【導讀】二、項目地點：青城山鎮(zhèn)青景村。

　　

【正文】 的青城山擁有私人的渡假別墅，此類客戶是青城山獨棟別墅的主要購買者。 子女為孝敬父母在青城山購買住宅 ，為父母提供避暑納涼的去處。 SWOT 分析 潮蓉碧水青城的市場定位是以將其建設成為“西南地區(qū)度假休閑勝地，同時為老齡人提供度假、養(yǎng)老為輔的大型多功能社區(qū)”。項目整體規(guī)劃將從戶型設計、配套設施、園林設計、物業(yè)管理等各個方面充分體現項目特色。 ? 潮蓉 碧水 青城 所處的青城山擁有其他區(qū)位開發(fā)的度假山水公寓無法比擬的地理位置優(yōu)勢，在崇州、龍泉等地開發(fā)的度假山水公寓無法擁有與青城山一樣的讓老齡人夢寐以求的清新自然空氣、秀麗的山川河水等自然條件 ； ? 潮蓉碧水青城為高水平的整體規(guī)劃、國際先進的醫(yī)療設備、同 華西醫(yī)科大學進行強強合作，在社區(qū)建設專門為老齡人提供健康服務的醫(yī)療中心，彌補了青城山缺乏大型醫(yī)療配套設施的缺陷； ? 潮蓉碧水青城地理位置優(yōu)越，位于國道 106 線西面 200 米左右，距離青城山正門約 500 米，西面為蜿蜒起伏的青城山脈，環(huán)山渠順地勢流經項目，可 以為項目的園林設計提供很好的山水優(yōu)勢； ? 水系、水景優(yōu)勢：由高山雪水融化形成的青景支渠貫穿整個小區(qū)，水質清涼，流量穩(wěn)定，是優(yōu)良的景觀用水和初級生活用水，在小區(qū)內與小區(qū)主入口、會所和水池巧妙結合，形成小區(qū)特有的活水景觀。水：在我國風水學說中擔當著重要的角色，素有“ 水能生財”之說，獨特的水資源將會為吸引無數購買者的目光。 ? 潮蓉碧水青城北面 23 畝的市政廣場，無疑提升了項目附加值，為項目銷售賣場氛圍的營造打下了良好的形象基礎。 ? 青城山作為旅游風景區(qū)，土地資源的稀缺性使得潮蓉碧水青城項目擁有不可復制性，周邊缺乏競爭樓盤，項目推出必將受到追求生態(tài)健康生活人士的追捧。 ? 都江堰到青城山寬度為 130 米的青城大道已開通，目前青城山到成都的交通更為便捷順暢。 ? 青城山雖然距離成都僅 66 公里車程，但是成灌高速公路收費相對較高，增加了潮蓉碧水青城業(yè)主的交通成本，客戶在購買 樓盤時會有所顧慮； ? 項目所在地青城山腳日平均溫度僅比成都市區(qū)溫度低幾度，在 9 月盛夏時仍然感到有些炎熱，不及青城半山涼爽清新的氣候； ? 潮蓉碧水青城的自然水源為環(huán)山渠，應用環(huán)山渠做水環(huán)境的廣場及社區(qū)園林屆時會受到冬季枯水期的嚴重影響； ? 目前該區(qū)域已開和擬開樓盤較多，競爭較激烈。 潮蓉碧水青城項目規(guī)模為 191 畝，規(guī)模中等偏上，在項目廣告推廣、管理費用方面形成了較好的規(guī)模效應，降低了項目成本，不同于項目規(guī)模上千畝大盤開發(fā)周期較長的市場風險。同時國家出臺了土地資源控制性開發(fā)的政策， 周邊近期沒有可以開 發(fā)的土地指標，項目推出之時會面臨一枝獨秀的大好局面。按照正常的前期報建及工程進度，潮蓉碧水青城將在 2021 年春節(jié)過后公開銷售，獨特的項目特色將在青城山房地產市場上掀起潮蓉地產風暴。 脅 《青城山 —— 都江堰世界遺產保護規(guī)劃》正在編制，尚未對外公布，因此社會各界對世遺保護范圍、界限不甚明確。且建設部的調查仍在繼續(xù)，雖然目前尚無結果。該項目是否在世界遺產核心區(qū)內等疑問都待建設部的調查完成之后才有定論。 本項目優(yōu)勢、劣勢、機會、威脅見下表： 表 43 項目 SWOT 分析表 S（優(yōu)勢） W（劣勢） 1. 地理位置優(yōu)越，相對于其他旅游地產而言，青城山具有獨特環(huán)境優(yōu)勢； 2. 前期大量樓盤的開發(fā)，區(qū)域配套設施相對完善； 3. 項目臨 23畝市政廣場，具有銷售賣點； 4. 地塊相對較大，項目附近周邊地塊已初步取得，便于土地資源整合； 5. 項目周邊可供開發(fā)土地儲備極為有限，樓盤未來升值潛力巨大。 ，競爭較激烈； ，一定程度限制購買欲望。 O（機會） T(威脅 ) 1. 項目規(guī)模適中，項目定位準確，推出時機恰當； 2. 項目周邊可供開發(fā)土地極為有限，周邊近期沒有可以開發(fā)的土地指標； 盤盤眾多，市場供給量大，其市場均定位為旅游地產； ，均把生態(tài)作為樓盤形象定位的特色； 、本項目價格分析 該項目所在區(qū)域近期開發(fā)樓盤有“中國青城”、“天下青城”、“青城雅舍”等。其多 層均價 在 3500 元 /M24300 元 / M2之間。別墅均價在 8000 元 / M2 以上。 這種定位 與 其周邊消費人群的承受能力相符 。 根據青城山房地產市場情況及潮蓉碧水青城的項目整體規(guī)劃的性價比。潮蓉碧水青城二期四區(qū)的銷售均價制定為 5000 元 /平方米將具有較強競爭力。擬采用低開高走的價格策 略。 以可售住宅建筑面積為測算依據，預測全部銷售收入達到 7154 萬元 。 根據企業(yè)營銷策略、區(qū)域樓盤銷售情況，考慮按揭跟進時間因素，本次按季測算銷售期，保守預計項目預定銷售期為 1 年 ，確定各 季度 銷售比例見下表 : 項目銷售計劃及銷售收入測算表 時間進度 2021 年 4 月 2021 年 7 月 2021 年 10 月 2021 年 1 月 2021 年 4 月 合計 住宅銷售進度 10% 30% 25% 25% 10% 100% 住宅銷售額 7154 第五章 投資總額與資金籌措 、投資估算 經測算，二期四區(qū)項目開發(fā)總投資 3500 萬元，其中直接開發(fā)成本（土地、房屋開發(fā)費及其他） 萬元，開發(fā)費用（財務費用、管理費用、銷售費用） 萬元。經評定單方成本為 2446 元 /平方米，其明細如下表： 開發(fā)成本計算表 序號 項 目 單價（元 / m2） 工程量（ m2） 總價（萬元） 總面積單方造價（元 /m2） 備注 一 土地成本 1000 700 按可銷售面積測算(已支付 ) 二 前期費用 已支付 工程設計費 14308 園林設計費 14308 地質勘察費 14308 工程招標費 14308 報建費 14308 三 建設費用 建安成本 900 14308 1287 工程監(jiān)理費 6 14308 四 配套設施 水電安裝 70 14308 100 天然氣配套 41 14308 排污 60 園林工程 105 150 消防 10 五 開發(fā)管理費 一至四項之和 3% 六 不可預見費 一至四項之和 3% 七 銷售費用 預計銷售額 4% 八 財務費用 九 投資總額 3500 、資金籌措計劃： 項目資金來源： 本項目所需資金擬通過以下三渠道籌措： A：公司自籌資金投入 萬元，占比 %； 項目土地由 成都潮蓉實業(yè)有限公司、成都佳好物業(yè)管理有限公司通過拍賣方式取得，取得價格 23 萬元 /畝，加上土地取得契稅，公司已支付 畝全部土地款共 1000 萬元，支付包括報建費等前期費用在內費用約 萬元。自籌資金共 萬元。 B：工程后期建設資金投入可利用項目銷售回款 萬元 ，占比 %。 C:擬向銀行借款 1600 萬元，占比例 %。 資金籌措： 序號 資金來源 金額 比例 1 自有 % 2 貸款 1600 % 3 銷 售款轉投入 % 合計 3500 100% D：二期三區(qū)保留戶型：湖邊 31 棟，均價 6800 元 /平方米，靠路邊 12 套 89平方米戶型，均價 4500 元 /平方米，總價 2108 萬元。以上銷售單位的銷售回款可以作為項目開發(fā)資金的籌措來源之一； 第六章 項目經濟效益 分析 、項目財務效益預測 (一 ) 靜態(tài)效益指標 經測算，項目建設經營期總利潤總額為 萬元、稅后利潤為 萬元，銷售利潤率為 30%， 項目損益及利潤分配表如下： 損益及利潤分配表 序號 年度 合 計 2021 年 10 月 2021 年 1 月 2021 年 4 月 2021 年 7 月 2021 年 10 月 2021 年 1 月 2021 年 4 月 1 項目 2 一、經營收入 7154 3 減：經營成本 400 400 400 400 4 銷售費用 60 60 55 50 45 5 經營稅金及附加 6 二、經營利潤 460 7 減：管理費用、不可預見費 8 財務費用 9 三、營業(yè)利潤 10 減：稅前彌補以前年度虧損 11 四、利潤總額 12 減：所得稅 13 五、凈利潤 14 減：提取盈余公積 15 其中：公益金 16 應付利潤 17 年末未分配利潤 18 經營凈利潤率 % % % % % 項目財務現金流量分析 經過測算，該項目的各項盈利能力指標測算結果如下： 項目財務現金流量 表 年 度 合 計 序號 項目 2021 年 10 月 2021 年 1 月 2021 年 4 月 2021 年 7 月 2021 年 10 月 2021 年 1 月 2021 年 4 月 1 現金流入 7154 2 經營收入 3 預售收入 7154 4 出租收入 5 其它 6 7 現金流出 8 建設期開發(fā)成本 400 400 400 400 9 經營期當期發(fā)生營業(yè)成本 10 銷售費用 60 60 55 50 45 11 管理費、不可預見費 12 經營稅金及附加 13 財務費用 14 所得稅 15 其它 16 17 凈現金流量 18 累計凈現金流量 19 凈現值（ I =10%） 20 累計凈現值 財務凈現值（ FNPV） = ￥ 財務內部收益率（ FIRR） = % 財務投資回收期（動態(tài)） = 總開發(fā)經營期 = 2 財務投資回收期（靜態(tài)） = 第七章 項目風險評價 一、盈虧平衡分析 通過計算當銷售面積達到 7000M2時或銷售面積達到建筑面積的 %就可收回投資；或者在全部銷售的情況下當平均銷售單價變?yōu)?2446 元 /M2，項目達到盈虧平衡。 二、單因素敏感性分析 本次項目評估的單因素敏感性分析，是在假定下表中各項目間相互獨立的情況下，每次只考察一個項目的變化而其它項目保持不變時，對評估結果的影響程度。 項目敏感性分析情況如下表 從以上計算結果可以看出項目抗風險能力極強。 敏感因素 敏感因素變化幅度值 考察值變化幅度 變化幅度 銷售均價 項目總投資 財務凈現值 內部收益率 凈利潤 動態(tài)投資回收期 凈現 值變化 內部收益率變化 凈利潤變 化 基本方案 5000 3500 % 銷售均價 5% 5250 3500 % 16% 13% 13% 5% 4750 3500 % 16% 13% 13% 10% 5500 3500 % 31% 27% 27% 10% 4500 3500 % 31% 26% 27% 開發(fā)成本 5% 5000 3675 % 5% 5% 4% 5% 5000 3325 % 5% 6% 4% 10% 5000 3850 % 10% 10% 8% 10% 5000 3150 % 10% 11% 8% 第八章可行性研究結論 綜上所述， 潮蓉碧水青城項目無論是從市場定位、開發(fā)商項目運做經驗以及項目投資收益、投資回報、抗市場風險能力等各項指標都顯示潮蓉碧水青城是一個高回報、低風險的優(yōu)質房地產項目。 成都潮蓉實業(yè)有限公司 二 00 六年十二月六日 貨到付款 《 2021 房地產營銷策劃大全》 ： 1323556639 更多優(yōu)惠詳情請登陸： 鄭重承諾： 如發(fā)現資料內容與本站所列目 錄嚴重不符，無條件退貨！全國范圍送貨上門！！ 貨到付款！??！