【正文】 綠化覆蓋率，大幅度、高標準提升城市凈化、綠化和美化水平。欣賞濱海風光、萬綠園，享受入戶溫泉將成為這里住戶們?nèi)粘Ｉ畹囊徊糠?。l 健康之源：據(jù)國家權(quán)威部門統(tǒng)計：海口的空氣質(zhì)量指數(shù)：全世界第二；負氧離子指數(shù)：高于北京8倍；全年海水溫度：平均22度，全年平均氣溫26度；人均壽命80歲……l 景觀特寫:本項目運用唯美手法,把歐陸的詩情畫意完美地和地藉景觀和人文資源結(jié)合,使居住者身心與自然“親密接觸”，感受詩意般的意境。其中商品房的增幅最大。商品住房成交量中，大套型、高價位占比下降，小套型、中低價位占比提高。 二、2季度房地產(chǎn)市場需求增長快速下降 1. 商品房銷售/竣工比快速下降 2005年3月商品房銷售/，2季度則呈現(xiàn)快速下降的局面，6月份銷售/竣工比已經(jīng)接近2001年、2002年和2003年同期商品房銷售/竣工比。消費者普遍將國家對房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控簡單地理解為要降低房價，因而紛紛推遲購房，持幣待購。6月下旬，政府開始強調(diào)房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的主要目的是穩(wěn)定房價，并要堅定不移地促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。商品房價格受積壓商品房轉(zhuǎn)化為經(jīng)濟適用房限價銷售的影響,價格較低，走勢平穩(wěn)，沒有出現(xiàn)因商品房供不應求或投機炒作使房價脫離價值虛高上漲的現(xiàn)象。（3）商品房預售情況。2004年，經(jīng)市房產(chǎn)管理局審批辦理的商品房預售許可證107宗（含延期預售的項目），總面積為238萬平方米。海南省統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，19月，%，%；，%，%。 2006年?？谑蟹康禺a(chǎn)市場預測（1）政策環(huán)境預測政府將加大監(jiān)管力度，在開發(fā)環(huán)境、土地供應以及輿論監(jiān)督上對房地產(chǎn)市場進行管理。首先是在產(chǎn)品上，在住宅方面，入戶花園、直接飲用水等。據(jù)海南省統(tǒng)計局發(fā)布的最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)，19份，%，此前二至八月時累計，%、%、%、%、%、%%。其中：（別墅：，高檔公寓：，經(jīng)濟適用房：），%；，%；，%；，%。％。2000年至2004年。2005年3月以來，為了抑制房價的過快上漲，中央政府連續(xù)出臺了以抑制投機、調(diào)整住房供給結(jié)構(gòu)為主的調(diào)控政策。 2季度調(diào)查結(jié)果還顯示，各地對房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺后的反應并不完全相同。按照我國房地產(chǎn)增量銷售的現(xiàn)狀，商品房增量的當期銷售面積應該包括商品房當期預售面積和商品房現(xiàn)房銷售面積兩部分，其中，商品房預售面積指報告期末仍未竣工交付使用，但已簽訂預售合同的正在建設(shè)的商品房屋面積；商品房現(xiàn)房銷售面積指已竣工的增量房屋當期銷售面積。1至8月份，％。就目前數(shù)據(jù)看，指數(shù)的微落恰恰說明控制得適當。l 資源的獨霸性：本項目占有的資源之豐富，連大型綜合旅游區(qū)都望背興嘆。?？跒车囊?guī)劃和建設(shè)，最直接的效果是提升城市品位，使?？诘臑I海土地價值得到回歸。從總體而言，海南住宅市場依舊保持平穩(wěn)增長態(tài)勢，置業(yè)者受宏觀調(diào)控政策影響相對較少，經(jīng)過一段時間的政策消化，市場對調(diào)控的回應日趨理性,而且走的更高。（萬平方米）上半年，?？谑蟹康禺a(chǎn)開發(fā)在建項目累計到位資金（包括上年結(jié)轉(zhuǎn)資金），%.其中，%.從資金來源的結(jié)構(gòu)看：，%，%；，增長49倍，%；，%，%；，%，%，%.在當前房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中，雖然自籌資金和其他資金所占比重最大，但自籌資金的增速卻有所下降，而利用外資卻在美麗沙項目的帶動下快速增長，與近幾年相比，今年利用外資已成為資金來源中不可或缺的一部分。四、商品房銷售面積、銷售額增幅回落。%，比上個月回落43個百分點。 2006年上半年以來，宏觀經(jīng)濟調(diào)控已經(jīng)進入調(diào)控周期中的“二次調(diào)控”階段，?？谑蟹康禺a(chǎn)市場受調(diào)控政策的影響，但影響不是很大，房地產(chǎn)開發(fā)投資呈低位運轉(zhuǎn)。海南重新回到了資本流通的軌道中，重新成為房地產(chǎn)開發(fā)的熱點。本項目地塊周邊已經(jīng)形成規(guī)模高尚社區(qū)，配套齊全，開發(fā)易于控制，流程成熟，市場潛力巨大，且地塊升值空間較大；（2）項目產(chǎn)品適合市場，且項目收益較高，有很強的抗風險能力；（3）建議盡快落實資金與項目啟動計劃，根據(jù)歷年來?？谑蟹康禺a(chǎn)變化的規(guī)律，目前面臨3～5年的市場盤整期，本項目剛好打這個時間差，以期在盤整期后，本項目立即可以進入銷售旺季，迎接新一輪房地產(chǎn)開發(fā)熱潮。海南的房地產(chǎn)投資增幅再度上揚。2006年以來，?？谑蟹康禺a(chǎn)業(yè)雖然受到五月份國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)的建設(shè)部等九部委關(guān)于調(diào)整住房供應結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格意見的通知的影響，但據(jù)統(tǒng)計，1至9月，%，仍然取得了較好的業(yè)績，%，這些說明了?？谑蟹康禺a(chǎn)業(yè)的發(fā)展已經(jīng)非常成熟，并有自己獨特的發(fā)展規(guī)律，影響是有限的。目前發(fā)展規(guī)劃已構(gòu)筑完成，大規(guī)模投資海南地產(chǎn)的時機已經(jīng)到來。 ?？谑懈艣r ?？谑惺呛Ｄ鲜〉氖鞘?，是海南省政治、經(jīng)濟、文化中心，人口160多萬，城市定位為具有熱帶特色的外向型國際性現(xiàn)代化濱海生態(tài)城市。也正源于此，亞洲論壇的會址永駐海南，世界小姐的選舉指定海南。2005年初海口市政府又出臺了“一線海景地今后禁止開發(fā)商品房”政策，這將進一步提升一線海景高檔社區(qū)的地位。根據(jù)現(xiàn)在?？跒骋话愕禺a(chǎn)項目，銷售價格在5000—6000元每平方米，預測碧海御園2年后的價格至少達到8,000元/m2。主要經(jīng)濟技術(shù)指標如下:用地面積: 41,644m2建筑面積: 115,288m2其中:住宅面積: 74,428m2會 所: 1,648m2商業(yè)面積: 5,475m2車庫面積: 32,205m2容積率: 綠化率: 45℅建筑密度: 項目開發(fā)手續(xù):本項目已經(jīng)過政府立項審批,并辦理土地使用權(quán)證。在?？谕鉃┤缁鹑巛钡匾?guī)劃和實施時，一批品位高檔的一線海景樓盤已悄悄地在新外灘的填海區(qū)——?？跒撑厢绕?。其他國際性的會議和大賽也紛紛光臨海南。美麗的?？谑侵袊ㄒ坏靥師釒У臑I海省會城市，這里陽光明媚，雨量充足，氣候宜人，空氣質(zhì)量居全國大中城市之首，名列世界48個國家160個大中城市第五名，集中了地球上最繽紛、最浪漫的熱帶海岸。 微觀環(huán)境分析 區(qū)位分析本案位于坐落在?？跒匙钪行牡牡囟?2005年7月13日，?？谑姓脚鷾柿似淇刂菩栽敿氁?guī)劃，9月6日，海南省政府批準?？谑锌傮w規(guī)劃，至此，?？跒车囊?guī)劃基本完成。?？趹{借著得天獨厚的氣候環(huán)境、自然條件成為人們的居家、度假、養(yǎng)生的首選，榮獲“中國最佳人居環(huán)境”稱號，是中國旅游地產(chǎn)最熱的區(qū)域之一。這主要是近幾年來，政府對房地產(chǎn)業(yè)大力支持，房地產(chǎn)業(yè)者加大了房產(chǎn)促銷力度，海南優(yōu)越的環(huán)境和房產(chǎn)品牌日益叫響全國的結(jié)果。（4）項目建設(shè)規(guī)模中等，開發(fā)周期相對稍長，影響項目內(nèi)部投資收益率?！　?005年以后，不光是較早進入海南市場，包括泰達、魯能、寶安、中信、美源等在內(nèi)的開發(fā)企業(yè)獲得了空前的成功，隨之引發(fā)的新的海南開發(fā)熱潮令國內(nèi)其他實力雄厚的知名企業(yè)聞風而動：和記黃埔、中國保利、上海聯(lián)合體三巨頭意向投資海棠灣250億元，廣東富力聯(lián)合海南怡豐15億打造香水灣，雅居樂130億加入建設(shè)清水灣項目……由于“國六條”和“國十五條”等實質(zhì)性調(diào)控措施剛剛實施，政策效果有待進一步觀察、驗證。具體特點如下：上半年，%。增長%目前海南房產(chǎn)市場正趨于平穩(wěn)發(fā)展,海南房產(chǎn)健康發(fā)展的序幕才剛剛拉開。、政策等因素?？谑姓e極推動城市建設(shè)，著力打造“中華民族的后花園”和“理想的第二居住地”的品牌，并于2004年12月榮獲“中國人居環(huán)境獎”。挖掘獨特歷史、文化、地理要素，提升城市的土地價值、房地產(chǎn)價值。本項目西邊是海口港、西海岸，東有萬綠園生態(tài)公園，北有著名的瓊洲海峽，世紀大橋，南有大都市的各項配套，本社區(qū)內(nèi)有“亭、臺、樓、閣、小橋流水”……l 品牌優(yōu)勢：新某是海南煒華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司上級公司，是2級資質(zhì)房地產(chǎn)公司；公司實力雄厚，在海南開發(fā)過南興大廈、玉和花園1期、2期、3期、某玉園一區(qū)等，先后獲得省、市地產(chǎn)開發(fā)優(yōu)質(zhì)，品牌信譽，知名度較高。 2004年以來的兩輪房地產(chǎn)調(diào)控基本思路是穩(wěn)定房價，結(jié)構(gòu)調(diào)整。根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)看，從前8個月有關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)看，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出以下五個特點：（1）房地產(chǎn)投資增幅繼續(xù)回落。 完整的房地產(chǎn)市場應該包括房地產(chǎn)存量市場，能夠反映房地產(chǎn)市場當前交易情況的指標應該是“房屋成交面積”，包括商品房增量的當期銷售面積和二手房屋銷售面積。%，降到歷史最低點；儲蓄動機為“買房或裝修”的居民人數(shù)占比為11%，也降到了歷史最低點。然而，在投資增幅不斷下降的同時，由于供給受到控制，房價出現(xiàn)上漲，而負利率和投資渠道缺乏導致大批的資金進入房市，強化了購房需求的旺盛，供求出現(xiàn)失衡，房價上漲加速。　?。?）同時，商品房的供求也呈現(xiàn)出基本平衡。3）商品房竣工情況。圖25： 2003～2004?？谑蟹康禺a(chǎn)開發(fā)投資比較圖2004年，%。（3）2005年前三季度海南房地產(chǎn)投資狀況 　　今年以來受國家穩(wěn)定住房價格政策影響增速一路下沉的海南省房地產(chǎn)開發(fā)投資，九月份出現(xiàn)拐點，增速折返上揚。圖210： 2005年1～8月?？谑蟹康禺a(chǎn)投資構(gòu)成　　2004年，?？诘姆康禺a(chǎn)營銷水平比較上一個房地產(chǎn)開發(fā)熱期已經(jīng)大大地前進了一步。市統(tǒng)計局預計，今年下半年各類房屋銷售價格將會有所上升，但上升幅度不會太大。 2005年第三季度地價變化率（%）為：。同時，房地產(chǎn)的開發(fā)投資也一直與經(jīng)濟和社會發(fā)展相協(xié)調(diào)。（6）房地產(chǎn)企業(yè)投資情況2004年112月，；；；；；；，其中：商品房建設(shè)投資額39億元（、）。（2）商品房在建情況1）商品房在建施工情況。泡沫經(jīng)濟不但損害影響了消費者的信心，還同時打擊了發(fā)展商的投資欲望。%，%。定金及預收款增幅的快速下降反映了商品房預售增長趨緩。截至8月底，％％。 另外三個指數(shù)環(huán)比波動都不大，；，；。都將影響購房者的購買心理l 2006年6月，國務(wù)院對國內(nèi)房地產(chǎn)價格虛高地區(qū)公布的國六條，勢必影響海南地產(chǎn)價格上漲空間，對本案的影響不大，但對本案最大利潤的目標定有一定的影響。l 位置的優(yōu)勢：本案地理位置相當獨有的地段優(yōu)勢——?？谑紫蝗藚^(qū)、中央商務(wù)區(qū)，這里集中了城市高端而周全的生活配套；城市主干道濱海大道貫通本案于城市中心，緊臨本案的是一條規(guī)劃的環(huán)海景觀路，一頭連接世紀大橋，一頭直奔西海岸。?？谑姓疄樘嵘鞘衅肺叮哟罅顺鞘薪ㄔO(shè)力度，將城市基礎(chǔ)設(shè)施和人居環(huán)境建設(shè)提高到一個新的發(fā)展水平，?？诘耐恋刭Y源也在升值，特別是濱海地塊 極具投資開發(fā)價值。作為萬眾矚目的“海南一號工程”，它寄托了海南島上無數(shù)人的熱切期望，它的建成將大力加速海南的發(fā)展步伐?！皣鶙l”第二條提出“科學確定房地產(chǎn)開發(fā)土地供應規(guī)模，加強土地使用監(jiān)管，制止囤積土地行為”。今年6月1日國家正式頒布實施“國六條”。5月109411房地產(chǎn)開發(fā)投資（萬元）諸多開發(fā)商也表現(xiàn)出十分冷靜，在售樓盤基本沒有作出明顯的舉措?！?（5）2005年9月10日，央行規(guī)定個人按揭貸款的首付款不能低于30％，月還款額度不能超過個人收入的50％。地上建筑面積：73,719 m2，地下建筑面積：32,205 m2?！　≌驹谑兰o大橋西望，在藍的海和綠的樹之間，一條白色的沙灘蜿蜒閑臥，U型臂彎里停滿了漂亮的游艇。此外，%。據(jù)了解，海口、三亞的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)目前有90%來自省外?？捶亢唾彿康膬?nèi)地客戶從“五一”期間的58%上升到“十一”期間的79%。