【正文】 02售樓書12000份12000份*25元/份303DM單10萬份100000份*4網(wǎng)絡(luò)主頁1萬元15電視廣告分時段發(fā)布，共計35—40萬元35—406報紙廣告（含新聞發(fā)布）分時段發(fā)布，共計35—35萬元30357宣傳畫（贈品）3萬元38促銷活動費用（如房交會）5萬元—10萬元5—109燈箱廣告項目周遍的主要通道布置15二、銷售設(shè)施設(shè)備費用171砂盤一座（含局部大模型）10萬元102鳥瞰圖（3幅）、掛圖（10幅）5萬元53桌椅、沙發(fā)等接待及辦公用品2萬元2三、1辦公用品、生活用品費辦公硬件及日常費用，售樓人員統(tǒng)一著裝62基本工資及補貼57人,人均基本工資元，3招待費用主要在招商過程中使用10四、1出售部分1800萬元╳%1262招商部分提成2020銷售費用合計320—360根據(jù)國家《經(jīng)濟適用住房價格管理辦法》的規(guī)定，利潤不超過3%，并參照成都市目前政府向城市中低收入者推出的經(jīng)濟適用房價格標(biāo)準(zhǔn)（成都經(jīng)濟適用房政策定價為2000元/M2～2800元/M2），本項目住宅向退伍軍人的售價平均為1500元/M2根據(jù)商業(yè)計劃書分析，參考目前所在地區(qū)物業(yè)的市場行情（周邊沿街商鋪售價6000—8000元/㎡），并結(jié)合該項目所處的地理位置和周邊環(huán)境，擬定一個具有較強競爭力的房屋銷售價（均價）如下：商業(yè)用房3500元/平方米（含公攤面積）；車庫車位2萬元/個；項目計稅依據(jù)稅金(萬元)營業(yè)稅銷售額*5％城市建設(shè)維護稅營業(yè)稅*7％教育附加費營業(yè)稅*3％交通建設(shè)附加費營業(yè)稅*5％商品房交易手續(xù)費銷售額*1％契稅銷售額*％％，％根據(jù)合同，住宅部分的60％由北京華夏軍人退役創(chuàng)業(yè)發(fā)展服務(wù)中心進行軍內(nèi)包銷。其余40％由四川華夏軍創(chuàng)投資發(fā)展公司組織在軍內(nèi)銷售。選擇有商業(yè)樓盤運作豐富經(jīng)驗的專業(yè)營銷代理機構(gòu)，以規(guī)避銷售風(fēng)險。第十章財務(wù)評價本財務(wù)評價是在國家現(xiàn)行財務(wù)稅制度和市場價格體系下，分析預(yù)測項目的財務(wù)收益與費用，計算財務(wù)評價指標(biāo)，考察本項目的盈利能力，據(jù)以判斷項目的財務(wù)可行性。本報告的財務(wù)評價是在前面的建設(shè)方案，投資估算和融資方案的基礎(chǔ)上進行。本項目財務(wù)評價以靜態(tài)方式測算項目建設(shè)成本，主要包括七個方面的費用。費用名稱費用（萬元）占總成本份額％％％％％％％成本總計：：A、銷售收入：B、項目開發(fā)總價值：C、利潤：項目成本利潤率＝（項目總開發(fā)價值－總開發(fā)成本）/總開發(fā)成本100％＝％項目投資利潤率＝（項目總開發(fā)價值－總開發(fā)成本）/項目總開發(fā)價值100％＝％從以上財務(wù)評價靜態(tài)測算指標(biāo)分析得出，如果本項目住宅以1500元/M2,商業(yè)以3500元/M2,車庫以2萬元/個的方案全部售出，則成本利潤率較高（％），大大超過行業(yè)目標(biāo)15％，％，也超過現(xiàn)行行業(yè)基準(zhǔn)目標(biāo)，說明該項目按現(xiàn)行方案出售，有較高的利潤。第十一章項目不確定因素及風(fēng)險分析本項目由于建設(shè)周期長，資金投入量大，是一動態(tài)投資過程，且主要進行滾動開發(fā)，故在項目開發(fā)建設(shè)過程中有許多不確定因素和投資風(fēng)險影響著項目的獲利能力，有必要進行分析論證。本項目不確定因素主要涉及到：容積率、可出售或出租的建筑面積占總建筑面積的比例、建造成本、開發(fā)期、租售期、投資收益率、貨款利率、空置率等。容積率：現(xiàn)【商業(yè)計劃書】，是按照較高標(biāo)準(zhǔn)的住宅小區(qū)。，則可增加建筑面積16萬多M2?？梢?，還必須在設(shè)計方案時再三研究?？沙鍪刍虺鲎饷娣e比例：本項目住宅幾乎能全部出售，但商業(yè)用房和車庫能否出售是一個不確定因素。根據(jù)市場調(diào)查，臨街商業(yè)門面估計能全部出售，但大型的商業(yè)用房要全部出售的可能性不大，這就影響著項目的直接短期投資收益。建造成本：在本項目的前期費用估算中，考慮到有部分政策性收費可以通過協(xié)調(diào)而減少費用，建安成本估算也考慮到通過管理降低成本，故而估算較緊。管理費用，不可預(yù)見費用的估算也是考慮管理因素而所取比例偏小?？傊?，所有的建造成本都必須通過加強管理，排除不確定因素而降低成本。開發(fā)期：（30個月），分兩期開發(fā)，整個開發(fā)期目標(biāo)能否實現(xiàn)，主要取決于資金能否到位，銷售能否按原方案實現(xiàn)銷售目標(biāo)。如果資金能及時到位，得到保障，相反就會延長開發(fā)期，增加成本。通過測算得知，獲取利潤較高。租售期：，但實際銷售是一個不確定因素，如果銷售得好，就能確保項目收益，如果項目的商業(yè)用房不能全部銷售，剩余部分只能出租，就可能影響項目收益并使得投資回收期延長。投資收益率：本項目的投資收益率受到項目銷售的制約，其中主要受到銷售價格的影響，同時受到租售方案和空置率的影響，這是不確定因素中，受其他因素影響最大的因素。財務(wù)費用：在本項目融資利率是一個比較不易確定的因素?？罩寐剩嚎罩寐手饕茕N售價格，戶型設(shè)計、營銷策略的影響，空置率的高低直接影響項目的利潤。因此，設(shè)計先進而適應(yīng)市場的戶型，科學(xué)的營銷策略以及合理的銷售價格是十分重要的。設(shè)定項目的最低可接受投資利潤率為15％，分析項目最低可接受綜合平均銷售價格Pmin。Pmin=建設(shè)投資（1＋最低利潤率）（1＋管理費率）/可售面積（1銷售稅金及附加費率－銷售費率－管理費率銷售費率）＝即若要取得15％的投資利潤率，在商業(yè)房的售價不變的情況下。盈虧平衡率＝項目建設(shè)成本/（總銷售收入－管理費用－銷售費用營業(yè)稅金及附加）*100％＝％從盈虧銷售率分析得知，％，就達到盈虧平衡點，可見預(yù)見的盈虧平衡點較低。主要分析項目利潤為零時的成本、售價和銷售率所處的狀態(tài)。當(dāng)售價下降約35％時，本項目的開發(fā)利潤為零，這說明本項目抵抗售價變動風(fēng)險的能力非常強，其主要原因在于收益較高。（詳見下表1）敏感性分析表(表1)成本不變，銷售價格變動序號價格變動率單位售價(元/m2)成本(萬元)開發(fā)價值(萬元)利潤(萬元)投資利潤率120%1945795971409786138144%215%1864795971351075551041%310%1783795971292364963938%45%1702795971233654376835%501621795971174943789732%65%1540795971116233202629%710%1459795971057522615525%815%137879597998812028420%920%129779597940101441315%1025%12167959788139854210%1130%1135795978226826713%1235%1054795977639732004%當(dāng)成本上升60%時,本項目開發(fā)利潤才趨近于零，這說明本項目抵抗成本變動風(fēng)險的能力很強。(詳見表2)敏感性分析表(表2)銷售價格不變，成本變動動序號成本變化率單位綜合成本(元/M2)成本(萬元)開發(fā)價值(萬元)利潤(萬元)投資利潤率170%%260%%350%%440%%530%%620%%710%%%910%%1020%%本項目主要存在著政策性調(diào)整、建設(shè)規(guī)模、商業(yè)用房、財務(wù)風(fēng)險等風(fēng)險。政策調(diào)整風(fēng)險：國家關(guān)于土地供應(yīng)政策、房地產(chǎn)稅費變動政策，都可能帶來本項目風(fēng)險。為此，須加快辦理相關(guān)用地手續(xù)和政府批文，以免政策變動引致風(fēng)險。建筑規(guī)模：規(guī)劃現(xiàn)在尚未給出確定的容積率指標(biāo)。因此，應(yīng)盡早與規(guī)劃部門協(xié)調(diào)，力爭獲得較高的容積率，以確保開發(fā)規(guī)模。商業(yè)用房風(fēng)險：由于現(xiàn)在項目所在區(qū)域商業(yè)人氣尚不足，本項目的商業(yè)用房能否全部銷售出去，是本項目潛在的風(fēng)險。如果項目商業(yè)用房一旦出現(xiàn)了部分空置，或者出租率較低，出租價格也低，本項目收益就會受到影響。因此，應(yīng)做好項目商業(yè)用房的定位，以及營銷策劃工作，盡可能將商業(yè)用房全部租售出去。第十二章研究結(jié)論：81萬/M2：：：：（企業(yè)所得稅15％）：％：％該項目在財務(wù)評價上可行，財務(wù)抗風(fēng)險能力較強，財務(wù)收益能滿足房地產(chǎn)行業(yè)的一般收益要求。經(jīng)過以上分析，本項目建設(shè)在經(jīng)濟效益方面是可行的。本項目的開發(fā)建設(shè)，將加快成都市龍泉驛區(qū)同安鎮(zhèn)建設(shè)步伐，提升該地區(qū)的城市形象，繁榮市場經(jīng)濟，改善市容市貌。具有良好的環(huán)境效益。開發(fā)商：四川華夏中策量子實業(yè)公司策劃顧問：