【正文】 ()，大量的管理資料下載 28 216。 郊區(qū)別墅大量涌現(xiàn)，低土地 價格帶來的低成本，拉低別墅的平均價格； 216。 歷年別墅銷售平均價格走勢分析 圖 12 歷年別墅銷售平均價格走勢圖（單位：元 /㎡） 整體而言，別墅銷售單價有所下浮 此資料來自 企業(yè) ()，大量的管理資料下載 27 1998 年以前別墅價格基本上呈上升的趨勢，之后價格的波動幅度較大，但整體上呈現(xiàn)出向下的趨勢，至 20xx 年成都別墅銷售價格較上年減少近 800 元，降幅接近 20%，中原分析認為主要原因有： 216。 20xx 年成都別墅需求旺盛，全年實現(xiàn)的銷售面積較過去 5 年的總和還要多，達 萬㎡，創(chuàng)歷史新高； 216。 此類購買行為的發(fā)生，同樣因為產品在物質和精神方面提供給購買者雙重的滿足，而聯(lián)排產品更傾向于滿足客戶物質層次的需求。 聯(lián)排別墅的產品差異性比較大，因此其目標客戶群較獨立別墅的客戶群更為廣泛，包括中高層公務員、各類企業(yè)經理及管理人員、中高級技術專業(yè)人員、中小企業(yè)主、個體工商戶、外地來蓉工作人員、退休的機關單位干部、返蓉的援藏中高層干部等。 廣告訴求 各個樓盤的廣告宣傳投入量比較大，主要訴求點有：樓盤的位置及周邊的大環(huán)境（如交通、生活配套、自然資源等）、區(qū)塊未來 的發(fā)展優(yōu)勢（如政府政策方針、策略引導等）、產品自身的素質（如用材、園林、戶型等）；倡導的生活方式（如 1+1， 5+2 等）。 配套設施 一般性的購物場所、體育與休閑設施、會所等是目前多數主城區(qū)項目都有的配套，以滿足較高層次的生活需求；而郊區(qū)樓盤其自身配套設施普遍較差，又受到交通和周邊市政配套的條件限制，現(xiàn)狀和需求之間的矛盾比較突出。 面積分布 200250 ㎡之間的戶型供應量最多，接近聯(lián)排總供應量的 50%，這也代表了當前市場的主要需求；低于 200 ㎡的小戶型也占到一定的份額，主要的供應來源于郊區(qū)的大盤，多是以滿足度假、養(yǎng)老性質的需求；面積大于 300 ㎡的供應量最小。 表 44 獨立別墅購買動機分析表 需求層次 購買動機 物質層次 ? 高舒適、奢華的家居生活需要 ? 高品質、國際化的物管服務 ? 高私密性 精神層次 ? 尊貴的享受，身份與地位的顯現(xiàn) ? 自我價值實現(xiàn)的肯定與人生的回報 ? 高層次社交的需要 ? 對稀缺資源占有的滿足感 三、成都市聯(lián)排別墅產品特點 分布特征 此資料來自 企業(yè) ()，大量的管理資料下載 24 聯(lián)排別墅對地理位置及周邊環(huán)境的要求比較寬松，主要是要求有比較大的地塊面積可進行規(guī)模開發(fā)。 客戶群特征 獨立別墅的目標客戶群主要是社會階層中位于金字塔尖端的中上層人士，主要包括高級公務員、中高級專業(yè)技術人員及學者、大中私營企業(yè)主及高級經理，以及少量外藉人士。廣告訴求點主要有：文化積淀、生態(tài)環(huán)境、自然美景、生活方式等。目前成都開發(fā)商較常采用方式是聘請知名公司作物管顧問，或者請省內、國內比較知名的物管公司管理。 配套設施 獨立別墅對配套設施有較高的要求，尤其是可供社交及商務用的會所，因此大部分樓盤均配置了帶商務功能的豪華會所，并且根據自身及周邊環(huán)境的需求，還配備了比較完善的生活配套設施和高尚運動設施。 建筑材料 獨立別墅的建筑結構多采用水泥現(xiàn)澆框架結構，以適應其對高品質、高檔次的要求。 表 43 各板塊代表樓盤依托點列表 板塊名稱 代表樓盤 依托點 浣花溪 — 清水河 金林半島、草堂之春（已售完） 草堂文化、浣花溪風景、清水河水系 此資料來自 企業(yè) ()，大量的管理資料下載 22 牧馬山地區(qū) 維也納森林別墅 自然的風景，獨特的地貌地形、高爾夫球場 青城山前后山 青城高爾夫山莊 青城山旅游天然風景、高爾夫球場 建筑設計 除了頂級獨立別墅的建筑設計 聘請了國外或者新、港、澳設計師事務所外，大多數為本省的設計單位設計，產品在風格上多采用歐美風格，具有較強的現(xiàn)代感，但是也有比較嚴重的同質性。 二、成都市獨立別墅產品特點 分布特征 獨立別墅的分布特點主要是由其業(yè)態(tài)特征而決定，作為頂級住宅類型，其業(yè) 態(tài)特征體現(xiàn)為對稀缺的自然、人文資源的獨占性。 600 畝森林公園， 2 公里河濱主題園， 1 個大型體育館，四星級的社區(qū)會所 在成都別墅環(huán)境設計上，已經有不少國外知名環(huán)境規(guī)劃機構的進入，在他們的傾力打造下，對提高成都別墅的品質起到了非常重要的作用。 維也納森林別墅 坐落于華陽牧馬山，享受難得的天然原松林美景，生態(tài)環(huán)境好，毗鄰四川國際高爾夫球場 原始森林運動場，登山道，森林球場，大型森林公園中歐洲農莊，玫瑰山莊，露天廣場，恒溫泳池，會所及 生活配套。 此資料來自 企業(yè) ()，大量的管理資料下載 21 表 42 成都個別項目內外部環(huán)境的具體情況表 項目名稱 外部環(huán)境 內部環(huán)境及配套 金林半島 處于浣花溪的自然風景和歷史人文氣息是最有力的外部環(huán)境優(yōu)勢 水木交融，細膩的設計，讓人充分地親近自然。目前，成都別墅的內部環(huán)境設計正在與國際接軌，各種新的環(huán)境設計理念廣發(fā)運用使得成都的別墅建設日新月異，總的來講，成都別墅內部的環(huán)境設計更加趨于人性化發(fā)展，其內部環(huán)境設計在生態(tài)環(huán)境、空間藝術、適用性與互動性等方面進行著更為充分的考慮。并且取得了較好的效果。 此資料來自 企業(yè) ()，大量的管理資料下載 20 第四部分 成都市主要別墅類型產品特點 一、成都市別墅設計風格總體情況簡析 成都市別墅設計風格總體情況 目前成都 的別墅設計緊跟國內、國際潮流吸收別人的先進經驗，目前設計水平已有大大的提高，建筑風格較為多樣，更加緊貼不斷提高的消費者的審美情趣。 ? 在 251300 ㎡的別墅，其價格跨度較大，使得該階段客戶選擇更為廣泛。 獨棟別墅的銷售率呈現(xiàn)明顯的兩極分化態(tài)勢，由于其面向的高端客戶群體較為狹隘，開發(fā)風險較大，如定位及開發(fā)不 當，極可能造成 “ 死盤 ” 現(xiàn)象。 1不同類型別墅的銷售率分析 圖 312 不同類型別墅的銷售情 況（按數量計，單位：個 ） 此資料來自 企業(yè) ()，大量的管理資料下載 18 216。 1不同類型別墅的主力戶型分析 圖 311 不同類型別墅的戶型分布圖（按體量計，單位：萬㎡ ） 216。 此資料來自 企業(yè) ()，大量的管理資料下載 17 216。 216。 1不同類型別墅價格分析 圖 310 不同類型別墅價格分布圖（按體量計 ，單位：萬㎡ ） 216。 216。 150200 青城山、新津、高新西區(qū)、城西 201250 雙流、高新西區(qū)、新津、 251300 龍泉、城西、雙流、溫江、青城山 301400 龍泉、城南、青城山、雙流、新繁 各區(qū)域銷售情 況分析 圖 39 各區(qū)域銷售率分布圖（按數量計，單位：個） 此資料來自 企業(yè) ()，大量的管理資料下載 16 216。 聯(lián)排 +獨棟的別墅供應類型多樣，其產品覆蓋中、高檔次，能夠滿足不同消費層次的需求，該種類型供應分布也比較廣泛，主要集中于近郊區(qū)的龍泉、主城區(qū)的城西和遠 郊的青城山等地。 聯(lián)排別墅供應區(qū)域分布比較廣泛，在各個區(qū)域均有分布，其供應區(qū)域主要集中遠郊的青城山以及近郊區(qū)的華陽等地，兩地總比例占到整個聯(lián)排別墅 供應的 50%以上。 主城區(qū)目前已經不是聯(lián)排別墅供應的主要區(qū)域，且價格一般都較高。 目前，獨立別墅供應在遠郊也有相當規(guī)模，比例高達 %，其位置主要分布于青城山附近，如青城高爾夫山莊。 獨立別墅的主要供應區(qū)域為近郊區(qū)，近郊供應占到了整個獨立別墅供應的八成以上比重，代表項目如雙流的麓山國際社區(qū)以及溫江的芙蓉古城 芝田居等。 獨立別墅，在供應區(qū)域上來看，目前基本上已經退出了主城區(qū)，其開發(fā)熱點已經外移至近郊區(qū)以及遠郊區(qū)。 對于各個不同區(qū)域來看，平均供應體量開發(fā)規(guī)模存在較大差別，像城南地區(qū)和龍泉地區(qū)，兩者平均供應體量之間差別為 倍。 近郊區(qū)、遠郊區(qū)別墅平均體量相差不大，其中主城區(qū)的別墅項目由于其土地獲得難度增加，以及政府規(guī)劃等原因，目前市場供應數量少，單個平均體量較小。 并且，仍處于中前期銷售過程中的不少別墅項目由于購買群體增長較慢，以及市場競爭日益加劇等原因，將會呈現(xiàn)出銷售速度放緩，銷售周期加長，甚至停滯不前的不良局面，別墅項目的銷售情況不易盲目樂觀。 在本次調查中中原發(fā)現(xiàn)，實現(xiàn)以上良好的銷售率，不少項目用了近兩年甚至更長的時間來完成，其銷售周期較長，從另一面說明別墅市場消化速度較慢。 目前，銷售率過半的別墅項目比例超過 70%，反映出成都市場的消化能力較強，良好的銷售情況與政府停止別墅項目的審批有很大關系，反而促使以前持幣觀望的消費者下定決心購買； 此資料來自 企業(yè) ()，大量的管理資料下載 11 216。 別墅銷售率分析 （注：由于本次調查的不少項目均包含獨立和聯(lián)排兩類別墅，其對應的銷售情況也不盡相同，以上統(tǒng)計之銷售率僅指項目的整體銷 售率，兩類別墅分別的銷售情況詳見下文，特此說明。 由此可見，