【正文】 宏觀經(jīng)濟(jì)和微觀經(jīng)濟(jì)在景氣區(qū)間進(jìn)一步攀升。據(jù)對全省九大行業(yè)310家企業(yè)監(jiān)測調(diào)查，2005年，；。宏觀經(jīng)濟(jì)和微觀經(jīng)濟(jì)景氣指數(shù)從上年的相對景氣區(qū)間攀升至較景氣區(qū)間，為1998年建立景氣監(jiān)測調(diào)查制度以來最為景氣的一年。 經(jīng)濟(jì)速度與效益同步提升。，%，為1994年以來地方財(cái)政收入增長最快速度。 ?？谑懈艣r ?？谑惺呛Ｄ鲜〉氖?huì)城市，是海南省政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，人口160多萬，城市定位為具有熱帶特色的外向型國際性現(xiàn)代化濱海生態(tài)城市。美麗的?？谑侵袊ㄒ坏靥師釒У臑I海省會(huì)城市，這里陽光明媚，雨量充足，氣候宜人，空氣質(zhì)量居全國大中城市之首，名列世界48個(gè)國家160個(gè)大中城市第五名，集中了地球上最繽紛、最浪漫的熱帶海岸。海口的自然景觀優(yōu)美，人文資源豐富，生態(tài)環(huán)境良好，終年遍地翠綠，四季鮮花盛開，具有濃郁的椰風(fēng)海韻情調(diào)，是中國最理想的避寒、冬泳和度假休閑勝地，也是中國最理想的居住城市之一，2004年榮獲“中國人居環(huán)境獎(jiǎng)”。自1992年以來，?？诳缛搿爸袊鞘芯C合實(shí)力50強(qiáng)”。海口GDP占全省的40%，財(cái)政總收入占全省的50%，利用外資占全省的60%，固定資產(chǎn)投資占全省的55%。為配合海南省“亞洲的重要旅游度假地和最適合的第二居住地”定位，?？谑姓雠_了一系列優(yōu)惠政策鼓勵(lì)處置爛尾樓，以美化?？?；近兩年，不惜重金邀請國際著名的設(shè)計(jì)單位對?？谑锌傮w規(guī)劃，?？谕鉃┮?guī)劃，西海岸規(guī)劃，南渡江規(guī)劃進(jìn)行修編或編制，加快城市建設(shè)步伐，加大吸引外資力度，并取得了不俗的成績，?？诘妮喞亚逦梢?。 海口市房地產(chǎn)市場概況?？诜康禺a(chǎn)市場經(jīng)過90年代初期的泡沫后，近十年的沉寂蕭條，于1998年開始復(fù)蘇，隨后步入高速的發(fā)展期。，2002年為15億，2003年27億，2004年超過55億。自2000年后，每年的銷售面積在100萬平方米左右，2003,2004年兩年甚至出現(xiàn)了銷售面積大于竣工面積。爛尾樓已處置80%以上，需求旺盛,良好的生態(tài)環(huán)境及投資政策，吸引了越來越多的國內(nèi)、國際大集團(tuán)前來投資，山東魯能集團(tuán)、天津泰達(dá)、中信泰富、華潤集團(tuán)等紛紛進(jìn)軍海南地產(chǎn)業(yè)。 2005年?？谑蟹康禺a(chǎn)交易市場在“十一”黃金周期間，接待客戶20000人次，銷售房產(chǎn)36套，銷售面積3000多平方米，交易金額500多萬元?？捶亢唾彿康膬?nèi)地客戶從“五一”期間的58%上升到“十一”期間的79%。在2006年國慶期間的海南秋季房地產(chǎn)交易展覽會(huì)上，僅僅幾天的時(shí)間現(xiàn)場賣出238套商品房，成交金額3000多萬元。此外，還達(dá)成購房意向615套。來自內(nèi)地購房者的購房數(shù)量占了總成交量的70%。 不僅數(shù)字表明了海南房地產(chǎn)市場的明顯回暖，市政建設(shè)、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)也大有進(jìn)展。目前發(fā)展規(guī)劃已構(gòu)筑完成，大規(guī)模投資海南地產(chǎn)的時(shí)機(jī)已經(jīng)到來。 微觀環(huán)境分析 區(qū)位分析本案位于坐落在海口灣最中心的地段,2005年7月13日，海口市政府正式批準(zhǔn)了其控制性詳細(xì)規(guī)劃，9月6日，海南省政府批準(zhǔn)海口市總體規(guī)劃，至此，?？跒车囊?guī)劃基本完成。9月27日，?？跒吃敿?xì)規(guī)劃正式亮相，神秘面紗終被揭開。?？跒硡^(qū)曾邀請法國的NDA、美國的愛普斯頓等數(shù)家國際知名設(shè)計(jì)公司參與規(guī)劃設(shè)計(jì)，規(guī)劃出8個(gè)項(xiàng)目，涵蓋旅游、度假、購物和休閑功能。建成后將成為南中國乃至東北亞最富吸引力的大型熱帶旅游度假社區(qū)。?？跒呈呛？谥匾某鞘匈Y源，承裁著海口的旅游、居住、度假等多方面的功能，是?？诔鞘薪ㄔO(shè)中的重要區(qū)域，也是?？跒I海繁榮的象征和海口的城市名片。調(diào)查證明，?？跒骋殉蔀閲鴥?nèi)、國外及本島購房的首選地。項(xiàng)目所在地臨江面海，緊臨?？谌f畝綠肺萬綠園生態(tài)公園，有天然濱海浴場，環(huán)境靜溢優(yōu)美，自然景觀非常良好，日照時(shí)間長，空氣質(zhì)量好；交通方面，地處市政主干道濱海大道，貫通世紀(jì)大橋，是?？谑姓攸c(diǎn)提高海口形象的景觀大道，交通便利暢達(dá)。 競爭分析目前，海南各大房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)的眾多樓盤中，選擇同一家公司進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)，工程建筑、物業(yè)管理的比比皆是。房地產(chǎn)競爭不再表現(xiàn)為開發(fā)商在規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程建筑、物業(yè)管理等環(huán)節(jié)的競爭，而是表現(xiàn)為更有個(gè)性和特點(diǎn)的品牌、服務(wù)、設(shè)計(jì)、建筑、物業(yè)等在更加專業(yè)的層面進(jìn)行競爭，也就是地產(chǎn)板塊成熟后，由“面”轉(zhuǎn)“點(diǎn)”，由“硬”轉(zhuǎn)“軟”，回歸到個(gè)盤間競爭是一定的，但也正是個(gè)盤體現(xiàn)無可替代的獨(dú)特的時(shí)候了，如麗江花園的文化，祈福新村的規(guī)模和硬件，碧桂園的教育、服務(wù)，這些將成為海南房地產(chǎn)業(yè)學(xué)習(xí)的新的核心營銷動(dòng)力。2005年由于中央的宏觀調(diào)空，導(dǎo)致資本大規(guī)模地從珠三角、長江三角等過熱地區(qū)向二線城市包括海南轉(zhuǎn)移。據(jù)了解，?？?、三亞的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)目前有90%來自省外。同時(shí)，泰國、香港、江浙、京滬、廣東等地的大的資本也開始聚焦海南，這些大地產(chǎn)集團(tuán)看好海南房地產(chǎn)市場，紛紛進(jìn)島開發(fā)，勢必造成海南地產(chǎn)市場競爭加速。根據(jù)人均GDP國際經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)的比較結(jié)果，我國房地產(chǎn)市場已經(jīng)進(jìn)入一個(gè)高速發(fā)展時(shí)期。隨著海南的房地產(chǎn)在2000年的復(fù)蘇到近二年房地產(chǎn)業(yè)日漸成熟，競爭日趨激烈，產(chǎn)品出現(xiàn)同質(zhì)化趨勢。 供求分析2004年以?？诤腿齺唭傻貫榇淼暮Ｄ戏康禺a(chǎn)迎來了新一輪的“蘇醒”，雖然2005年中央對房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)在宏觀調(diào)控中加大了力度，但海南的樓市經(jīng)過十多年的調(diào)整，爛尾樓已處置80%以上，發(fā)展通道已基本掃清，市場已構(gòu)筑堅(jiān)實(shí)的大底，而且近兩年海南樓市明顯復(fù)蘇，目前開始強(qiáng)勁上揚(yáng)，行情看漲，吸引了越來越多的國內(nèi)、國際大集團(tuán)投資商。2006年以來，?？谑蟹康禺a(chǎn)業(yè)雖然受到五月份國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)的建設(shè)部等九部委關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價(jià)格意見的通知的影響，但據(jù)統(tǒng)計(jì)，1至9月，%，仍然取得了較好的業(yè)績，%，這些說明了?？谑蟹康禺a(chǎn)業(yè)的發(fā)展已經(jīng)非常成熟，并有自己獨(dú)特的發(fā)展規(guī)律，影響是有限的。?？趹{借著得天獨(dú)厚的氣候環(huán)境、自然條件成為人們的居家、度假、養(yǎng)生的首選，榮獲“中國最佳人居環(huán)境”稱號，是中國旅游地產(chǎn)最熱的區(qū)域之一。海南省城鄉(xiāng)居民生活消費(fèi)支出結(jié)構(gòu)正在發(fā)生悄然變化：提高生活質(zhì)量方面的支出多了，生活用品消費(fèi)支出少了，這表明海南省居民對未來比較樂觀，生活信心不斷增強(qiáng)。省統(tǒng)計(jì)局最新公布的數(shù)據(jù)顯示，前三季度，全省城鎮(zhèn)居民人均家庭總收入7610元，%，人均可支配收入7150元，%，人均消費(fèi)性支出為5485元，%；農(nóng)民人均現(xiàn)金收入2675元，%。*amp。^%$@!~海南在線房產(chǎn)頻道海南在線房產(chǎn)頻道*amp。^%$@!~　　在城鎮(zhèn)居民八大類消費(fèi)支出中，衣著、家庭設(shè)備用品及服務(wù)、交通與通信、教育文化娛樂服務(wù)、居民等五類消費(fèi)支出呈現(xiàn)增長態(tài)勢，且增速明顯快于去年同期，而醫(yī)療保健類是八大類消費(fèi)支出中唯一減少的。海南在線房產(chǎn)頻道*amp。^%$@!海南在線房產(chǎn)頻道*amp。^%$@!~`　　目前，海南省買房、買車的居民越來越多。城鎮(zhèn)居民購買家用汽車支出大幅度增加是使交通支出增長迅猛的主要因素。，。此外，%。海南在線*amp。^%$房產(chǎn)頻道 潛在需求海南尤其是?？谑薪?jīng)過了92—94年房地產(chǎn)泡沫，產(chǎn)生了大量的滯建工程。2001年國務(wù)院為盤活海南的滯建工程相繼出臺了許多優(yōu)惠政策；2000年國家為拉動(dòng)內(nèi)需出臺了房產(chǎn)按揭等政策，從而使海南的房地產(chǎn)走出泡沫的陰影，3年多的時(shí)間，已處置消化了80%的“半拉子”；尤其是非典之后，海南作為無疫區(qū)的健康形象站在國人面前，深深地吸引著國內(nèi)富裕地區(qū)的人們到海南購置物業(yè)，買健康的新理念，省政府及時(shí)推出了“把海南建設(shè)成為中國的后花園”發(fā)展思路，大打健康島這張王牌，這就更加推動(dòng)了海南房地產(chǎn)的飛速發(fā)展。據(jù)海南省統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)，%，其中，；%；。海南的房地產(chǎn)投資增幅再度上揚(yáng)。這主要是近幾年來，政府對房地產(chǎn)業(yè)大力支持，房地產(chǎn)業(yè)者加大了房產(chǎn)促銷力度，海南優(yōu)越的環(huán)境和房產(chǎn)品牌日益叫響全國的結(jié)果。海南房地產(chǎn)企業(yè)的競爭形式，從“小而散”解決半拉子到“集團(tuán)化——品牌化”的方向發(fā)展，雄厚的資金實(shí)力、專業(yè)化的運(yùn)作能動(dòng)和持續(xù)的客戶開發(fā)能力、品牌化方向等將成為企業(yè)參與市場競爭的首要因素。其次，海南的房地產(chǎn)市場領(lǐng)域在向?qū)I(yè)化及細(xì)分的專業(yè)化經(jīng)營模式轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為海南經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一，將獲得長期而穩(wěn)定的發(fā)展；國務(wù)院還延長對海南的各項(xiàng)優(yōu)惠政策，等等?？梢?，海南還未出現(xiàn)中國有些城市的“地產(chǎn)泡沫”等，但是伴隨著地產(chǎn)市場的周期波動(dòng)及調(diào)整，海南房地產(chǎn)市場也必將迎來市場的考驗(yàn)，也就是說機(jī)遇與風(fēng)險(xiǎn)并存的。 項(xiàng)目提出與簡介，?？诔鞘兄行牡暮０毒€，背靠城市，面向大海，融都市的繁華與陸地的敦厚于一體，享受著海水的滋潤與自然的天籟。得天獨(dú)厚的自然資源和地理優(yōu)勢，吸引著眾多國際規(guī)劃大師的目光再一次定格在這里?！　『？跒车囊?guī)劃和建設(shè)，最直接的效果是提升城市品位，使海口的濱海土地價(jià)值得到回歸。它是一個(gè)典型的“城市經(jīng)營”案例。在經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的今天，如何挖掘獨(dú)特歷史、文化、地理要素，形成自己的特色和核心競爭力，從而吸引投資，提升城市的土地價(jià)值、房地產(chǎn)價(jià)值，培養(yǎng)城市居民的自豪感、歸屬感，是城市經(jīng)營的核心內(nèi)容。?？跒车木拇蛟?，是?？谑姓诳沙掷m(xù)發(fā)展的前提下，讓城市濱海資產(chǎn)發(fā)揮最大的功能，創(chuàng)造最大利潤的實(shí)驗(yàn)田?！　≌驹谑兰o(jì)大橋西望，在藍(lán)的海和綠的樹之間，一條白色的沙灘蜿蜒閑臥，U型臂彎里停滿了漂亮的游艇。人們邁著輕快的步伐來到這里，開著游艇奔向遼闊海面，或沖浪，或垂釣，或躺在甲板上仰看海鳥飛翔；海的另一邊，綠的樹掩映著綠的草，綠的草間鑲嵌著市民廣場，人們悠閑地漫步（（海口灣規(guī)劃圖）2005年7月13日，?？谑姓脚鷾?zhǔn)了其控制性詳細(xì)規(guī)劃，9月6日，海南省政府批準(zhǔn)?？谑锌傮w規(guī)劃，至此，?？跒车囊?guī)劃基本完成。9月27日，?？跒吃敿?xì)規(guī)劃正式亮相，神秘面紗終被揭開。?？跒硡^(qū)曾邀請法國的NDA、美國的愛普肆頓等數(shù)家國際知名設(shè)計(jì)公司參與規(guī)劃設(shè)計(jì)，規(guī)劃出8個(gè)項(xiàng)目，涵蓋旅游、度假、購物和休閑功能。建成后將成為南中國乃至東北亞最富吸引力的大型熱帶旅游度假社區(qū)。?？跒呈呛？谥匾某鞘匈Y源，承裁著?？诘穆糜?、居住、度假等多方面的功能，是?？诔鞘薪ㄔO(shè)中的重要區(qū)域，也是?？跒I海繁榮的象征和海口的城市名片。，規(guī)劃用地面積41,644 m2，將建設(shè)成為歐式小高層海景生態(tài)庭院組團(tuán)，內(nèi)含高爾夫練習(xí)場；某玉園位于海口填海區(qū)（?？跒常?，整個(gè)居住小區(qū)北臨藝園路，南臨民生路，西接紫荊路，東靠世貿(mào)北路。某玉園項(xiàng)目共分三期開發(fā)。第一期為歐式建筑風(fēng)格設(shè)計(jì)，園林景觀為濃郁的巴厘島風(fēng)格，擁有6,000多平方米的中心花園、6幢歐式小高層樓宇和一棟大型停車樓，用地面積18,170 m2；二區(qū)規(guī)劃占地面積26,669 m2，將以馬爾代夫風(fēng)格的景觀園藝形成小高層、組團(tuán)的海景豪宅。、三棟二層及一棟三層商業(yè)用房組成。地上建筑面積：73,719 m2，地下建筑面積：32,205 m2。，綠化率45%。根據(jù)預(yù)測，碧海御園的平均銷售價(jià)格將達(dá)到6,600元/m2。“全國優(yōu)秀環(huán)境設(shè)計(jì)推薦獎(jiǎng)”， 2004年5月，某玉園項(xiàng)目被列為?？谑兄攸c(diǎn)項(xiàng)目之一。（1）本項(xiàng)目地塊位于海口灣，海口灣是?？谑兄匾某鞘匈Y源，承裁著海口的旅游、居住、度假等多方面的功能，是?？诔鞘薪ㄔO(shè)中的重要區(qū)域，也是?？跒I海繁榮的象征和海口的城市名片。本項(xiàng)目地塊周邊已經(jīng)形成規(guī)模高尚社區(qū)，配套齊全，開發(fā)易于控制，流程成熟，市場潛力巨大，且地塊升值空間較大；（2）項(xiàng)目產(chǎn)品適合市場，且項(xiàng)目收益較高，有很強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力；（3）建議盡快落實(shí)資金與項(xiàng)目啟動(dòng)計(jì)劃，根據(jù)歷年來海口市房地產(chǎn)變化的規(guī)律，目前面臨3～5年的市場盤整期，本項(xiàng)目剛好打這個(gè)時(shí)間差，以期在盤整期后，本項(xiàng)目立即可以進(jìn)入銷售旺季，迎接新一輪房地產(chǎn)開發(fā)熱潮。（4）項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模中等，開發(fā)周期相對稍長，影響項(xiàng)目內(nèi)部投資收益率。但考慮目前的市場過渡