廣州某三舊改造項目策劃報告-資料下載頁
2024-11-26 17:49本頁面
【正文】 參考案例 —— 番禺奧園廣場 總用地面積 : 63, 建設(shè)用地面積 : 63, 總建筑面積 : 247,369m2 綜合容積率 : 商業(yè)面積 : 120,318m2 裙樓樓層 : 第 1~4層（局部 5層） 公寓可售面積 : 106,977 m2 公寓售價： 15000元 / m2起 番禺奧園廣場 — 大型公寓主導(dǎo)型都市綜合體 位于番禺區(qū)橋南 — 番禺高端居住區(qū)域，是番禺有史以來規(guī)模最大、品質(zhì)最高的綜合性商用地產(chǎn)項目。總建筑面積約 25萬平方米，涵蓋不同功能及特點的寫字樓、購物及娛樂中心、五星級酒店以及服務(wù)式公寓。 5星級酒店 +酒店式服務(wù)公寓 +商業(yè)街 ? 公寓銷售率達 80％；商鋪銷售率 100%； ? 顧客美譽度不斷提升，成為番禺人眼中最具投資價值的項目之一 奧園廣場一期獲得巨大成功！ 借鑒意義 A. 整體定位 —— 位于城市核心區(qū)的典型建筑綜合體，定位中高檔次、國際化，可實現(xiàn)整個項目價值最大化； B. 總體規(guī)劃 —— 保證了寫字樓和酒店的沿街展示需求，同時保證了商業(yè)部分的多人流、高開放度的需求特點； C. 產(chǎn)品特色 —— 具備豐富的內(nèi)部與外部建筑空間； D. 開發(fā)節(jié)奏 —— 科學安排開發(fā)節(jié)奏，首先以公寓和寫字樓為切入點彌補市場空白，贏得良好口碑，匯聚大量人氣后進而開發(fā)酒店、商業(yè)，提高項目價值； E. 功能關(guān)系 —— 作為城市綜合體，功能布局合理，各部分互為依托，互相完善，產(chǎn)生聚合效應(yīng)，特別是寫字樓依托整體項目檔次與品質(zhì)。 ?通過綜合分析比較，預(yù)計本案 SOHO辦公式公寓初期售價約為： 10000元 /M2；商業(yè)物業(yè)平均租價為： 135元 /M2； ?收益方面，通過出售 SOHO公寓使用權(quán)，可獲得近 2億收入，不僅收回了前期開發(fā)成本、為二期商業(yè)開發(fā)提供足夠資金支持，收益樂觀； ?參考案例奧園廣場的成功側(cè)面證明模式二的開發(fā)思路是正確可行的。 ?綜合說明，開發(fā)模式二是最符合本案戰(zhàn)略開發(fā)目標的！ 可行性分析總結(jié) 第五部分 匯報回顧及結(jié)論 報告回顧 我們?yōu)閷崿F(xiàn)開發(fā)目標做了什么？ 戰(zhàn)略目標 ?前期快速回現(xiàn)、后期持續(xù)走高 ?最大限度降低風險的同時實現(xiàn)項目持續(xù)增值的目標 風險最小化、價值最大化 報告回顧 我們?yōu)閷崿F(xiàn)開發(fā)目標做了什么？ 開發(fā)思路評判 ?模式一全面開發(fā)造價達 ，風險較大，不適合目前形勢，不建議采用；建議穩(wěn)步開發(fā)，試探市場反應(yīng)后再確定是否繼續(xù)開發(fā)； ?模式三僅作五層裙樓商業(yè)，造價不高，但由于商業(yè)體量太小，相對回報周期長，不建議采用； ?模式二綜合 SOHO公寓 +集團總部 +商業(yè)三種功能，先期開發(fā) SOHO公寓，通過出售使用權(quán)快速收回資金；利用回收的資金再投入商業(yè)開發(fā)，通過自持經(jīng)營充分挖掘商業(yè)升值空間。 報告回顧 我們?yōu)閷崿F(xiàn)開發(fā)目標做了什么？ 可行性分析 ?價格預(yù)測：經(jīng)比較分析，預(yù)計本案公寓初期售價約為： 10000元 /M2；商業(yè)物業(yè)平均租價為： 135元 /M2； ?收益： SOHO出售即可獲得近 2億收入，不僅一次性收回了前期開發(fā)成本，而且為二期商業(yè)開發(fā)提供足夠資金支持，收益可觀； ?目標客戶：區(qū)域產(chǎn)業(yè)提升帶來大批商務(wù)客戶；區(qū)域成熟住宅區(qū)提供近 10萬中高端常住客戶； ?參考案例：番禺奧園廣場、中頤 MOCA創(chuàng)意城等項目為本案開發(fā)提供成功經(jīng)驗； ?結(jié)論：各方面綜合分析說明，模式二開發(fā)方式最符合戰(zhàn)略開發(fā)目標。 報告回顧 我們?yōu)閷崿F(xiàn)開發(fā)目標做了什么？ 建筑設(shè)計方案 ?巧妙設(shè)計，額外獲得了 2021 M2商業(yè)面積及下沉式商業(yè)廣場，實現(xiàn)商業(yè)物業(yè)增值； ?合理的結(jié)構(gòu)形式可實現(xiàn)各物業(yè)形態(tài)的靈活組合，產(chǎn)品線靈活； ?立體式綠化系統(tǒng)：達到營造內(nèi)部環(huán)境、打造生態(tài)建筑的效果，同時符合廣東一力集團品牌形象； ?戶型設(shè)計上，選取最符合市場需求的小戶型，保證實用率的同時，凸顯項目總價優(yōu)勢。 ?項目地塊查勘 ?區(qū)域宏觀經(jīng)濟背景研究 ?區(qū)域商業(yè)環(huán)境研究 ?城市商業(yè)發(fā)展規(guī)劃研究 ?市場調(diào)研 ?項目屬性研判與界定 ?問題結(jié)構(gòu)化分析 ?區(qū)域環(huán)境分析 ?市場容量預(yù)測 ?項目定位導(dǎo)出 2021/11/20 第二階段 項目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略 第二階段 思路形成 2021/12/10 2021/12/15 第二階段 市場調(diào)研 2021/12/31 研究內(nèi)容 成果 ?一力集團白云商業(yè)項目定位中稿 下一步工作 THE END. THANKS
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