【正文】 乎二三線城市之間的城市因其獨特的資源型城市特性，受到政府調(diào)控政策的影響并不是很大。某不但未受新政影響，反而在黃金周期間銷量大增，并連續(xù)呈現(xiàn)上漲趨勢。房產(chǎn)稅、限購、加息等政策的出臺，雖然在一定程度上影響了購房者的購房置業(yè)態(tài)度，但是房價的現(xiàn)狀還是在購房者可接受的范圍之內(nèi)。目前某響應省“三年大變樣”號召，開展城市建設，城鄉(xiāng)規(guī)劃進一步加強。尤其是近段時間以來，既有項目拆遷改造顯成效，拆遷安置工作得到妥善了安排；再加之地產(chǎn)大鱷搶灘某市樓市，助推了房價產(chǎn)生一定幅度的增長。2010年路南區(qū)房地產(chǎn)成交價格110月份一路小跑，“漲”字當頭，11月份呈現(xiàn)一個小幅下滑趨勢。路南區(qū)房價最高峰已經(jīng)突破萬元，究其主要原因，還是由于2010年以來，某市政府大力發(fā)展南湖生態(tài)城建設，加強危舊房改造等工作，高端豪宅項目登陸某市，彌補某場高端項目缺失的現(xiàn)狀。三、某購房客群分析某社會財富結(jié)構(gòu)從某社會財富結(jié)構(gòu)來看，整體結(jié)構(gòu)呈“啞鈴”形狀。由于某產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)形式，富裕人群較多、較集中，某富裕階層多為老板和企業(yè)高管，年齡主要集中在3545歲，三十年前那場大地震留下的陰影對他們的影響已經(jīng)比較小。而中間人群，即中產(chǎn)階層、白領客群總體比重很低。底層人群有較大基礎，由于大部分住的震后房子，居住升級需求為較強，但此部分人群財務積累速度較慢，購買力相對較弱。需求特征從某需求特征來看，購房者越來越關注居住的舒適度。以前某本地項目的品質(zhì)不高，業(yè)主主要考慮戶型和朝向，要求住宅要正方向，不接受斜向的戶型。但是現(xiàn)業(yè)主不僅關心戶型和等基本需求，也更加關心物業(yè)和環(huán)境等因素。由于某是重工業(yè)城市，空氣質(zhì)量較差，所以現(xiàn)在標榜上風上水、環(huán)保、生態(tài)等等的樓盤往往比較受歡迎，因為這些因素可以使注重居住品質(zhì)的人得到滿足。四、項目SWOT分析（一）優(yōu)勢品牌優(yōu)勢綠城的綜合品牌價值及影響，綠城在低密度產(chǎn)品開發(fā)經(jīng)驗、產(chǎn)品品質(zhì)把控、規(guī)劃設計及服務理念等綜合優(yōu)勢將遠遠領先于當?shù)胤慨a(chǎn)市場。區(qū)位優(yōu)勢項目緊臨南湖中央生態(tài)公園及植物園，隨著近年來南湖公園的開放，目前已經(jīng)是某乃至省內(nèi)外游客熱衷的旅游休閑之地，周末游客量平均5萬人次以上，在某的影響力相當于杭州的西湖，同時2016年世博園藝博覽會將在南湖中央生態(tài)公園、某市植物園舉辦，因此在未來幾年內(nèi)將會極大的提升本項目的地塊區(qū)域價值。環(huán)境優(yōu)勢地塊西側(cè)濱臨大南湖生態(tài)公園和西北側(cè)某市植物園及四大主題公園，植被茂盛且為城市唯一湖景資源，因此項目擁有極佳的宜居指數(shù)，為項目高品質(zhì)居住訴求提供了有力的支撐。交通優(yōu)勢項目地處某南部交通三叉口要塞，東側(cè)緊臨某市南北交通大動脈——建設路，南臨東西主干道唐胥路，距離某現(xiàn)市政府、百貨大樓、商業(yè)金融中心等僅有兩街之隔，為城市不可多得的核心區(qū)域中的靜謐之處。配套優(yōu)勢項目地處某市中心南側(cè)，為城市配套最成熟區(qū)域，一公里半徑內(nèi)政府機關、大型商業(yè)百貨、銀行、醫(yī)院、學校等配套均為城市目前頂級物業(yè)，隨著萬達廣場、洲際酒店、香港新世界百貨等知名商業(yè)的進駐，未來區(qū)域?qū)⒊蔀槟痴麄€城市名副其實的商業(yè)中心。（二）劣勢部分市民對區(qū)域地址條件仍有一定抗性。項目地塊所處的南湖開發(fā)區(qū)部分區(qū)域為原煤礦塌陷區(qū)經(jīng)生態(tài)修復形成，部分市民對該區(qū)域的地質(zhì)條件仍有一定疑慮，擔心地下結(jié)構(gòu)會對地上的建筑有影響。（三）機遇城市機遇某市目前正處于由資源型城市向生態(tài)型城市轉(zhuǎn)型期間，新城市規(guī)劃的設計及落實將大大加快城市基礎建設的進程，迫切需要像綠城這樣以品質(zhì)地產(chǎn)著稱的品牌公司進駐。市場機遇從某目前低密度產(chǎn)品市場來看，無論是本土開發(fā)公司還是近年進駐國內(nèi)一線企業(yè)，旗下產(chǎn)品均為普通型住宅產(chǎn)品，尚無高品質(zhì)頂尖產(chǎn)品。本項目處于南湖生態(tài)城區(qū)域，良好的區(qū)位條件有利于打造一個城市高端產(chǎn)品以滿足城市高端需求。（四）威脅某主城區(qū)目前在售及未售低密度住宅類產(chǎn)品由于品質(zhì)不高，相對價格較低，由此可能會對未來本項目的銷售價格形成一定的價格競爭威脅。五、項目總體定位（一）產(chǎn)品定位城市中央 絕版低密度住宅類產(chǎn)品（二）價格定位根據(jù)成本加成和市場比較估算，產(chǎn)品價格為2000025000元/平方米。（三）客戶定位 城市高端金字塔尖人群，主要集中在政府、國企、私營業(yè)主、金融保險、商業(yè)流通等行業(yè)及部分外地高端客群。（四）戶型定位根據(jù)市場低密度住宅類產(chǎn)品主力戶型需求分析及產(chǎn)品差異化考慮，本項目產(chǎn)品戶型建議在300600平方米/套。（五）物業(yè)服務定位除常規(guī)物業(yè)服務外，導入人性化物管家政的服務項目，在避免干擾業(yè)主生活私密性和舒適度的前提下，設置保姆鐘點工服務，老人、幼兒托管服務，家用器具維修服務等。第四章 建設選址與建設條件一、項目選址本項目選址位于地塊位于某市路南區(qū)南湖生態(tài)城區(qū)域內(nèi)，建設南路與唐胥路交叉口西北側(cè)的核心位置。西側(cè)濱臨某市大南湖湖面，北側(cè)緊鄰某市植物園。二、周圍環(huán)境該地塊處于某市南湖生態(tài)公園城區(qū)域內(nèi)。某南湖城市中央生態(tài)公園是全國最大的城市中央生態(tài)公園，(相當于杭州西湖兩個水面大)，森林和綠地面積16平方公里，有植物種類300余種，野生鳥類60余種， 形成了良好的生態(tài)系統(tǒng)，大面積的蒲草、蘆葦?shù)龋瑸橐扒荼Ａ魲⒖臻g。樹木成蔭、草坪翠綠、湖水清撤。項目西北側(cè)為正在建設的某市植物園，（2016年世界園藝博覽會在此舉行）按計劃將于今年６月實現(xiàn)部分開園。是以觀賞為主、科普為輔，集生態(tài)、經(jīng)濟、文化、科研等功能為一體的新型互動式植物園。三、建設條件（一）氣候條件某市地位于華北沖積平原東北隅，北枕燕山，南鄰渤海，受海洋性氣候與季風性氣候控制，屬半大陸性氣候。夏季炎熱多雨，冬季寒冷干燥多風，℃，極端最低溫度12℃，℃，℃，℃，年總降雨量648mm，日（小時）最大降雨量156mm 。冰期由每年12月凍結(jié)，融解于次年3月，凍結(jié)期約4～5個月。最大積雪深度23mm。常年以東風為主，冬季多為偏北風，最大風速為25m/s。 （二）地質(zhì)條件本工程擬建場區(qū)地形整體較為平緩。場地地形屬于現(xiàn)代河曲區(qū)剝蝕地形，地貌為第四紀全新世上升較緩的山前準平原，現(xiàn)代河谷低地，為現(xiàn)代河流自由河曲區(qū)，隸屬陡河二級階地。場地特征多由II類場地土組成，分布為粉質(zhì)粘土。粉細砂、粉砂，底層固結(jié)較好。第四紀覆蓋層厚度約為100米，下伏基巖為震旦紀霧迷山組灰?guī)r。場地較為平坦，高差不大。（三）抗震設防等級擬建場區(qū)抗震設防烈度為8度，設計地震分組為第一組。建筑場地類別為Ⅲ類。（四）交通條件項目處于交通樞紐地段，四通八達。緊鄰貫穿某市南北的主干路，距離某市中心僅十分鐘車程，10公里范圍內(nèi)有唐津、唐曹、唐港、京沈、承唐等高速入口。（五）規(guī)劃條件項目地塊規(guī)劃指標要求如下：建筑高度15m以下；項目的建筑用地根據(jù)地塊要求綠化率應在40—45％以上；3；項目建筑密度30%（六）市政基礎設施條件某是震后崛起的新型城市，城市功能分區(qū)明確，市政設施配套，環(huán)境清新優(yōu)美，現(xiàn)代化水平較高。項目電力、給水、污水、雨水、熱力、燃氣、電信等市政基礎設施均能滿足需要。（七）生活配套事 項狀 況 描 述區(qū)域交通緊鄰建設路 唐胥路和市政規(guī)劃道路周邊配套南湖美食城教育幼兒園、小學、初中、高中醫(yī)院5公里范圍內(nèi)有工人醫(yī)院，中醫(yī)院，婦幼醫(yī)院商業(yè)南湖美食城、百貨大樓、三利購物中心，華潤萬家超市公園毗鄰某市最大的中央生態(tài)公園銀行工行、建行、農(nóng)行、中行、交行行政市政府遷入，南湖生態(tài)城將成為某市政務中心（八）施工條件項目所在地能實現(xiàn)“七通一平”的施工條件，工程建材也供應充足。第五章 項目開發(fā)技術方案一、規(guī)劃設計規(guī)劃設計依據(jù)（1）《中華人民共和國城市規(guī)劃法》（2）《某市城市總體規(guī)劃》規(guī)劃設計原理以城市總體規(guī)劃為依據(jù)，對某市城市格局進行分析，通過研究居住、商務、辦公及休閑活動等空間模式和景觀環(huán)境各要素，從現(xiàn)代城市功能、景觀要求出發(fā)，對規(guī)劃用地進行整體設計，使該項目成為某市區(qū)內(nèi)一道亮麗的城市風景線。堅持可持續(xù)發(fā)展的原則，合理精心規(guī)劃，保持項目開發(fā)與環(huán)境的協(xié)調(diào)發(fā)展。堅持以人為本的思想，用人性化的設計手法，合理進行功能安排與結(jié)合。充分挖掘地塊的最佳商業(yè)價值，合理布置商業(yè)建筑，提高整個地塊和周邊地區(qū)的活力。合理組織人流、車流、物流等相互關系，爭取人車、人貨分流。按國際成熟的商業(yè)模式與消費心理組織商業(yè)室內(nèi)空間，結(jié)合商業(yè)室內(nèi)步行街與中庭的設計，體現(xiàn)公共空間的公用性、舒適性和休閑性。二、建筑設計設計依據(jù)《商店建筑設計規(guī)范》JGJ 4888《辦公建筑設計規(guī)范》JGJ 67—2006；《民用建筑設計通則》(GB503522005)；《公共建筑節(jié)能設計標準》(GB501892005)；《城市道路和建筑物無障礙設計規(guī)范》(JGJ502001)；《汽車庫、修車庫、停車場設計防火規(guī)范》 GB 5006797《汽車庫建筑設計規(guī)范》 JGJ 10098《人民防空地下室設計規(guī)范》 GB 500382005建筑設計項目設計采用框架結(jié)構(gòu)，建筑的體量、造型、材料、色彩與周圍環(huán)境相協(xié)調(diào)，體現(xiàn)現(xiàn)代城市風貌；建筑立面分段構(gòu)成，重點突出，和諧統(tǒng)一。建筑造型不追求新奇，但注重細節(jié)處理，立面設計線條簡潔挺拔?？傮w建筑造型要素均與使用功能相結(jié)合，使造型與功能完美結(jié)合考慮與整體環(huán)境相協(xié)調(diào)，同時也體現(xiàn)自身個性的一面，提高了建筑的形象檔次。建筑風格與周圍建筑相協(xié)調(diào)。設計在平面功能、垂直交通、防火疏散、建筑設備等方面綜合考慮相互關系，進行合理安排。三、結(jié)構(gòu)設計結(jié)構(gòu)設計遵循規(guī)范與法規(guī)《建筑結(jié)構(gòu)可靠度設計統(tǒng)一標準》《建筑工程抗震設防分類標準》 《建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范》 2006年版《建筑抗震設計規(guī)范》 2008年版 《建筑地基基礎設計規(guī)范》 《混凝土結(jié)構(gòu)設計規(guī)范》《建筑樁基技術規(guī)范》《地下工程防水技術規(guī)范》結(jié)構(gòu)設計標準結(jié)構(gòu)設計基準期為50年結(jié)構(gòu)安全等級為二級抗震設防烈度為8度，設防類別為丙類地基基礎設計等級為甲級設計地震分組為第一組場地土類別為Ⅲ類結(jié)構(gòu)概況名稱結(jié)構(gòu)形式基礎形式結(jié)構(gòu)安全等級多層建筑框架筏板基礎二級多層公建框架筏板基礎二級多層底商框架筏板基礎二級四、暖通設計設計依據(jù)《采暖通風與空氣調(diào)節(jié)設計規(guī)范》 (GB 500192003)《工程建設標準強制性條文房屋建筑部分》 (2002)《汽車庫、修車庫、停車場設計防火規(guī)范》 (GB 5006797)《汽車庫建筑設計規(guī)范》 (JGJ 10098)《公共建筑節(jié)能設計標準》 (GB 501892005)《全國民用建筑設計技術措施采暖通風》《通風與空調(diào)工程施工質(zhì)量驗收規(guī)范》 (GB 5002432002)《建筑給水排水及采暖工程施工質(zhì)量驗收規(guī)范》 (GB 5002422002)供熱系統(tǒng)本項目所需熱源為城市熱力管網(wǎng)，熱力站設氣候補償器，二次管網(wǎng)采用集中質(zhì)量調(diào)節(jié)。室內(nèi)系統(tǒng)室內(nèi)二次熱媒均為低溫熱水。大商業(yè)設置中央空調(diào)系統(tǒng)，大商業(yè)空調(diào)系統(tǒng)主要采用全空氣系統(tǒng)，并設排風機，過渡季節(jié)能滿足全新風運行，排風機設熱回收裝置?？照{(diào)水系統(tǒng)采用二次泵變流量。住宅，公寓設散熱器采暖系統(tǒng)。住戶和公寓供暖系統(tǒng)采用共用立管的分戶獨立系統(tǒng)形式，分戶計量。供暖和空調(diào)系統(tǒng)設高低區(qū)，系統(tǒng)補水定壓均在換熱站集中解決。住宅內(nèi)設分體空調(diào)，由用戶自行解決。采暖熱負荷計算表序號采暖單位采暖面積（m2）采 暖熱指標（W/m2）采 暖熱負荷（KW）備注1低密度住宅（方案一）20 2低密度住宅（方案二）203低密度住宅（方案三）20 4會所500030150 5公共配套25030 6商業(yè)2168530 7酒店1250030375合計制冷系統(tǒng)本項目所需冷源為人工冷源，采用離心制冷機。主機選擇考慮容量和臺數(shù)的合理搭配，使系統(tǒng)在部分負荷運轉(zhuǎn)時也處于相對高效率狀態(tài)。制冷劑采用環(huán)保冷媒。通風設計排風兼排煙系統(tǒng)中的風口為普通單層百葉風口，穿越防火分區(qū)的排煙管道均在穿越處設置280176。C時自動關閉的防火閥。排風兼排煙系統(tǒng)平時按通風換氣工況運轉(zhuǎn)，當火災在被確認后，排風兼排煙風機應轉(zhuǎn)換到排煙工況運轉(zhuǎn)，且關閉與排煙無關的通風空調(diào)系統(tǒng)。排煙防火閥應與排煙風機連鎖，即排煙防火閥關閉排煙風機應停止運轉(zhuǎn)。排風兼排煙豎井為共用，平時排風機、排風系統(tǒng)運轉(zhuǎn)、火災時排煙風機、排煙系統(tǒng)運轉(zhuǎn)。每層的公共衛(wèi)生間均設排氣扇并接風管排至排風豎井內(nèi)。每層公共衛(wèi)生間的排風管上均安裝防火閥和止回閥 ，防止各層之間相互串氣 。五、給排水設計設計依據(jù)《建筑給水排水設計規(guī)范》 (GB 500152003)《工程建設標準強制性條文房屋建筑部分》 (2002)《全國民用建筑設計技術措施給水排水》《自動噴水滅火系統(tǒng)設計規(guī)范》(GB500842001，2005年版)《建筑滅火器配置設計規(guī)范》GB 501402005《公共建筑節(jié)能設計標準》(GB501892005)；《自動噴水滅火系統(tǒng)施工及驗收規(guī)范》 （GB 500842001）給水系統(tǒng)：本項目所需給水水源從市政管網(wǎng)引入。室外給水管道雙路引入并環(huán)狀（與室外消火栓合用管道）。給水和中水系統(tǒng)采用變頻加壓分區(qū)供水，并充分利用市政管網(wǎng)水壓。室內(nèi)給水本項目住宅和公寓水表設于戶門外公共空間管井中，水表采用卡式水表。商業(yè)給水水表設置室外水表井或地下室水表間。給水室外水表井中設置倒流防止器。生活給水進樓主干管采用鋼襯塑管材，配套管件連接，分支管采用PPR管及配套管件，熱熔連