【正文】 綠化覆蓋率，大幅度、高標(biāo)準(zhǔn)提升城市凈化、綠化和美化水平。欣賞濱海風(fēng)光、萬(wàn)綠園，享受入戶溫泉將成為這里住戶們?nèi)粘Ｉ畹囊徊糠?。l 健康之源：據(jù)國(guó)家權(quán)威部門統(tǒng)計(jì)：?？诘目諝赓|(zhì)量指數(shù)：全世界第二；負(fù)氧離子指數(shù)：高于北京8倍；全年海水溫度：平均22度，全年平均氣溫26度；人均壽命80歲……l 景觀特寫:本項(xiàng)目運(yùn)用唯美手法,把歐陸的詩(shī)情畫意完美地和地藉景觀和人文資源結(jié)合,使居住者身心與自然“親密接觸”，感受詩(shī)意般的意境。其中商品房的增幅最大。商品住房成交量中，大套型、高價(jià)位占比下降，小套型、中低價(jià)位占比提高。 二、2季度房地產(chǎn)市場(chǎng)需求增長(zhǎng)快速下降 1. 商品房銷售/竣工比快速下降 2005年3月商品房銷售/，2季度則呈現(xiàn)快速下降的局面，6月份銷售/竣工比已經(jīng)接近2001年、2002年和2003年同期商品房銷售/竣工比。消費(fèi)者普遍將國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控簡(jiǎn)單地理解為要降低房?jī)r(jià)，因而紛紛推遲購(gòu)房，持幣待購(gòu)。6月下旬，政府開始強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的主要目的是穩(wěn)定房?jī)r(jià)，并要堅(jiān)定不移地促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。商品房?jī)r(jià)格受積壓商品房轉(zhuǎn)化為經(jīng)濟(jì)適用房限價(jià)銷售的影響,價(jià)格較低，走勢(shì)平穩(wěn)，沒有出現(xiàn)因商品房供不應(yīng)求或投機(jī)炒作使房?jī)r(jià)脫離價(jià)值虛高上漲的現(xiàn)象。（3）商品房預(yù)售情況。2004年，經(jīng)市房產(chǎn)管理局審批辦理的商品房預(yù)售許可證107宗（含延期預(yù)售的項(xiàng)目），總面積為238萬(wàn)平方米。海南省統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，19月，%，%；，%，%。 2006年海口市房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)（1）政策環(huán)境預(yù)測(cè)政府將加大監(jiān)管力度，在開發(fā)環(huán)境、土地供應(yīng)以及輿論監(jiān)督上對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行管理。首先是在產(chǎn)品上，在住宅方面，入戶花園、直接飲用水等。據(jù)海南省統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，19份，%，此前二至八月時(shí)累計(jì)，%、%、%、%、%、%%。其中：（別墅：，高檔公寓：，經(jīng)濟(jì)適用房：），%；，%；，%；，%。％。2000年至2004年。2005年3月以來(lái)，為了抑制房?jī)r(jià)的過快上漲，中央政府連續(xù)出臺(tái)了以抑制投機(jī)、調(diào)整住房供給結(jié)構(gòu)為主的調(diào)控政策。 2季度調(diào)查結(jié)果還顯示，各地對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺(tái)后的反應(yīng)并不完全相同。按照我國(guó)房地產(chǎn)增量銷售的現(xiàn)狀，商品房增量的當(dāng)期銷售面積應(yīng)該包括商品房當(dāng)期預(yù)售面積和商品房現(xiàn)房銷售面積兩部分，其中，商品房預(yù)售面積指報(bào)告期末仍未竣工交付使用，但已簽訂預(yù)售合同的正在建設(shè)的商品房屋面積；商品房現(xiàn)房銷售面積指已竣工的增量房屋當(dāng)期銷售面積。1至8月份，％。就目前數(shù)據(jù)看，指數(shù)的微落恰恰說明控制得適當(dāng)。l 資源的獨(dú)霸性：本項(xiàng)目占有的資源之豐富，連大型綜合旅游區(qū)都望背興嘆。?？跒车囊?guī)劃和建設(shè)，最直接的效果是提升城市品位，使海口的濱海土地價(jià)值得到回歸。從總體而言，海南住宅市場(chǎng)依舊保持平穩(wěn)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，置業(yè)者受宏觀調(diào)控政策影響相對(duì)較少，經(jīng)過一段時(shí)間的政策消化，市場(chǎng)對(duì)調(diào)控的回應(yīng)日趨理性,而且走的更高。（萬(wàn)平方米）上半年，?？谑蟹康禺a(chǎn)開發(fā)在建項(xiàng)目累計(jì)到位資金（包括上年結(jié)轉(zhuǎn)資金），%.其中，%.從資金來(lái)源的結(jié)構(gòu)看：，%，%；，增長(zhǎng)49倍，%；，%，%；，%，%，%.在當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)資金來(lái)源中，雖然自籌資金和其他資金所占比重最大，但自籌資金的增速卻有所下降，而利用外資卻在美麗沙項(xiàng)目的帶動(dòng)下快速增長(zhǎng)，與近幾年相比，今年利用外資已成為資金來(lái)源中不可或缺的一部分。四、商品房銷售面積、銷售額增幅回落。%，比上個(gè)月回落43個(gè)百分點(diǎn)。 2006年上半年以來(lái)，宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控已經(jīng)進(jìn)入調(diào)控周期中的“二次調(diào)控”階段，?？谑蟹康禺a(chǎn)市場(chǎng)受調(diào)控政策的影響，但影響不是很大，房地產(chǎn)開發(fā)投資呈低位運(yùn)轉(zhuǎn)。海南重新回到了資本流通的軌道中，重新成為房地產(chǎn)開發(fā)的熱點(diǎn)。本項(xiàng)目地塊周邊已經(jīng)形成規(guī)模高尚社區(qū)，配套齊全，開發(fā)易于控制，流程成熟，市場(chǎng)潛力巨大，且地塊升值空間較大；（2）項(xiàng)目產(chǎn)品適合市場(chǎng)，且項(xiàng)目收益較高，有很強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力；（3）建議盡快落實(shí)資金與項(xiàng)目啟動(dòng)計(jì)劃，根據(jù)歷年來(lái)?？谑蟹康禺a(chǎn)變化的規(guī)律，目前面臨3～5年的市場(chǎng)盤整期，本項(xiàng)目剛好打這個(gè)時(shí)間差，以期在盤整期后，本項(xiàng)目立即可以進(jìn)入銷售旺季，迎接新一輪房地產(chǎn)開發(fā)熱潮。海南的房地產(chǎn)投資增幅再度上揚(yáng)。2006年以來(lái)，?？谑蟹康禺a(chǎn)業(yè)雖然受到五月份國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)的建設(shè)部等九部委關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格意見的通知的影響，但據(jù)統(tǒng)計(jì)，1至9月，%，仍然取得了較好的業(yè)績(jī)，%，這些說明了海口市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展已經(jīng)非常成熟，并有自己獨(dú)特的發(fā)展規(guī)律，影響是有限的。目前發(fā)展規(guī)劃已構(gòu)筑完成，大規(guī)模投資海南地產(chǎn)的時(shí)機(jī)已經(jīng)到來(lái)。 ?？谑懈艣r 海口市是海南省的省會(huì)城市，是海南省政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，人口160多萬(wàn)，城市定位為具有熱帶特色的外向型國(guó)際性現(xiàn)代化濱海生態(tài)城市。也正源于此，亞洲論壇的會(huì)址永駐海南，世界小姐的選舉指定海南。2005年初?？谑姓殖雠_(tái)了“一線海景地今后禁止開發(fā)商品房”政策，這將進(jìn)一步提升一線海景高檔社區(qū)的地位。根據(jù)現(xiàn)在?？跒骋话愕禺a(chǎn)項(xiàng)目，銷售價(jià)格在5000—6000元每平方米，預(yù)測(cè)碧海御園2年后的價(jià)格至少達(dá)到8,000元/m2。主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)如下:用地面積: 41,644m2建筑面積: 115,288m2其中:住宅面積: 74,428m2會(huì) 所: 1,648m2商業(yè)面積: 5,475m2車庫(kù)面積: 32,205m2容積率: 綠化率: 45℅建筑密度: 項(xiàng)目開發(fā)手續(xù):本項(xiàng)目已經(jīng)過政府立項(xiàng)審批,并辦理土地使用權(quán)證。在?？谕鉃┤缁鹑巛钡匾?guī)劃和實(shí)施時(shí)，一批品位高檔的一線海景樓盤已悄悄地在新外灘的填海區(qū)——?？跒撑厢绕?。其他國(guó)際性的會(huì)議和大賽也紛紛光臨海南。美麗的?？谑侵袊?guó)唯一地處熱帶的濱海省會(huì)城市，這里陽(yáng)光明媚，雨量充足，氣候宜人，空氣質(zhì)量居全國(guó)大中城市之首，名列世界48個(gè)國(guó)家160個(gè)大中城市第五名，集中了地球上最繽紛、最浪漫的熱帶海岸。 微觀環(huán)境分析 區(qū)位分析本案位于坐落在海口灣最中心的地段,2005年7月13日，?？谑姓脚鷾?zhǔn)了其控制性詳細(xì)規(guī)劃，9月6日，海南省政府批準(zhǔn)?？谑锌傮w規(guī)劃，至此，海口灣的規(guī)劃基本完成。?？趹{借著得天獨(dú)厚的氣候環(huán)境、自然條件成為人們的居家、度假、養(yǎng)生的首選，榮獲“中國(guó)最佳人居環(huán)境”稱號(hào)，是中國(guó)旅游地產(chǎn)最熱的區(qū)域之一。這主要是近幾年來(lái)，政府對(duì)房地產(chǎn)業(yè)大力支持，房地產(chǎn)業(yè)者加大了房產(chǎn)促銷力度，海南優(yōu)越的環(huán)境和房產(chǎn)品牌日益叫響全國(guó)的結(jié)果。（4）項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模中等，開發(fā)周期相對(duì)稍長(zhǎng)，影響項(xiàng)目?jī)?nèi)部投資收益率?！　?005年以后，不光是較早進(jìn)入海南市場(chǎng)，包括泰達(dá)、魯能、寶安、中信、美源等在內(nèi)的開發(fā)企業(yè)獲得了空前的成功，隨之引發(fā)的新的海南開發(fā)熱潮令國(guó)內(nèi)其他實(shí)力雄厚的知名企業(yè)聞風(fēng)而動(dòng)：和記黃埔、中國(guó)保利、上海聯(lián)合體三巨頭意向投資海棠灣250億元，廣東富力聯(lián)合海南怡豐15億打造香水灣，雅居樂130億加入建設(shè)清水灣項(xiàng)目……由于“國(guó)六條”和“國(guó)十五條”等實(shí)質(zhì)性調(diào)控措施剛剛實(shí)施，政策效果有待進(jìn)一步觀察、驗(yàn)證。具體特點(diǎn)如下：上半年，%。增長(zhǎng)%目前海南房產(chǎn)市場(chǎng)正趨于平穩(wěn)發(fā)展,海南房產(chǎn)健康發(fā)展的序幕才剛剛拉開。、政策等因素海口市政府積極推動(dòng)城市建設(shè)，著力打造“中華民族的后花園”和“理想的第二居住地”的品牌，并于2004年12月榮獲“中國(guó)人居環(huán)境獎(jiǎng)”。挖掘獨(dú)特歷史、文化、地理要素，提升城市的土地價(jià)值、房地產(chǎn)價(jià)值。本項(xiàng)目西邊是?？诟?、西海岸，東有萬(wàn)綠園生態(tài)公園，北有著名的瓊洲海峽，世紀(jì)大橋，南有大都市的各項(xiàng)配套，本社區(qū)內(nèi)有“亭、臺(tái)、樓、閣、小橋流水”……l 品牌優(yōu)勢(shì)：新某是海南煒華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司上級(jí)公司，是2級(jí)資質(zhì)房地產(chǎn)公司；公司實(shí)力雄厚，在海南開發(fā)過南興大廈、玉和花園1期、2期、3期、某玉園一區(qū)等，先后獲得省、市地產(chǎn)開發(fā)優(yōu)質(zhì)，品牌信譽(yù)，知名度較高。 2004年以來(lái)的兩輪房地產(chǎn)調(diào)控基本思路是穩(wěn)定房?jī)r(jià)，結(jié)構(gòu)調(diào)整。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)看，從前8個(gè)月有關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出以下五個(gè)特點(diǎn)：（1）房地產(chǎn)投資增幅繼續(xù)回落。 完整的房地產(chǎn)市場(chǎng)應(yīng)該包括房地產(chǎn)存量市場(chǎng)，能夠反映房地產(chǎn)市場(chǎng)當(dāng)前交易情況的指標(biāo)應(yīng)該是“房屋成交面積”，包括商品房增量的當(dāng)期銷售面積和二手房屋銷售面積。%，降到歷史最低點(diǎn)；儲(chǔ)蓄動(dòng)機(jī)為“買房或裝修”的居民人數(shù)占比為11%，也降到了歷史最低點(diǎn)。然而，在投資增幅不斷下降的同時(shí)，由于供給受到控制，房?jī)r(jià)出現(xiàn)上漲，而負(fù)利率和投資渠道缺乏導(dǎo)致大批的資金進(jìn)入房市，強(qiáng)化了購(gòu)房需求的旺盛，供求出現(xiàn)失衡，房?jī)r(jià)上漲加速?！　。?）同時(shí)，商品房的供求也呈現(xiàn)出基本平衡。3）商品房竣工情況。圖25： 2003～2004?？谑蟹康禺a(chǎn)開發(fā)投資比較圖2004年，%。（3）2005年前三季度海南房地產(chǎn)投資狀況 　　今年以來(lái)受國(guó)家穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格政策影響增速一路下沉的海南省房地產(chǎn)開發(fā)投資，九月份出現(xiàn)拐點(diǎn)，增速折返上揚(yáng)。圖210： 2005年1～8月?？谑蟹康禺a(chǎn)投資構(gòu)成　　2004年，?？诘姆康禺a(chǎn)營(yíng)銷水平比較上一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)熱期已經(jīng)大大地前進(jìn)了一步。市統(tǒng)計(jì)局預(yù)計(jì)，今年下半年各類房屋銷售價(jià)格將會(huì)有所上升，但上升幅度不會(huì)太大。 2005年第三季度地價(jià)變化率（%）為：。同時(shí)，房地產(chǎn)的開發(fā)投資也一直與經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展相協(xié)調(diào)。（6）房地產(chǎn)企業(yè)投資情況2004年112月，；；；；；；，其中：商品房建設(shè)投資額39億元（、）。（2）商品房在建情況1）商品房在建施工情況。泡沫經(jīng)濟(jì)不但損害影響了消費(fèi)者的信心，還同時(shí)打擊了發(fā)展商的投資欲望。%，%。定金及預(yù)收款增幅的快速下降反映了商品房預(yù)售增長(zhǎng)趨緩。截至8月底，％％。 另外三個(gè)指數(shù)環(huán)比波動(dòng)都不大，；，；。都將影響購(gòu)房者的購(gòu)買心理l 2006年6月，國(guó)務(wù)院對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格虛高地區(qū)公布的國(guó)六條，勢(shì)必影響海南地產(chǎn)價(jià)格上漲空間，對(duì)本案的影響不大，但對(duì)本案最大利潤(rùn)的目標(biāo)定有一定的影響。l 位置的優(yōu)勢(shì)：本案地理位置相當(dāng)獨(dú)有的地段優(yōu)勢(shì)——海口首席富人區(qū)、中央商務(wù)區(qū)，這里集中了城市高端而周全的生活配套；城市主干道濱海大道貫通本案于城市中心，緊臨本案的是一條規(guī)劃的環(huán)海景觀路，一頭連接世紀(jì)大橋，一頭直奔西海岸。海口市政府為提升城市品味，加大了城市建設(shè)力度，將城市基礎(chǔ)設(shè)施和人居環(huán)境建設(shè)提高到一個(gè)新的發(fā)展水平，?？诘耐恋刭Y源也在升值，特別是濱海地塊 極具投資開發(fā)價(jià)值。作為萬(wàn)眾矚目的“海南一號(hào)工程”，它寄托了海南島上無(wú)數(shù)人的熱切期望，它的建成將大力加速海南的發(fā)展步伐?！皣?guó)六條”第二條提出“科學(xué)確定房地產(chǎn)開發(fā)土地供應(yīng)規(guī)模，加強(qiáng)土地使用監(jiān)管，制止囤積土地行為”。今年6月1日國(guó)家正式頒布實(shí)施“國(guó)六條”。5月109411房地產(chǎn)開發(fā)投資（萬(wàn)元）諸多開發(fā)商也表現(xiàn)出十分冷靜，在售樓盤基本沒有作出明顯的舉措。　 （5）2005年9月10日，央行規(guī)定個(gè)人按揭貸款的首付款不能低于30％，月還款額度不能超過個(gè)人收入的50％。地上建筑面積：73,719 m2，地下建筑面積：32,205 m2?！　≌驹谑兰o(jì)大橋西望，在藍(lán)的海和綠的樹之間，一條白色的沙灘蜿蜒閑臥，U型臂彎里停滿了漂亮的游艇。此外，%。據(jù)了解，?？?、三亞的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)目前有90%來(lái)自省外?？捶亢唾?gòu)房的內(nèi)地客戶從“五一”期間的58%上升到“十一”期間的79%。