【正文】 昆明、某等地。二、項(xiàng)目提出的理由 符合城市建設(shè)規(guī)劃為了加快北部城區(qū)的開發(fā)建設(shè)，結(jié)合江北區(qū)以及五黃路的城市建設(shè)規(guī)劃，根據(jù)我司與某市北部城區(qū)開發(fā)建設(shè)辦公室簽訂的《北部城區(qū)“五黃路：項(xiàng)目建設(shè)投資補(bǔ)償合同》約定，我司擬以”以路換地“投資模式所獲得的江北區(qū)五里店巖口合作社補(bǔ)嘗土地與渝北區(qū)龍塔十七社補(bǔ)償土地進(jìn)行**時(shí)尚社區(qū)——巴蜀城”項(xiàng)目組團(tuán)工程開發(fā)建設(shè)。 區(qū)域市場消費(fèi)需求增大北部新城的大開發(fā)帶動(dòng)了江北、渝北兩個(gè)區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)在這兩個(gè)區(qū)的發(fā)展也十分迅速，特別是以五黃路的迅速北崛起，帶動(dòng)了紅黃路（紅旗河溝—黃泥滂）、紅石路（紅旗河溝—大石壩）、歐式一條街為主的區(qū)域的快速發(fā)展，中高檔住宅成了某主城區(qū)市民的搶手貨，金科花園、皇冠**花園已經(jīng)“斷貨”。企業(yè)品牌較好某公司和某房地產(chǎn)公司，是房地產(chǎn)市場上的兩支勁旅。某有限公司是專業(yè)從事房地產(chǎn)綜合開發(fā)的企業(yè)。2)、與金科、創(chuàng)新、能達(dá)公司的合作開發(fā)：通過“以地?fù)Q路”模式，我司獲得五里店周邊數(shù)百土地作為投資補(bǔ)償，先后與金科、創(chuàng)新、能達(dá)等公司聯(lián)合開發(fā)了“金科花園”、“江南山水”、“創(chuàng)新綠色家園”等項(xiàng)目，開發(fā)面積約30萬平方米，項(xiàng)目已全部完工，投資約3億元。現(xiàn)進(jìn)入工程首尾階段，將于2004年6月正式交房。我國經(jīng)濟(jì)的高速增長也帶動(dòng)了房地產(chǎn)業(yè)的高速增長。從市場潛力來看，目前我國城鎮(zhèn)人均住房僅14平方米左右，雖比改革開放前提高了許多，但與一些發(fā)達(dá)國家和中等國家相比，還相差幾倍，市場潛力十分巨大，且我國目前的人均收入、房價(jià)比為五倍左右，正處于世界公認(rèn)的三至八倍的中等水平，住房消費(fèi)正符合目前中國大多數(shù)人的消費(fèi)水平和消費(fèi)需求，成為當(dāng)前乃至今后相當(dāng)長的一段時(shí)間內(nèi)的消費(fèi)熱點(diǎn)，市場將會(huì)保持相當(dāng)長時(shí)間的旺盛期。根據(jù)某市計(jì)委的報(bào)告，%。低于全國的標(biāo)準(zhǔn)水平。按此測算，至少有600萬農(nóng)村人口移至城市，如果三分之一的人口移至主城區(qū)，那么對于房地產(chǎn)產(chǎn)品的需求量會(huì)有進(jìn)一步的大幅度增加的可能性；并且，按照建設(shè)部等部門的規(guī)劃，到2001年城鎮(zhèn)居民人均居住面積將達(dá)到30平方米，房地產(chǎn)住宅需求空間巨大。三、可行性研究報(bào)告的編制依據(jù)某市規(guī)劃局渝規(guī)設(shè)證（2003）北龍 字第（0041）號文。國家、省市頒布有關(guān)設(shè)計(jì)的技術(shù)規(guī)程、規(guī)范和有關(guān)規(guī)定。某市規(guī)劃局提供的“建設(shè)用地紅線地形圖”。該項(xiàng)目按照精心組織、配合建設(shè)的原則，通過有效的營運(yùn)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目良好的經(jīng)濟(jì)與社會(huì)效益，從而達(dá)到業(yè)主對資產(chǎn)的營運(yùn)、保值增值的目的。五、項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) **作為西南地區(qū)和長江上游地區(qū)最重要的中心城市，全國重要的工業(yè)基地，交通樞紐和貿(mào)易口岸，再加上優(yōu)惠的政策，良好的投資環(huán)境以及前景廣闊的市場，使某作為新一輪投資的熱點(diǎn)地區(qū)，大量的國外資金和國內(nèi)資金涌入某，尋求投資發(fā)展，激活了某的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，帶旺了人氣，為某經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展提供了大量的機(jī)遇和條件。某市房地產(chǎn)市場的發(fā)育程度和價(jià)格水平與沿海城市相比存在較大的差距，但發(fā)展速度較快，特別是97年3月設(shè)立直轄市以來，持續(xù)增長的需求成為某市房地產(chǎn)發(fā)展的巨大動(dòng)力。市場前景某市位于長江上游，地處我國中西部結(jié)合地，為巴渝文化的發(fā)源地，有文字記載的歷史已達(dá)3000多年。建國以來某的綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力迅速增強(qiáng)，1949年全市國內(nèi)生產(chǎn)總值不足14億元，1998年上升到1429億元，按可比價(jià)格計(jì)算，%，其中1980—%，高于全國同期水平。1995年至2001年5年某市房地產(chǎn)開發(fā)投資的年均增長率超過20％，保持了較高的增長速度，而同期國內(nèi)生產(chǎn)總值的年均增幅約為10％左右。隨著某經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，居民生活水品的日益提高，追求住宅的舒適性、享受性已經(jīng)成為一部分高收入人群購房的主要?jiǎng)訖C(jī)。 投資增加。同年110月，%，%；，%；，%。根據(jù)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，商品房銷售表現(xiàn)出“量增價(jià)升”的總體態(tài)勢。%，%；城市居民人均可支配收入5661元，%。據(jù)2001年某市國土房管局在房交會(huì)期間一次調(diào)查，1999年末，178。 m178。 m178。從以上數(shù)據(jù)分析，可以看出，某的房地產(chǎn)市場從總體上來說，是呈漸進(jìn)式向前發(fā)展的趨勢。%。到99年末，住房成套率達(dá)到了70%，但按某市“十五”計(jì)劃和某市住宅發(fā)展規(guī)劃，到2010年，全市人均居住面積14平方米計(jì)算，城鎮(zhèn)每年對住宅的需求量應(yīng)為600萬平方米左右，年度需求投資總額約60億元，再考慮到城市化水平的提高，住房分配貨幣化的實(shí)施，則某市住宅建設(shè)規(guī)模是相當(dāng)可觀的。、經(jīng)濟(jì)環(huán)境：2001年，某全市完成GDP1751億元，增幅為9%，較上年增加162億元，經(jīng)濟(jì)增長速度位居全國14位，西部第3位。、收入與消費(fèi)：，%，人均消費(fèi)支出5475員，扣除價(jià)格因素，%。%。?調(diào)整稅收政策，鼓勵(lì)住房消費(fèi)。?清理收費(fèi)項(xiàng)目，降低住宅開發(fā)成本。?加強(qiáng)管理，完善配套設(shè)施。?加強(qiáng)對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的綜合驗(yàn)收工作。?強(qiáng)化企業(yè)質(zhì)量意識和售后服務(wù)意識，在商品房建設(shè)中嚴(yán)格質(zhì)量管理，在商品房銷售中嚴(yán)格執(zhí)行住房使用說明書和質(zhì)量保證書制度，同時(shí)加強(qiáng)物業(yè)管理，使消費(fèi)者放心購房。總之，在這樣的投資環(huán)境下，開發(fā)**.御景銘洲，有一定的規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的能力；投資的安全性和價(jià)值的增值性會(huì)得到保證。主要是：堅(jiān)決停止福利性建房和分房，實(shí)行貨幣化分房。允許房改房上市交易，鼓勵(lì)差價(jià)換購，以舊換新，以小換大。 加大信貸支持力度，提高住房購買能力。⑴ 加強(qiáng)對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的方案審查和設(shè)計(jì)審查。⑶ 建立完善房地產(chǎn)交易有形市場，實(shí)行“一站式”服務(wù)，凡房屋交易所需辦理的一切手續(xù)，均可在市場內(nèi)一次完成。⑸ 各級政府都加大了對新開發(fā)區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的投入，完善住宅小區(qū)外的配套設(shè)施，方便新開發(fā)區(qū)居民的生活。投資環(huán)境一、地理位置　　黔江區(qū)地處武陵山腹地，東臨咸豐，西界彭水，南連酉陽，北接利川。28?108176。4?29176。二、氣候條件：　　黔江氣候溫和，四季分明，熱量豐富，雨量充沛，屬典型亞熱帶濕潤季風(fēng)氣候，局部具有垂直氣候的特點(diǎn)。三、面積人口、行政區(qū)劃　　面積2397平方公里，以土家族、%。四、基礎(chǔ)設(shè)施　　交通：國道319線三級公路穿境而過（二級公路正在建設(shè)中），某至長沙高等級公路走線方案經(jīng)過黔江；國家一級電氣化鐵路渝（某）懷（懷化）鐵路正在建設(shè)中，并將于2005年建成通車；黔江機(jī)場已列入國家十五期西部首批十個(gè)支線機(jī)場建設(shè)規(guī)劃，將于2002年開工建設(shè)?！　⊥ㄐ牛?001年全區(qū)程控電話交換機(jī)總?cè)萘?萬門，電話普及率為每百人7部，并已開通小靈通?！　」┧撼菂^(qū)供水總量2萬立方米，日供水能力8萬噸，水質(zhì)符合國家飲用水標(biāo)準(zhǔn)?！　」╇姡喝珔^(qū)電力裝機(jī)容量11萬Kw，與華東電網(wǎng)并網(wǎng)運(yùn)行，電力調(diào)度自動(dòng)化，電力網(wǎng)絡(luò)完善，現(xiàn)有110KV變電站1座，35KV變電站8座，220KV變電站正在規(guī)劃建設(shè)中。　　金融保險(xiǎn)：設(shè)有中國人民銀行、中國工商銀行、中國建設(shè)銀行、中國農(nóng)業(yè)銀行、中國農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行、城市信用社、農(nóng)村信用聯(lián)社等金融機(jī)構(gòu)和中國人壽保險(xiǎn)公司、中國財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)公司、平安保險(xiǎn)公司等保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)?！　♂t(yī)療：城區(qū)現(xiàn)有醫(yī)療衛(wèi)生機(jī)構(gòu)8所，其中醫(yī)院3所，醫(yī)療床位800個(gè)，建立國（境）外人員固定診療室和醫(yī)療專家組。 　　居住：建有騰龍?jiān)?、祥龍?jiān)?、公?wù)員住宅小區(qū)等具有良好物業(yè)管理、完備生活設(shè)施的住宅群。五、特色資源　　旅游資源：黔江旅游資源豐富，擁有國家級地震遺址保護(hù)區(qū)1個(gè)，全國防震減災(zāi)科普宣傳教育基地1處，國家級森林公園1個(gè)，國家AA級旅游區(qū)1個(gè)，市級風(fēng)景名勝區(qū)、森林公園、自然保護(hù)區(qū)各1個(gè)。 　　礦產(chǎn)資源：主要礦產(chǎn)資源有：煤、鋁土礦、鉛鋅礦、硫鐵礦、螢石重晶石、石英砂、石灰石等?！　【G色食品資源：黔江具有良好的自然生態(tài)環(huán)境和優(yōu)越的氣候條件，綠色食品資源豐富，地牯牛、珍珠蘭茶、武陵山珍等享譽(yù)全國。 二、本項(xiàng)目市場分析根據(jù)北部新城開的項(xiàng)目絕大多數(shù)是針對二次置業(yè)者（主流戶型為130平方米左右的大面積住宅），市場已出現(xiàn)供過于求的狀況，龍湖花園最近推出的二期住西苑二室二廳面積僅76平方米，銷售勢頭火爆，開盤推出的600套僅兩天即售出了476套。我們認(rèn)為即便是龍湖這樣的品牌企業(yè)亦感覺到市場壓力，為了避重就輕，轉(zhuǎn)而降低門檻，針對最需要住房的年輕人，開發(fā)小戶型住宅，實(shí)際上已經(jīng)給那些盲目開發(fā)大戶豪華型的開發(fā)商提了一個(gè)醒。這個(gè)階層的人數(shù)眾多，市場面廣，只要做出有個(gè)性，有特色的產(chǎn)品，就一定能夠得到他們的追捧。另外，采取綜合布線系統(tǒng)寬帶上網(wǎng)，目前這種概念的產(chǎn)品在某房地產(chǎn)市場上還未出現(xiàn)，與之類似的金島EHOUSE（網(wǎng)絡(luò)住宅）銷售勢頭火爆，均價(jià)達(dá)每平方米2400元。由于該項(xiàng)目選址地位于某北部新城的中心地帶，通過黃花園大橋到解放碑只有3公里的距離，且公交車輛121（五里店～解放碑～上清寺環(huán)線運(yùn)行）穿梭往來，交通極為便利，且地勢居高臨下，地段位置顯赫，北靠規(guī)劃的1000畝地龍頭寺公園，環(huán)境十分優(yōu)美。本項(xiàng)目東臨建川建筑公司及四建攪拌站，西接龍頭寺公園東門道路，南連**巴蜀城A區(qū)，北瞰魯能且本項(xiàng)目周邊分布了大量的某高中檔小區(qū)，再加上交通便利，是重要的交通樞紐，有著巨大的人流量和車流量，這樣孕育了本地段的巨大的商業(yè)潛力。三、競爭樓盤情況 五紅路（五里店—紅旗河溝）周邊樓盤價(jià)格一覽表（元/平方米）項(xiàng)目名稱開發(fā)商地理位置售價(jià)（起價(jià)）洋河花園三期（高層住宅小區(qū)）和記黃浦紅黃路1900海怡花園（高層酒店式公寓~新原興實(shí)業(yè)洋河大道5000萬科興城（高層）萬科興物業(yè)洋河大道1680好家園（安居多層）洋河房地產(chǎn)洋河大道1600萬豐花園（多層、高層）鵬程公司建新東路1500大帝花園（多層、高層）大帝集團(tuán)洋河體育大道2050邦興花園、渝珠花園（多層住宅小區(qū)）渝珠房產(chǎn)洋河體育大道1850天驕俊園（小高層住宅小區(qū)）協(xié)信集團(tuán)紅黃路2100皇冠**花園（小高層住宅小區(qū)）利達(dá)物業(yè)紅黃路1850金科花園（多層、小高層）金科達(dá)集團(tuán)五黃路1800商業(yè)6000嶺秀錦園（小高層）海龍物業(yè)紅旗河溝1680蔚藍(lán)世紀(jì)（高層）遠(yuǎn)鵬物業(yè)洋河大道1676滿堂紅家苑（高層）大華實(shí)業(yè)紅黃路1780金島EHOUSE（高層小戶型）金島房產(chǎn)龍溪鎮(zhèn)2100龍湖花園西苑（小高層小戶型）中建科置業(yè)新牌坊、2400從上述品質(zhì)較高的樓盤銷售情況來分析，多層住宅小區(qū)每平方米的平均售價(jià)在1900元左右，小高層、高層住宅每平方米的平均售價(jià)在2200元左右，且大多數(shù)樓盤銷售形勢良好。因此，必須改變市定位，針對“新人類”推出新概念住宅，才能取得市場份額。?主力客戶群特點(diǎn)：1. 1收入較高、有一定的財(cái)富積累1. 2因舊城改造有“江北情結(jié)”的家庭1. 3高收入的機(jī)關(guān)工作人員1. 4在江北區(qū)的經(jīng)商者、創(chuàng)業(yè)公司等（商人） 戶型、價(jià)格定位?項(xiàng)目定位：中檔高尚生態(tài)樓盤?規(guī)劃形式：蝶形塔式建筑（商務(wù)公寓）4 A、B座均為33層?！?30 ㎡178?！?70㎡/戶；4 每套價(jià)格：15—50萬元 4 均價(jià)：1850元/ m178。小區(qū)內(nèi)建筑以二類高層為主，輔以臨街的多層裙樓，建筑物功能擬以住宅80000㎡、商業(yè)及辦公11000㎡、車庫7000㎡為主，輔以小區(qū)內(nèi)的配套設(shè)施建設(shè)。項(xiàng)目工程預(yù)計(jì)總投資13318萬元人民幣，由某置業(yè)有限公司出地，某房地產(chǎn)公司出資聯(lián)合投資開發(fā)建設(shè)。 第二節(jié) 建設(shè)內(nèi)容項(xiàng)目位置：緊鄰江北區(qū)五黃路（五里店—黃泥磅，雙向車道，54米寬城市快速干道），背靠龍頭寺公園，項(xiàng)目對面為暢銷樓盤金科花園。用地情況：（），規(guī)劃用地指標(biāo)為：，建筑密度為40%，綠地率為45%。開發(fā)規(guī)模：。其中：商場面積為2400平方米，服務(wù)場所面積業(yè)2400平方米。 第四章 項(xiàng)目選址 第一節(jié) 選址原則處于主城區(qū)，市政規(guī)劃中的居住用地。自然地質(zhì)情況較好，地勢較為平坦，區(qū)域內(nèi)高差較小。 資源整合與區(qū)域性優(yōu)先。御景銘洲選址在“巴蜀城”地塊內(nèi)。（，），㎡。（，）㎡。（23085㎡）。御景銘洲項(xiàng)目緊鄰江北區(qū)五黃路（五里店—黃泥磅，雙向車道，54米寬城市快速干道），背靠龍頭寺公園，項(xiàng)目對