【正文】 健康的、格調(diào)的規(guī)劃特點(diǎn)臨三環(huán)路和武侯大道兩側(cè)以土筑“山丘”種植喬木，形成綠化隔離帶，以規(guī)避噪音污染。主力戶型（㎡）116187，以三室二廳、四室兩廳為主小區(qū)示意 興元麗園項(xiàng)目名稱興元麗園價(jià) 格（元/㎡）均價(jià)29003000項(xiàng)目地址武侯立交三環(huán)路內(nèi)側(cè)所屬區(qū)位外雙楠二三環(huán)之間開發(fā)商成都興元房地產(chǎn)開發(fā)有限公司物業(yè)類型11層小高層建筑特點(diǎn)10棟11層小戶型電梯公寓組成總戶數(shù)2075戶開發(fā)進(jìn)度2005年12月底開盤，近期已售完配套小區(qū)主要依托外部配套，小區(qū)內(nèi)有部分商鋪。周邊外雙楠成熟配套；交通：7333310404路公交車主力戶型（㎡）4485樓盤點(diǎn)評(píng)該樓盤從政府的拆遷安置房變更為普通商品房上市銷售，樓盤品質(zhì)不高，但以低價(jià)面世，成為其最大優(yōu)勢(shì)，縮短了銷售周期。樓盤示意 項(xiàng)目所在地為城西住宅開發(fā)熱點(diǎn)片區(qū)之一的外雙楠片區(qū)，該片區(qū)物業(yè)形態(tài)以小高層電梯公寓為主，兼容部分多層，物業(yè)檔次以中高檔為主。區(qū)域內(nèi)主要有鷺島國際社區(qū)、藍(lán)光諾丁山、置信麗都花園城、中華名園、城楠映象、雙楠映象(售樓部裝修中，項(xiàng)目尚未公開，具體情況不詳)、自由360℃（4080㎡小戶型，七層電梯，售樓部裝修中，預(yù)定均價(jià)格4198元/㎡）、興元麗園等在售樓盤。由于鷺島國際社區(qū)的較高定位，其售價(jià)位居區(qū)域房價(jià)之首，預(yù)計(jì)二期起價(jià)為4800元/㎡，其余樓盤價(jià)格多在40004500元/㎡。項(xiàng)目緊鄰的內(nèi)雙楠片區(qū)可供開發(fā)土地有限，近來新開發(fā)商品住宅較少，目前區(qū)域內(nèi)在售物業(yè)以高層電梯為主、小高層為輔，如：康河酈景為18+1的高層電梯公寓，戶型面積90266㎡；楠寶石為15層的電梯公寓，戶型面積4589㎡。另外，項(xiàng)目所在地周邊近兩年售完已入住的樓盤有金色花園、清風(fēng)曉筑等，從二手房的售價(jià)來看，也多在37004200元/㎡。樓盤名稱物業(yè)類型房型面積（㎡）總價(jià)（萬元）單價(jià)（元/㎡）均價(jià)（元/㎡）金色花園多層3224842184220322113438132199424242322114504386322160623875附圖 清風(fēng)曉筑多層32212044366637033223662322119453781附圖 （二）區(qū)域在售商品住宅特征1）外雙楠多以小高層電梯為主、兼以部分多層；內(nèi)雙楠?jiǎng)t多以高層電梯為主、小高層為輔。2）產(chǎn)品的戶型設(shè)計(jì)以中偏大戶型為主，除外雙楠的興元麗園、自由360℃和內(nèi)雙楠的楠寶石是小戶型項(xiàng)目外，其余戶型多在90㎡以上，且以三室兩廳兩衛(wèi)為主；3）除大型社區(qū)設(shè)計(jì)有小區(qū)基本生活配套外，其余樓盤多以托于外雙楠的成熟配套；4）項(xiàng)目所在區(qū)域?yàn)殚_發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域，樓盤競(jìng)爭(zhēng)激烈，注重產(chǎn)品質(zhì)量；5）產(chǎn)品定位以中高檔為主，注重產(chǎn)品品質(zhì)，性價(jià)比成為競(jìng)爭(zhēng)的要點(diǎn)；6）人文城西的定位對(duì)住宅市場(chǎng)起著引導(dǎo)作用，樓盤打造更加注重與人文歷史文化的融合以及對(duì)環(huán)境的營造和品牌的塑造。三、區(qū)域土地市場(chǎng)簡(jiǎn)析（一）從城西二環(huán)至外環(huán)內(nèi)看2005年全年累計(jì)成交9宗土地，㎡（）。2005年城西二環(huán)至外環(huán)內(nèi)土地拍賣情況區(qū)域成交宗數(shù)成交金額（萬元）成交面積（畝）平均單價(jià)（萬元/畝）西232西3外7合計(jì)9（二）從區(qū)域市場(chǎng)看2004年至今區(qū)域土地拍賣情況時(shí)間地塊位置環(huán)域成交面積（畝）成交價(jià)（萬元/畝）競(jìng)得單位2004年武侯區(qū)簇橋鄉(xiāng)順江村八組（武侯大道旁）三環(huán)內(nèi)側(cè)72100成都興元房地產(chǎn)開發(fā)有限公司武侯科技園武青東六路三環(huán)外42102四川永合實(shí)業(yè)有限公司2005年武侯區(qū)簇橋鄉(xiāng)順江村2組三環(huán)外105141藍(lán)光和駿武侯區(qū)永豐鄉(xiāng)龍爪村二、十、十一組二三環(huán)之間200331中海興業(yè)（成都）發(fā)展有限公司2006年5月前武侯區(qū)機(jī)投鎮(zhèn)果堰村5組三環(huán)外42160重慶萬州驛鑫房地產(chǎn)有限責(zé)任公司區(qū)域內(nèi)土地供給有限整個(gè)外雙楠片區(qū)2005年至今拍賣成交的土地僅三宗，占城西二環(huán)至外環(huán)內(nèi)拍賣成交土地的33%左右，分別為已開發(fā)的中海常春藤花園（龍灣半島）和藍(lán)光諾丁山兩個(gè)項(xiàng)目用地，以及2006年2月拍賣的位于武侯區(qū)機(jī)投鎮(zhèn)地塊，該地塊由重慶市萬州驛鑫房地產(chǎn)有限責(zé)任公司拍得的。區(qū)域土地供給主要集中在三環(huán)附近目前，區(qū)域土地供給主要集中在三環(huán)外和三環(huán)內(nèi)側(cè)，由于土地資源的有限性，二三環(huán)之間特別是靠近二環(huán)可供開發(fā)的土地已不多，整個(gè)外雙楠片區(qū)的房產(chǎn)開發(fā)將逐步向三環(huán)附近轉(zhuǎn)移。區(qū)域地價(jià)帶動(dòng)房價(jià)的攀升2004年至今區(qū)域土地價(jià)格逐年呈上漲趨勢(shì)，特別是靠近二環(huán)的土地價(jià)格更高，中海項(xiàng)目地塊的成交價(jià)達(dá)到了331萬元/畝，地價(jià)上漲，直接導(dǎo)致開發(fā)成本的增加，進(jìn)而帶動(dòng)房價(jià)的不斷攀升。2004年至今，區(qū)域內(nèi)三宗土地成交價(jià)均小于城西二環(huán)至外環(huán)內(nèi)這一區(qū)域的平均成交價(jià)。四、區(qū)域市場(chǎng)研究結(jié)論及市場(chǎng)未來走勢(shì)預(yù)測(cè)（一）政策利好，住宅開發(fā)環(huán)境得到改善隨著新的規(guī)劃出臺(tái)，政府限制城市向西的發(fā)展，西部上風(fēng)上水的通風(fēng)口將嚴(yán)格控制發(fā)展，其他區(qū)域也將限制上大污染的項(xiàng)目。可以預(yù)見城西未來的生活環(huán)境將再上一個(gè)新臺(tái)階，住宅隨之向更高品質(zhì)方向發(fā)展。（二）住宅開發(fā)將向“高”發(fā)展“20年之內(nèi)政府原則上不再審批多層以下的房地產(chǎn)項(xiàng)目”的政策出臺(tái)后，商品住宅由多層向小高層、高層發(fā)展已成為不可阻擋的趨勢(shì)。（三）商品房總體供給將繼續(xù)保持快速增長2006年正值城西南樓市面臨發(fā)展瓶頸的關(guān)鍵時(shí)刻，另一條快速通道——“雙楠大道”將于年內(nèi)通車。新的居住區(qū)又將沿此大道快速拓展開來，眾多的開發(fā)商和投資商的目光已開始向此轉(zhuǎn)移，這將給城西房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來更多的資金和開發(fā)前景，為區(qū)域商品房供給增長提供最直接的支撐。（四）房地產(chǎn)開發(fā)將不再規(guī)模化，開發(fā)水平將不斷提高為了鼓勵(lì)競(jìng)爭(zhēng)，促進(jìn)供應(yīng)，市國土資源局出臺(tái)的今年土地供應(yīng)計(jì)劃提出，今年在經(jīng)營性用地供應(yīng)上，將適度控制單宗土地規(guī)模，原則上單宗地塊面積控制在200畝以內(nèi)。供地限大為本土中小型開發(fā)企業(yè)提供了更有利的發(fā)展空間，區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，開發(fā)商們努力在開發(fā)實(shí)力、開發(fā)理念、開發(fā)品質(zhì)上相互比拼，房地產(chǎn)開發(fā)將向品質(zhì)化、品牌化方向發(fā)展。（五）消費(fèi)者日益理性，需求量不斷擴(kuò)大收入水平提高是人們對(duì)住房需求有效性的保證，隨著區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展、人們生活水平的提高，消費(fèi)者對(duì)產(chǎn)品的需求日益理性，更加注重產(chǎn)品的功能性，加之投資增值意識(shí)的成熟和理性，使得需求量不斷擴(kuò)大。（六）房價(jià)上漲空間較大不論是從開發(fā)環(huán)境還是從去年底至今的區(qū)域土地市場(chǎng)來看，無疑對(duì)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展來說都是利好的。限制城市向西發(fā)展對(duì)區(qū)域房產(chǎn)開發(fā)的人文環(huán)境起到保護(hù)和升級(jí)的作用，區(qū)域開發(fā)價(jià)值得到提高，為房價(jià)上漲創(chuàng)造良好的發(fā)展空間。根據(jù)前面區(qū)域土地市場(chǎng)情況分析看，區(qū)域潛在需求量較大，但近期土地供給有限，加之地價(jià)的逐漸攀升，成本的增加將直接導(dǎo)致開發(fā)商提高住宅產(chǎn)品售價(jià)，房價(jià)上漲將成為不可阻擋的趨勢(shì)。深圳華信基業(yè)策劃機(jī)構(gòu) 專業(yè)的房地產(chǎn)策劃資料提供