【正文】 元/m3估算小 計510按總建筑面積估算其他費用智能化設施估 算,寬帶網(wǎng)免費按總建筑面積估算電梯費用70025臺電梯，28萬元/臺天燃氣費用100 小 計按總建筑面積估算會所裝修商務會所50萬工程質量監(jiān)督費28建安費的‰按總建筑面積估算工程監(jiān)理費建安費的12‰按總建筑面積估算基本預備費 小 計03開發(fā)稅費電貼費26不計入總投資城市建設配套費1101040元/m2按面積估算人防消防設施配費293元/m2按總建筑面積估算水源設施費30300元/噸1000m3投標管理費15估 算小額稅費120小 計126004管理費行政管理費 260 %01＋03項財務費用500估 算小 計760按總建筑面積估算05投資成本合計140713318項目總投資第三節(jié) 投資使用計劃及資金籌措 一、資金使用計劃本項目所有投資主要集中在項目施工期內，在實施過程中將根據(jù)投入計劃、工程進度、合同要求等，分期分批逐步完成所有投入。資金投入計劃詳見《附表2》二、資金籌措 本項目資金來源結構為：企業(yè)自有（自籌）資金＋銀行貸款＋項目銷售回籠資金銷售回籠資金除了用于項目投資外，剩余全部用于償還銀行貸款。資金來源結構及籌集計劃詳見《附表3》爭取銀行貸款4000萬元，業(yè)主自籌6989萬元，其余為銷售收入。 第十章 財務分析一、分析測算說明，建設周期2年；，預計用20個月的時間完成全部物業(yè)銷售任務的95％，預留5％的閑置率；=12%；。二、銷售價格及銷售收入估算根據(jù)嚴密的市場調查，結合某市房地產市場宏觀發(fā)展趨勢和項目周邊物業(yè)的一般銷售價格，本項目各類可銷售物業(yè)的銷售均價和總銷售收入估算如下表（附表4）所示：附表4 銷售價格及銷售收入估算分析表 物業(yè)類型總建面（數(shù)量）銷售均價總收入（萬元）備注住宅83000m21850元／m215355 停車位160個8萬元／個1280 商場3000m24000元／m21200銷售收入合計 17835三、銷售進度估算分析本項目預計在2004年10月份開盤銷售期房；從2006年5月開始銷售現(xiàn)房，到2006年6月時累計完成整個銷售任務的95％，銷售期基本結束。本著謹慎性原則，預留5％的空置率。項目銷售進度估算分析情況詳見《附表5》四、成本費用預算本項目總成本為13318萬元, 單位平米平均成本為1407元。1．勘測、單位平方米平均成本為13元。2．土地獲取成本（拆遷費用）為2522萬元,單位平方米平均成本為266元。,單位平方米平均成本為899元/㎡，開發(fā)成本估算表詳見《附表2》。,㎡。,㎡。％計提，為690萬元,㎡。 ，根據(jù)項目資金籌措計劃和項目實施進度的安排，％的年利率，以4000萬元借貸期限2年為依據(jù)，項目財務費用總計為425萬元,單位平米平均成本為 。五、經(jīng)濟財務指標測算分析　　以項目基本情況為依據(jù)，結合資金投入計劃表《附表2》及銷售進度估算表《附表5》所羅列的基本數(shù)據(jù)，編制本項目現(xiàn)金流量表附后，詳見《附表7》。項目投資回收期本項目預算總投入為13318萬元，主要在兩年（2004～2006年）建設期內分期分批逐步投放，由于是分期投入和分期回收資金，為盡可能地反映項目實際狀況，本次分析測算將根據(jù)《現(xiàn)金流量表》中相關數(shù)據(jù)，從動態(tài)的角度計算項目投資回收期。從《現(xiàn)金流量表》中可知，到2005年第三季度末，累計凈現(xiàn)金流量已基本擺脫凈流出階段，接近正值，到2006年第二季度為止，累計凈現(xiàn)金流量為2810萬元，這說明項目總的投資回收期介于2005年第三季度和2006年第二季度之間，即項目開工后（2004年2季度末）的第10～11季度之間，經(jīng)計算:項目投資回收期（動態(tài)）＝9＋［－1939］］／［－1939］+629 ≈（季度）　　　　　　　　　　　≈31（月）也即是說從2004年5月份工程項目開工后，項目投資大概在2007年1月份前就能夠全部收回來，從2007年1月后所產生的銷售收入就是項目投資收益。項目投資收益、投資利潤率 ① 投資收益 ＝ 總銷售收入－總投資項目銷售費用＝ 1783513318690＝ 3827萬元注：本著謹慎性原則，在計算總收入時，已預留5％的物業(yè)閑置率，閑置物業(yè)的資產凈值暫未計入投資收益。② 　投資利潤率　＝　投資收益／總投入＝3827／14008＝％　主要財務指標本項目各項經(jīng)濟財務指標項目總投資：13318單位成本：1408元/ m預期銷售收入：17835投資收益：3827投資回收期：31月投資收益率：% 第55頁 共56頁 附表2 項目資金投入計劃表　　 單位：萬元　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 　　　時間項目名稱2004年（1～4季度）2005（1～4季度）2006（1～4季度）合計123412341234土地出讓金7578009652522規(guī)劃設計費123123拆遷安置5050100開發(fā)成本室外工程 501005050100406060510建安工程10001000900900100010004006006800配套設施 100200300200200841084其他費用 5010018168開發(fā)管理費用7070707070707070707060760開發(fā)規(guī)稅 500100805070150906010060 1260銷售費用6913869691386969690合　　計75715432304148813391459155515387939991836014008附表3 資金來源結構及籌集計劃表 單位：萬元序號資金項目金額結構百分比資金用途預計到位時間備注1企業(yè)自有（自籌）資金698953％其中：A、已完成投入B、現(xiàn)有貨幣資產C、項目回收 200029892000％％％規(guī)劃設計、拆遷安置土地出讓金開發(fā)規(guī)稅、平基、基礎建安、環(huán)境、配套等2004年5月全部到位2004年7月～2004年10月內分期、分批注入2銀行借貸4000%建安、環(huán)境、配套等2004年6月工程開工后即時到位3項目銷售回籠資金2198％建安、環(huán)境、配套等從2004年11月開始陸續(xù)回籠，并分期分批注入項目開發(fā)附表5 項目銷售進度估算分析表 時間物業(yè)銷售2004年2005年2006年合計4季度12341234住宅車位商場銷售比例20％5％ 10％20％5％5％20％10％3％98％銷售金額（萬元）3567892178435678928923567178453517478 附表6 開發(fā)規(guī)費和稅費取費標準序號規(guī)稅項目名稱稅費文號稅費標準預算金額備注1城市建設配套費渝價 號以建面110元／m2　繳納 2工程監(jiān)理費渝價（2000）352號3工程質量監(jiān)督費渝價（2000）393號建安工程造價的千分之二4人防建設費渝價（2001）493號5供水設施建設費按設計供水量300元/天/噸繳納6規(guī)劃許可執(zhí)照年審費‰收取7電貼費渝價（2000）47號按330元／千伏安計算8電梯安檢費渝價（2000）47號％收取9營業(yè)稅及附加％征收10 其它 附表7 項目現(xiàn)金流量表 單位：萬元 　　　時間　　　項目2004年（1～4季度）2005年（1～4季度）2006年（1～4季度）123412341234一．現(xiàn)金流入1物業(yè)銷售收入356789217843567892892356717845352閑置物業(yè)作價回收合　計35678921784356789289235671784535二．現(xiàn)金流出1勘測、規(guī)化設計 1232土地出讓（拆遷）75785010153開發(fā)成本 1050120011501250130012405444開發(fā)間接費用 50100185開發(fā)管理費用70707070707070707070606開發(fā)規(guī)稅 500100805070150906010060 7銷售費用6913869691386969合　計757154323041488133914591555153879399918360三．凈現(xiàn)金流量75723002304207944732520126469925681601475四、累計凈現(xiàn)金流量7573057536132823729340413922038193962922302705 第十一章 綜合評價及結論 綜合以上分析和論證，該項目在技術、市場和經(jīng)濟財務指標等方面都具有較強的可操作性和安全性，該項目規(guī)化設計優(yōu)秀，有較大的市場空間，經(jīng)濟財務方面具備高收益性和穩(wěn)健性的特征，其實施的主客觀條件是成熟的，項目實施具有很好的可行性。