【正文】 一個廣場與2層裙樓商場相連。 三、建筑設計功能與平面布局 總體布局基地沿東西向面向五黃路暢開，這為布置A區(qū)商務公寓提供了得天獨厚的條件。道路：為合理組織好車流、人流的關系，將人流入口設在臨街的中心廣場，而在廣場一側設車流出入口，從而避免了車流與人流的交叉影響，增加安全系數(shù)。人防設計按某市人防規(guī)定設計。單體樓采用地下1層，地上1826層的建筑形式，建筑物總體高度不超過100米。項目分A、B兩區(qū)，臨街一邊為A區(qū)，另一邊為B區(qū)。 第五章 設計、工程方案 第一節(jié) 總體規(guī)劃 一、設計原則本工程按一類一級建筑防火設計，嚴格執(zhí)行高層民用建筑防火規(guī)范《GB5004595》；，在體現(xiàn)現(xiàn)代建筑風格的同時，展現(xiàn)巴渝文化的特色；，“以人為本”注重滿足舒適、安全、方便、私密等方面的戶型要求；，解決好住宅單元面的景觀要求。，本項目的電信電纜線HYA8002。給水管網連接并形成環(huán)狀,形成本項目的給水系統(tǒng)，且給水管網的壓力為P=。項目地處五里店中心地帶，交通十分便捷，通過黃花園大橋與江北區(qū)半島毗鄰，與解放碑近在咫尺。（23085㎡）。（，），㎡。 資源整合與區(qū)域性優(yōu)先。 第四章 項目選址 第一節(jié) 選址原則處于主城區(qū)，市政規(guī)劃中的居住用地。開發(fā)規(guī)模：。 第二節(jié) 建設內容項目位置：緊鄰江北區(qū)五黃路（五里店—黃泥磅，雙向車道，54米寬城市快速干道），背靠龍頭寺公園，項目對面為暢銷樓盤金科花園。小區(qū)內建筑以二類高層為主，輔以臨街的多層裙樓，建筑物功能擬以住宅80000㎡、商業(yè)及辦公11000㎡、車庫7000㎡為主，輔以小區(qū)內的配套設施建設?！?30 ㎡178。因此，必須改變市定位，針對“新人類”推出新概念住宅，才能取得市場份額。且本項目周邊分布了大量的某高中檔小區(qū)，再加上交通便利，是重要的交通樞紐，有著巨大的人流量和車流量，這樣孕育了本地段的巨大的商業(yè)潛力。由于該項目選址地位于某北部新城的中心地帶，通過黃花園大橋到解放碑只有3公里的距離，且公交車輛121（五里店～解放碑～上清寺環(huán)線運行）穿梭往來，交通極為便利，且地勢居高臨下，地段位置顯赫，北靠規(guī)劃的1000畝地龍頭寺公園，環(huán)境十分優(yōu)美。這個階層的人數(shù)眾多，市場面廣，只要做出有個性，有特色的產品，就一定能夠得到他們的追捧。 二、本項目市場分析根據(jù)北部新城開的項目絕大多數(shù)是針對二次置業(yè)者（主流戶型為130平方米左右的大面積住宅），市場已出現(xiàn)供過于求的狀況，龍湖花園最近推出的二期住西苑二室二廳面積僅76平方米，銷售勢頭火爆，開盤推出的600套僅兩天即售出了476套。 　　礦產資源：主要礦產資源有：煤、鋁土礦、鉛鋅礦、硫鐵礦、螢石重晶石、石英砂、石灰石等。 　　居?。航ㄓ序v龍苑、祥龍苑、公務員住宅小區(qū)等具有良好物業(yè)管理、完備生活設施的住宅群?！　〗鹑诒ｋU：設有中國人民銀行、中國工商銀行、中國建設銀行、中國農業(yè)銀行、中國農業(yè)發(fā)展銀行、城市信用社、農村信用聯(lián)社等金融機構和中國人壽保險公司、中國財產保險公司、平安保險公司等保險機構?！　」┧撼菂^(qū)供水總量2萬立方米，日供水能力8萬噸，水質符合國家飲用水標準。四、基礎設施　　交通：國道319線三級公路穿境而過（二級公路正在建設中），某至長沙高等級公路走線方案經過黔江；國家一級電氣化鐵路渝（某）懷（懷化）鐵路正在建設中，并將于2005年建成通車；黔江機場已列入國家十五期西部首批十個支線機場建設規(guī)劃，將于2002年開工建設。二、氣候條件：　　黔江氣候溫和，四季分明，熱量豐富，雨量充沛，屬典型亞熱帶濕潤季風氣候，局部具有垂直氣候的特點。28?108176。⑸ 各級政府都加大了對新開發(fā)區(qū)域基礎設施建設的投入，完善住宅小區(qū)外的配套設施，方便新開發(fā)區(qū)居民的生活。⑴ 加強對房地產開發(fā)項目的方案審查和設計審查。 加大信貸支持力度，提高住房購買能力。主要是：堅決停止福利性建房和分房，實行貨幣化分房。?強化企業(yè)質量意識和售后服務意識，在商品房建設中嚴格質量管理，在商品房銷售中嚴格執(zhí)行住房使用說明書和質量保證書制度，同時加強物業(yè)管理，使消費者放心購房。?加強管理，完善配套設施。?調整稅收政策，鼓勵住房消費。、收入與消費：，%，人均消費支出5475員，扣除價格因素，%。到99年末，住房成套率達到了70%，但按某市“十五”計劃和某市住宅發(fā)展規(guī)劃，到2010年，全市人均居住面積14平方米計算，城鎮(zhèn)每年對住宅的需求量應為600萬平方米左右，年度需求投資總額約60億元，再考慮到城市化水平的提高，住房分配貨幣化的實施，則某市住宅建設規(guī)模是相當可觀的。從以上數(shù)據(jù)分析，可以看出，某的房地產市場從總體上來說，是呈漸進式向前發(fā)展的趨勢。 m178。%，%；城市居民人均可支配收入5661元，%。根據(jù)統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，商品房銷售表現(xiàn)出“量增價升”的總體態(tài)勢。 投資增加。1995年至2001年5年某市房地產開發(fā)投資的年均增長率超過20％，保持了較高的增長速度，而同期國內生產總值的年均增幅約為10％左右。市場前景某市位于長江上游，地處我國中西部結合地，為巴渝文化的發(fā)源地，有文字記載的歷史已達3000多年。作為西南地區(qū)和長江上游地區(qū)最重要的中心城市，全國重要的工業(yè)基地，交通樞紐和貿易口岸，再加上優(yōu)惠的政策，良好的投資環(huán)境以及前景廣闊的市場，使某作為新一輪投資的熱點地區(qū)，大量的國外資金和國內資金涌入某，尋求投資發(fā)展，激活了某的經濟環(huán)境，帶旺了人氣，為某經濟的迅速發(fā)展提供了大量的機遇和條件。該項目按照精心組織、配合建設的原則，通過有效的營運，實現(xiàn)項目良好的經濟與社會效益，從而達到業(yè)主對資產的營運、保值增值的目的。國家、省市頒布有關設計的技術規(guī)程、規(guī)范和有關規(guī)定。按此測算，至少有600萬農村人口移至城市，如果三分之一的人口移至主城區(qū)，那么對于房地產產品的需求量會有進一步的大幅度增加的可能性；并且，按照建設部等部門的規(guī)劃，到2001年城鎮(zhèn)居民人均居住面積將達到30平方米，房地產住宅需求空間巨大。根據(jù)某市計委的報告，%。我國經濟的高速增長也帶動了房地產業(yè)的高速增長。2)、與金科、創(chuàng)新、能達公司的合作開發(fā)：通過“以地換路”模式，我司獲得五里店周邊數(shù)百土地作為投資補償，先后與金科、創(chuàng)新、能達等公司聯(lián)合開發(fā)了“金科花園”、“江南山水”、“創(chuàng)新綠色家園”等項目，開發(fā)面積約30萬平方米，項目已全部完工，投資約3億元。企業(yè)品牌較好某公司和某房地產公司，是房地產市場上的兩支勁旅。二、項目提出的理由 符合城市建設規(guī)劃為了加快北部城區(qū)的開發(fā)建設，結合江北區(qū)以及五黃路的城市建設規(guī)劃，根據(jù)我司與某市北部城區(qū)開發(fā)建設辦公室簽訂的《北部城區(qū)“五黃路：項目建設投資補償合同》約定，我司擬以”以路換地“投資模式所獲得的江北區(qū)五里店巖口合作社補嘗土地與渝北區(qū)龍塔十七社補償土地進行**時尚社區(qū)——巴蜀城”項目組團工程開發(fā)建設。每一處，每一步無不彰顯匠心獨具。公司實力雄厚，集開發(fā)、策劃、營銷、物業(yè)管理于一體，實行專業(yè)化流水線服務，公司主要成員畢業(yè)于某大學等名牌大學，能力出眾、結構年輕、充滿活力。六、用地面積23，085㎡七、用地性質住宅、商業(yè)、辦公八、建設規(guī)模用地面積23085㎡，建筑面積94600㎡，住宅83000㎡，商業(yè)面積3600㎡，地下車庫及設備8000㎡。無其它人力不可抗拒因素及不可預見性因素所造成的重大影響。御景銘洲建設的必要性和可行性，最后形成了本報告。11第三章 建設規(guī)模與內容20第四章 項目選址35第七章 建設管理40第九章 投資估算與資金籌措42第十章 財務評價 報告編制過程中所遵循的有關法律、法規(guī)及政策無重大變化。第一節(jié) 項目概況 一、項目名稱某九、總投資及資金籌措總投資13318萬元， 自籌 6989萬元 該項目后期投入資金由某房地產開發(fā)有限公司自籌和以滾動開發(fā)的形式解決。加之公司管理上奉行“以人為本”，麾下精英團隊精英永駐。某置業(yè)有限公司系**（企業(yè)）集團的全資子公司。因此，該項目的建設不僅符合江北城市建設規(guī)劃，同時，又符合江北五黃路的區(qū)域規(guī)劃建設要求。曾經建設的項目深受某市民的寵愛。3)、投資修建天緣居項目：由我司與天賜物業(yè)發(fā)展有限公司共同投資開發(fā)的天緣居項目，工程總建筑面積6萬多平方米，工程投資超過7000萬元。此外，房地產業(yè)作為第三產業(yè)的龍頭被確定為國民經濟新的經濟增長點，國家正采取各種措施鼓勵和支持房地產業(yè)的發(fā)展，我國的房地產業(yè)將進入一個大發(fā)展、大提高的時期。某的房地產業(yè)出現(xiàn)了平穩(wěn)發(fā)展的好勢頭。由此可以推斷，某市房地產消費市場在未來十年中，具有較為持續(xù)和充足的市場補給能力，以及廣泛的多層次的開發(fā)潛力。某某有限公司關于**.御景銘洲項目的有關文件。論證的過程本著客觀、科學和謹慎性原則進行。隨著國際、國內實力雄厚的財團、公司進入某，國內外駐某機構代表處的設立以及本地區(qū)迅猛發(fā)展形成的個人財富，成為某房地產產業(yè)發(fā)展的強大動力。1983年某市作為全國第一個城市綜合體制改革試點城市，將原四川省永川地區(qū)并入，實行國家計劃單列，賦予省級經濟管理權限，1997年3月13日八屆全國人大五次會議決定設立某直轄市。某作為全國著名的山城，具有獨特的山水立體景觀優(yōu)勢。2001年110月末，%。去年同期全市商品房銷售價格均價為1443元/平方米，今年均價為1488元/平方米，上漲了45元/平方米；其中住宅售價為1203元/平方米，寫字樓為2675元/平方米，商業(yè)營業(yè)用房售價為3347元/平方米。按某市住宅發(fā)展規(guī)劃，到2010年人均居住面積將為14 m178。某市市民的總儲蓄額已超過百億元，50%以上的財富集中在10%的人手中，銀行不斷的降息，股市風險不斷的增大，西部大開發(fā)的建設與擴大內需的經濟戰(zhàn)略，甚至海峽雙方的局勢都讓人意識到買房是最好的儲蓄手段。投資環(huán)境、人口環(huán)境：2000年末，%，%。到2002年全市城鎮(zhèn)居民收入將增長7%。?加大信貸支持力度，提高住房消費。?加強對房地產開發(fā)項目的方案審查和設計審查。?各級政府都加大了對新開發(fā)區(qū)域基礎設施建設的投入，完善住宅小區(qū)外的配套設施，方便新開發(fā)區(qū)居住者的生活。擴大公積金制度實施面，提高公積金歸集率，提高公積金貸款的最高限額，延長公積金貸款的貸款期限。，降低住宅開發(fā)成本。⑵ 加強對房地產開發(fā)項目的綜合驗收工作，凡綜合驗收不合格者一律不得交付使用。；。56?，北緯29176。℃，無霜期290天左右。十五期末，黔江將建成武陵山片區(qū)集公路、鐵路、航空運輸為一體的立體交通樞紐，使黔江成為某南達廣州的大通道，成為某向東南沿海全方位開放的前沿。日處理4萬噸污水處理廠正在建設中。是渝東南金融中心?，F(xiàn)有涉外旅游賓館酒店12家，其中涉外四星級和三星級酒店各1家，二星級賓館2家，其它規(guī)模較大的賓館8家。其中煤可開采儲量7840萬噸，鋁土礦C+D+E級儲量1250萬噸，石英砂D+E級儲量1063萬噸，石灰石儲量1億噸以上。其市場定位于新人類（70年代前后出生）和銀發(fā)族。針對這一階層的消費者追求個性前衛(wèi)的心態(tài)，建議公司采用深圳“雕塑家園”的板式復式框架結構，同時，引入SOHO（SMALL OFFICE，HOME OFFICE，小辦公室，在家的辦公室）概念，既可居家又可辦公，小戶型（70平方米左右，兩室兩廳為主打戶型）設計，這也符合家庭小型化的發(fā)展趨勢。極適合嫁接這類型的項目。目前項目周邊少有大型商鋪，相對商鋪供應量不足，不能滿足本地區(qū)的需求，從而本項目商業(yè)有著很大的需求。四、市場定位客戶定位主力客戶群：江北區(qū)的富裕階層和某市的中高級白領階層、商人。/戶；4 每套價格：—4 32層—33層為躍層，面積為205㎡178。項目綠地面積約7000㎡， 綠地率30％， 容積率 ， 泊車位約160 個，居住戶數(shù)約750戶。車程不到10分鐘，交通極為便利。建設內容：板式小高層住宅、高層商務公寓、商場，配套設施為會所、公共食堂（提供送餐服務）、酒巴、書店、咖啡店、洗衣房、健身房等公寓配套服務場所，4至19層為商住樓。用地基本規(guī)整，交通便利；利于規(guī)劃設計和項目實施。