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項目宗地投資可行性研究報告-在線瀏覽

2024-10-23 08:20本頁面
  

【正文】 控制性詳細規(guī)劃覆蓋率。推進寶安商住城項目開發(fā)和人民東路及縱一路西段建設(shè)。 扶持發(fā)展一批龍頭企業(yè)。 2)萬寧市住宅現(xiàn)狀分析: A、萬寧城市住宅建設(shè)速度緩慢,城市居民人均居住面積達 22平方米。 B、萬寧市建設(shè)用地主要集中在萬寧市中心市區(qū)(萬城鎮(zhèn))老城區(qū)。 E、居住用地零碎,未能形成設(shè)施齊全,有一定規(guī)模的居住區(qū)。 G、萬寧市房地產(chǎn)市場不規(guī)范,缺乏高質(zhì)素、高資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 。根據(jù)有關(guān)市場調(diào)查資料,萬寧市目前有 26%的市民住房是“單位借房”,約 39%屬“房改房”, 19%是“私房”,只有 16%的住房是居民政策性“購買的商品房”。隨著住房制度改革的進一步深入,住房分配貨幣化,住房消費信貸擴展和住房二級市場的開放,商品住宅將成為居民主要的住房來源。 4).“精品住宅”的市場需求及發(fā)展 李蕭蕭的個人主頁 需要文檔請給我留言。隨著萬寧市城市居民收入的日益增加,物質(zhì)文化生活水平不斷提高,居住條件也從只要求戶內(nèi)寬敞、舒適,轉(zhuǎn)移到對住宅的功能、品質(zhì)、科技含量等方面來,不僅要求規(guī)劃合理,建筑容積率低,而且要求綠地率高?!熬纷≌谋憩F(xiàn)為: A、 住宅市場趨向細分化 隨著福利分房制度的結(jié)束,個人購房將成為住宅消費市場的主流。前兩年,萬寧市住宅市場針對一些消費群體,推出部分政策性住宅,剛剛推出就 100%賣完,銷售火爆。對住宅從業(yè)人員的專業(yè)化程度要求也越來越高。 B、 商品房市場進入品牌角逐時代 隨著住宅市場的不斷發(fā)育和競爭的日趨激烈,住宅市場品牌商品房的出現(xiàn)勢在必行。同時,開發(fā)商也會逐漸認識到品牌在住宅開發(fā)中的作用,加大投資力度 ,全面提升樓盤品質(zhì),瞄準高品質(zhì)商品住宅這一誘人的市場?!八募救A庭”住宅的成功開發(fā)和火爆銷售,就是一個最好的例子。萬寧市改革開放以來,經(jīng)濟快速發(fā)展,城市居民收入水平有很大提高,據(jù)有關(guān)資料統(tǒng)計,富裕家庭約占 3%左右,最近兩年,富裕家庭這一比例又有提高,今后還將進一步提高。 萬寧市較早開發(fā)的商品住宅區(qū),建設(shè)標準不高,建筑密度高、容積率較大,配套不齊全,促使住房的更新?lián)Q代,加上二、三級市場的放開,將為商品房交易提供方便,并有可能使先富者對高檔次 的品牌商品住宅的潛在需求轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實需求。萬寧市是海南主要旅游城市,發(fā)展商貿(mào)一直是萬寧市經(jīng)濟李蕭蕭的個人主頁 需要文檔請給我留言。由于幾次大型活動的成功舉辦,提高了萬寧市在國際國內(nèi)的知名度,為萬寧市城市經(jīng)濟發(fā)展帶來前所未有的機遇,商貿(mào)旅游繁榮,駐市各類商業(yè)機構(gòu)眾多,今后私營企業(yè)也越來越多,私營企業(yè)主的住房需求趨旺,隨著多種所有制成分共存 的發(fā)展,大面積戶型住宅可辦公和居住兩用,因此高檔次的商品住房將形成一定的市場需求,像“ XX”這樣環(huán)境優(yōu)美、檔次較高的規(guī)?;≌^(qū),無論是銷售、投資或出租都有較大的市場潛力?!?XX”項目位于東星新區(qū),環(huán)境得天獨厚,是開發(fā)高品質(zhì)的精品住宅小區(qū)不可多得的地段位置,加上開發(fā)建設(shè)條件優(yōu)越,開發(fā)精品住宅具有無可比擬的區(qū)位優(yōu)勢,并蘊藏著巨大的區(qū)位市場潛力。這方面的意義遠超過普通的實體建材所能實現(xiàn)的價值,提高了住宅的檔次、品牌和價值。住宅質(zhì)量要從幾個方面進行全面考慮。二是功能性方面,住宅應(yīng)具有完備的居住功能,將來高價 格的住宅應(yīng)是最好的住宅。四是適用性方面,一個家庭在不同時期有著不同的家庭結(jié)構(gòu),對住宅消費也有不同的要求,因此會形成若干即期消費。物業(yè)管理是消費者購房考慮的另一重要因素。 E、住宅開發(fā)及開發(fā)商向規(guī)?;l(fā)展 前幾年,萬寧市城市住宅開發(fā)規(guī)模偏小。新時代住宅不僅要求戶內(nèi)居住舒適,有足夠的居住空間,功能設(shè)施齊全,還要有合理的銷售價格。 A 市目前開發(fā)的北辰小區(qū)、陽光小區(qū)等開發(fā)建設(shè)規(guī)模都在千戶以上,具有很強的市場競爭力。本公司應(yīng)抓住機遇、有計劃、有步驟運行項目,積極發(fā)展成為萬寧房李蕭蕭的個人主頁 需要文檔請給我留言。 F、住房消費逐步成為居民、島內(nèi)外客戶消費熱點和投資手段 隨著萬寧市旅游業(yè)的 發(fā)展和城鎮(zhèn)居民收入水平的逐步提高,住宅消費 ,尤其是旅游地產(chǎn) 將逐步成為居民、島內(nèi)外客戶消費熱點和投資手段。隨著城市耐用消費品逐步飽和后,消費熱點將轉(zhuǎn)向住房、汽車消費,這是一個必然的趨勢。其中中低收入的家庭為 6%~ 10%,中高收入家庭為 13% — 16%,富裕家庭占 20% 30%,加上銀行住房按揭貸款的支持,住房消費熱,熱點將加快形成。 萬寧豐富的 得天獨厚的旅游資源 和 109 公里的黃金海岸帶 是萬寧實施可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略的最大資本 ,旅游與房地產(chǎn)嫁接互動,必將吸引島內(nèi)外消費者蜂擁而至,促使萬寧房地產(chǎn)行業(yè)飛速發(fā)展,呈現(xiàn)企業(yè)與政府互動共贏,共同發(fā)展?!?XX”市場定位在高檔住宅,是有其市場需求依據(jù)的。主要表現(xiàn)在以下二個方面: (1)萬寧市住宅建設(shè)開發(fā),存在建設(shè)標準低,施工質(zhì)量差,戶型不合理,設(shè)施或居住環(huán)境不良的商品房將繼續(xù)增加,進一步阻礙了房地產(chǎn)市場的兩性發(fā)展。 (3) 市場發(fā)育程度整體水平偏低,地區(qū)之間發(fā)展嚴重不平衡。雖然隨著福利房 的取消,房地產(chǎn)二、三級市場逐步開放,居民收入水平逐步提高,為商品房市場的發(fā)育打下了一定的基礎(chǔ),但目前結(jié)構(gòu)性供給過剩與市場有效需求不足的矛盾十分突出,加上政府在近幾年批建了大量的政策性經(jīng)濟適用房,低檔房市場供給量很大,對房地產(chǎn)價格將產(chǎn)生較大影響,導(dǎo)致本項目的開發(fā)有一定的市場風(fēng)險。 ‘‘ XX’’地段位置優(yōu)越,小區(qū)整體形象根據(jù)“人與自然”這一主題,強調(diào)綜合環(huán)境和居住生活方式協(xié)調(diào),注重消費者人際、精神和心理上的需求和溝通,人 與自然的和諧,從規(guī)劃、設(shè)計、營銷、管理等方面突出該住宅小區(qū)主體形象,營造 21世紀高素質(zhì)物業(yè),開發(fā)萬寧首個房地產(chǎn)規(guī)?;纷≌^(qū)。此外,開發(fā)商重視小區(qū)住宅多樣化戶型和房屋外觀的設(shè)計。 (3)物業(yè)管理在佳園小區(qū)的基礎(chǔ)上更加完善化 ,服務(wù)更加周到全面,管理高質(zhì)量、高水平。除以上因素外,小區(qū)“賣點”還有消費者最為關(guān)心的價格、地段、開發(fā)商信譽以及市場定位等。 4. 3 營銷推廣策略 高素質(zhì)的物業(yè)開發(fā),除了高水平的規(guī)劃、設(shè)計外,還需要有一套行之有效的市場營銷策略和手段,高標準地經(jīng)營和管理,以確保項目有市場銷路,開發(fā)商有合理的收益。 “ XX”項目要針對確定的目標群體,按計劃、分階段,系統(tǒng)地對小區(qū)的整體形象和“賣點’’集中進行廣告宣傳。 (2)促銷策略。一般按以下階段促銷:①銷售準備階段;②首次公開展銷和跟進銷售階段;③二次公開展銷及跟進銷售階段;④三次公開展銷及跟進銷售階段;⑤ 掃尾階段銷售。 2)銷售對象及銷售時機。 ??;④其他消費者。 3)促銷手段。 4. 4 定價策略 (1)價格定位。“ XX”價格定位為中高檔住宅,考慮上述因素,多層住宅價格每平方米定在 1600~ 1800 元之間。 B、吸引大量島內(nèi)外度假養(yǎng)老客戶及投資人士前來置業(yè),為后期項目開發(fā)奠定基礎(chǔ)。擬采用以下策略:①付款方式優(yōu)惠;② 集團購買優(yōu)惠;③選擇購買優(yōu)惠;④特殊消費對象優(yōu)惠;⑤其他優(yōu)惠措施。宜采用浮動售價:①展銷會期促銷優(yōu)惠價;②限期銷售優(yōu)惠浮動價;③正常銷售期段浮動價;④其他浮動措施。主要按期房價、現(xiàn)房價、綜合價、集團購買價,并考慮樓層差、朝向差、地段位置差。 XX開發(fā)的作用及意義 《 XX》 對 萬寧 城市發(fā)展的推動力 《 XX》 開發(fā)應(yīng)具有本身的特殊性,尤其是作為 萬寧 城市化發(fā)展的一個要素,對 萬寧 城市發(fā)展具有重要的價值。 首先, 規(guī)?;^(qū)開發(fā) 意味著更多的占地區(qū)塊,更統(tǒng)一的規(guī)劃思路,更完善的社區(qū)建設(shè) , 在 《 XX》 地產(chǎn)商的運營下,一個地區(qū)的板塊熱度必將飛增,這個地區(qū)的板塊必將飛速增值,這無論是對于 萬寧 城市還是 萬寧本地 居民,都是一個利益共享的局面。《 XX》 , 位于 萬寧市東星新區(qū) 海南東線高速公路萬寧出入口北側(cè) 800 米處, 萬寧新車站北側(cè)。 李蕭蕭的個人主頁 需要文檔請給我留言。一個在 萬寧 規(guī)模如此恢宏的大盤,其建造的過程無疑是一個造城運動。 《 XX》 充分將樓盤開發(fā)與城市協(xié)調(diào)發(fā)展相結(jié)合,通過對規(guī)劃方案的適時調(diào)整,汲取國際、國內(nèi)人居環(huán)境 、旅游地產(chǎn) 發(fā)展的最新思想,成為了 萬寧 城市改造的重要組成部分。 B、 市北區(qū)建設(shè)的助推器 《 XX》 作為市 城北新區(qū) 、 萬寧 市的第一大盤,自然擔(dān)負著城市運營的重任,對 萬寧 的城市發(fā)展有著不可估量的作用。作為一個有著幾十萬規(guī)模的超級大盤, 《 XX》 的落成,必然大大增加 新城區(qū) 的人口數(shù)量。同時, 《 XX》 的出現(xiàn),必將使 新城區(qū) 作為一個住宅區(qū)的板塊更加成熟, 吸引更多的地產(chǎn)商 以及其他企業(yè)前來投資,增加區(qū)域知名度,提升區(qū)域競爭力,拉動 萬寧市 的經(jīng)濟發(fā)展。作為一個為 萬寧市 上層人士 、島外人士 精心打造的尊貴社區(qū),其自有的配套足以媲美大城市,一些設(shè)施在 海南省及其他城 市都是數(shù)一數(shù)二,像室內(nèi)游泳池、 健身會所等等。如此完善的配套 ,對于居住其中的業(yè)主而言,享受到的生活品味自是不言而喻。 D、《 XX》 將會提升 萬寧城市 地產(chǎn)建設(shè)水平,提高 萬寧 的人口素質(zhì)。部分小區(qū),臟、亂、房子質(zhì)量不過關(guān),不但影 響了業(yè)主的生活水平,而且對于整個市容市貌都產(chǎn)生了惡劣的影響。而被 動的局面,又導(dǎo)致了樓盤的質(zhì)量越來越差,形成了惡性循環(huán)。 將 打破這種局面,改變了人們對好房子標準的認知,為 萬寧 人們帶 來了真正高品質(zhì)的生活。在某種意義上說, 《 XX》的出現(xiàn),直接將 萬寧 的居住水平提升了一個檔次,實現(xiàn)了 萬寧 居住的新跨越。 《 XX》的開發(fā)建設(shè) 不僅僅對 萬寧 市的城市進程做出貢獻,而且對于 萬寧 市的精神文明建設(shè)也作了自己應(yīng)有的努力。 《 XX》 在積極致力于社會文化建設(shè)的同時, 必將建設(shè) 社區(qū)文化。 從積極推動 萬寧 的城市發(fā)展,加快 萬寧 城市化進程,到不斷為 萬寧 人民謀福利, 《 XX》 在物質(zhì)文明建設(shè)和精神文明建設(shè)都 將 做出 不可估 量的作用,把自己作為城市運營者的角色發(fā)揮得淋漓盡致,也展現(xiàn)了 萬寧 第一大盤應(yīng)有的風(fēng)采。 《 XX》 就意味著數(shù)量不菲的人口, 《 XX》 必然能夠拉高一個地區(qū)的人口數(shù)量,會衍生更高的消費需求、更多的就業(yè)機會,包括商業(yè)、服務(wù)業(yè)的繁榮和稅收的增加等,進一步推動整個區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展。拉動了當?shù)氐貎r的上漲,增加了政府的收入。所以從城市的發(fā)展,從樓市的發(fā)展來看, 《 XX》 對 萬寧 市場的影響以及對城市的推動作用是越來越大 。一個規(guī)模足夠的大盤,擁有鼎盛的人氣,必然能夠帶動此片區(qū)域的交通發(fā)展,不僅僅是道路的建設(shè),而 且也是各種交通工具的到位,像:公交車、商場購物車等等。大大提高城市的效率,降低李蕭蕭的個人主頁 需要文檔請給我留言。 然后, 《 XX》 的開發(fā)能夠提高人民的生活水平。 最后,《 XX》的開發(fā),必將吸引大量的島外消費者潛力度假旅游、休閑養(yǎng)老,使旅游與地產(chǎn)互動嫁接,形成良好的口碑效應(yīng),拉動萬寧的經(jīng)濟發(fā)展,提高城市知名度。今后萬寧市將嚴格控制這一地區(qū)規(guī)劃,區(qū)內(nèi)建設(shè)以園林旅游、休閑娛樂和較高檔次的住宅為主,發(fā)展為萬寧市的一個高尚新社區(qū),其周邊環(huán)境還將進一步改善。‘‘ XX”項目在此選址具有明顯的區(qū)位優(yōu)勢和較好的開發(fā)建設(shè)條件。 交通方便 XX片區(qū)形成小區(qū)四通八達的交通網(wǎng)絡(luò)。 建設(shè)廠區(qū)“五通”條件具備 東星新區(qū)市政設(shè)施有;道路工程、排水工程、供水管網(wǎng)、電信管網(wǎng)、電力溝、路燈工程、燃氣管道、道路綠化工程等。 2. 4 住宅小區(qū)商業(yè)及文化教育配套設(shè)施齊全 項目片區(qū)是近期城市重點發(fā)展區(qū)域。擴大現(xiàn)有教育用地規(guī)模,圍繞中心發(fā)展高質(zhì)量的居住區(qū),形成一個多功能、現(xiàn)代化、環(huán)境優(yōu)美、配套服務(wù)齊全的綜合區(qū),體現(xiàn)萬寧城市現(xiàn)代化的新形象。各項李蕭蕭的個人主頁 需要文檔請給我留言。 競買風(fēng)險: A、獲悉 1號、 2號地塊競拍已有多家擬準備參與競買,競爭激烈; B、 2號地塊目前已有海之南實驗學(xué)校(租賃使用,現(xiàn)有學(xué)生 1500余名,租賃時間截止至 2020 年 7 月到期。 建議:在預(yù)算范圍內(nèi)竟得地塊,早日將 1號、 2號地塊過戶至公司名下。 四、建設(shè)規(guī)模及功能標準 1. 建筑面積和內(nèi)容 “ XX”項目占地 ㎡(約 畝) ,總建筑面積 為 平方米 ,容積率為 (暫定),項目建設(shè)有住宅二千余套,擬 規(guī)劃建設(shè)多層( 6層)或聯(lián)排別墅(二層半)、小高層住宅,臨街規(guī)劃為兩層商業(yè)配套服務(wù)性用房。居住環(huán)境質(zhì)量有較大的改善和提高,城市公共交通、地鐵和私人汽車有一定發(fā)展;學(xué)校和托兒所與住宅距離較近,能滿足服務(wù)半徑步行距離的要求;公共服務(wù)設(shè)施逐步完善,滿足居民文化和購物等要求,環(huán)境綠化有較大提高。套型的靈活性和適應(yīng)性要求更高,并使空間有可能再劃分。 根據(jù)這一趨勢,“ XX”住宅建筑功能和配套設(shè)施按相應(yīng)的標準規(guī)劃設(shè)計。 (1)住宅裝飾及設(shè)施標準:住宅為初裝修,廚房、衛(wèi)生間一次裝修完成。 李蕭蕭的個人主頁 需要文檔請給我留言。 住宅戶型規(guī)劃 根據(jù)“ XX” 區(qū)位環(huán)境和住宅市場需求,一期初步規(guī)劃為以下 4類戶型: A. 65一一 80m2,占總面積的 5%; B. 80一一 100 m2,占總面積的 15%; C. 100 一一 120 m2,占總面積的 40%; D. 120 一一 150 m2,占總面積的 35%; 以上戶型在下一步單體設(shè)計時,還應(yīng)根據(jù)消(費對象需求,綜合
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