【正文】 目 金額備注一商業(yè)裙樓銷售面積（平米）24820 一層28000元/平米，二層17000元/平米三層7500元/平米，四層4500元/平米銷售均價(元/平米）14250 銷售收入（萬元）35369 二地下商場銷售面積（平米）8500 地下一層與地鐵連接，以零售為主銷售均價(元/平米）12000 銷售收入（萬元）10200 三倉儲銷售面積（平米）9860 　銷售價格(元/平米）3600銷售收入（萬元）3550 四公寓銷售面積（平米）43520 　銷售價格(元/平米）3600銷售收入（萬元）15667 四銷售收入合計64785 　預(yù)計損益表單位：萬元序號項 目 金額一收入45082 三營業(yè)稅金及附加2592 四土地增值稅6744 五建設(shè)開發(fā)成本 六利潤總額 七所得稅5193八稅后利潤 投資凈利潤率=凈利潤/總投資=%投資利潤率=利潤總額/總投資=%土地增值稅計算表單位：萬元序號項 目金 額說 明1銷售收入45082 　2扣除項目金額20009 　土地費用5620 開發(fā)成本 　開發(fā)費用2267 （+)*10%營業(yè)稅金及附加2592 　其他扣除項目4534 （+)*20%3增值額22480 　4增值率%第3項/第2項5適用稅率30%小于50%，適用稅率為30%6土地增值稅6744 　9．6 清償能力分析項目利潤總額17652萬，%，通過現(xiàn)金流量分析發(fā)現(xiàn)，由于項目土地（10990萬元）為項目公司項目資產(chǎn)，已完成投資，沒有現(xiàn)金流出，因此項目從2007年1月開始現(xiàn)金流量便開始為正，至2007年11月項目的凈現(xiàn)金流量累計達到23428萬元，因此項目具有較強的償債能力。9．7 盈虧平衡分析如果銷售價格不變，項目銷售率達到58%，即銷售面積達到59160㎡時，項目即可實現(xiàn)盈虧平衡，如果銷售面積不變（85%），盈虧平衡的銷售均價分別為商業(yè)裙樓8265元/㎡，地下商業(yè)為6960元/㎡，公寓為2080元/㎡。因此，項目具有較強的抗風(fēng)險能力。9．8 財務(wù)評價通過財務(wù)分析發(fā)現(xiàn)：%，%，財務(wù)凈現(xiàn)值NPV為5319萬元，內(nèi)部收益率42%；項目凈現(xiàn)金流累計高達23428萬元；項目只需實現(xiàn)58%的銷售便可實現(xiàn)盈虧平衡，因此本項目具有極強的盈利能力、償債能力和投風(fēng)險能力，財務(wù)評價可行。第十章 風(fēng)險分析 市場風(fēng)險2007年全國房價瘋漲，據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，%。珠三角洲及北京、上海等個別城市房價的漲幅，甚至高達40%以上，多個城市的商品房均價攀升至萬元以上。成都也不例外，據(jù)成都市房管局發(fā)布的報告稱，%；%。就在這全國一片瘋漲形勢下，中央緊急調(diào)控，頻繁推出一系列宏調(diào)政策，從緊縮銀根、遏制資金鏈到嚴(yán)控土地，針對囤地捂盤、炒房等現(xiàn)象出臺專項整治措施。因此，項目在定位上應(yīng)充分考慮市場的變化。財務(wù)風(fēng)險項目建設(shè)周期2年多，總投入2個多億元，除土地以外，在項目建設(shè)中還存在近8000萬的資金缺口，如果財務(wù)管理不善，融資渠道不暢，項目將可能面臨資金鏈斷裂的風(fēng)險。目前項目決策者對財務(wù)風(fēng)險已有充分的認識，并安排專業(yè)人員進行項目的財務(wù)分析，制訂周密的財務(wù)計劃和融資計劃，并與銀行、投資機構(gòu)和信托公司進行廣泛的接觸和探討。第十一章 競爭項目概況.中鐵曦城案名曦城售樓處金仙橋路8號投資興建中鐵錦華工地位置金仙橋路8號電話66666988企劃銷售正合地產(chǎn)主力總價3560萬建筑設(shè)計西南設(shè)計院可售總價企劃用途純住宅規(guī)劃戶數(shù)1310戶基地位置圖基地面積30畝可售戶數(shù)1310戶銷售面積13萬平方米售出戶數(shù)建筑樓層3334F銷售率規(guī)劃面積39131㎡銀行貸款民生銀行主力面積49，80㎡農(nóng)業(yè)銀行平均單價8100元/㎡車位個數(shù)624個公司貸款單價范圍81008800元/㎡公開日期，綜 合 分 析環(huán)境分析：本項目位于成都市金仙橋8號，位于西一環(huán)內(nèi)，地段繁華，交通線路發(fā)達。戶型面積：40120，可供選擇面大，周圍配套齊備。交通便利，區(qū)域位置好。地處一環(huán)路以內(nèi)（地段優(yōu)勢），緊臨西大街、八寶街。騾馬市商圈購物方便，項目本身配套較為完善，新風(fēng)系統(tǒng)，農(nóng)貿(mào)市場，天網(wǎng)系統(tǒng)。二層會所。緊臨飲馬河，小區(qū)城規(guī)模，是目前西內(nèi)環(huán)規(guī)模最大樓盤。規(guī)劃分析：該項目純住宅，公推：20%左右。綠化率：35%，建筑密度：%。共七棟樓。價格分析：價格在81008800元/㎡，價格在周邊中算較高。去化分析：一期全部售完。建材分析：框架結(jié)構(gòu)，外墻磚，塑鋼窗，采用外保溫?？驮捶治觯阂园最I(lǐng)，分務(wù)員為主。自往和投資都有。銷售分析：售樓處銷售人員很熱情，專業(yè)知識不錯。銷售情況很好。媒體分析：商報，成都樓市，廣告牌。利多利空：地段好，項目規(guī)劃設(shè)計很好。 不足之處是1310戶人只有624個車位，相對比較緊張。易和西錦國際 案名西錦國際售樓處成都市花牌坊街投資興建成都易和置業(yè)工地位置成都市花牌坊街電話66136666企劃銷售新港地產(chǎn)主力總價6070萬建筑設(shè)計新加坡山鼎可售總價企劃用途商住規(guī)劃戶數(shù)2200戶(一期680)基地位置圖基地面積可售戶數(shù)2200戶銷售面積33萬平方米售出戶數(shù)建筑樓層18F一25F銷售率規(guī)劃面積40120銀行貸款主力面積40120㎡平均單價8500元/㎡車位個數(shù)1200個公司貸款單價范圍公開日期07年10月綜 合 分 析環(huán)境分析：項目位于成都花牌坊街，周邊配套設(shè)施完整，地處西門一環(huán)內(nèi)，交能發(fā)達，公共交通便利，多達15條，本項目與地鐵5號線相接。周圍大型商場，超市居多，購物方便。醫(yī)療齊全，周邊小，中，大學(xué)都有，文化氛圍較濃郁。規(guī)劃分析：本項目性多元化，集主題酒店，商務(wù)寫字樓，時尚購物，娛樂休閑，住宅為一體。第一期共3棟，以純住宅為主，其中一、二樓是商鋪。第二期共7棟，以商務(wù)辦公酒店、住宅為主。戶型方面：套一（4348㎡）、套二（5685㎡）、套三（98110㎡）都比較平均。地下停車場一層，容積率：，綠化率25%，公攤：18%。車位數(shù)：1200個。價格分析：均價為8500元/㎡。去化分析：建材分析：外墻磚，玻璃采用淺鍍膜。24小時保安值班?？驮捶治觯轰N售分析：售樓處裝修較為淡雅、大方，售樓人員衣著桔色連衣裙，比較熱情，另有多媒體電視一部。媒體分析：在廣告上的投放量主要以華西商報為主，還有成都房產(chǎn)報道，居周刊為主。另外有路牌。利多、利空：優(yōu)點：整個小區(qū)以花園為主，售樓處以后將作為小區(qū)會所，以咖啡廳茶坊為主，地理位置優(yōu)越，戶型面積較為適中，缺點：小區(qū)無其他休閑設(shè)施，樓盤臨街，可能外單元比較喧鬧。熙城國際 案名熙城國際售樓處金年區(qū)營門口路4448號投資興建成都成運置業(yè)，眾和祥置業(yè)工地位置同上電話86087333企劃銷售廣博行主力總價約51萬建筑設(shè)計省林來勘察設(shè)計可售總價約3億4仟萬企劃用途商務(wù)，住宅規(guī)劃戶數(shù)999基地位置圖基地面積可售戶數(shù)999銷售面積約50000㎡售出戶數(shù)建筑樓層2428F銷售率規(guī)劃面積5095㎡銀行貸款建行主力面積75㎡七層20年平均單價7500元/㎡車位個數(shù)300個公司貸款單價范圍公開日期07年8月底開盤，綜 合 分 析1 、環(huán)境分析：項目位于成都營門口路，周邊配套設(shè)施齊全，地段繁華，地處西門一環(huán)路外側(cè)，交通發(fā)達。公共交通便利，周邊有大型超市，商場，學(xué)校，醫(yī)院等。規(guī)劃分析：以住宅及商務(wù)辦公為主，共兩棟。一棟24F為商務(wù)辦公。二棟28R為純住宅（小戶型）套一（5060㎡）127戶，套二（6695㎡）372戶，容積率：，公攤2225%，綠化率：25%，建筑密度：%。價格分析：均價7500元/㎡。去化分析：建材分析：外墻磚，全部落地窗（塑鋼窗）。保安24小時巡邏?？驮捶治觯簛砜捶空咭宰宰【佣啵啥紤艨跒橹?。白領(lǐng)為主要客戶。銷售分析：售樓處裝飾以暖色調(diào)為主，比較狹窄，銷售人員衣著簡單大方，態(tài)度溫和，專業(yè)知識一般。媒體分析：露天廣告，站臺，居周刊，電視廣告。利多利空：本案居城西繁華地帶，交通便利，價格適中，戶型配比適中。 密謀太大，臨街較吵鬧，一樓為商用，人比較雜亂，小區(qū)配套不齊全。中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 《2009版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全》內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價格更實惠、購買更放心！ 電話：02568698690,68698693 手機：15895950966 : 961531377 376977591 616843241第 37