【正文】 品牌優(yōu)勢綠城的綜合品牌價(jià)值及影響，綠城在低密度產(chǎn)品開發(fā)經(jīng)驗(yàn)、產(chǎn)品品質(zhì)把控、規(guī)劃設(shè)計(jì)及服務(wù)理念等綜合優(yōu)勢將遠(yuǎn)遠(yuǎn)領(lǐng)先于當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)市場。需求特征從某需求特征來看，購房者越來越關(guān)注居住的舒適度。三、某購房客群分析某社會(huì)財(cái)富結(jié)構(gòu)從某社會(huì)財(cái)富結(jié)構(gòu)來看，整體結(jié)構(gòu)呈“啞鈴”形狀。目前某響應(yīng)省“三年大變樣”號(hào)召，開展城市建設(shè)，城鄉(xiāng)規(guī)劃進(jìn)一步加強(qiáng)。房價(jià)將進(jìn)入盤整和徘徊階段，預(yù)計(jì)上半年房價(jià)漲幅會(huì)進(jìn)一步下降，下半年漲幅可能會(huì)有所提高，全年房價(jià)保持低速增長。其中，%，%%。2010年，%，土地購置費(fèi)9992億元，%。由于國內(nèi)宏觀政策和針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)扶持政策在國內(nèi)經(jīng)濟(jì)未明確牢固復(fù)蘇前不會(huì)有大的轉(zhuǎn)向，這將對(duì)房地產(chǎn)形成有效支持。在現(xiàn)狀基礎(chǔ)上適當(dāng)增加道路密度，形成層次分明、疏密有度、等級(jí)結(jié)構(gòu)清晰的路網(wǎng)系統(tǒng)，最大化保證道路系統(tǒng)整體效益最優(yōu)。南湖地區(qū)的特殊地理環(huán)境和歷史背景決定了生態(tài)城要特別注意城市安全，既包括人居系統(tǒng)的安全，又涵蓋自然生態(tài)系統(tǒng)的安全，同時(shí)提出預(yù)防地震災(zāi)害、地面沉降預(yù)警系統(tǒng)的安全體系。南湖生態(tài)城將成為“生態(tài)、綠色新城”，在資源、能源利用、生態(tài)、環(huán)境保護(hù)、綠色產(chǎn)業(yè)和綠色交通，以及生態(tài)化的生活方式都表現(xiàn)出示范效應(yīng)。一方面，南湖距離城市商業(yè)中心僅有1公里，生態(tài)城建設(shè)可直接影響、帶動(dòng)城區(qū)發(fā)展新興產(chǎn)業(yè)；一方面湖區(qū)周邊擁有大量可開發(fā)廢棄土地，為城市發(fā)展提供了足夠空間。南湖生態(tài)城總體規(guī)劃面積105平方公里，包括核心風(fēng)景區(qū)、西北片區(qū)、豐南片區(qū)等五個(gè)片區(qū)。經(jīng)濟(jì)概況，%；全部財(cái)政收入5439億元，其中一般預(yù)算收入5196億元，%%；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入和農(nóng)民人均純收入分別達(dá)到19515元和8310元，%和22%。某市多次被評(píng)為國家園林城市和國家衛(wèi)生城市及全國文明城市。也是東北亞重要的國際航運(yùn)中心、國際物流中心、環(huán)渤海新型工業(yè)化基地、京津冀都市圈的核心城市。規(guī)劃利好京津冀地區(qū)的國家級(jí)規(guī)劃以及沿海經(jīng)濟(jì)帶的全線向好預(yù)期，給某的整體規(guī)劃和發(fā)展賦予了最佳的背景利好。2010年，某社會(huì)消費(fèi)品零售總額突破了千億元大關(guān)，高達(dá)1119億元，%。宏觀經(jīng)濟(jì)GDP20052010年某國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢頭良好，經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)力穩(wěn)居全國前河北第一，經(jīng)濟(jì)水平甚至超過了鄭州、濟(jì)南、哈爾濱等省會(huì)城市，2010年某GDP首次邁上了4000億元的臺(tái)階。行業(yè)數(shù)據(jù)顯示，2010年房地產(chǎn)行業(yè)并未因?yàn)橄盗袊?yán)厲調(diào)控政策而逆轉(zhuǎn)其向上的發(fā)展趨勢，房價(jià)上漲的壓力依然十分巨大，2011年行業(yè)仍將有望在密集調(diào)控中頑強(qiáng)向上。全年城鎮(zhèn)居民家庭人均總收入21033元，%。主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)序 號(hào)項(xiàng) 目單位指標(biāo)值 備 注1用地面積平方米267887　2建筑用地面積平方米267887　3規(guī)劃建筑面積平方米　4容積率　　5綠化率%50　6建筑密度%30　7總投資萬元 8銷售收入萬元9總成本萬元10利潤萬元11　所得稅萬元12凈利潤萬元13投資利潤率%　14　投資利稅率%　15財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（稅前）%16　財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（稅后）%　17財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（稅前）萬元18財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（稅后）萬元　19投資回收期年　第二章 項(xiàng)目投資環(huán)境分析一、宏觀房地產(chǎn)投資環(huán)境分析2010年，面對(duì)極為復(fù)雜的國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)環(huán)境和極為嚴(yán)峻的各類自然災(zāi)害和各種重大挑戰(zhàn)，黨中央、國務(wù)院審時(shí)度勢，科學(xué)決策，團(tuán)結(jié)帶領(lǐng)全國各族人民，深入貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式，加強(qiáng)和改善宏觀調(diào)控，發(fā)揮市場機(jī)制作用，有效鞏固和擴(kuò)大了應(yīng)對(duì)國際金融危機(jī)沖擊成果，國民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行態(tài)勢總體良好。建設(shè)規(guī)模本項(xiàng)目占地面積為267887平方米，其中建筑占地267887平方米， ，建筑密度30%，綠化率為50%。公司始終堅(jiān)持以市場為導(dǎo)向、開發(fā)為重點(diǎn)，經(jīng)營為龍頭，質(zhì)量為根本的開發(fā)理念和經(jīng)營方針，切實(shí)轉(zhuǎn)變觀念，解放思想，緊緊圍繞市場，狠抓經(jīng)營，強(qiáng)化管理，樹立責(zé)任感、認(rèn)識(shí)危機(jī)感，不斷留意和觀察房地產(chǎn)市場行情，積極尋求探索與市場機(jī)制相適應(yīng)的經(jīng)營策略和經(jīng)營方針，以專業(yè)化、規(guī)?；拈_發(fā)模式，高品質(zhì)、人性化的開發(fā)理念，為改善某城市建設(shè)、提高百姓居住質(zhì)量而竭誠奉獻(xiàn)?？尚行匝芯繄?bào)告編制依據(jù)（1）某市城市總體規(guī)劃（2）《中華人民共和國國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃綱要(全文)》（3）投資項(xiàng)目可行性研究指南。項(xiàng)目總投資，%；，%；，%。全年國內(nèi)生產(chǎn)總值397983億元，按可比價(jià)格計(jì)算，%。%，%。二、某房地產(chǎn)投資環(huán)境分析自2010年4月份“國十條”頒布以來，史上最嚴(yán)的調(diào)控期已持續(xù)一年有余。近年來經(jīng)濟(jì)發(fā)展加速，人均GDP同步快速增長，20052010近6年來保持了12%左右的高速增長。固定資產(chǎn)投資20062010年某全社會(huì)固定資產(chǎn)投資穩(wěn)步增加，房地產(chǎn)投資增速快于固定資產(chǎn)投資增速，房地產(chǎn)投資空間巨大。2016年世界園藝博覽會(huì)的承辦，為某市的舊城區(qū)改造和新城區(qū)建設(shè)提供了一個(gè)清晰的規(guī)劃思路。某市2010年人口近760萬（其中市區(qū)人口390萬），某中心城市2010年建成區(qū)面積為200平方公里，根據(jù)國函〔2011〕29號(hào)《國務(wù)院關(guān)于某市城市總體規(guī)劃的批復(fù)》，到2020年，中心城區(qū)城市人口控制在220萬人以內(nèi)，城市建設(shè)用地控制在210平方公里以內(nèi)。某港是全國7大海港之一。全社會(huì)固定資產(chǎn)投資2616億元，同比增長20%左右；其中，城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資完成4210億元，同比增長23%。其中該地塊處于的核心風(fēng)景區(qū)定位為某城市結(jié)構(gòu)的公共核心，是以塌陷區(qū)生態(tài)修復(fù)、園林綠化、工業(yè)文明、抗震精神、現(xiàn)代藝術(shù)與展覽為主要特色，以休閑、娛樂、運(yùn)動(dòng)、觀光為主要功能的城市型綜合景區(qū)。南新道、復(fù)興路、唐柏路、205國道及西電路綜合改造，構(gòu)筑環(huán)湖景觀大道；全面展開東南片區(qū)、西南片區(qū)整體改造；全力抓好南湖景觀綠化、擴(kuò)湖二期、垃圾山綠化、地震科普館、機(jī)車博物館、青龍河拓寬改造；開工建設(shè)市民中心、工人文化宮、開灤國家礦山公園二期，以及一批休閑娛樂、公眾旅游、文化創(chuàng)意等項(xiàng)目，塑造“好玩南湖、生態(tài)南湖、神奇南湖”這一獨(dú)具特色的城市品牌。宜居城市。某市南湖區(qū)位圖項(xiàng)目位置某市南湖生態(tài)城規(guī)劃情況項(xiàng)目位置某市南湖生態(tài)城重點(diǎn)項(xiàng)目分布圖（三）對(duì)外聯(lián)系九條縱向主干道向北連接建成區(qū)和東南組團(tuán)，向南與唐曹、唐濱、唐港等高速公路相接；加強(qiáng)了南湖生態(tài)城與建成區(qū)、濱海新城、曹妃甸等地的聯(lián)系。 第三章 項(xiàng)目市場分析一、全國房地產(chǎn)市場分析政策是房地產(chǎn)行業(yè)走勢的決定性因素。2010年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資48267億元，%，其中，商品住宅投資34038億元，%，%。2010年，%。由于2010年新開工項(xiàng)目較快增長、在建規(guī)模較大，2011年房地產(chǎn)開發(fā)投資仍將保持較快增長。二、某房地產(chǎn)市場分析2010年是“樓市調(diào)控年”，一波接一波的“調(diào)控新政”相繼出臺(tái)，某市這座介乎二三線城市之間的城市因其獨(dú)特的資源型城市特性，受到政府調(diào)控政策的影響并不是很大。尤其是近段時(shí)間以來，既有項(xiàng)目拆遷改造顯成效，拆遷安置工作得到妥善了安排；再加之地產(chǎn)大鱷搶灘某市樓市，助推了房價(jià)產(chǎn)生一定幅度的增長。由于某產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)形式，富裕人群較多、較集中，某富裕階層多為老板和企業(yè)高管，年齡主要集中在3545歲，三十年前那場大地震留下的陰影對(duì)他們的影響已經(jīng)比較小。以前某本地項(xiàng)目的品質(zhì)不高，業(yè)主主要考慮戶型和朝向，要求住宅要正方向，不接受斜向的戶型。區(qū)位優(yōu)勢項(xiàng)目緊臨南湖中央生態(tài)公園及植物園，隨著近年來南湖公園的開放，目前已經(jīng)是某乃至省內(nèi)外游客熱衷的旅游休閑之地，周末游客量平均5萬人次以上，在某的影響力相當(dāng)于杭州的西湖，同時(shí)2016年世博園藝博覽會(huì)將在南湖中央生態(tài)公園、某市植物園舉辦，因此在未來幾年內(nèi)將會(huì)極大的提升本項(xiàng)目的地塊區(qū)域價(jià)值。（二）劣勢部分市民對(duì)區(qū)域地址條件仍有一定抗性。本項(xiàng)目處于南湖生態(tài)城區(qū)域，良好的區(qū)位條件有利于打造一個(gè)城市高端產(chǎn)品以滿足城市高端需求。（四）戶型定位根據(jù)市場低密度住宅類產(chǎn)品主力戶型需求分析及產(chǎn)品差異化考慮，本項(xiàng)目產(chǎn)品戶型建議在300600平方米/套。二、周圍環(huán)境該地塊處于某市南湖生態(tài)公園城區(qū)域內(nèi)。是以觀賞為主、科普為輔，集生態(tài)、經(jīng)濟(jì)、文化、科研等功能為一體的新型互動(dòng)式植物園。最大積雪深度23mm。場地特征多由II類場地土組成，分布為粉質(zhì)粘土。（三）抗震設(shè)防等級(jí)擬建場區(qū)抗震設(shè)防烈度為8度，設(shè)計(jì)地震分組為第一組。（五）規(guī)劃條件項(xiàng)目地塊規(guī)劃指標(biāo)要求如下：建筑高度15m以下；項(xiàng)目的建筑用地根據(jù)地塊要求綠化率應(yīng)在40—45％以上；3；項(xiàng)目建筑密度30%（六）市政基礎(chǔ)設(shè)施條件某是震后崛起的新型城市，城市功能分區(qū)明確，市政設(shè)施配套，環(huán)境清新優(yōu)美，現(xiàn)代化水平較高?？傮w建筑造型要素均與使用功能相結(jié)合，使造型與功能完美結(jié)合考慮與整體環(huán)境相協(xié)調(diào)，同時(shí)也體現(xiàn)自身個(gè)性的一面，提高了建筑的形象檔次。室內(nèi)系統(tǒng)室內(nèi)二次熱媒均為低溫?zé)崴?。住戶和公寓供暖系統(tǒng)采用共用立管的分戶獨(dú)立系統(tǒng)形式，分戶計(jì)量。主機(jī)選擇考慮容量和臺(tái)數(shù)的合理搭配，使系統(tǒng)在部分負(fù)荷運(yùn)轉(zhuǎn)時(shí)也處于相對(duì)高效率狀態(tài)。排風(fēng)兼排煙系統(tǒng)平時(shí)按通風(fēng)換氣工況運(yùn)轉(zhuǎn)，當(dāng)火災(zāi)在被確認(rèn)后，排風(fēng)兼排煙風(fēng)機(jī)應(yīng)轉(zhuǎn)換到排煙工況運(yùn)轉(zhuǎn)，且關(guān)閉與排煙無關(guān)的通風(fēng)空調(diào)系統(tǒng)。每層公共衛(wèi)生間的排風(fēng)管上均安裝防火閥和止回閥 ，防止各層之間相互串氣 。室內(nèi)給水本項(xiàng)目住宅和公寓水表設(shè)于戶門外公共空間管井中，水表采用卡式水表。地下不采暖部分的給水管道均用橡塑保溫，以防夏季結(jié)露. 太陽能熱水管道主干管均采用鋼塑復(fù)合管，分支管采用專用PPR熱水管。d1200人243604商業(yè)用水6L/㎡d10萬㎡208未預(yù)見及漏損9合計(jì)10室內(nèi)消防用水40L/S11室外消防用水30L/S注：未預(yù)見及漏損為1—7項(xiàng)水量合計(jì)的10%；室內(nèi)排水污水立管采用螺旋消音UPVC管，污水橫支管采用普通PVCU管排水管，配套管件，粘接。秒）P：設(shè)計(jì)重現(xiàn)期，取P=t：降雨歷時(shí)，t=t1+mt2t1：匯流時(shí)間，t1取13分鐘，m折減系數(shù)，暗管m＝2，t2管內(nèi)雨水流行時(shí)間，根據(jù)不同情況取值。室外消火栓由市政給水管網(wǎng)直接供水，室外消火栓給水與市政生活給水管道合用一個(gè)系統(tǒng) 。六、燃?xì)庠O(shè)計(jì) 氣源氣源由城市天然氣管網(wǎng)供給，天然氣熱值為8400千卡/標(biāo)準(zhǔn)立方米。 用氣量。負(fù)荷計(jì)算及變壓器選擇供電負(fù)荷計(jì)算表序號(hào)用電單元工作負(fù)荷KW需要系數(shù)Kx功率因數(shù)COSΦ計(jì)算系數(shù)tgΦ計(jì)算負(fù)荷有功kw無功kvar視在KVA1低密度住宅（方案一）98544927238554742低密度住宅（方案二）47112356114026183低密度住宅（方案三）96184809232853444會(huì)所6004502185005公共配套20168186商業(yè)2168173584019287酒店1500120058113338合計(jì)284731594374991721591456470491618210電容器補(bǔ)償600011補(bǔ)償后低壓側(cè)負(fù)荷14564104914601本工程采用兩路10kV電源供電。一般辦公室、會(huì)議室等局分散控制，大空間場所集中控制。防雷保護(hù)及接地系統(tǒng)本工程按第二類防雷措施設(shè)防；在樓座屋頂設(shè)避雷帶和避雷針由其混合作防直擊雷的接閃器，利用建筑物結(jié)構(gòu)柱子內(nèi)的主筋作引下線，利用結(jié)構(gòu)基礎(chǔ)內(nèi)鋼筋網(wǎng)作接地體；為防雷電波侵入，電纜進(jìn)出線在進(jìn)出端將電纜的金屬外皮、鋼管等與電氣設(shè)備接地相連；外墻上的金屬門、窗、欄桿等較大的金屬物與防雷裝置相連。（2）保安巡更管理系統(tǒng)在小區(qū)各區(qū)域內(nèi)及重要部位制定保安人員巡更路線。（2）電話系統(tǒng)電話網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)主要從住宅小區(qū)智能化對(duì)電話網(wǎng)絡(luò)功能的要求和用戶的實(shí)際情況出發(fā)，對(duì)電話接入網(wǎng)進(jìn)行設(shè)計(jì)。除了滿足住戶對(duì)于電話、計(jì)算機(jī)、遠(yuǎn)程信息服務(wù)等業(yè)務(wù)的需求外，還需要解決小區(qū)內(nèi)的通信網(wǎng)絡(luò)與公用通信網(wǎng)絡(luò)的接口問題，即建設(shè)一個(gè)開放性的網(wǎng)絡(luò)，將小區(qū)建成一個(gè)安全、便利、舒適、節(jié)能、娛樂的生活和工作環(huán)境，造福于用戶。 居住區(qū)有線電視系統(tǒng)設(shè)計(jì)為750MHz雙向傳輸、光纖同軸混合網(wǎng)，750MHz的帶寬可以傳輸55個(gè)模擬頻道節(jié)目，并提供了200MHz的數(shù)字信號(hào)傳輸帶寬，上行頻段565MHz提供足夠的帶寬用于上行信號(hào)的傳輸，完全滿足有線電視系統(tǒng)雙向傳輸?shù)囊?，光纖同軸混合網(wǎng)滿足了系統(tǒng)對(duì)帶寬的要求（光纖的帶寬在10GHz），對(duì)系統(tǒng)性能有很大的提高，同時(shí)也滿足了未來系統(tǒng)對(duì)干線傳輸?shù)男阅芤?，保護(hù)了投資，又比較經(jīng)濟(jì)（用戶分配系統(tǒng)采用同軸電纜）。（6）廣播與擴(kuò)聲設(shè)計(jì)在商業(yè)金融區(qū)段商業(yè)部分做廣播設(shè)計(jì)，廣播設(shè)計(jì)包括商場背景及公眾廣播。水平子系統(tǒng)均采用超五類UTP雙絞線。平易近人——空間、景觀人性化本項(xiàng)目在規(guī)劃設(shè)計(jì)中注重了庭園環(huán)境的綠化效果，并有許多休閑娛樂設(shè)施穿插其中，使人們更佳貼進(jìn)自然，感受自然，盡情享受自然給人們帶來