【正文】 環(huán)渤海新型工業(yè)化基地、京津冀都市圈的核心城市。某現(xiàn)在和將來(lái)重點(diǎn)發(fā)展“四城一河一島”和以曹妃甸新區(qū)為核心的沿?！八狞c(diǎn)一帶”。某市多次被評(píng)為國(guó)家園林城市和國(guó)家衛(wèi)生城市及全國(guó)文明城市。 某是歷史悠久的古地、文化燦爛的名城、資源豐富的沃土、中國(guó)近代工業(yè)的搖籃、鳳凰涅槃的奇跡、可持續(xù)發(fā)展的前沿，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的沿海特大城市，一座創(chuàng)造奇跡與夢(mèng)想的城市。經(jīng)濟(jì)概況，%；全部財(cái)政收入5439億元，其中一般預(yù)算收入5196億元，%%；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入和農(nóng)民人均純收入分別達(dá)到19515元和8310元，%和22%。 十大支柱產(chǎn)業(yè)精品鋼鐵、裝備制造、綜合化工、現(xiàn)代物流、高新技術(shù)、旅游休閑、服務(wù)產(chǎn)業(yè)、電力行業(yè)、新型建材、高效農(nóng)業(yè)。南湖生態(tài)城總體規(guī)劃面積105平方公里，包括核心風(fēng)景區(qū)、西北片區(qū)、豐南片區(qū)等五個(gè)片區(qū)。被國(guó)家旅游局評(píng)為4A級(jí)旅游景區(qū)，吸引眾多游客前來(lái)參觀。一方面，南湖距離城市商業(yè)中心僅有1公里，生態(tài)城建設(shè)可直接影響、帶動(dòng)城區(qū)發(fā)展新興產(chǎn)業(yè)；一方面湖區(qū)周邊擁有大量可開(kāi)發(fā)廢棄土地，為城市發(fā)展提供了足夠空間。（二）南湖生態(tài)城規(guī)劃定位與目標(biāo)城市職能定位新行政中心城市生態(tài)綠色商貿(mào)物流集散地文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)中心、商務(wù)休閑中心、生態(tài)休閑基地生態(tài)居住組團(tuán)、生態(tài)產(chǎn)業(yè)園、生態(tài)農(nóng)業(yè)示范地總體目標(biāo)生態(tài)城市。南湖生態(tài)城將成為“生態(tài)、綠色新城”，在資源、能源利用、生態(tài)、環(huán)境保護(hù)、綠色產(chǎn)業(yè)和綠色交通，以及生態(tài)化的生活方式都表現(xiàn)出示范效應(yīng)。在可持續(xù)發(fā)展理念下，利用其自然優(yōu)勢(shì)以建設(shè)適宜居住城市為目標(biāo)，以人為本，讓城市的環(huán)境優(yōu)美和諧，讓城市的服務(wù)完善提升，讓城市的交通高效便捷，使居住者感覺(jué)到“城市讓生活更美好”。南湖地區(qū)的特殊地理環(huán)境和歷史背景決定了生態(tài)城要特別注意城市安全，既包括人居系統(tǒng)的安全，又涵蓋自然生態(tài)系統(tǒng)的安全，同時(shí)提出預(yù)防地震災(zāi)害、地面沉降預(yù)警系統(tǒng)的安全體系。四條橫向主干道加強(qiáng)了南湖生態(tài)城與豐南西組團(tuán)間的聯(lián)系。在現(xiàn)狀基礎(chǔ)上適當(dāng)增加道路密度，形成層次分明、疏密有度、等級(jí)結(jié)構(gòu)清晰的路網(wǎng)系統(tǒng)，最大化保證道路系統(tǒng)整體效益最優(yōu)。我國(guó)房地產(chǎn)具有極強(qiáng)的外部政策性。由于國(guó)內(nèi)宏觀政策和針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)扶持政策在國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)未明確牢固復(fù)蘇前不會(huì)有大的轉(zhuǎn)向，這將對(duì)房地產(chǎn)形成有效支持。12月當(dāng)月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資5570億元，%。2010年，%，土地購(gòu)置費(fèi)9992億元，%。其中，%，%，%。其中，%，%%。但受2010年房屋銷(xiāo)售和資金到位增長(zhǎng)較緩制約，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資速度將會(huì)逐步趨緩，全年增長(zhǎng)速度可能會(huì)明顯低于去年，呈前高后低的態(tài)勢(shì)。房?jī)r(jià)將進(jìn)入盤(pán)整和徘徊階段，預(yù)計(jì)上半年房?jī)r(jià)漲幅會(huì)進(jìn)一步下降，下半年漲幅可能會(huì)有所提高，全年房?jī)r(jià)保持低速增長(zhǎng)。某不但未受新政影響，反而在黃金周期間銷(xiāo)量大增，并連續(xù)呈現(xiàn)上漲趨勢(shì)。目前某響應(yīng)省“三年大變樣”號(hào)召，開(kāi)展城市建設(shè)，城鄉(xiāng)規(guī)劃進(jìn)一步加強(qiáng)。2010年路南區(qū)房地產(chǎn)成交價(jià)格110月份一路小跑，“漲”字當(dāng)頭，11月份呈現(xiàn)一個(gè)小幅下滑趨勢(shì)。三、某購(gòu)房客群分析某社會(huì)財(cái)富結(jié)構(gòu)從某社會(huì)財(cái)富結(jié)構(gòu)來(lái)看，整體結(jié)構(gòu)呈“啞鈴”形狀。而中間人群，即中產(chǎn)階層、白領(lǐng)客群總體比重很低。需求特征從某需求特征來(lái)看，購(gòu)房者越來(lái)越關(guān)注居住的舒適度。但是現(xiàn)業(yè)主不僅關(guān)心戶(hù)型和等基本需求，也更加關(guān)心物業(yè)和環(huán)境等因素。四、項(xiàng)目SWOT分析（一）優(yōu)勢(shì)品牌優(yōu)勢(shì)綠城的綜合品牌價(jià)值及影響，綠城在低密度產(chǎn)品開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)、產(chǎn)品品質(zhì)把控、規(guī)劃設(shè)計(jì)及服務(wù)理念等綜合優(yōu)勢(shì)將遠(yuǎn)遠(yuǎn)領(lǐng)先于當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)市場(chǎng)。環(huán)境優(yōu)勢(shì)地塊西側(cè)濱臨大南湖生態(tài)公園和西北側(cè)某市植物園及四大主題公園，植被茂盛且為城市唯一湖景資源，因此項(xiàng)目擁有極佳的宜居指數(shù)，為項(xiàng)目高品質(zhì)居住訴求提供了有力的支撐。配套優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目地處某市中心南側(cè)，為城市配套最成熟區(qū)域，一公里半徑內(nèi)政府機(jī)關(guān)、大型商業(yè)百貨、銀行、醫(yī)院、學(xué)校等配套均為城市目前頂級(jí)物業(yè)，隨著萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、洲際酒店、香港新世界百貨等知名商業(yè)的進(jìn)駐，未來(lái)區(qū)域?qū)⒊蔀槟痴麄€(gè)城市名副其實(shí)的商業(yè)中心。項(xiàng)目地塊所處的南湖開(kāi)發(fā)區(qū)部分區(qū)域?yàn)樵旱V塌陷區(qū)經(jīng)生態(tài)修復(fù)形成，部分市民對(duì)該區(qū)域的地質(zhì)條件仍有一定疑慮，擔(dān)心地下結(jié)構(gòu)會(huì)對(duì)地上的建筑有影響。市場(chǎng)機(jī)遇從某目前低密度產(chǎn)品市場(chǎng)來(lái)看，無(wú)論是本土開(kāi)發(fā)公司還是近年進(jìn)駐國(guó)內(nèi)一線(xiàn)企業(yè)，旗下產(chǎn)品均為普通型住宅產(chǎn)品，尚無(wú)高品質(zhì)頂尖產(chǎn)品。（四）威脅某主城區(qū)目前在售及未售低密度住宅類(lèi)產(chǎn)品由于品質(zhì)不高，相對(duì)價(jià)格較低，由此可能會(huì)對(duì)未來(lái)本項(xiàng)目的銷(xiāo)售價(jià)格形成一定的價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)威脅。（三）客戶(hù)定位 城市高端金字塔尖人群，主要集中在政府、國(guó)企、私營(yíng)業(yè)主、金融保險(xiǎn)、商業(yè)流通等行業(yè)及部分外地高端客群。（五）物業(yè)服務(wù)定位除常規(guī)物業(yè)服務(wù)外，導(dǎo)入人性化物管家政的服務(wù)項(xiàng)目，在避免干擾業(yè)主生活私密性和舒適度的前提下，設(shè)置保姆鐘點(diǎn)工服務(wù)，老人、幼兒托管服務(wù)，家用器具維修服務(wù)等。西側(cè)濱臨某市大南湖湖面，北側(cè)緊鄰某市植物園。某南湖城市中央生態(tài)公園是全國(guó)最大的城市中央生態(tài)公園，(相當(dāng)于杭州西湖兩個(gè)水面大)，森林和綠地面積16平方公里，有植物種類(lèi)300余種，野生鳥(niǎo)類(lèi)60余種， 形成了良好的生態(tài)系統(tǒng)，大面積的蒲草、蘆葦?shù)龋瑸橐扒荼Ａ魲⒖臻g。項(xiàng)目西北側(cè)為正在建設(shè)的某市植物園，（2016年世界園藝博覽會(huì)在此舉行）按計(jì)劃將于今年６月實(shí)現(xiàn)部分開(kāi)園。三、建設(shè)條件（一）氣候條件某市地位于華北沖積平原東北隅，北枕燕山，南鄰渤海，受海洋性氣候與季風(fēng)性氣候控制，屬半大陸性氣候。冰期由每年12月凍結(jié)，融解于次年3月，凍結(jié)期約4～5個(gè)月。常年以東風(fēng)為主，冬季多為偏北風(fēng)，最大風(fēng)速為25m/s。場(chǎng)地地形屬于現(xiàn)代河曲區(qū)剝蝕地形，地貌為第四紀(jì)全新世上升較緩的山前準(zhǔn)平原，現(xiàn)代河谷低地，為現(xiàn)代河流自由河曲區(qū)，隸屬陡河二級(jí)階地。粉細(xì)砂、粉砂，底層固結(jié)較好。場(chǎng)地較為平坦，高差不大。建筑場(chǎng)地類(lèi)別為Ⅲ類(lèi)。緊鄰貫穿某市南北的主干路，距離某市中心僅十分鐘車(chē)程，10公里范圍內(nèi)有唐津、唐曹、唐港、京沈、承唐等高速入口。項(xiàng)目電力、給水、污水、雨水、熱力、燃?xì)?、電信等市政基礎(chǔ)設(shè)施均能滿(mǎn)足需要。第五章 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)技術(shù)方案一、規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)劃設(shè)計(jì)依據(jù)（1）《中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃法》（2）《某市城市總體規(guī)劃》規(guī)劃設(shè)計(jì)原理以城市總體規(guī)劃為依據(jù)，對(duì)某市城市格局進(jìn)行分析，通過(guò)研究居住、商務(wù)、辦公及休閑活動(dòng)等空間模式和景觀環(huán)境各要素，從現(xiàn)代城市功能、景觀要求出發(fā)，對(duì)規(guī)劃用地進(jìn)行整體設(shè)計(jì)，使該項(xiàng)目成為某市區(qū)內(nèi)一道亮麗的城市風(fēng)景線(xiàn)。堅(jiān)持可持續(xù)發(fā)展的原則，合理精心規(guī)劃，保持項(xiàng)目開(kāi)發(fā)與環(huán)境的協(xié)調(diào)發(fā)展。堅(jiān)持以人為本的思想，用人性化的設(shè)計(jì)手法，合理進(jìn)行功能安排與結(jié)合。充分挖掘地塊的最佳商業(yè)價(jià)值，合理布置商業(yè)建筑，提高整個(gè)地塊和周邊地區(qū)的活力。合理組織人流、車(chē)流、物流等相互關(guān)系，爭(zhēng)取人車(chē)、人貨分流。按國(guó)際成熟的商業(yè)模式與消費(fèi)心理組織商業(yè)室內(nèi)空間，結(jié)合商業(yè)室內(nèi)步行街與中庭的設(shè)計(jì)，體現(xiàn)公共空間的公用性、舒適性和休閑性。建筑造型不追求新奇，但注重細(xì)節(jié)處理，立面設(shè)計(jì)線(xiàn)條簡(jiǎn)潔挺拔。建筑風(fēng)格與周?chē)ㄖ鄥f(xié)調(diào)。三、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)遵循規(guī)范與法規(guī)《建筑結(jié)構(gòu)可靠度設(shè)計(jì)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)》《建筑工程抗震設(shè)防分類(lèi)標(biāo)準(zhǔn)》 《建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范》 2006年版《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》 2008年版 《建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范》 《混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范》《建筑樁基技術(shù)規(guī)范》《地下工程防水技術(shù)規(guī)范》結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)基準(zhǔn)期為50年結(jié)構(gòu)安全等級(jí)為二級(jí)抗震設(shè)防烈度為8度，設(shè)防類(lèi)別為丙類(lèi)地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)等級(jí)為甲級(jí)設(shè)計(jì)地震分組為第一組場(chǎng)地土類(lèi)別為Ⅲ類(lèi)結(jié)構(gòu)概況名稱(chēng)結(jié)構(gòu)形式基礎(chǔ)形式結(jié)構(gòu)安全等級(jí)多層建筑框架筏板基礎(chǔ)二級(jí)多層公建框架筏板基礎(chǔ)二級(jí)多層底商框架筏板基礎(chǔ)二級(jí)四、暖通設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)依據(jù)《采暖通風(fēng)與空氣調(diào)節(jié)設(shè)計(jì)規(guī)范》 (GB 500192003)《工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)強(qiáng)制性條文房屋建筑部分》 (2002)《汽車(chē)庫(kù)、修車(chē)庫(kù)、停車(chē)場(chǎng)設(shè)計(jì)防火規(guī)范》 (GB 5006797)《汽車(chē)庫(kù)建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》 (JGJ 10098)《公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》 (GB 501892005)《全國(guó)民用建筑設(shè)計(jì)技術(shù)措施采暖通風(fēng)》《通風(fēng)與空調(diào)工程施工質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范》 (GB 5002432002)《建筑給水排水及采暖工程施工質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范》 (GB 5002422002)供熱系統(tǒng)本項(xiàng)目所需熱源為城市熱力管網(wǎng)，熱力站設(shè)氣候補(bǔ)償器，二次管網(wǎng)采用集中質(zhì)量調(diào)節(jié)。大商業(yè)設(shè)置中央空調(diào)系統(tǒng)，大商業(yè)空調(diào)系統(tǒng)主要采用全空氣系統(tǒng)，并設(shè)排風(fēng)機(jī)，過(guò)渡季節(jié)能滿(mǎn)足全新風(fēng)運(yùn)行，排風(fēng)機(jī)設(shè)熱回收裝置。住宅，公寓設(shè)散熱器采暖系統(tǒng)。供暖和空調(diào)系統(tǒng)設(shè)高低區(qū)，系統(tǒng)補(bǔ)水定壓均在換熱站集中解決。采暖熱負(fù)荷計(jì)算表序號(hào)采暖單位采暖面積（m2）采 暖熱指標(biāo)（W/m2）采 暖熱負(fù)荷（KW）備注1低密度住宅（方案一）20 2低密度住宅（方案二）203低密度住宅（方案三）20 4會(huì)所500030150 5公共配套25030 6商業(yè)2168530 7酒店1250030375合計(jì)制冷系統(tǒng)本項(xiàng)目所需冷源為人工冷源，采用離心制冷機(jī)。制冷劑采用環(huán)保冷媒。C時(shí)自動(dòng)關(guān)閉的防火閥。排煙防火閥應(yīng)與排煙風(fēng)機(jī)連鎖，即排煙防火閥關(guān)閉排煙風(fēng)機(jī)應(yīng)停止運(yùn)轉(zhuǎn)。每層的公共衛(wèi)生間均設(shè)排氣扇并接風(fēng)管排至排風(fēng)豎井內(nèi)。五、給排水設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)依據(jù)《建筑給水排水設(shè)計(jì)規(guī)范》 (GB 500152003)《工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)強(qiáng)制性條文房屋建筑部分》 (2002)《全國(guó)民用建筑設(shè)計(jì)技術(shù)措施給水排水》《自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范》(GB500842001，2005年版)《建筑滅火器配置設(shè)計(jì)規(guī)范》GB 501402005《公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》(GB501892005)；《自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)施工及驗(yàn)收規(guī)范》 （GB 500842001）給水系統(tǒng)：本項(xiàng)目所需給水水源從市政管網(wǎng)引入。給水和中水系統(tǒng)采用變頻加壓分區(qū)供水，并充分利用市政管網(wǎng)水壓。商業(yè)給水水表設(shè)置室外水表井或地下室水表間。生活給水進(jìn)樓主干管采用鋼襯塑管材，配套管件連接，分支管采用PPR管及配套管件，熱熔連接。用水量計(jì)算表序號(hào)名稱(chēng)用水量用水單位用水小時(shí)最高日m3/d變化系數(shù)最大時(shí)用水量m3/h標(biāo)準(zhǔn)單位1住宅（方案一）300L/人d1000人243003住宅（方案三）300L/人d21685㎡125酒店用水50L/人d6萬(wàn)㎡157綠化用水2L/㎡排水系統(tǒng)采用雨污分流，廢污合流制。雨水某地區(qū)暴雨強(qiáng)度公式q=（升/公頃雨水量公式：Q=（升/秒）Ф：綜合徑流系數(shù)，F(xiàn)：匯水面積雨水管材采用鋼筋混凝土承插管。消防系統(tǒng)（1）室外消火栓系統(tǒng)室外消防用水量為30l/s ，火災(zāi)延續(xù)時(shí)間為3小時(shí)。（2）室內(nèi)消火栓系統(tǒng)用水量：室內(nèi)消火栓用水量為40l/s，火災(zāi)延續(xù)時(shí)間為3小時(shí)。所有噴淋管道均采用內(nèi)外壁熱鍍鋅鋼管， 管徑DN100時(shí)，采用螺紋連接，其它管徑采用溝槽式連接。 系統(tǒng)考慮室外景觀影響，本項(xiàng)目設(shè)置調(diào)壓箱。商場(chǎng)和辦公樓根據(jù)用氣位置在室內(nèi)設(shè)調(diào)壓裝置。 室外管網(wǎng)管材使用無(wú)縫鋼管，管道敷設(shè)采用直埋方式，%，加強(qiáng)防腐。七、強(qiáng)電設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)規(guī)范《供配電系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB5005295；《10KV及以下變電所設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB5005394；《低壓配電設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB5005495；《建筑物防雷設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB5005794（2000年版）；《建筑照明設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》 GB500342004；《民用建筑電氣設(shè)計(jì)規(guī)范》JGJ162008；《辦公建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》GJG672006；《汽車(chē)庫(kù)、修車(chē)庫(kù)、停車(chē)場(chǎng)設(shè)計(jì)防火規(guī)范》GB5006797負(fù)荷等級(jí)（1）計(jì)算機(jī)/電信系統(tǒng)電源、消防用電設(shè)備（消防控制室、消防水泵、排煙風(fēng)機(jī)等）、安全防范系統(tǒng)、走道公共照明、應(yīng)急照明、疏散指示、值班照明、警衛(wèi)照明、障礙照明、客梯用電、排污泵、生活水泵用電等為一級(jí)負(fù)荷；（2）客梯電力、自動(dòng)扶梯、空調(diào)機(jī)房用電為二級(jí)負(fù)荷；（3）其余負(fù)荷等級(jí)為三級(jí)負(fù)荷。從市電引兩路10KV電力電纜，作為正常工作電源，同時(shí)工作，互為備用。室外道路照明采用金屬鹵化物燈。一般場(chǎng)所燈具吸頂或吊裝，有吊頂時(shí)嵌入式安裝。（2）照明配電系統(tǒng)：一般照明采用ZRYJV1kV電纜由配電室沿電纜梯架敷設(shè)以樹(shù)干方式配電；應(yīng)急照明、疏散指示照明等采用兩路專(zhuān)用電源配電，用NHYJV1kV電纜明敷，并在末端互投。豎直敷設(shè)的金屬管道及金屬物每三層和圈梁內(nèi)鋼筋連接一次。住戶(hù)遙控開(kāi)啟防盜門(mén)，有效的防止非訪人員進(jìn)入住宅樓內(nèi)。保安巡更人員攜帶巡更記錄機(jī)需按指定的路線(xiàn)和時(shí)間到達(dá)巡更點(diǎn)兵進(jìn)行記錄。信息網(wǎng)絡(luò)子系統(tǒng)（1）計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，住宅樓內(nèi)采用超五類(lèi)銅導(dǎo)線(xiàn)布線(xiàn)，室外采用光纖。電話(huà)網(wǎng)作為業(yè)務(wù)網(wǎng)與用戶(hù)端之間靈活、安全、綜合的接入系統(tǒng)得到了廣泛的重視和應(yīng)用。住宅小區(qū)通信網(wǎng)絡(luò)應(yīng)能支持語(yǔ)音、數(shù)據(jù)、圖像等業(yè)務(wù)信息的傳送。（3）有線(xiàn)電視接入系統(tǒng)隨著有線(xiàn)電視（CATV）技術(shù)的迅速發(fā)展，也促進(jìn)了衛(wèi)星電視廣播的發(fā)展。這對(duì)居住區(qū)智能管理系統(tǒng)的有線(xiàn)電視接入網(wǎng)提供了十分便利的條件。 （4）閉路電視監(jiān)控及報(bào)警設(shè)計(jì)為加強(qiáng)建筑安全管理，在建筑汽車(chē)庫(kù)、超市、扶梯出入口、購(gòu)物通道、主要進(jìn)出口、電梯轎廂、總服務(wù)臺(tái)、電影院出入口及酒店、寫(xiě)字樓重要部位等處安裝攝像機(jī)，保安人員可通過(guò)監(jiān)控顯示對(duì)大樓內(nèi)重要部位進(jìn)行觀察及錄像。（5）樓宇自控（BAS）設(shè)計(jì)商業(yè)