【正文】 : 5,475m2車庫(kù)面積: 32,205m2容積率: 綠化率: 45℅建筑密度: 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)手續(xù):本項(xiàng)目已經(jīng)過(guò)政府立項(xiàng)審批,并辦理土地使用權(quán)證。新某一貫秉承以人為本、追求卓越的經(jīng)營(yíng)理念，積極推進(jìn)現(xiàn)代企業(yè)制度建設(shè)，已經(jīng)形成董事會(huì)、經(jīng)營(yíng)班子職責(zé)明確，相互制衡、合力發(fā)展的規(guī)范化法人治理結(jié)構(gòu)和經(jīng)營(yíng)管理組織架構(gòu)。面對(duì)日趨激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，公司正在積極的探索開(kāi)發(fā)高科技領(lǐng)域、體育產(chǎn)業(yè)與其它產(chǎn)業(yè)。它依托海甸溪和海口灣的天然優(yōu)勢(shì)，重點(diǎn)選取了濱江、濱海和港口這三大“題材”做文章，營(yíng)造旅游休閑環(huán)境，打造商業(yè)品牌，建成后將成為市民的生活休閑、商業(yè)休閑、文化娛樂(lè)休閑的聚集地，成為?？趯?duì)外旅游、觀光、商貿(mào)、購(gòu)物、休閑等的時(shí)尚交流平臺(tái)，充分展示濱海城市個(gè)性。在海口外灘如火如荼地規(guī)劃和實(shí)施時(shí)，一批品位高檔的一線海景樓盤已悄悄地在新外灘的填海區(qū)——?？跒撑厢绕?。社區(qū)規(guī)模大，配套齊全，容積率超低，綠化率高，細(xì)致入微的物業(yè)管理，產(chǎn)品具有創(chuàng)新性和差異性，目前海南市場(chǎng)上基本沒(méi)有同類產(chǎn)品?！笆晃濉逼陂g?？谑袑⒅铝τ凇捌焚|(zhì)?？诠こ獭钡囊?guī)劃建設(shè)，已將“玉沙村”、“海甸溪北岸”、“長(zhǎng)堤路”等三大舊城改造項(xiàng)目列為規(guī)劃重點(diǎn)；?？谑泻诵臑I水區(qū)的建設(shè)（本項(xiàng)目所在地），無(wú)疑將更堅(jiān)定大家對(duì)?？诜康禺a(chǎn)業(yè)發(fā)展的信心，它的未來(lái)將發(fā)展成為旅游、觀光、休閑、文化、娛樂(lè)、體育、景觀為一體的城市多功能帶，它的建成必將成為?？诘摹懊焙汀按翱凇?；規(guī)劃中的?？跒硨⒈淮蛟斐蓢?guó)際游艇基地，周圍建起配套的會(huì)所、酒店等設(shè)施，將成為真正意義上的“濱海富人區(qū)”。年降水,年平均相對(duì)濕度為85%.常年主導(dǎo)風(fēng)向?yàn)闁|北風(fēng)，次為東南風(fēng)。其他國(guó)際性的會(huì)議和大賽也紛紛光臨海南。 海南經(jīng)濟(jì)情況。 經(jīng)濟(jì)自主增長(zhǎng)活力明顯增強(qiáng)，投資擴(kuò)張動(dòng)因已經(jīng)從前幾年政策性推動(dòng)向市場(chǎng)自發(fā)擴(kuò)張轉(zhuǎn)變。宏觀經(jīng)濟(jì)和微觀經(jīng)濟(jì)景氣指數(shù)從上年的相對(duì)景氣區(qū)間攀升至較景氣區(qū)間，為1998年建立景氣監(jiān)測(cè)調(diào)查制度以來(lái)最為景氣的一年。美麗的?？谑侵袊?guó)唯一地處熱帶的濱海省會(huì)城市，這里陽(yáng)光明媚，雨量充足，氣候宜人，空氣質(zhì)量居全國(guó)大中城市之首，名列世界48個(gè)國(guó)家160個(gè)大中城市第五名，集中了地球上最繽紛、最浪漫的熱帶海岸。為配合海南省“亞洲的重要旅游度假地和最適合的第二居住地”定位，海口市政府出臺(tái)了一系列優(yōu)惠政策鼓勵(lì)處置爛尾樓，以美化海口；近兩年，不惜重金邀請(qǐng)國(guó)際著名的設(shè)計(jì)單位對(duì)?？谑锌傮w規(guī)劃，?？谕鉃┮?guī)劃，西海岸規(guī)劃，南渡江規(guī)劃進(jìn)行修編或編制，加快城市建設(shè)步伐，加大吸引外資力度，并取得了不俗的成績(jī)，?？诘妮喞亚逦梢?jiàn)。爛尾樓已處置80%以上，需求旺盛,良好的生態(tài)環(huán)境及投資政策，吸引了越來(lái)越多的國(guó)內(nèi)、國(guó)際大集團(tuán)前來(lái)投資，山東魯能集團(tuán)、天津泰達(dá)、中信泰富、華潤(rùn)集團(tuán)等紛紛進(jìn)軍海南地產(chǎn)業(yè)。此外，還達(dá)成購(gòu)房意向615套。 微觀環(huán)境分析 區(qū)位分析本案位于坐落在海口灣最中心的地段,2005年7月13日，?？谑姓脚鷾?zhǔn)了其控制性詳細(xì)規(guī)劃，9月6日，海南省政府批準(zhǔn)海口市總體規(guī)劃，至此，?？跒车囊?guī)劃基本完成。?？跒呈呛？谥匾某鞘匈Y源，承裁著?？诘穆糜巍⒕幼?、度假等多方面的功能，是?？诔鞘薪ㄔO(shè)中的重要區(qū)域，也是?？跒I海繁榮的象征和?？诘某鞘忻?。房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)不再表現(xiàn)為開(kāi)發(fā)商在規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程建筑、物業(yè)管理等環(huán)節(jié)的競(jìng)爭(zhēng)，而是表現(xiàn)為更有個(gè)性和特點(diǎn)的品牌、服務(wù)、設(shè)計(jì)、建筑、物業(yè)等在更加專業(yè)的層面進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng)，也就是地產(chǎn)板塊成熟后，由“面”轉(zhuǎn)“點(diǎn)”，由“硬”轉(zhuǎn)“軟”，回歸到個(gè)盤間競(jìng)爭(zhēng)是一定的，但也正是個(gè)盤體現(xiàn)無(wú)可替代的獨(dú)特的時(shí)候了，如麗江花園的文化，祈福新村的規(guī)模和硬件，碧桂園的教育、服務(wù)，這些將成為海南房地產(chǎn)業(yè)學(xué)習(xí)的新的核心營(yíng)銷動(dòng)力。根據(jù)人均GDP國(guó)際經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)的比較結(jié)果，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入一個(gè)高速發(fā)展時(shí)期。海口憑借著得天獨(dú)厚的氣候環(huán)境、自然條件成為人們的居家、度假、養(yǎng)生的首選，榮獲“中國(guó)最佳人居環(huán)境”稱號(hào)，是中國(guó)旅游地產(chǎn)最熱的區(qū)域之一。^%$!~海南在線房產(chǎn)頻道海南在線房產(chǎn)頻道*amp。^%$!~`　　目前，海南省買房、買車的居民越來(lái)越多。^%$房產(chǎn)頻道 潛在需求海南尤其是?？谑薪?jīng)過(guò)了92—94年房地產(chǎn)泡沫，產(chǎn)生了大量的滯建工程。這主要是近幾年來(lái)，政府對(duì)房地產(chǎn)業(yè)大力支持，房地產(chǎn)業(yè)者加大了房產(chǎn)促銷力度，海南優(yōu)越的環(huán)境和房產(chǎn)品牌日益叫響全國(guó)的結(jié)果。 項(xiàng)目提出與簡(jiǎn)介，?？诔鞘兄行牡暮０毒€，背靠城市，面向大海，融都市的繁華與陸地的敦厚于一體，享受著海水的滋潤(rùn)與自然的天籟。在經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的今天，如何挖掘獨(dú)特歷史、文化、地理要素，形成自己的特色和核心競(jìng)爭(zhēng)力，從而吸引投資，提升城市的土地價(jià)值、房地產(chǎn)價(jià)值，培養(yǎng)城市居民的自豪感、歸屬感，是城市經(jīng)營(yíng)的核心內(nèi)容。建成后將成為南中國(guó)乃至東北亞最富吸引力的大型熱帶旅游度假社區(qū)。第一期為歐式建筑風(fēng)格設(shè)計(jì)，園林景觀為濃郁的巴厘島風(fēng)格，擁有6,000多平方米的中心花園、6幢歐式小高層樓宇和一棟大型停車樓，用地面積18,170 m2；二區(qū)規(guī)劃占地面積26,669 m2，將以馬爾代夫風(fēng)格的景觀園藝形成小高層、組團(tuán)的海景豪宅。根據(jù)預(yù)測(cè)，碧海御園的平均銷售價(jià)格將達(dá)到6,600元/m2。（4）項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模中等，開(kāi)發(fā)周期相對(duì)稍長(zhǎng)，影響項(xiàng)目?jī)?nèi)部投資收益率。雖然目前主要限于縣市級(jí)行政部門，但很快就會(huì)影響到海口。國(guó)務(wù)院為穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格，打擊樓市投機(jī)行為，連續(xù)出臺(tái)了三次政令。國(guó)家不斷的對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控，但對(duì)海南影響不大，因?yàn)楹Ｄ虾蛧?guó)內(nèi)其它地區(qū)不一樣,國(guó)務(wù)院為幫助海南走出困境，1999年7月14日，國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)海南省人民政府、建設(shè)部、財(cái)政部、國(guó)土資源部、人民銀行處置海南省積壓房地產(chǎn)試點(diǎn)方案的通知（國(guó)辦發(fā)［1999］62號(hào)）。　　2005年以后，不光是較早進(jìn)入海南市場(chǎng)，包括泰達(dá)、魯能、寶安、中信、美源等在內(nèi)的開(kāi)發(fā)企業(yè)獲得了空前的成功，隨之引發(fā)的新的海南開(kāi)發(fā)熱潮令國(guó)內(nèi)其他實(shí)力雄厚的知名企業(yè)聞風(fēng)而動(dòng)：和記黃埔、中國(guó)保利、上海聯(lián)合體三巨頭意向投資海棠灣250億元，廣東富力聯(lián)合海南怡豐15億打造香水灣，雅居樂(lè)130億加入建設(shè)清水灣項(xiàng)目……由于“國(guó)六條”和“國(guó)十五條”等實(shí)質(zhì)性調(diào)控措施剛剛實(shí)施，政策效果有待進(jìn)一步觀察、驗(yàn)證。在今后較長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，“平穩(wěn)向上”仍是?？诜?jī)r(jià)運(yùn)行的主旋律從今年房?jī)r(jià)的變動(dòng)情況看，一季度同在抑制房地產(chǎn)投機(jī)行為調(diào)控政策影響下，海南樓市進(jìn)入政策與市場(chǎng)的磨合盤整期，房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)量增價(jià)穩(wěn)態(tài)勢(shì)，宏觀調(diào)控作用初顯。（2）?？谑袌?chǎng)表現(xiàn)平穩(wěn)。而海南的房地產(chǎn)銷售的對(duì)象約65％來(lái)自內(nèi)地，據(jù)了解，自從出臺(tái)“國(guó)八條”“國(guó)六條”以來(lái)，海南房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的外地購(gòu)房有增長(zhǎng)的趨勢(shì)。具體特點(diǎn)如下：2006上半年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成情況表（表1）長(zhǎng)%4月從以上表中數(shù)據(jù)可以看出：二、房地產(chǎn)施工面積小幅增長(zhǎng)，新開(kāi)工、竣工面積下降。占比%公寓占比%2 月3月4月5月6月從表2中的數(shù)據(jù)可以看出，今年上半年，?？谑衅胀ㄗ》勘戎剌^大，占住宅施工面積的七成以上，其次是別墅、高檔公寓，占兩成，而經(jīng)濟(jì)適用房最小，只占一成。上半年，%。3月份最低（2361元），4月份開(kāi)始有所上升，6月份時(shí)有所突破，達(dá)到2504元；經(jīng)濟(jì)適用住房在3月份時(shí)達(dá)到2324元，4月份開(kāi)始回落，5月份回落到2007元，6月份時(shí)又開(kāi)始有所回升，但回升的幅度不大；別墅、高檔公寓一直呈上升趨勢(shì)，從2月份的3728元上升到6月份的4259元，在5月份時(shí)已突破了4000元。受美麗沙項(xiàng)目的影響，每個(gè)月的增幅都成倍數(shù)增長(zhǎng)，但增長(zhǎng)幅度卻逐月下降，而扣除美麗沙項(xiàng)目后，增幅也成負(fù)增長(zhǎng)，由此說(shuō)明，今年政府對(duì)于土地的供應(yīng)已經(jīng)開(kāi)始加強(qiáng)了監(jiān)管力度，預(yù)計(jì)今年下半年，土地供應(yīng)情況將會(huì)有所緊縮。增長(zhǎng)%造成上半年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資呈低位運(yùn)轉(zhuǎn)的主要原因有：目前海南房產(chǎn)市場(chǎng)正趨于平穩(wěn)發(fā)展,海南房產(chǎn)健康發(fā)展的序幕才剛剛拉開(kāi)。正是這一點(diǎn)，卻給了外地樓盤，特別是沿海城市的樓盤“趁虛而入”的絕佳時(shí)機(jī)。不僅外部環(huán)境給海南本地地產(chǎn)市場(chǎng)的帶來(lái)極大的促進(jìn)作用，在海南，本地的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和利好政策也極大的刺激和鼓勵(lì)著地產(chǎn)市場(chǎng)的良性發(fā)展。屆時(shí)，海南煉化的銷售收入最保守的估計(jì)也會(huì)有300億元人民幣，將帶給海南每年約20億元的稅收；其建成還將促進(jìn)水電基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，帶動(dòng)配套產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，包括機(jī)械加工、交通運(yùn)輸?shù)?；由此將吸引巨大的人流、物流、資金流的聚集，帶來(lái)相應(yīng)消費(fèi)拉動(dòng)，包括商務(wù)旅游、生活消費(fèi)等。、政策等因素海口市政府積極推動(dòng)城市建設(shè)，著力打造“中華民族的后花園”和“理想的第二居住地”的品牌，并于2004年12月榮獲“中國(guó)人居環(huán)境獎(jiǎng)”。（3）充分利用豐富的熱帶植物資源和自然條件，嚴(yán)格控制建筑密度和建筑高度，通過(guò)建筑物、道路、廣場(chǎng)和園林等各項(xiàng)建設(shè)，突出展示熱帶城市的環(huán)境和景觀特色。項(xiàng)目位于?？谑泻？跒?，是?？诔鞘兄行牡暮０毒€，背靠金貿(mào)區(qū)，面向大海，是都市繁華、陸地敦厚與海洋廣闊的過(guò)渡區(qū)域，既享受著海水的滋潤(rùn)與自然的天籟，又有得天獨(dú)厚的自然資源和地理優(yōu)勢(shì)。經(jīng)過(guò)首輪淘汰，核心濱水區(qū)的規(guī)劃較量在澳大利亞、荷蘭、美國(guó)、西班牙等4家以設(shè)計(jì)濱海、水域新城擅長(zhǎng)的國(guó)際知名設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)間展開(kāi)。挖掘獨(dú)特歷史、文化、地理要素，提升城市的土地價(jià)值、房地產(chǎn)價(jià)值。度假式生活將成為高品質(zhì)新生活方式。2002年，國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)成立新的?？谑泻?，這片土地憑借其優(yōu)越的先天條件，海口灣的國(guó)際規(guī)劃，尤其沿江靠海地區(qū)，更引起人們的關(guān)注（05年2月市政府已確定，沿海、沿江一線地區(qū)不再批準(zhǔn)房地產(chǎn)項(xiàng)目）。況且在本區(qū)域內(nèi)已沒(méi)有可供開(kāi)發(fā)的土地。本項(xiàng)目西邊是海口港、西海岸，東有萬(wàn)綠園生態(tài)公園，北有著名的瓊洲海峽，世紀(jì)大橋，南有大都市的各項(xiàng)配套，本社區(qū)內(nèi)有“亭、臺(tái)、樓、閣、小橋流水”……l 品牌優(yōu)勢(shì)：新某是海南煒華房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司上級(jí)公司，是2級(jí)資質(zhì)房地產(chǎn)公司；公司實(shí)力雄厚，在海南開(kāi)發(fā)過(guò)南興大廈、玉和花園1期、2期、3期、某玉園一區(qū)等，先后獲得省、市地產(chǎn)開(kāi)發(fā)優(yōu)質(zhì)，品牌信譽(yù)，知名度較高。本案作為都市中少見(jiàn)的“低密度高檔歐陸風(fēng)格住宅區(qū)”，該項(xiàng)目在寸土寸金中營(yíng)造歐陸景觀，“人性化”的居住環(huán)境，犧牲了一部分經(jīng)濟(jì)利益，卻很好地解決了黃金區(qū)位和居住環(huán)境的矛盾，同時(shí)，與周邊的其他公寓、小區(qū)形成強(qiáng)烈對(duì)比，“碧海玉園”（本案）的價(jià)值彰顯無(wú)疑。 劣勢(shì)及威脅l 政策方面：20042006年房地產(chǎn)界可謂“政策年”，國(guó)家宏觀調(diào)控政策，對(duì)房地產(chǎn)的利空因素大于利好；銀行提息已是不可爭(zhēng)的事實(shí)，項(xiàng)目、融資比往年更難；國(guó)家不僅提高開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資本金比例，還從住房貸款上對(duì)第二套以上住房的購(gòu)買行為進(jìn)行了限制。2006年國(guó)房景氣指數(shù)連續(xù)兩月微落房?jī)r(jià)趨穩(wěn) 自今年7月國(guó)房景氣指數(shù)攀升到近104的高位之后，八九月份出現(xiàn)了連續(xù)的微落。 2004年以來(lái)的兩輪房地產(chǎn)調(diào)控基本思路是穩(wěn)定房?jī)r(jià)，結(jié)構(gòu)調(diào)整。 前三季度，全國(guó)完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資12902億元，%。到9月末，%。商品住房?jī)r(jià)格漲幅總體放緩。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)看，從前8個(gè)月有關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出以下五個(gè)特點(diǎn)：（1）房地產(chǎn)投資增幅繼續(xù)回落。（3）居民住房消費(fèi)結(jié)構(gòu)發(fā)生積極變化。10月份，％。分析結(jié)果表明：在連續(xù)出臺(tái)的以抑制投機(jī)、調(diào)整住房供給結(jié)構(gòu)為主的調(diào)控政策作用下，2季度，消費(fèi)者持幣觀望態(tài)勢(shì)形成，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求增長(zhǎng)快速下降，同時(shí)房屋銷售價(jià)格上漲速度放緩。 完整的房地產(chǎn)市場(chǎng)應(yīng)該包括房地產(chǎn)存量市場(chǎng)，能夠反映房地產(chǎn)市場(chǎng)當(dāng)前交易情況的指標(biāo)應(yīng)該是“房屋成交面積”，包括商品房增量的當(dāng)期銷售面積和二手房屋銷售面積。其中，%、%%，增幅逐步增加，但如上述分析，銷售面積的這種變化并不能說(shuō)明2季度房屋交易面積增幅在逐月增加。40個(gè)重點(diǎn)城市的定金及預(yù)收款同比增幅由1～3月的37%下降為1～%，增幅比去年1～。6月末，%，%，增速比1季度下降4~5個(gè)百分點(diǎn)，其中，%，降到歷史最低點(diǎn)；儲(chǔ)蓄動(dòng)機(jī)為“買房或裝修”的居民人數(shù)占比為11%，也降到了歷史最低點(diǎn)。督導(dǎo)組通過(guò)檢查還發(fā)現(xiàn)，地方政府、開(kāi)發(fā)商和消費(fèi)者從各自的利益出發(fā)，對(duì)宏觀調(diào)控的理解和認(rèn)識(shí)很不一致。%，；與1季度相比，%。 商品房平均銷售價(jià)格漲幅回落。然而，在投資增幅不斷下降的同時(shí)，由于供給受到控制，房?jī)r(jià)出現(xiàn)上漲，而負(fù)利率和投資渠道缺乏導(dǎo)致大批的資金進(jìn)入房市，強(qiáng)化了購(gòu)房需求的旺盛，供求出現(xiàn)失衡，房?jī)r(jià)上漲加速。 2. 當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求仍以自住需求為主，隨著消費(fèi)者對(duì)宏觀調(diào)控目標(biāo)的正確理解，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求增長(zhǎng)將會(huì)逐步恢復(fù) ，在城調(diào)隊(duì)的調(diào)查數(shù)據(jù)中，%的人員取消了購(gòu)房，%的人員則選擇推遲購(gòu)房、提前購(gòu)房或租住，表明當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求仍以自住需求為主。 根據(jù)中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)的有關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示， 2004年全國(guó)的房地產(chǎn)的投資是一萬(wàn)多億元，比2003年增加了28%，房地產(chǎn)平均的回報(bào)率在是20％到30％，房地產(chǎn)行業(yè)依然是一個(gè)高風(fēng)險(xiǎn)高收益的行業(yè)。（2）?？谠诮?jīng)歷了93年房地產(chǎn)泡沫破滅，經(jīng)濟(jì)發(fā)展受到重大打擊，房地產(chǎn)業(yè)幾乎崩潰的形式下，市委市政府調(diào)整了城市規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)布局，提出“突出沿海（瓊洲海峽），開(kāi)發(fā)沿江（南渡江），提升中心，拓展兩翼，帶動(dòng)腹地”的思路，按照這個(gè)思路，?？谑袑⒔ㄔO(shè)成為一座綠色國(guó)際濱海帶狀組團(tuán)城市?！　。?）同時(shí)，商品房的供求也呈現(xiàn)出基本平衡。（5）房?jī)r(jià)走勢(shì)：、2405元，%，低于同期海南省城鎮(zhèn)居民年人均可支配收入和GDP增長(zhǎng)幅度。，％；商品房投資39億元,％。在商品房總施工面積中，（別墅：％,經(jīng)濟(jì)適用房：㎡％；％）％，％；，％,％；，％,％；㎡（工業(yè)廠房：㎡），％。3）商品房竣工情況。住宅銷售均價(jià)2423元/㎡；辦公寫(xiě)字樓銷售均價(jià)3670元/㎡；其他商業(yè)用房銷售均價(jià)6674元/㎡。（4）購(gòu)買商品房對(duì)象分析情況根據(jù)海口市房地產(chǎn)管理所的有關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，海南本地個(gè)人（持本省身份證）％,外地個(gè)人（持外省身份證）％。