【導讀】中管網房地產頻道作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。區(qū)和未建的E區(qū)對外轉讓。劃設計建議及創(chuàng)造性的市場營銷策略。目前，花都區(qū)發(fā)展前景令人振奮，多項基礎設施和國家重點項目即將建設，開發(fā)經營優(yōu)勢，項目存在巨大的開發(fā)機會。項目利潤總額為萬元，稅后利潤為萬元，投資利潤率。投資回收期為年。全部投資的內部收益率遠遠高于行業(yè)的平均收益率10%，累計盈余資金較多。因此，該項目方案可行。

　　

【正文】 =[（ 2） +（ 3） +（ 4） +（ 5） ]*3%=1059 萬元 （ 8）開發(fā)成本： 47475 萬元 表 46 開發(fā)成本一覽表 序號 成本項目 金額（萬元） 備 注 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 1 項目取得成本 10019 不變成本 2 前期工程費用 3250 不變成本 3 建安工 程費 22826 4 基礎設施建設費 7561 5 公建配套設施費 1620 不變成本 6 開發(fā)期間稅費 1140 7 不可預見費 1059 合 計 47475 不變成本： 14889 開發(fā)費用估算： 6304 萬元 （ 1）管理費用： 1059 萬元 管理費用 =[（ 2） +（ 3） +（ 4） +（ 5） ]*3%=1059 萬元 （ 2）銷售費用： 3935 萬元 表 42 銷售費用匯總表 序號 項 目 計算依據(jù) 金額（萬元） 1 廣告宣傳及推廣費 銷售收入 *2% 76892*2%＝ 1574 2 銷售代理費 銷售收入 *2% 76892*2%＝ 1574 3 其他銷售費用 銷售收入 *1% 76892*1%＝ 787 合 計 3935 （ 3）財務費用： 1310 萬元，詳見貸款還本付息表。 總成本費用匯總及分攤表 表 43 總成本費用匯總及分攤表 成本項目 總額（萬元） 別墅得房成本 （元 /㎡） 公寓得房成本 （元 /㎡） 開發(fā)成本 47475 1959 1649 開發(fā)費用 6304 260 219 合 計 53779 2219 1868 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 二、項目銷 售收入測算 根據(jù)項目市場策劃方案的銷售價格，可測算項目的銷售收入。 表 44 項目銷售收入測算表 項 目 建筑面積（ m2） 價格（元 /m2） 銷售收入（元） 獨立別墅 158704 3600 57133 聯(lián)體別墅 75228 2600 19559 公寓 10000 2021 2021 公建 6000 合 計 249932 3226（平均價） 78692 三、項目財務評價 （一）損益表與靜態(tài)盈利分析 表 45 項目損益表 （單位 ：萬元） 序號 項 目 合計 建設經營期 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 1 銷售收入 78692 5862 12527 18711 21615 19977 2 總成本費用 53779 9350 16852 10641 9293 7643 3 土地增值稅 4 銷售稅費 5 利潤總額 6 所得稅 33% 7 稅后利潤 8 投資利潤率 % 評價指標： 投資利潤率＝利潤總額 /總投資額＝ (%) 本項目的靜態(tài)評價指標與房地產同行業(yè)相應指標比較，可以接受，故項目可行。 （二）現(xiàn)金流量表 與動態(tài)盈利分析 經濟效益分析評價主要是依據(jù)國家計委、建設部頒發(fā)的《建設項目經濟評價方法與參數(shù)》，參照我國新的財會制度，結合房地產開發(fā)的實際情況，計算項 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 目全部投資的經濟效益。主要評價指標有：財務凈現(xiàn)值 (FNPV)、財務內部收益率 (FIRR)、投資回收期三個指標。 表 46 項目投資現(xiàn)金流量表 （單位：萬元） 序號 項 目 建設經營期 合計 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 1 現(xiàn)金流入 5862 12527 18711 21615 19977 78692 銷售收入 5862 12527 18711 21615 19977 78692 其他現(xiàn)金流入 2 現(xiàn)金流出 建設投資 9350 16852 10641 9293 7643 53779 土地增值稅 銷售稅費 所得稅 3 凈現(xiàn)金流 4 累計凈現(xiàn)金流 5151 5 折現(xiàn)凈現(xiàn)金流 6 累計折現(xiàn)凈現(xiàn)金流 根據(jù)表 46 可計算得財務評價指標（表 47）： 表 47 財務評價指標 評價指標 財務凈現(xiàn)值 (i=10%) 財務內部收益率 投資回收期 (靜態(tài) ) 稅后 萬元 % 年 項目全部投資的財務凈現(xiàn)值是按折現(xiàn)率 10%計算的，所帶來的稅后財務凈現(xiàn)值為 6733 萬元，是一個較大的正值；稅后的財務內部收益率為 %，遠大于折現(xiàn)率 10%；稅后靜態(tài)投資回收期在項目投資的第三年和第四年之間，回收投資的速度還是比較快的，故本項目可行 。 （三）資金來源與運用表的貸款償還能力分析 表 48 資金來源與運用表 （單位：萬元） 序號 項 目 建設經營期 合計 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 1 資金來源 12862 18527 18711 21615 19977 91692 銷售收入 5862 12527 18711 21615 19977 78692 自有資金 5000 5000 銀行借款 2021 6000 8000 2 資金運用 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 建設投資 9270 16360 10173 9023 7643 52469 借款還本付息 80 1992 2968 4270 9310 銷售稅費 土地增值稅 所得稅 3 盈余資金 4 累計盈余資金 10151 資金來源與運用集中體現(xiàn)項目自身平衡的生存能力，是財務評價的重要依據(jù)，從上表可以看出本項目具有較強的貸款償還能力和自身平衡能力，故本項目方案可行。 四、項目不確定性分析（敏感性分析） 根據(jù)市場分析，在本項目的不確定因素中，最有可能發(fā)生波動變化的和影響最大的因素是 銷售價格和建安工程費。因此，本項目敏感性分析針對售價上下波動 5%、 10%和建安工程費上下波動 10%、 20%時，分析其對經濟評價指標的影響程度。 表 49 項目敏感性分析表 全部 投資 基礎 方案 銷售價格變動 建安工程費變動 10% 5% 5% 10% 20% 10% 10% 20% FNPV 財務凈現(xiàn)值升降幅度 % % % % % % % % FIRR % % % 48% % % % % % 內部收益率升降幅度 % 19% % % % % % % profit % % % % % % % % % 投資利潤率升降幅度 % % % % % % % % 經計算分析可得： 銷售價格、建安工程費的變動對財務凈現(xiàn)值的影響 銷售價格下降 5%、 10%，將引起財務凈現(xiàn)值分別下降 %和 %；當銷售價格下降 %時，財務凈現(xiàn)值為零，到達臨界點，若銷售價格再下降，則財務凈現(xiàn)值小于零，出現(xiàn)虧損。 建安工程費上升 10%、 20%，將引起財務凈現(xiàn)值分別下降 %和 %； 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 當建安工程費上升 41%時，財務凈現(xiàn)值為零，到達臨界點，若建安工程費再下降，則財務凈現(xiàn)值小 于零，出現(xiàn)虧損。 銷售價格、建安工程費的變動對財務內部收益率的影響 銷售價格下降 5%、 10%，將引起財務內部收益率分別下降 19%和 %；當銷售價格下降 %時，財務內部收益率等于基準收益率（ 10%），到達臨界點，若銷售價格再下降，則財務內部收益率小于基準收益率，出現(xiàn)虧損。 建安工程費上升 10%、 20%，將引起財務內部收益率分別下降 %和%；當建安工程費上升 41%時，財務內部收益率等于基準收益率（ 10%），到達臨界點，若建安工程費再下降，則財務內部收益率小于基準收益率，出現(xiàn)虧損。 銷售價格、建安工程費的變動對投資利潤率的影響 銷售價格下降 5%、 10%，將引起投資利潤率分別下降 %和 %；當銷售價格下降 %時，投資利潤率等于基準收益率（ 10%），到達臨界點，若銷售價格再下降，則投資利潤率小于基準收益率，出現(xiàn)虧損。 建安工程費上升 10%、 20%，將引起投資利潤率分別下降 %和 %；當建安工程費上升 %時，投資利潤率等于基準收益率（ 10%），到達臨界點，若建安工程費再下降，則投資利潤率小于基準收益率，出現(xiàn)虧損。 從以上分析可以得出：銷售價格和建安工程 費都是本項目的敏感因素，但銷售價格因素更為敏感。 第五部分 結 論 從項目的經濟效益評價指標顯示可知，項目具有較高的財務凈現(xiàn)值，以及遠高于行業(yè)基準收益率的內部收益率，評估結果表明項目可行。 從項目的敏感性分析可以看出，整個項目的經濟評價比較理想，抗風險能力較強。