【正文】 需比均在供需平衡線之上運行，2009年則全在供需平衡線之下。所有區(qū)域均呈現(xiàn)出供不應求的狀況，城南區(qū)域高端項目較多一定程度上限制了購買力較弱的人群進入,。圖 23：2009各方位年供需比對比數(shù)據(jù)來源：中原數(shù)據(jù)庫一手住宅市場小結(jié)216。 供應端上半年以消化存量房為主，雖然行情較好，但開發(fā)商不敢貿(mào)然推盤，供應端緊縮；下半年“隨行就市”開始溫和放量，全年仍呈現(xiàn)出縮量態(tài)勢，宅新增供79069套，%216。 成交量否極泰來，超越了2007年，創(chuàng)下新高。剛性需求在今年的集中釋放是成交量大幅攀升的主要原因，全年成交商品住宅137920套，%，存量房面積降至了356萬方左右，銳減56%。216。 市場價格觸底反彈，由于有成交量的支撐，因此價格在二月觸底后一直保持在上行通道中，成都市主城區(qū)一手商品住宅，全年均價接近6000元/平米，環(huán)比上漲了7%左右，其中城南價格沖上了6500元/平米。216。 由于供應端緊縮，而成交量放大造成了供需比例失衡，為近6年來的最低值。市場在短時期內(nèi)完成了從買方市場到賣方市場的風格切換。216。 由于市場是由剛性需求支撐，因此6090平米的戶型得到了絕大部分消費者的青睞；從建筑類型來看高層，超高層項目已經(jīng)成為市場主流，特別是超高層項目在今年的異軍突起為今后成都市主城區(qū)的建筑“向上發(fā)展”定下了基調(diào)。二、二手住宅市場分析二手住宅市場成交量大幅上升與一手住宅成交量走勢相仿，二手市場的成交，也在2009年迎來了觸底反彈再創(chuàng)新高的一年，勢頭更甚一手市場，%，這一成交量超過了2007年和2008年的總和。圖 24：20052009年二手住宅成交走勢（按成交面積）數(shù)據(jù)來源：中原數(shù)據(jù)庫三足鼎立格局延續(xù)從行政區(qū)來看，二手成交市場依然是三足鼎立的局面，武侯，金牛，青羊三區(qū)的成交量占到了總量的64%左右。武侯區(qū)以14122套。成華區(qū)近年交房入住的項目快速增長，預計未來該區(qū)域有望成為一匹黑馬，打破目前的二手市場格局。而錦江區(qū)與高新區(qū)目前都是以一手商品住宅開發(fā)為主，短期內(nèi)二手市場的交投量很難有大幅度的提升。圖 25：2009年各主城區(qū)二手住宅成交情況數(shù)據(jù)來源：中原數(shù)據(jù)庫城西領(lǐng)跑二手住宅市場城西區(qū)域包含了青羊、武侯、金牛，因此成交量一騎絕塵，2009年城西二手住宅市場成交19071套，成交面積站到了總量的33%。由于城西房地產(chǎn)市場起步最早，因此目前區(qū)域內(nèi)聚集了大量的二手房源，消費者選擇面寬，成為了二手房交易的“中心區(qū)域”。其余城東、城南、城北二手房市場成交量相當，城中由于地理位置的關(guān)系成交量最小。圖 26：2009年各方位二手住宅成交情況數(shù)據(jù)來源：中原數(shù)據(jù)庫小結(jié)216。 與一手市場同步——成交量強力反彈，2009年保持穩(wěn)步向上的勢頭，特別是在四季度成交量集中釋放，216。 武侯、金牛、青羊三區(qū)在二手市場中依然保持強勢地位，成華區(qū)成為“潛力股”，錦江和高新區(qū)二手市場還有待發(fā)展216。 作為傳統(tǒng)的居住聚集區(qū)，城西的二手房成交量獨占鰲頭，城西“一家獨大”的格局短期內(nèi)將不會改變216。 預計2010年二手房市場將與政策面緊密掛鉤，此前出臺的部分政策或?qū)⑾拗撇糠侄纸灰?，市場成交量繼續(xù)大幅向上的動力不足。第三部分 后期市場走勢分析一、一手市場后期走勢分析市場新增供應放量在即216。 2009年，成都一手住宅市場新增供應量僅為79069套，是至2006年以來的最低值。但在2009年土地市場成交活躍的大背景下，面對如此火爆的市場，新晉拿地的開發(fā)商極有可能趕在“牛市”行情中讓項目面市，在市場中分一杯羹，另外一些保存了優(yōu)質(zhì)房源，希望利益最大化的項目也可能在2010年推出保留房源。因此中原預計如果市場保持目前的勢頭，那么供應端將會在春交會前逐步打開，并在下半年迎來一個放量的高峰。市場成交量短期繼續(xù)向上突破困難216。 目前成交量已經(jīng)居于高位，市場量能在2009年得到了充分的釋放，特別是在四季度，月均成交量達到了18000套左右。因此2010年伊始市場成交量繼續(xù)保持高位運行的可能性較小，加之2月周期性銷售淡季的來臨，成交量可能會出現(xiàn)下滑。根據(jù)中原檢查元旦后第一周成都市主城區(qū)商品住宅成交量僅有189套，成交市場低迷。216。 另外，2010年初，國務院又頒布了“國十一條”新政，在一個月之內(nèi)連續(xù)出臺調(diào)控政策，通過對這次的政策的內(nèi)容、措辭等方面的解讀，可以發(fā)現(xiàn)中央對樓市的調(diào)控已經(jīng)全面鋪開，后續(xù)中央仍有可能采取提高存款儲備金率等金融手段限制銀行的放貸，抑制性的政策無疑對樓市量能的繼續(xù)沖高將會起到一定的限制作用。市場價格有望小幅上漲216。 在經(jīng)歷了2008年的低迷之后，今年市場全面回暖，價格也水漲船高，本年度成都市主城區(qū)商品住宅成交均價達到了5991元/平米，%。目前價格已經(jīng)處于高位，通過之前對成交市場的分析可以判斷2009年市場成交量再創(chuàng)新高難度很大，缺少量能支撐，2010年初價格向上突破的動能較小。同時，目前中央三令五申的強調(diào)要加強保障住房力度，也將一定程度抑制房價上揚。216。 但另一方面在2009年拿地的知名開發(fā)商較多，并且從拿地情況來看，這些項目所處的區(qū)域相對分散，若明年這些項目集中推向市場，無疑將會對其所在區(qū)域的房價產(chǎn)生一定的影響，進而對整個市場的價格走向產(chǎn)生影響。因此中原預計2010樓市價格仍然會有小幅度的上升，全年漲幅將在5%8%的范圍內(nèi)。市場焦點全面發(fā)散216。 由于2009年開發(fā)商在土地市場上大刀闊斧的動作，使得2010年的熱點區(qū)域不再拘泥于某一個方位，而是形成了一個遍地開花的態(tài)勢。l 五塊石：2009年隨著五塊石市場搬遷改造工作如火如荼的進行和龍湖、華潤和綠地等“豪強”的進入。其中龍湖地塊面積達到了277畝，項目建成后或?qū)⒊蔀槌潜眳^(qū)域代表性的建筑。另外華潤和綠地兩大知名開發(fā)商的項目也將提升區(qū)域的人氣，預計價格也都將超過目前的區(qū)域均價。l 沙河堡：2009年的沙河堡已經(jīng)表現(xiàn)出了強勁的勢頭，成為了城東樓市“后建設(shè)路”時代的代表區(qū)域。經(jīng)過幾年的開發(fā)，沙河堡大片區(qū)內(nèi)已經(jīng)樓盤林立，而且樓盤的品質(zhì)越來越高。近期萬科金潤華府、沙河壹號、上海東韻等樓盤也開始亮相沙河堡，銷售情況良好。l 太陽城：目前已知的在區(qū)內(nèi)有待開發(fā)土地的公司有萬科、華潤、保利和中房，其中保利和華潤拿地的樓面地價分別達到了3517元和3600元，萬科拿地時間較早，但從萬科其他項目的開發(fā)模式來看，此區(qū)域內(nèi)項目定位也將是中高端。上述四個項目都有望在明年內(nèi)動工，因此預計太陽城片區(qū)將會成為明年成都樓市的一大看點。l 順江村：今年下半年以來保利、華宇和中海等知名開發(fā)商先后在此區(qū)域內(nèi)拿地。其中保利在兩次拍賣會上在區(qū)內(nèi)豪取4宗地塊，面積達到了260畝，未來區(qū)域內(nèi)的一個大型項目躍然紙上。另外，中海地塊的面積，也達到了183畝，加上重慶知名開發(fā)商華宇的加入。未來片區(qū)或?qū)⑿纬梢粋€三足鼎立之勢。l 大源組團：大源組團形成了華潤置地、中海地產(chǎn)、香港嘉里、廈門建發(fā)、上海復地、保利地產(chǎn)六大上市公司鼎足競爭的格局。區(qū)內(nèi)的房地產(chǎn)市場將面臨激烈的競爭。6090平米的產(chǎn)品持續(xù)暢銷216。 由于剛性需求始終是樓市的主力軍，因此他們青睞的6090平米的產(chǎn)品始終是作為主流產(chǎn)品存在，其供應量和需求量在可預見的未來都將占據(jù)著各類產(chǎn)品中最重要的位置。隨著樓市的不斷升溫改善性需求和投資型需求開始積極尋找入市機會，近期成都出現(xiàn)的大戶型豪宅項目銷售火爆的局面或?qū)⒔o部分開發(fā)商帶來啟示，為了避免在競爭激烈“6090”中“近身肉搏”，2010年的中大戶型產(chǎn)品比例可能有所增加。二、二手市場后期走勢分析二手市場量減價高216。 ，均達到歷史最高水平。216。 從成交量來看，隨著年末“國四條”等國務院常務會議明確提出將抑制樓市的投資投機需求，同時 2009年“跟風”和“恐慌”心理已透支部分購房需求，具體的市場變化更多的是受制于后續(xù)政策的調(diào)控，預計2010的交易量低于2009年。216。 從成交價格來看，2009年，尤其是四季度，二手房市場量價經(jīng)歷了較快速的上漲，這一方面是政策恐慌帶來的急于成交和追漲價格的局面；另一方面是價格上漲讓一部分需求對未來房價繼續(xù)高位上漲預期較強，從而提前入市。2010年開發(fā)商資金充裕，樓盤價格堅挺，一手商品住宅短期內(nèi)降價可能性不大，此時或?qū)⑿纬梢?、二手房的?lián)動，二手房價格也將會保持在高位運行。27 / 27