廣州某三舊改造項(xiàng)目策劃報(bào)告-資料下載頁(yè)
2025-11-17 17:49本頁(yè)面
【正文】 參考案例 —— 番禺奧園廣場(chǎng) 總用地面積 : 63, 建設(shè)用地面積 : 63, 總建筑面積 : 247,369m2 綜合容積率 : 商業(yè)面積 : 120,318m2 裙樓樓層 : 第 1~4層（局部 5層） 公寓可售面積 : 106,977 m2 公寓售價(jià)： 15000元 / m2起 番禺奧園廣場(chǎng) — 大型公寓主導(dǎo)型都市綜合體 位于番禺區(qū)橋南 — 番禺高端居住區(qū)域，是番禺有史以來(lái)規(guī)模最大、品質(zhì)最高的綜合性商用地產(chǎn)項(xiàng)目。總建筑面積約 25萬(wàn)平方米，涵蓋不同功能及特點(diǎn)的寫(xiě)字樓、購(gòu)物及娛樂(lè)中心、五星級(jí)酒店以及服務(wù)式公寓。 5星級(jí)酒店 +酒店式服務(wù)公寓 +商業(yè)街 ? 公寓銷(xiāo)售率達(dá) 80％；商鋪銷(xiāo)售率 100%； ? 顧客美譽(yù)度不斷提升，成為番禺人眼中最具投資價(jià)值的項(xiàng)目之一 奧園廣場(chǎng)一期獲得巨大成功！ 借鑒意義 A. 整體定位 —— 位于城市核心區(qū)的典型建筑綜合體，定位中高檔次、國(guó)際化，可實(shí)現(xiàn)整個(gè)項(xiàng)目?jī)r(jià)值最大化； B. 總體規(guī)劃 —— 保證了寫(xiě)字樓和酒店的沿街展示需求，同時(shí)保證了商業(yè)部分的多人流、高開(kāi)放度的需求特點(diǎn)； C. 產(chǎn)品特色 —— 具備豐富的內(nèi)部與外部建筑空間； D. 開(kāi)發(fā)節(jié)奏 —— 科學(xué)安排開(kāi)發(fā)節(jié)奏，首先以公寓和寫(xiě)字樓為切入點(diǎn)彌補(bǔ)市場(chǎng)空白，贏得良好口碑，匯聚大量人氣后進(jìn)而開(kāi)發(fā)酒店、商業(yè)，提高項(xiàng)目?jī)r(jià)值； E. 功能關(guān)系 —— 作為城市綜合體，功能布局合理，各部分互為依托，互相完善，產(chǎn)生聚合效應(yīng)，特別是寫(xiě)字樓依托整體項(xiàng)目檔次與品質(zhì)。 ?通過(guò)綜合分析比較，預(yù)計(jì)本案 SOHO辦公式公寓初期售價(jià)約為： 10000元 /M2；商業(yè)物業(yè)平均租價(jià)為： 135元 /M2； ?收益方面，通過(guò)出售 SOHO公寓使用權(quán)，可獲得近 2億收入，不僅收回了前期開(kāi)發(fā)成本、為二期商業(yè)開(kāi)發(fā)提供足夠資金支持，收益樂(lè)觀； ?參考案例奧園廣場(chǎng)的成功側(cè)面證明模式二的開(kāi)發(fā)思路是正確可行的。 ?綜合說(shuō)明，開(kāi)發(fā)模式二是最符合本案戰(zhàn)略開(kāi)發(fā)目標(biāo)的！ 可行性分析總結(jié) 第五部分 匯報(bào)回顧及結(jié)論 報(bào)告回顧 我們?yōu)閷?shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)目標(biāo)做了什么？ 戰(zhàn)略目標(biāo) ?前期快速回現(xiàn)、后期持續(xù)走高 ?最大限度降低風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目持續(xù)增值的目標(biāo) 風(fēng)險(xiǎn)最小化、價(jià)值最大化 報(bào)告回顧 我們?yōu)閷?shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)目標(biāo)做了什么？ 開(kāi)發(fā)思路評(píng)判 ?模式一全面開(kāi)發(fā)造價(jià)達(dá) ，風(fēng)險(xiǎn)較大，不適合目前形勢(shì)，不建議采用；建議穩(wěn)步開(kāi)發(fā)，試探市場(chǎng)反應(yīng)后再確定是否繼續(xù)開(kāi)發(fā)； ?模式三僅作五層裙樓商業(yè)，造價(jià)不高，但由于商業(yè)體量太小，相對(duì)回報(bào)周期長(zhǎng)，不建議采用； ?模式二綜合 SOHO公寓 +集團(tuán)總部 +商業(yè)三種功能，先期開(kāi)發(fā) SOHO公寓，通過(guò)出售使用權(quán)快速收回資金；利用回收的資金再投入商業(yè)開(kāi)發(fā)，通過(guò)自持經(jīng)營(yíng)充分挖掘商業(yè)升值空間。 報(bào)告回顧 我們?yōu)閷?shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)目標(biāo)做了什么？ 可行性分析 ?價(jià)格預(yù)測(cè)：經(jīng)比較分析，預(yù)計(jì)本案公寓初期售價(jià)約為： 10000元 /M2；商業(yè)物業(yè)平均租價(jià)為： 135元 /M2； ?收益： SOHO出售即可獲得近 2億收入，不僅一次性收回了前期開(kāi)發(fā)成本，而且為二期商業(yè)開(kāi)發(fā)提供足夠資金支持，收益可觀； ?目標(biāo)客戶：區(qū)域產(chǎn)業(yè)提升帶來(lái)大批商務(wù)客戶；區(qū)域成熟住宅區(qū)提供近 10萬(wàn)中高端常住客戶； ?參考案例：番禺奧園廣場(chǎng)、中頤 MOCA創(chuàng)意城等項(xiàng)目為本案開(kāi)發(fā)提供成功經(jīng)驗(yàn)； ?結(jié)論：各方面綜合分析說(shuō)明，模式二開(kāi)發(fā)方式最符合戰(zhàn)略開(kāi)發(fā)目標(biāo)。 報(bào)告回顧 我們?yōu)閷?shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)目標(biāo)做了什么？ 建筑設(shè)計(jì)方案 ?巧妙設(shè)計(jì)，額外獲得了 2021 M2商業(yè)面積及下沉式商業(yè)廣場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)商業(yè)物業(yè)增值； ?合理的結(jié)構(gòu)形式可實(shí)現(xiàn)各物業(yè)形態(tài)的靈活組合，產(chǎn)品線靈活； ?立體式綠化系統(tǒng)：達(dá)到營(yíng)造內(nèi)部環(huán)境、打造生態(tài)建筑的效果，同時(shí)符合廣東一力集團(tuán)品牌形象； ?戶型設(shè)計(jì)上，選取最符合市場(chǎng)需求的小戶型，保證實(shí)用率的同時(shí)，凸顯項(xiàng)目總價(jià)優(yōu)勢(shì)。 ?項(xiàng)目地塊查勘 ?區(qū)域宏觀經(jīng)濟(jì)背景研究 ?區(qū)域商業(yè)環(huán)境研究 ?城市商業(yè)發(fā)展規(guī)劃研究 ?市場(chǎng)調(diào)研 ?項(xiàng)目屬性研判與界定 ?問(wèn)題結(jié)構(gòu)化分析 ?區(qū)域環(huán)境分析 ?市場(chǎng)容量預(yù)測(cè) ?項(xiàng)目定位導(dǎo)出 2021/11/20 第二階段 項(xiàng)目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略 第二階段 思路形成 2021/12/10 2021/12/15 第二階段 市場(chǎng)調(diào)研 2021/12/31 研究?jī)?nèi)容 成果 ?一力集團(tuán)白云商業(yè)項(xiàng)目定位中稿 下一步工作 THE END. THANKS
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