【正文】 夏季結(jié)露. 太陽能熱水管道主干管均采用鋼塑復(fù)合管，分支管采用專用PPR熱水管。主機選擇考慮容量和臺數(shù)的合理搭配，使系統(tǒng)在部分負荷運轉(zhuǎn)時也處于相對高效率狀態(tài)。（三）抗震設(shè)防等級擬建場區(qū)抗震設(shè)防烈度為8度，設(shè)計地震分組為第一組。二、周圍環(huán)境該地塊處于某市南湖生態(tài)公園城區(qū)域內(nèi)。區(qū)位優(yōu)勢項目緊臨南湖中央生態(tài)公園及植物園，隨著近年來南湖公園的開放，目前已經(jīng)是某乃至省內(nèi)外游客熱衷的旅游休閑之地，周末游客量平均5萬人次以上，在某的影響力相當于杭州的西湖，同時2016年世博園藝博覽會將在南湖中央生態(tài)公園、某市植物園舉辦，因此在未來幾年內(nèi)將會極大的提升本項目的地塊區(qū)域價值。二、某房地產(chǎn)市場分析2010年是“樓市調(diào)控年”，一波接一波的“調(diào)控新政”相繼出臺，某市這座介乎二三線城市之間的城市因其獨特的資源型城市特性，受到政府調(diào)控政策的影響并不是很大。 第三章 項目市場分析一、全國房地產(chǎn)市場分析政策是房地產(chǎn)行業(yè)走勢的決定性因素。其中該地塊處于的核心風景區(qū)定位為某城市結(jié)構(gòu)的公共核心，是以塌陷區(qū)生態(tài)修復(fù)、園林綠化、工業(yè)文明、抗震精神、現(xiàn)代藝術(shù)與展覽為主要特色，以休閑、娛樂、運動、觀光為主要功能的城市型綜合景區(qū)。2016年世界園藝博覽會的承辦，為某市的舊城區(qū)改造和新城區(qū)建設(shè)提供了一個清晰的規(guī)劃思路。%，%。公司始終堅持以市場為導(dǎo)向、開發(fā)為重點，經(jīng)營為龍頭，質(zhì)量為根本的開發(fā)理念和經(jīng)營方針，切實轉(zhuǎn)變觀念，解放思想，緊緊圍繞市場，狠抓經(jīng)營，強化管理，樹立責任感、認識危機感，不斷留意和觀察房地產(chǎn)市場行情，積極尋求探索與市場機制相適應(yīng)的經(jīng)營策略和經(jīng)營方針，以專業(yè)化、規(guī)模化的開發(fā)模式，高品質(zhì)、人性化的開發(fā)理念，為改善某城市建設(shè)、提高百姓居住質(zhì)量而竭誠奉獻。行業(yè)數(shù)據(jù)顯示，2010年房地產(chǎn)行業(yè)并未因為系列嚴厲調(diào)控政策而逆轉(zhuǎn)其向上的發(fā)展趨勢，房價上漲的壓力依然十分巨大，2011年行業(yè)仍將有望在密集調(diào)控中頑強向上。也是東北亞重要的國際航運中心、國際物流中心、環(huán)渤海新型工業(yè)化基地、京津冀都市圈的核心城市。一方面，南湖距離城市商業(yè)中心僅有1公里，生態(tài)城建設(shè)可直接影響、帶動城區(qū)發(fā)展新興產(chǎn)業(yè)；一方面湖區(qū)周邊擁有大量可開發(fā)廢棄土地，為城市發(fā)展提供了足夠空間。由于國內(nèi)宏觀政策和針對房地產(chǎn)行業(yè)扶持政策在國內(nèi)經(jīng)濟未明確牢固復(fù)蘇前不會有大的轉(zhuǎn)向，這將對房地產(chǎn)形成有效支持。目前某響應(yīng)省“三年大變樣”號召，開展城市建設(shè)，城鄉(xiāng)規(guī)劃進一步加強。配套優(yōu)勢項目地處某市中心南側(cè)，為城市配套最成熟區(qū)域，一公里半徑內(nèi)政府機關(guān)、大型商業(yè)百貨、銀行、醫(yī)院、學校等配套均為城市目前頂級物業(yè)，隨著萬達廣場、洲際酒店、香港新世界百貨等知名商業(yè)的進駐，未來區(qū)域?qū)⒊蔀槟痴麄€城市名副其實的商業(yè)中心。項目西北側(cè)為正在建設(shè)的某市植物園，（2016年世界園藝博覽會在此舉行）按計劃將于今年６月實現(xiàn)部分開園。緊鄰貫穿某市南北的主干路，距離某市中心僅十分鐘車程，10公里范圍內(nèi)有唐津、唐曹、唐港、京沈、承唐等高速入口。建筑造型不追求新奇，但注重細節(jié)處理，立面設(shè)計線條簡潔挺拔。C時自動關(guān)閉的防火閥。d1000人243003住宅（方案三）300L/人所有噴淋管道均采用內(nèi)外壁熱鍍鋅鋼管， 管徑DN100時，采用螺紋連接，其它管徑采用溝槽式連接。（2）照明配電系統(tǒng)：一般照明采用ZRYJV1kV電纜由配電室沿電纜梯架敷設(shè)以樹干方式配電；應(yīng)急照明、疏散指示照明等采用兩路專用電源配電，用NHYJV1kV電纜明敷，并在末端互投。這對居住區(qū)智能管理系統(tǒng)的有線電視接入網(wǎng)提供了十分便利的條件。二、節(jié)能降耗節(jié)能背景節(jié)能是我國經(jīng)濟和社會發(fā)展的一項長遠戰(zhàn)略方針，也是當前一項極為緊迫的任務(wù)。承擔著某市20萬戶居民，1100個公建單位和23個工廠企業(yè)的供熱及蒸汽輸配任務(wù)。室內(nèi)采用超細玻璃棉管殼保溫，保護層為鋁鉑玻璃絲布，以減少熱能損耗。2009年全年某市對市區(qū)4處地下水飲用水源地（北郊水廠、大洪橋水廠、西郊水廠、龍王廟水廠）進行了12次監(jiān)測，水質(zhì)較好，全部達到集中式生活飲用水水源標準。砂石料沖洗廢水：其懸浮物含量大，需建沉降池，懸浮物進行沉淀后，部分澄清后廢水可以用于建筑工地灑水防塵，或回用于泥沙攪拌用水，人工運輸水泥砂漿時，應(yīng)避免泄漏，泄漏水泥砂漿應(yīng)及時清理。砂石與砂漿攪拌等揚塵消減與控制：砂石料和水泥運輸時，應(yīng)將車上物料用蓬布遮蓋嚴實，防止物料飄失，避免運輸過程產(chǎn)生揚塵。三、項目建設(shè)對生態(tài)環(huán)境影響的結(jié)論擬建項目建設(shè)符合城市規(guī)劃，能有效利用土地，選址合理。對房屋、設(shè)施和周圍環(huán)境進行及時維修、養(yǎng)護、保護房屋使用功能完好。招標投標階段發(fā)布招標公告。評標價最低者中標。這樣才能樹立安全檢查人員的權(quán)威性，切實把職工安全操作規(guī)程和各項安全制度貫徹執(zhí)行下去。火災(zāi)報警是一個很重要的環(huán)節(jié)，一旦發(fā)生火災(zāi)，若不及時報警，自己又無法處置，后果往往不可收拾，同時應(yīng)教育施工人員報告火警是每個公民應(yīng)有的權(quán)力和應(yīng)盡的義務(wù)，以解決個別人員對報警的錯誤認識。物業(yè)管理的目標（1）保證小區(qū)的各類設(shè)施正常運營；（2）保障居民、商戶的各項權(quán)益，保證房屋及各種設(shè)施的使用功能；（3）保障小區(qū)內(nèi)公用設(shè)施和活動場地的正常使用；（4）努力為業(yè)主提供各方面的服務(wù)，做好安全保衛(wèi)工作，保證居民、商戶的生命財產(chǎn)安全；（5）與業(yè)主一起，營造一個優(yōu)美、安全、衛(wèi)生的經(jīng)營環(huán)境，實現(xiàn)物業(yè)管理的自身價值。加強對消防器材與設(shè)備的管理（1）施工現(xiàn)場確定的專兼職消防人員應(yīng)按照《機關(guān)、團體、企業(yè)、事業(yè)單位消防安全管理規(guī)定》的有關(guān)要求，對施工現(xiàn)場的各種消防器材定期進行檢查和維修，保證其完整好用；（2）如果遇到冬季施工現(xiàn)場的消防水源要做好保溫防凍工作，以使其在發(fā)生火災(zāi)時發(fā)揮其應(yīng)用的作用。具體做好以下幾點：加強對施工人員的消防安全培訓工作。建立完善的安全操作規(guī)程根據(jù)建筑施工事故統(tǒng)計分析，有一半以上的事故原因是“三違”造成的，尤其是違章作業(yè)在其中比重最大。評標過程中，評標委員就招標文件內(nèi)容及投標文件內(nèi)容進行咨詢，招、投標單位應(yīng)給予答疑，澄清有關(guān)問題。委托招標代理機構(gòu)委托有相應(yīng)資質(zhì)的招標代理機構(gòu)進行招標（要求如前所述）。同時，工程部要設(shè)立合同組、技術(shù)組、施工組三部分。（3）廢水主要為生活污水，水中無特殊化學物質(zhì)，經(jīng)過污水處理系統(tǒng)生化處理和消毒后用于綠化、洗車，其余直接排放到污水管網(wǎng)。對于廢棄物應(yīng)集中處理，分類收集，并盡可能的回收再利用，不能回收再利用的則應(yīng)及時清理出施工現(xiàn)場。項目建設(shè)對生態(tài)環(huán)境的影響主要體現(xiàn)在施工期的占用土地、破壞原有生態(tài)系統(tǒng)、改變景觀格局、改變局部微地貌和土壤理化性質(zhì)等方面。全市煙塵、比2008年度有不同程度的降低。屋面保溫采用符合國家標準的防火節(jié)能材料作為保溫材料。符合國家節(jié)能標準。首先將主干道與綠化帶相結(jié)合，小區(qū)的娛樂活動空間與綠化帶相結(jié)合，使商住、道路、綠地、娛樂場所、公建有機結(jié)合起來，使之成為你中有我，我中有你的相互融合的效果。住宅小區(qū)通信網(wǎng)絡(luò)應(yīng)能支持語音、數(shù)據(jù)、圖像等業(yè)務(wù)信息的傳送。室外道路照明采用金屬鹵化物燈。消防系統(tǒng)（1）室外消火栓系統(tǒng)室外消防用水量為30l/s ，火災(zāi)延續(xù)時間為3小時。生活給水進樓主干管采用鋼襯塑管材，配套管件連接，分支管采用PPR管及配套管件，熱熔連接。采暖熱負荷計算表序號采暖單位采暖面積（m2）采 暖熱指標（W/m2）采 暖熱負荷（KW）備注1低密度住宅（方案一）20 2低密度住宅（方案二）203低密度住宅（方案三）20 4會所500030150 5公共配套25030 6商業(yè)2168530 7酒店1250030375合計制冷系統(tǒng)本項目所需冷源為人工冷源，采用離心制冷機。合理組織人流、車流、物流等相互關(guān)系，爭取人車、人貨分流。場地較為平坦，高差不大。西側(cè)濱臨某市大南湖湖面，北側(cè)緊鄰某市植物園。四、項目SWOT分析（一）優(yōu)勢品牌優(yōu)勢綠城的綜合品牌價值及影響，綠城在低密度產(chǎn)品開發(fā)經(jīng)驗、產(chǎn)品品質(zhì)把控、規(guī)劃設(shè)計及服務(wù)理念等綜合優(yōu)勢將遠遠領(lǐng)先于當?shù)胤慨a(chǎn)市場。房價將進入盤整和徘徊階段，預(yù)計上半年房價漲幅會進一步下降，下半年漲幅可能會有所提高，全年房價保持低速增長。在現(xiàn)狀基礎(chǔ)上適當增加道路密度，形成層次分明、疏密有度、等級結(jié)構(gòu)清晰的路網(wǎng)系統(tǒng)，最大化保證道路系統(tǒng)整體效益最優(yōu)。南湖生態(tài)城總體規(guī)劃面積105平方公里，包括核心風景區(qū)、西北片區(qū)、豐南片區(qū)等五個片區(qū)。規(guī)劃利好京津冀地區(qū)的國家級規(guī)劃以及沿海經(jīng)濟帶的全線向好預(yù)期，給某的整體規(guī)劃和發(fā)展賦予了最佳的背景利好。全年城鎮(zhèn)居民家庭人均總收入21033元，%?？尚行匝芯繄蟾婢幹埔罁?jù)（1）某市城市總體規(guī)劃（2）《中華人民共和國國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱要(全文)》（3）投資項目可行性研究指南。二、某房地產(chǎn)投資環(huán)境分析自2010年4月份“國十條”頒布以來，史上最嚴的調(diào)控期已持續(xù)一年有余。某市2010年人口近760萬（其中市區(qū)人口390萬），某中心城市2010年建成區(qū)面積為200平方公里，根據(jù)國函〔2011〕29號《國務(wù)院關(guān)于某市城市總體規(guī)劃的批復(fù)》，到2020年，中心城區(qū)城市人口控制在220萬人以內(nèi)，城市建設(shè)用地控制在210平方公里以內(nèi)。南新道、復(fù)興路、唐柏路、205國道及西電路綜合改造，構(gòu)筑環(huán)湖景觀大道；全面展開東南片區(qū)、西南片區(qū)整體改造；全力抓好南湖景觀綠化、擴湖二期、垃圾山綠化、地震科普館、機車博物館、青龍河拓寬改造；開工建設(shè)市民中心、工人文化宮、開灤國家礦山公園二期，以及一批休閑娛樂、公眾旅游、文化創(chuàng)意等項目，塑造“好玩南湖、生態(tài)南湖、神奇南湖”這一獨具特色的城市品牌。2010年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資48267億元，%，其中，商品住宅投資34038億元，%，%。尤其是近段時間以來，既有項目拆遷改造顯成效，拆遷安置工作得到妥善了安排；再加之地產(chǎn)大鱷搶灘某市樓市，助推了房價產(chǎn)生一定幅度的增長。（二）劣勢部分市民對區(qū)域地址條件仍有一定抗性。是以觀賞為主、科普為輔，集生態(tài)、經(jīng)濟、文化、科研等功能為一體的新型互動式植物園。（五）規(guī)劃條件項目地塊規(guī)劃指標要求如下：建筑高度15m以下；項目的建筑用地根據(jù)地塊要求綠化率應(yīng)在40—45％以上；3；項目建筑密度30%（六）市政基礎(chǔ)設(shè)施條件某是震后崛起的新型城市，城市功能分區(qū)明確，市政設(shè)施配套，環(huán)境清新優(yōu)美，現(xiàn)代化水平較高。總體建筑造型要素均與使用功能相結(jié)合，使造型與功能完美結(jié)合考慮與整體環(huán)境相協(xié)調(diào)，同時也體現(xiàn)自身個性的一面，提高了建筑的形象檔次。排風兼排煙系統(tǒng)平時按通風換氣工況運轉(zhuǎn)，當火災(zāi)在被確認后，排風兼排煙風機應(yīng)轉(zhuǎn)換到排煙工況運轉(zhuǎn)，且關(guān)閉與排煙無關(guān)的通風空調(diào)系統(tǒng)。d1200人243604商業(yè)用水6L/㎡六、燃氣設(shè)計 氣源氣源由城市天然氣管網(wǎng)供給，天然氣熱值為8400千卡/標準立方米。防雷保護及接地系統(tǒng)本工程按第二類防雷措施設(shè)防；在樓座屋頂設(shè)避雷帶和避雷針由其混合作防直擊雷的接閃器，利用建筑物結(jié)構(gòu)柱子內(nèi)的主筋作引下線，利用結(jié)構(gòu)基礎(chǔ)內(nèi)鋼筋網(wǎng)作接地體；為防雷電波侵入，電纜進出線在進出端將電纜的金屬外皮、鋼管等與電氣設(shè)備接地相連；外墻上的金屬門、窗、欄桿等較大的金屬物與防雷裝置相連。 居住區(qū)有線電視系統(tǒng)設(shè)計為750MHz雙向傳輸、光纖同軸混合網(wǎng)，750MHz的帶寬可以傳輸55個模擬頻道節(jié)目，并提供了200MHz的數(shù)字信號傳輸帶寬，上行頻段565MHz提供足夠的帶寬用于上行信號的傳輸，完全滿足有線電視系統(tǒng)雙向傳輸?shù)囊?，光纖同軸混合網(wǎng)滿足了系統(tǒng)對帶寬的要求（光纖的帶寬在10GHz），對系統(tǒng)性能有很大的提高，同時也滿足了未來系統(tǒng)對干線傳輸?shù)男阅芤?，保護了投資，又比較經(jīng)濟（用戶分配系統(tǒng)采用同軸電纜）。近兩年來，在國民經(jīng)濟快速增長的拉動下，我國能源需求增長較快，能源緊張已成為制約經(jīng)濟持續(xù)、穩(wěn)定發(fā)展的重要問題。天然氣供應(yīng)中國石油天然氣集團公司在2007年5月宣布，在渤海灣灘海地區(qū)發(fā)現(xiàn)儲量規(guī)模達10億噸的大油田——冀東南堡油田。采暖供熱系統(tǒng)按設(shè)計負荷設(shè)置，并設(shè)有調(diào)節(jié)控制裝置及能量計量儀表。城市環(huán)境：全年好天兒占90%按照API指數(shù)等級劃分，2009年某市環(huán)境空氣質(zhì)量為二級及優(yōu)于二級的天數(shù)為329天（其中一級天數(shù)為47天），%，比上年增加1天；環(huán)境空氣質(zhì)量三級的天數(shù)為36天，%，比上年減少2天?；炷琉B(yǎng)護廢水：封閉混凝土中水分不在蒸發(fā)外溢，水泥依靠混凝土中水分完成水化作用，因水量較小，故廢水排放量小，可以不需專門處理。砂漿攪拌過程中應(yīng)加強管理，減少粉塵產(chǎn)生量。施工期對環(huán)境影響較大的主要是揚塵和噪聲。對日常經(jīng)營性事務(wù)的管理。向招標范圍的招標人發(fā)售招標文件。除了投標報價外，需要考慮以下因素：投標單位的信譽、有無類似工作經(jīng)驗、對工程質(zhì)量和進度的承諾等。實施多樣性的職工安全教育由于建筑施工隊伍人員來源復(fù)雜，文化水平參差不齊，這給實施安全教育培訓帶來困難。（3）進一步強化應(yīng)付火災(zāi)的能力。第十二章 投資估算及資金籌措一、投資估算估算依據(jù)（1）《河北省建筑工程概算定額》2006（2）《河北省建筑工程概算費用定額》2004（3）《某市建筑工程技術(shù)經(jīng)濟指標》2007（4）《河北省安裝工程概算定額》（5）國家計委、建設(shè)部和河北省及某市地方政策、文件數(shù)據(jù)計算（1）單方造價是類似工程的當?shù)厥袌銎骄鶅r。（4）動用明火作業(yè)后，負責人應(yīng)對用火地點加強檢查，確認無死灰復(fù)燃可能方可離開。項目建設(shè)時充分考慮消防安全布局、消防供水、消防通道、消防裝備等內(nèi)容。建立各級安全生產(chǎn)責任制做好建筑施工的安全管理，必須把重點放在責任的落實上，由此建立起一整套從單位領(lǐng)導(dǎo)到全體職工層層分解落實、層層責任清晰的管理制度，以制