅產(chǎn)品，另一方面加強(qiáng)了對(duì)別墅土地供應(yīng)的限制，這樣，既有助于整頓土地市場(chǎng)，又利于樓市的結(jié)構(gòu) 調(diào)整，由于別墅用地在未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)會(huì)吃緊，開(kāi)發(fā)商會(huì)在其已經(jīng)圈定的土地上 “ 精耕細(xì)作 ” ，發(fā)揮出土地的最大價(jià)值，高端的別墅產(chǎn)品因市場(chǎng)容納有限，也有違背土地高效利的原則，那么，開(kāi)發(fā)經(jīng)濟(jì)型別墅將會(huì)更加符合市場(chǎng)規(guī)律，會(huì)出現(xiàn)以下特征的經(jīng)濟(jì)型別墅：戶型面積不會(huì)很大，一般控制在 150250 平方米之間，銷(xiāo)售總價(jià)也會(huì)控制在 80 萬(wàn)以內(nèi)，位置一般在近郊，交通便捷，環(huán)境優(yōu)良，生活舒適；容積率一般在 之間，建筑形態(tài)多會(huì)以聯(lián)排、連體、疊拼別墅為主。這類(lèi)別墅勢(shì)必更受現(xiàn)代崇尚自由、而又不過(guò)度張揚(yáng)的新興中產(chǎn)階級(jí)人士喜愛(ài)。