【正文】 塊處于某市南湖生態(tài)公園城區(qū)域內(nèi)。第四章 建設選址與建設條件一、項目選址本項目選址位于地塊位于某市路南區(qū)南湖生態(tài)城區(qū)域內(nèi)，建設南路與唐胥路交叉口西北側(cè)的核心位置。（四）戶型定位根據(jù)市場低密度住宅類產(chǎn)品主力戶型需求分析及產(chǎn)品差異化考慮，本項目產(chǎn)品戶型建議在300600平方米/套。五、項目總體定位（一）產(chǎn)品定位城市中央 絕版低密度住宅類產(chǎn)品（二）價格定位根據(jù)成本加成和市場比較估算，產(chǎn)品價格為2000025000元/平方米。本項目處于南湖生態(tài)城區(qū)域，良好的區(qū)位條件有利于打造一個城市高端產(chǎn)品以滿足城市高端需求。（三）機遇城市機遇某市目前正處于由資源型城市向生態(tài)型城市轉(zhuǎn)型期間，新城市規(guī)劃的設計及落實將大大加快城市基礎建設的進程，迫切需要像綠城這樣以品質(zhì)地產(chǎn)著稱的品牌公司進駐。（二）劣勢部分市民對區(qū)域地址條件仍有一定抗性。交通優(yōu)勢項目地處某南部交通三叉口要塞，東側(cè)緊臨某市南北交通大動脈——建設路，南臨東西主干道唐胥路，距離某現(xiàn)市政府、百貨大樓、商業(yè)金融中心等僅有兩街之隔，為城市不可多得的核心區(qū)域中的靜謐之處。區(qū)位優(yōu)勢項目緊臨南湖中央生態(tài)公園及植物園，隨著近年來南湖公園的開放，目前已經(jīng)是某乃至省內(nèi)外游客熱衷的旅游休閑之地，周末游客量平均5萬人次以上，在某的影響力相當于杭州的西湖，同時2016年世博園藝博覽會將在南湖中央生態(tài)公園、某市植物園舉辦，因此在未來幾年內(nèi)將會極大的提升本項目的地塊區(qū)域價值。由于某是重工業(yè)城市，空氣質(zhì)量較差，所以現(xiàn)在標榜上風上水、環(huán)保、生態(tài)等等的樓盤往往比較受歡迎，因為這些因素可以使注重居住品質(zhì)的人得到滿足。以前某本地項目的品質(zhì)不高，業(yè)主主要考慮戶型和朝向，要求住宅要正方向，不接受斜向的戶型。底層人群有較大基礎，由于大部分住的震后房子，居住升級需求為較強，但此部分人群財務積累速度較慢，購買力相對較弱。由于某產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)形式，富裕人群較多、較集中，某富裕階層多為老板和企業(yè)高管，年齡主要集中在3545歲，三十年前那場大地震留下的陰影對他們的影響已經(jīng)比較小。路南區(qū)房價最高峰已經(jīng)突破萬元，究其主要原因，還是由于2010年以來，某市政府大力發(fā)展南湖生態(tài)城建設，加強危舊房改造等工作，高端豪宅項目登陸某市，彌補某場高端項目缺失的現(xiàn)狀。尤其是近段時間以來，既有項目拆遷改造顯成效，拆遷安置工作得到妥善了安排；再加之地產(chǎn)大鱷搶灘某市樓市，助推了房價產(chǎn)生一定幅度的增長。房產(chǎn)稅、限購、加息等政策的出臺，雖然在一定程度上影響了購房者的購房置業(yè)態(tài)度，但是房價的現(xiàn)狀還是在購房者可接受的范圍之內(nèi)。二、某房地產(chǎn)市場分析2010年是“樓市調(diào)控年”，一波接一波的“調(diào)控新政”相繼出臺，某市這座介乎二三線城市之間的城市因其獨特的資源型城市特性，受到政府調(diào)控政策的影響并不是很大。2011年，由于宏觀調(diào)控政策的力度不會減弱，尤其是限購政策和上海、重慶出臺房產(chǎn)稅的影響會逐步擴大，投資需求會進一步受到抑制。由于2010年新開工項目較快增長、在建規(guī)模較大，2011年房地產(chǎn)開發(fā)投資仍將保持較快增長。2010年，%。2010年，%。2010年，%；，%；，%，其中，%。2010年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資48267億元，%，其中，商品住宅投資34038億元，%，%。2010年房地產(chǎn)行業(yè)對政策因為宏觀經(jīng)濟的復蘇的不確定性而更為敏感。 第三章 項目市場分析一、全國房地產(chǎn)市場分析政策是房地產(chǎn)行業(yè)走勢的決定性因素。（四）道路交通規(guī)劃生態(tài)城規(guī)劃道路分為高速路、城市主干道、城市次干道、城市支路四級，環(huán)湖形成景觀游覽道路。某市南湖區(qū)位圖項目位置某市南湖生態(tài)城規(guī)劃情況項目位置某市南湖生態(tài)城重點項目分布圖（三）對外聯(lián)系九條縱向主干道向北連接建成區(qū)和東南組團，向南與唐曹、唐濱、唐港等高速公路相接；加強了南湖生態(tài)城與建成區(qū)、濱海新城、曹妃甸等地的聯(lián)系。安全城市。宜居城市。打造循環(huán)經(jīng)濟型生態(tài)城市。南新道、復興路、唐柏路、205國道及西電路綜合改造，構(gòu)筑環(huán)湖景觀大道；全面展開東南片區(qū)、西南片區(qū)整體改造；全力抓好南湖景觀綠化、擴湖二期、垃圾山綠化、地震科普館、機車博物館、青龍河拓寬改造；開工建設市民中心、工人文化宮、開灤國家礦山公園二期，以及一批休閑娛樂、公眾旅游、文化創(chuàng)意等項目，塑造“好玩南湖、生態(tài)南湖、神奇南湖”這一獨具特色的城市品牌。南湖生態(tài)城著力打造的是世界一流的休閑旅游度假勝地、文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)和國家城市濕地公園，進而拓展城市發(fā)展空間，帶動第三產(chǎn)業(yè)以及周邊區(qū)域的快速發(fā)展。其中該地塊處于的核心風景區(qū)定位為某城市結(jié)構(gòu)的公共核心，是以塌陷區(qū)生態(tài)修復、園林綠化、工業(yè)文明、抗震精神、現(xiàn)代藝術與展覽為主要特色，以休閑、娛樂、運動、觀光為主要功能的城市型綜合景區(qū)。四、項目所在區(qū)位分析（一）南湖概況某南湖生態(tài)城位于某市南部、緊鄰市中心，東至陡河、西至新京山鐵路、南至唐津高速公路、北至南新道，與曹妃甸生態(tài)城、鳳凰新城和空港城構(gòu)成了某“城市四大主體功能區(qū)”。全社會固定資產(chǎn)投資2616億元，同比增長20%左右；其中，城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資完成4210億元，同比增長23%。人口從某市統(tǒng)計局獲悉，2010年，某全市人口保持低速平穩(wěn)增長。某港是全國7大海港之一。某是全國發(fā)達富裕充滿活力的大都市，同時也是我國科學發(fā)展的前沿。某市2010年人口近760萬（其中市區(qū)人口390萬），某中心城市2010年建成區(qū)面積為200平方公里，根據(jù)國函〔2011〕29號《國務院關于某市城市總體規(guī)劃的批復》，到2020年，中心城區(qū)城市人口控制在220萬人以內(nèi)，城市建設用地控制在210平方公里以內(nèi)。某市是河北省經(jīng)濟中心，同時也是中國未來發(fā)展前景最好的城市之一，中國最有經(jīng)濟發(fā)展的城市之一。2016年世界園藝博覽會的承辦，為某市的舊城區(qū)改造和新城區(qū)建設提供了一個清晰的規(guī)劃思路。城市化進程某處于城市化高速發(fā)展階段，以農(nóng)村進入城市為主，按國際平均水平計算，城市化進程為房地產(chǎn)行業(yè)提供的真實消費需求可持續(xù)到2030年。固定資產(chǎn)投資20062010年某全社會固定資產(chǎn)投資穩(wěn)步增加，房地產(chǎn)投資增速快于固定資產(chǎn)投資增速，房地產(chǎn)投資空間巨大。20052010年，某社會消費品零售總額平穩(wěn)快速增長。近年來經(jīng)濟發(fā)展加速，人均GDP同步快速增長，20052010近6年來保持了12%左右的高速增長。作為二三線城市的某，近年來正處于城市化發(fā)展的高速階段，商品房市場也處于穩(wěn)步上升階段。二、某房地產(chǎn)投資環(huán)境分析自2010年4月份“國十條”頒布以來，史上最嚴的調(diào)控期已持續(xù)一年有余。%；，%。%，%。全年社會消費品零售總額154554億元，%；扣除價格因素，%。全年國內(nèi)生產(chǎn)總值397983億元，按可比價格計算，%。項目建設周期項目建設周期為5年。項目總投資，%；，%；，%。西側(cè)濱臨某市大南湖湖面，北側(cè)緊鄰某市植物園?？尚行匝芯繄蟾婢幹埔罁?jù)（1）某市城市總體規(guī)劃（2）《中華人民共和國國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱要(全文)》（3）投資項目可行性研究指南。御園項目投資建設可行性研究報告御園項目投資建設可行性研究報告目 錄第一章 總論 1一、項目背景 1二、項目概況 2第二章 項目投資環(huán)境分析 4一、宏觀房地產(chǎn)投資環(huán)境分析 4二、某房地產(chǎn)投資環(huán)境分析 5三、某城市社會文化分析 7四、項目所在區(qū)位分析 8第三章 項目市場分析 13一、全國房地產(chǎn)市場分析 13二、某房地產(chǎn)市場分析 14三、某購房客群分析 15四、項目SWOT分析 16五、項目總體定位 18第四章 建設選址與建設條件 19一、項目選址 19二、周圍環(huán)境 19三、建設條件 20第五章 項目開發(fā)技術方案 23一、規(guī)劃設計 23二、建筑設計 2477 三、結(jié)構(gòu)設計 24四、暖通設計 26五、給排水設計 28六、燃氣設計 30七、強電設計 31八、弱電設計 33九、綠化景觀設計 36第六章 節(jié)能方案分析 38一、編制依據(jù) 38二、節(jié)能降耗 39三、項目所在地能源供應現(xiàn)狀分析 41四、節(jié)能措施 42第七章 環(huán)境和生態(tài)影響評價 46一、項目所在地環(huán)境現(xiàn)狀 46二、項目建設對環(huán)境的影響和對策 47三、項目建設對生態(tài)環(huán)境影響的結(jié)論 51四、地質(zhì)災害影響分析 52第八章 組織機構(gòu)與人力資源配置 53一、建設期間組織機構(gòu) 53二、日常管理 53第九章 進度計劃 54一、工程進度安排 54第十章 項目招投標方案 55一、招標范圍 55二、招標組織方式 55三、招標投標區(qū)域 55四、招標方式 55五、項目建設招標程序 56六、預期目標 58第十一章 安全與消防 61一、危險因素分析 61二、安全措施 61三、消防措施 63四、項目運營的物業(yè)管理 65第十二章 投資估算及資金籌措 67一、投資估算 67二、資金籌措 68第十三章 財務評價 69一、財務評價依據(jù) 69二、營業(yè)收入支出預測 69三、財務評價指標 71四、財務評價結(jié)論 73第十四章 社會評價 74一、項目對社會的影響分析 74二、項目與所在地區(qū)互適性分析 74三、社會影響分析表 75四、社會風險分析 76五、社會評價結(jié)論 77 附表：投資估算表 其他費用概算表投資使用計劃與資金籌措表銷售收入和經(jīng)營稅金及附加估算表酒店及會所運營收入及成本費用估算表損益表項目投資現(xiàn)金流量表第一章 總論一、項目背景項目名稱御園項目承建單位概況單位名稱：某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 單位簡介:某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成立于2007年1月9日，注冊資金陸仟萬，主要從事經(jīng)營房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務。公司始終堅持以市場為導向、開發(fā)為重點，經(jīng)營為龍頭，質(zhì)量為根本的開發(fā)理念和經(jīng)營方針，切實轉(zhuǎn)變觀念，解放思想，緊緊圍繞市場，狠抓經(jīng)營，強化管理，樹立責任感、認識危機感，不斷留意和觀察房地產(chǎn)市場行情，積極尋求探索與市場機制相適應的經(jīng)營策略和經(jīng)營方針，以專業(yè)化、規(guī)?；拈_發(fā)模式，高品質(zhì)、人性化的開發(fā)理念，為改善某城市建設、提高百姓居住質(zhì)量而竭誠奉獻。（4）建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)（第三版）（5）建筑、結(jié)構(gòu)、給排水、電氣、通風空調(diào)、消防、環(huán)保、節(jié)能等相關設計規(guī)范（6）項目承辦單位提供的相關資料二、項目概況擬建地址本項目選址位于地塊位于某市路南區(qū)南湖生態(tài)城區(qū)域內(nèi)，建設南路與唐胥路交叉口西北側(cè)的核心位置。建設規(guī)模本項目占地面積為267887平方米，其中建筑占地267887平方米， ，建筑密度30%，綠化率為50%。資金籌措本項目資金來源為：全部企業(yè)自籌。主要經(jīng)濟技術指標序 號項 目單位指標值 備 注1用地面積平方米267887　2建筑用地面積平方米267887　3規(guī)劃建筑面積平方米　4容積率　　5綠化率%50　6建筑密度%30　7總投資萬元 8銷售收入萬元9總成本萬元10利潤萬元11　所得稅萬元12凈利潤萬元13投資利潤率%　14　投資利稅率%　15財務內(nèi)部收益率（稅前）%16　財務內(nèi)部收益率（稅后）%　17財務凈現(xiàn)值（稅前）萬元18財務凈現(xiàn)值（稅后）萬元　19投資回收期年　第二章 項目投資環(huán)境分析一、宏觀房地產(chǎn)投資環(huán)境分析2010年，面對極為復雜的國內(nèi)外經(jīng)濟環(huán)境和極為嚴峻的各類自然災害和各種重大挑戰(zhàn)，黨中央、國務院審時度勢，科學決策，團結(jié)帶領全國各族人民，深入貫徹落實科學發(fā)展觀，加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟發(fā)展方式，加強和改善宏觀調(diào)控，發(fā)揮市場機制作用，有效鞏固和擴大了應對國際金融危機沖擊成果，國民經(jīng)濟運行態(tài)勢總體良好。全年全社會固定資產(chǎn)投資278140億元，%，扣除價格因素，%。全年城鎮(zhèn)居民家庭人均總收入21033元，%。%。行業(yè)數(shù)據(jù)顯示，2010年房地產(chǎn)行業(yè)并未因為系列嚴厲調(diào)控政策而逆轉(zhuǎn)其向上的發(fā)展趨勢，房價上漲的壓力依然十分巨大，2011年行業(yè)仍將有望在密集調(diào)控中頑強向上。市場在調(diào)控下，成交量已漸于平淡，正是由于一線城市各方面的壓力和政策的調(diào)控，同時未來中國城市化重心將更多轉(zhuǎn)向二三線城市及中小城市，住房市場的發(fā)展空間也會相應轉(zhuǎn)移，所以曾以北京、上海、深圳、廣州等一線城市為主“戰(zhàn)場”的中國房地產(chǎn)，將逐步向二、三線城市轉(zhuǎn)移。宏觀經(jīng)濟GDP20052010年某國民經(jīng)濟發(fā)展勢頭良好，經(jīng)濟綜合實力穩(wěn)居全國前河北第一，經(jīng)濟水平甚至超過了鄭州、濟南、哈爾濱等省會城市，2010年某GDP首次邁上了4000億元的臺階。財富層級某財富發(fā)展經(jīng)歷了三個時期，現(xiàn)以礦主、私營業(yè)主、房產(chǎn)商、物流商為主要財富群體，該群體為某社會消費的重要支撐力量。2010年，某社會消費品零售總額突破了千億元大關，高達1119億元，%。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)20072010年，某仍以工業(yè)為主導產(chǎn)業(yè)，第三產(chǎn)業(yè)服務業(yè)不斷發(fā)展壯大，但發(fā)展速度有限。規(guī)劃利好京津冀地區(qū)的國家級規(guī)劃以及沿海經(jīng)濟帶的全線向好預期，給某的整體規(guī)劃和發(fā)展賦予了最佳的背景利好。三、某城市社會文化分析某市地處環(huán)渤海灣中心地帶（南部為著名的某灣），南臨渤海，北依燕山，東與秦皇島市接壤，西與北京、天津毗鄰，是聯(lián)接華北、東北兩大地區(qū)的咽喉要地和極其重要的走廊。也是東北亞重要的國際航運中心、國際物流中心、