【正文】 元/m3估算小 計(jì)510按總建筑面積估算其他費(fèi)用智能化設(shè)施估 算,寬帶網(wǎng)免費(fèi)按總建筑面積估算電梯費(fèi)用70025臺(tái)電梯，28萬元/臺(tái)天燃?xì)赓M(fèi)用100 小 計(jì)按總建筑面積估算會(huì)所裝修商務(wù)會(huì)所50萬工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)28建安費(fèi)的‰按總建筑面積估算工程監(jiān)理費(fèi)建安費(fèi)的12‰按總建筑面積估算基本預(yù)備費(fèi) 小 計(jì)03開發(fā)稅費(fèi)電貼費(fèi)26不計(jì)入總投資城市建設(shè)配套費(fèi)1101040元/m2按面積估算人防消防設(shè)施配費(fèi)293元/m2按總建筑面積估算水源設(shè)施費(fèi)30300元/噸1000m3投標(biāo)管理費(fèi)15估 算小額稅費(fèi)120小 計(jì)126004管理費(fèi)行政管理費(fèi) 260 %01＋03項(xiàng)財(cái)務(wù)費(fèi)用500估 算小 計(jì)760按總建筑面積估算05投資成本合計(jì)140713318項(xiàng)目總投資第三節(jié) 投資使用計(jì)劃及資金籌措 一、資金使用計(jì)劃本項(xiàng)目所有投資主要集中在項(xiàng)目施工期內(nèi)，在實(shí)施過程中將根據(jù)投入計(jì)劃、工程進(jìn)度、合同要求等，分期分批逐步完成所有投入。資金投入計(jì)劃詳見《附表2》二、資金籌措 本項(xiàng)目資金來源結(jié)構(gòu)為：企業(yè)自有（自籌）資金＋銀行貸款＋項(xiàng)目銷售回籠資金銷售回籠資金除了用于項(xiàng)目投資外，剩余全部用于償還銀行貸款。資金來源結(jié)構(gòu)及籌集計(jì)劃詳見《附表3》爭取銀行貸款4000萬元，業(yè)主自籌6989萬元，其余為銷售收入。 第十章 財(cái)務(wù)分析一、分析測算說明，建設(shè)周期2年；，預(yù)計(jì)用20個(gè)月的時(shí)間完成全部物業(yè)銷售任務(wù)的95％，預(yù)留5％的閑置率；=12%；。二、銷售價(jià)格及銷售收入估算根據(jù)嚴(yán)密的市場調(diào)查，結(jié)合某市房地產(chǎn)市場宏觀發(fā)展趨勢和項(xiàng)目周邊物業(yè)的一般銷售價(jià)格，本項(xiàng)目各類可銷售物業(yè)的銷售均價(jià)和總銷售收入估算如下表（附表4）所示：附表4 銷售價(jià)格及銷售收入估算分析表 物業(yè)類型總建面（數(shù)量）銷售均價(jià)總收入（萬元）備注住宅83000m21850元／m215355 停車位160個(gè)8萬元／個(gè)1280 商場3000m24000元／m21200銷售收入合計(jì) 17835三、銷售進(jìn)度估算分析本項(xiàng)目預(yù)計(jì)在2004年10月份開盤銷售期房；從2006年5月開始銷售現(xiàn)房，到2006年6月時(shí)累計(jì)完成整個(gè)銷售任務(wù)的95％，銷售期基本結(jié)束。本著謹(jǐn)慎性原則，預(yù)留5％的空置率。項(xiàng)目銷售進(jìn)度估算分析情況詳見《附表5》四、成本費(fèi)用預(yù)算本項(xiàng)目總成本為13318萬元, 單位平米平均成本為1407元。1．勘測、單位平方米平均成本為13元。2．土地獲取成本（拆遷費(fèi)用）為2522萬元,單位平方米平均成本為266元。,單位平方米平均成本為899元/㎡，開發(fā)成本估算表詳見《附表2》。,㎡。,㎡。％計(jì)提，為690萬元,㎡。 ，根據(jù)項(xiàng)目資金籌措計(jì)劃和項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度的安排，％的年利率，以4000萬元借貸期限2年為依據(jù)，項(xiàng)目財(cái)務(wù)費(fèi)用總計(jì)為425萬元,單位平米平均成本為 。五、經(jīng)濟(jì)財(cái)務(wù)指標(biāo)測算分析　　以項(xiàng)目基本情況為依據(jù)，結(jié)合資金投入計(jì)劃表《附表2》及銷售進(jìn)度估算表《附表5》所羅列的基本數(shù)據(jù)，編制本項(xiàng)目現(xiàn)金流量表附后，詳見《附表7》。項(xiàng)目投資回收期本項(xiàng)目預(yù)算總投入為13318萬元，主要在兩年（2004～2006年）建設(shè)期內(nèi)分期分批逐步投放，由于是分期投入和分期回收資金，為盡可能地反映項(xiàng)目實(shí)際狀況，本次分析測算將根據(jù)《現(xiàn)金流量表》中相關(guān)數(shù)據(jù)，從動(dòng)態(tài)的角度計(jì)算項(xiàng)目投資回收期。從《現(xiàn)金流量表》中可知，到2005年第三季度末，累計(jì)凈現(xiàn)金流量已基本擺脫凈流出階段，接近正值，到2006年第二季度為止，累計(jì)凈現(xiàn)金流量為2810萬元，這說明項(xiàng)目總的投資回收期介于2005年第三季度和2006年第二季度之間，即項(xiàng)目開工后（2004年2季度末）的第10～11季度之間，經(jīng)計(jì)算:項(xiàng)目投資回收期（動(dòng)態(tài)）＝9＋［－1939］］／［－1939］+629 ≈（季度）　　　　　　　　　　　≈31（月）也即是說從2004年5月份工程項(xiàng)目開工后，項(xiàng)目投資大概在2007年1月份前就能夠全部收回來，從2007年1月后所產(chǎn)生的銷售收入就是項(xiàng)目投資收益。項(xiàng)目投資收益、投資利潤率 ① 投資收益 ＝ 總銷售收入－總投資項(xiàng)目銷售費(fèi)用＝ 1783513318690＝ 3827萬元注：本著謹(jǐn)慎性原則，在計(jì)算總收入時(shí)，已預(yù)留5％的物業(yè)閑置率，閑置物業(yè)的資產(chǎn)凈值暫未計(jì)入投資收益。② 　投資利潤率?。健⊥顿Y收益／總投入＝3827／14008＝％　主要財(cái)務(wù)指標(biāo)本項(xiàng)目各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)財(cái)務(wù)指標(biāo)項(xiàng)目總投資：13318單位成本：1408元/ m預(yù)期銷售收入：17835投資收益：3827投資回收期：31月投資收益率：% 第55頁 共56頁 附表2 項(xiàng)目資金投入計(jì)劃表　　 單位：萬元　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 　　　時(shí)間項(xiàng)目名稱2004年（1～4季度）2005（1～4季度）2006（1～4季度）合計(jì)123412341234土地出讓金7578009652522規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)123123拆遷安置5050100開發(fā)成本室外工程 501005050100406060510建安工程10001000900900100010004006006800配套設(shè)施 100200300200200841084其他費(fèi)用 5010018168開發(fā)管理費(fèi)用7070707070707070707060760開發(fā)規(guī)稅 500100805070150906010060 1260銷售費(fèi)用6913869691386969690合　　計(jì)75715432304148813391459155515387939991836014008附表3 資金來源結(jié)構(gòu)及籌集計(jì)劃表 單位：萬元序號資金項(xiàng)目金額結(jié)構(gòu)百分比資金用途預(yù)計(jì)到位時(shí)間備注1企業(yè)自有（自籌）資金698953％其中：A、已完成投入B、現(xiàn)有貨幣資產(chǎn)C、項(xiàng)目回收 200029892000％％％規(guī)劃設(shè)計(jì)、拆遷安置土地出讓金開發(fā)規(guī)稅、平基、基礎(chǔ)建安、環(huán)境、配套等2004年5月全部到位2004年7月～2004年10月內(nèi)分期、分批注入2銀行借貸4000%建安、環(huán)境、配套等2004年6月工程開工后即時(shí)到位3項(xiàng)目銷售回籠資金2198％建安、環(huán)境、配套等從2004年11月開始陸續(xù)回籠，并分期分批注入項(xiàng)目開發(fā)附表5 項(xiàng)目銷售進(jìn)度估算分析表 時(shí)間物業(yè)銷售2004年2005年2006年合計(jì)4季度12341234住宅車位商場銷售比例20％5％ 10％20％5％5％20％10％3％98％銷售金額（萬元）3567892178435678928923567178453517478 附表6 開發(fā)規(guī)費(fèi)和稅費(fèi)取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)序號規(guī)稅項(xiàng)目名稱稅費(fèi)文號稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)預(yù)算金額備注1城市建設(shè)配套費(fèi)渝價(jià) 號以建面110元／m2　繳納 2工程監(jiān)理費(fèi)渝價(jià)（2000）352號3工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)渝價(jià)（2000）393號建安工程造價(jià)的千分之二4人防建設(shè)費(fèi)渝價(jià)（2001）493號5供水設(shè)施建設(shè)費(fèi)按設(shè)計(jì)供水量300元/天/噸繳納6規(guī)劃許可執(zhí)照年審費(fèi)‰收取7電貼費(fèi)渝價(jià)（2000）47號按330元／千伏安計(jì)算8電梯安檢費(fèi)渝價(jià)（2000）47號％收取9營業(yè)稅及附加％征收10 其它 附表7 項(xiàng)目現(xiàn)金流量表 單位：萬元 　　　時(shí)間　　　項(xiàng)目2004年（1～4季度）2005年（1～4季度）2006年（1～4季度）123412341234一．現(xiàn)金流入1物業(yè)銷售收入356789217843567892892356717845352閑置物業(yè)作價(jià)回收合　計(jì)35678921784356789289235671784535二．現(xiàn)金流出1勘測、規(guī)化設(shè)計(jì) 1232土地出讓（拆遷）75785010153開發(fā)成本 1050120011501250130012405444開發(fā)間接費(fèi)用 50100185開發(fā)管理費(fèi)用70707070707070707070606開發(fā)規(guī)稅 500100805070150906010060 7銷售費(fèi)用6913869691386969合　計(jì)757154323041488133914591555153879399918360三．凈現(xiàn)金流量75723002304207944732520126469925681601475四、累計(jì)凈現(xiàn)金流量7573057536132823729340413922038193962922302705 第十一章 綜合評價(jià)及結(jié)論 綜合以上分析和論證，該項(xiàng)目在技術(shù)、市場和經(jīng)濟(jì)財(cái)務(wù)指標(biāo)等方面都具有較強(qiáng)的可操作性和安全性，該項(xiàng)目規(guī)化設(shè)計(jì)優(yōu)秀，有較大的市場空間，經(jīng)濟(jì)財(cái)務(wù)方面具備高收益性和穩(wěn)健性的特征，其實(shí)施的主客觀條件是成熟的，項(xiàng)目實(shí)施具有很好的可行性。