【正文】 問服務，包括建筑、基建和工業(yè)方面的項目。奧雅納業(yè)績卓越，很多項目在國際上獲得獎項。其中澳洲悉尼歌劇院和香港國際機場榮登20世紀的10大建筑之列，香港匯豐銀行總部、法國龐畢度中心、日本大阪會展中心、關西機場、英國千禧巨輪、澳洲布里斯本會展中心、中國2008年奧運會國家體育館、游泳館、北京首都機場三期航站樓以及中央電視臺總部等都是名作。中國建筑西南設計研究院： 是中國最早建立的大型綜合性設計院之一，為國家甲級設計院，綜合實力位居全國建筑設計院前列。全院現(xiàn)有各類專業(yè)技術人員800余人，包括國家工程設計大師、國家有突出貢獻的中青年專家、享受政府津貼專家20多名，高級建筑師、高級工程師以上職稱200余人，國家一級注冊建筑師、一級注冊結構工程師152名。全院設有6個綜合所及完善的管理服務系統(tǒng)，在深圳、珠海、上海、廈門、?？凇⑶鄭u、重慶、昆明、澳門等地設有分院或辦事處，在國外與同行合作注冊有建筑師事務所。建院50年來，在全國各省、市、自治區(qū)及海外的十余個國家和地區(qū)承擔了大量的民用與工業(yè)建筑設計任務，為國家的基本建設事業(yè)作出了巨大貢獻。（三）項目設計方案說明（一）用地1. 用地面積：（不含待征地，最終以實測面積為準）。2. 建筑容積率、建筑密度、綠地率：政府不作強制性控制要求。3. 建筑高度：甲級寫字樓165米，酒店式公寓150米。4. 停車位配套標準為：A. 汽車位：約 700個（寫字樓、商務公寓和商業(yè)裙房獨立分區(qū)設置車位）。B. 摩托車、自行車位：300個。5. 規(guī)劃要求：建筑物（含高層主體）后退道路紅線距離：人民南路10米；人民南路和新光華路之間的切角10米；與相鄰建筑的最小控制間距滿足消防間距和《成都市規(guī)劃管理技術規(guī)定的》（2005）中的日照要求。（二）總體規(guī)劃1. 原 則：在滿足政府規(guī)劃要求下，充分考慮國際甲級寫字樓、酒店式服務公寓、國際品牌購物中心的有機聯(lián)系，營造出國際化的商務區(qū)環(huán)境。2. 樓宇高度A. 甲級寫字樓165米；B. 酒店式公寓150米；C. 商業(yè)裙房：五層。3. 景觀朝向本地區(qū)地處成都CBD商務區(qū)，有較佳的城市景觀。本項目作為高檔的涉外商務區(qū)，充分利用了周邊的城市景觀氛圍。（三）寫字樓設計要點1. 寫字樓設計考慮到將來客戶的需求，可整層或單層出租，也可劃分為若干單元。2. 標準層的建筑面積2000平方米（含幕墻外包部分）。附設公共衛(wèi)生間及茶水間。電梯按國際甲級寫字樓配置。3. 轎車能停泊到大堂入口雨蓬下。4. 。5. 采用VAV空調系統(tǒng)。（四）酒店式服務公寓設計要點1. 20人容量的小巴士及轎車能停泊在大堂入口雨蓬下，車道七米寬。入口處設置不少于3個VIP停車位。2. 客人與員工分別設置出入口，員工出入口遠離客人視線并能直接通達地下室的后勤用房。酒店式公寓的貨流不與其他貨流渠道共用，獨立組織，并避免與客人停車有交叉。3. 層高高度：，、—。4. 標準層每層建筑面積在1400平方米。 5. 套型比例如下表： 套型套型套內建筑面積（平方米）套數(shù)比例（%）Studio40/5087約25%一居室65/70171約48%二居室100/108/12083約24%三居室135/1408約2%豪華居（四居以上）1904約1%總計—353100%6. 采用西式廚房，二居室以上的戶型，有設置封閉式廚房的條件。7. 每層設有服務性用房（912平方米），內設洗滌盆和地漏等。8. 休閑會所：約2600平方米。會所主要服務于服務式公寓，并可考慮與寫字樓合用。內有室內恒溫游泳池（尺寸約為25M*）、健身中心、SPA、兒童游戲室等。9. 公寓樓配套服務設施1500平方米。10. 采用集中式中央空調，集中熱水供應。11. 首層大堂按五星級酒店標準和配套進行設計，約400平方米。（五）裙房設計要點1. 設置出租車停車泊位。2. 設獨立的客流出入口。3. 員工的出入口獨立設置。4. 戶外設備機組和煙道：作隱蔽性處理并盡可能減少環(huán)境的影響。（六）地下室設計要點1. 550平方米非機動停車位。2. 地下室機動車停車數(shù)量約700輛。3. 設備用房：包括空調、水、強電、弱電、電梯、人防等設置配備。4. 員工餐廳約1000平方米設在負一層。5. 辦公樓、酒店式公寓、商場的物管用房、儲藏用房分開設置。6. 監(jiān)控設施：商場、寫字樓統(tǒng)一設置，酒店式公寓單獨設置。7. 酒店式公寓后勤用房約1000平方米，含員工更衣室、淋浴室、食堂、工作間、客房部、人事部、維修部、保安部、監(jiān)控室、休閑娛樂室、儲藏室、衛(wèi)生間等。（七）外墻設計要點單元式LOWE中空玻璃幕墻。二、開發(fā)計劃與工程建設（一）“仁恒廣場”項目開發(fā)可分為三階段1. 第一階段：2006年8月動工，2008年12月主體封頂，2008年9月裙房部分初步竣工。2. 第二階段： 2009年1月裙房交付使用，商業(yè)開業(yè)。3. 第三階段：2009年10月項目全面竣工，2009年11月項目交付使用。（二）工程施工進度計劃要點1. 基礎工程：2006年9月—07年12月。2. 裙房結構：2007年9月—2008年1月。3. 塔樓主體工程：2008年1月—2008年12月。4. 安裝工程：2007年11月—2009年4月。5. 裝飾、裝修工程：2007年7月—2009年8月。6. 外場工程：2008年3月—2008年8月?？⒐を炇张c交付：2009年9月—2009年10月。第五部分 市場營銷與運營管理一、項目市場營銷測算二、項目運營管理計劃一、項目產品定位與營銷測算仁恒置地廣場建成后是包括有國際品質的甲級寫字樓、酒店式服務公寓、國際品牌商業(yè)購物中心等多功能的綜合商業(yè)建筑體。通過對成都中心城區(qū)甲級寫字樓、酒店式服務公寓、大型商業(yè)物業(yè)租售情況的市場調研，結合本項目市場定位及產品優(yōu)勢，項目市場營銷測算特按照兩種模式進行：全租模式與租售結合模式。（一）項目產品定位A、甲級寫字樓：產品定位：仁恒置地廣場西座塔樓定位為國際標準甲級寫字樓，遠高于成都目前甲級寫字樓水平，參照標準為上海最高級甲級寫字樓的標準。租金/售價設定依據(jù)：成都現(xiàn)有較好的甲級寫字樓租金水平在110—130元/平方米/月，銷售價格在12000—15000元/平方米。本項目區(qū)位、建筑品質、配套設施遠高于成都現(xiàn)有甲級寫字樓水平，完全可預期較高的售價。租用類型目標客戶：進入成都的世界五百強、國際財團、中外知名公司，包括金融、保險、商業(yè)、貿易、高科技、管理咨詢等行業(yè)客戶。銷售類型目標客戶：部分公司、企業(yè)（購買自用），成都及外地大量的實力投資者客戶，部分房地產投資基金、上市公司等，由于本項目具有良好的投資價值和增值潛力，可吸引各類寫字樓投資型客戶。（一些國際房地產投資基金已與我公司有意向性接觸）。 B、酒店服務式公寓 產品定位：仁恒置地廣場東座塔樓定位為高級酒店服務式公寓，五星級酒店的裝修標準、戶型設計豪華、舒適、氣派；由具有國際客戶網(wǎng)絡資源的新加坡輝盛酒店服務公寓管理公司提供國際化的酒店式服務和統(tǒng)一經(jīng)營管理。租金設定依據(jù)：酒店服務公寓租用類目標客戶主要為外籍商務人士、中外知名公司高級管理人員等，該類人士住房補貼支出一般在15000—25000元/月。 租用類型目標客戶：包括長租和短租客戶，預計長租戶占60%，短租戶約占40%。主要包括：在成都領使館工作的外籍人員、在成都的外籍商務人士，世界500強外企外籍高管、中外知名公司高級管理人員、來四川省旅游的商務游客及豪華旅游團、租用仁恒置地廣場及周邊高端寫字樓的公司/企業(yè)的高管人員。C、商業(yè)裙樓部分：產品定位：商業(yè)裙房定位為代表成都商業(yè)發(fā)展最高水平的超區(qū)域型國際品牌購物中心，與整個項目的檔次匹配，形成差異化優(yōu)勢，樹立“仁恒置地廣場”的品牌形象，保持項目長久競爭力。使之成為成都第一個超高檔品牌商業(yè)中心，塑造成都高檔零售商業(yè)“制高點”。商業(yè)裙樓主要采用品牌專賣店、形象旗艦店形式，以國際知名或其它高檔品牌服飾為主導。具有百貨購物、餐飲休閑兩大主要商業(yè)功能。經(jīng)營大類以國際品牌服飾、珠寶首飾、個人用品等為主，以高檔特色餐飲、休閑為輔。租金設定依據(jù)：成都中心城區(qū)同類地段商業(yè)物業(yè)，一層平均租金在550—1200元/平方米/月。其中經(jīng)營較好的大型商業(yè)項目，1至5層的平均租金在180—200元/平方米/月。租用類型目標客戶：國際一線品牌服飾、珠寶首飾、化裝品等品牌店、旗艦店、各類專賣店，以及高檔餐飲主力店、特色餐飲店、知名連鎖快餐店、西餐店、咖啡酒吧、高檔美容保健中心、銀行營業(yè)廳、航空票務中心等。消費客戶群：a）成都高收入階層及外來旅游者，高收入階層組成：中高級經(jīng)理人、私營業(yè)主、中小公司老板、社會管理中高階層（高級別公務員）等。主要消費群體年齡階段在30—45歲。b）參照高收入階層約占城市總人口10%的比例計算，成都主城區(qū)城市人口及外來人口共約450萬人，有能力的潛在目標消費群約40—50萬人（不包括項目定位超區(qū)域輻射范圍人口和外來旅游者等潛在消費群）。（二）市場營銷——全租模式此模式下的項目甲級寫字樓、酒店式服務公寓、國際品牌商業(yè)購物中心與地下停車場部分均統(tǒng)一出租。項目本身的品質和地段決定了物業(yè)增值空間大，考慮到回收期內物業(yè)自身的增值，且物業(yè)增值肯定高于利息支出，此模式能保證較高物業(yè)增值收入，且能保證物業(yè)業(yè)權的統(tǒng)一和項目品質的穩(wěn)定性，有利于項目后期運營管理與物業(yè)增值。二、運營管理計劃 酒店服務式公寓經(jīng)營管理：委托享有盛譽的新加坡輝盛國際管理公司管理本項目酒店服務式公寓，提供國際化的高品質酒店式服務。輝盛公司酒店服務式公寓管理分布于新加坡、馬尼拉、倫敦、亞太、中國大陸等國家和地區(qū)，具有強大的高端客戶資源網(wǎng)絡，輝盛品牌和卓越的個性化服務在國際上已享譽業(yè)界。品牌管理，統(tǒng)一經(jīng)營，對保證物業(yè)檔次品質，提高租金標準，擴展客戶資源，增加入住率都有良好帶動作用，并有利于保持整個項目長久的市場競爭力。 高檔商業(yè)購物中心的經(jīng)營管理：與國際知名商業(yè)管理公司合作，進行項目國際招商和運營管理，由招商引入的國際知名品牌的百貨主力店、旗艦店以品牌優(yōu)勢保障項目商業(yè)經(jīng)營競爭力。 甲級寫字樓的物業(yè)管理: 由國際知名物業(yè)管理公司提供顧問服務, 由仁恒物業(yè)管理公司提供國際標準的物業(yè)管理服務（仁恒物業(yè)管理在上海、南京發(fā)展十多年，管理多個大型高檔物業(yè)項目，以國際化的服務成為國內知名的物業(yè)管理品牌，榮獲建設部授予的“中國優(yōu)秀物業(yè)管理企業(yè)”稱號）。 第六部分 結 論仁恒置地集團進入成都投資得到了省、市政府領導的關心支持，“仁恒置地廣場”項目被市政府列為“成都市重大投資項目”，倍受成都社會各界和新加坡政府各界關注。 從2003年起，通過與第一太平戴維斯、怡和高力、戴德梁行等國際知名顧問公司合作，進行深入的市場論證和項目定位研究，表明：該項目地段作為“AAA級”商業(yè)地塊，具有巨大的市場價值和增值空間，適合開發(fā)高端商務中心項目。項目定位為成都城市CBD中心國際標準的中國西部“總部經(jīng)濟基地”，符合成都國際化進程和城市經(jīng)濟迅速發(fā)展的市場需要，項目開發(fā)具有強大的需求支持，市場前景良好。項目規(guī)劃設計由全球享有盛譽的美國NBBJ國際工程設計公司擔綱，并與英國ARUP（奧雅納）工程顧問公司、新加坡輝盛國際管理公司、戴德梁行、中國建筑西南設計研究院等展開廣泛深入合作，提供項目工程設計、商業(yè)空間設計、經(jīng)營管理等多方面的技術支持，將充分保障項目高質量的建筑品質和國際化的運營管理。仁恒置地集團在上海、南京擁有十多年房地產開發(fā)和經(jīng)營管理的成功經(jīng)驗，秉承“善待土地，對一方水土負責”的開發(fā)理念，依托專業(yè)的國際精英管理團隊，完全可以把項目打造成為建筑精品，保持項目長久的市場競爭力。綜上所述：“仁恒置地廣場”項目具有投資開發(fā)的良好可行性。有新加坡及四川省、成都市兩地政府的關心支持，有得天獨厚的土地資源優(yōu)勢和充分的市場需求，有陣容強大的規(guī)劃設計國際團隊，有仁恒集團成熟的房地產開發(fā)和運營管理經(jīng)驗，開發(fā)“仁恒置地廣場”項目完全可以取得成功。對城市負責，對子孫后代負責，造福一方，以良好的業(yè)績回報社會。 關于成都的介紹參見網(wǎng)站：