【正文】 : 5,475m2車庫面積: 32,205m2容積率: 綠化率: 45℅建筑密度: 項目開發(fā)手續(xù):本項目已經(jīng)過政府立項審批,并辦理土地使用權(quán)證。新某一貫秉承以人為本、追求卓越的經(jīng)營理念，積極推進(jìn)現(xiàn)代企業(yè)制度建設(shè)，已經(jīng)形成董事會、經(jīng)營班子職責(zé)明確，相互制衡、合力發(fā)展的規(guī)范化法人治理結(jié)構(gòu)和經(jīng)營管理組織架構(gòu)。面對日趨激烈的市場競爭，公司正在積極的探索開發(fā)高科技領(lǐng)域、體育產(chǎn)業(yè)與其它產(chǎn)業(yè)。它依托海甸溪和?？跒车奶烊粌?yōu)勢，重點選取了濱江、濱海和港口這三大“題材”做文章，營造旅游休閑環(huán)境，打造商業(yè)品牌，建成后將成為市民的生活休閑、商業(yè)休閑、文化娛樂休閑的聚集地，成為?？趯ν饴糜巍⒂^光、商貿(mào)、購物、休閑等的時尚交流平臺，充分展示濱海城市個性。在?？谕鉃┤缁鹑巛钡匾?guī)劃和實施時，一批品位高檔的一線海景樓盤已悄悄地在新外灘的填海區(qū)——?？跒撑厢绕?。社區(qū)規(guī)模大，配套齊全，容積率超低，綠化率高，細(xì)致入微的物業(yè)管理，產(chǎn)品具有創(chuàng)新性和差異性，目前海南市場上基本沒有同類產(chǎn)品。“十一五”期間?？谑袑⒅铝τ凇捌焚|(zhì)?？诠こ獭钡囊?guī)劃建設(shè)，已將“玉沙村”、“海甸溪北岸”、“長堤路”等三大舊城改造項目列為規(guī)劃重點；?？谑泻诵臑I水區(qū)的建設(shè)（本項目所在地），無疑將更堅定大家對海口房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的信心，它的未來將發(fā)展成為旅游、觀光、休閑、文化、娛樂、體育、景觀為一體的城市多功能帶，它的建成必將成為海口的“名片”和“窗口”；規(guī)劃中的海口灣將被打造成國際游艇基地，周圍建起配套的會所、酒店等設(shè)施，將成為真正意義上的“濱海富人區(qū)”。年降水,年平均相對濕度為85%.常年主導(dǎo)風(fēng)向為東北風(fēng)，次為東南風(fēng)。其他國際性的會議和大賽也紛紛光臨海南。 海南經(jīng)濟(jì)情況。 經(jīng)濟(jì)自主增長活力明顯增強，投資擴張動因已經(jīng)從前幾年政策性推動向市場自發(fā)擴張轉(zhuǎn)變。宏觀經(jīng)濟(jì)和微觀經(jīng)濟(jì)景氣指數(shù)從上年的相對景氣區(qū)間攀升至較景氣區(qū)間，為1998年建立景氣監(jiān)測調(diào)查制度以來最為景氣的一年。美麗的?？谑侵袊ㄒ坏靥師釒У臑I海省會城市，這里陽光明媚，雨量充足，氣候宜人，空氣質(zhì)量居全國大中城市之首，名列世界48個國家160個大中城市第五名，集中了地球上最繽紛、最浪漫的熱帶海岸。為配合海南省“亞洲的重要旅游度假地和最適合的第二居住地”定位，?？谑姓雠_了一系列優(yōu)惠政策鼓勵處置爛尾樓，以美化?？?；近兩年，不惜重金邀請國際著名的設(shè)計單位對?？谑锌傮w規(guī)劃，?？谕鉃┮?guī)劃，西海岸規(guī)劃，南渡江規(guī)劃進(jìn)行修編或編制，加快城市建設(shè)步伐，加大吸引外資力度，并取得了不俗的成績，海口的輪廓已清晰可見。爛尾樓已處置80%以上，需求旺盛,良好的生態(tài)環(huán)境及投資政策，吸引了越來越多的國內(nèi)、國際大集團(tuán)前來投資，山東魯能集團(tuán)、天津泰達(dá)、中信泰富、華潤集團(tuán)等紛紛進(jìn)軍海南地產(chǎn)業(yè)。此外，還達(dá)成購房意向615套。 微觀環(huán)境分析 區(qū)位分析本案位于坐落在?？跒匙钪行牡牡囟?2005年7月13日，?？谑姓脚鷾?zhǔn)了其控制性詳細(xì)規(guī)劃，9月6日，海南省政府批準(zhǔn)?？谑锌傮w規(guī)劃，至此，?？跒车囊?guī)劃基本完成。?？跒呈呛？谥匾某鞘匈Y源，承裁著?？诘穆糜?、居住、度假等多方面的功能，是海口城市建設(shè)中的重要區(qū)域，也是海口濱海繁榮的象征和?？诘某鞘忻７康禺a(chǎn)競爭不再表現(xiàn)為開發(fā)商在規(guī)劃設(shè)計、工程建筑、物業(yè)管理等環(huán)節(jié)的競爭，而是表現(xiàn)為更有個性和特點的品牌、服務(wù)、設(shè)計、建筑、物業(yè)等在更加專業(yè)的層面進(jìn)行競爭，也就是地產(chǎn)板塊成熟后，由“面”轉(zhuǎn)“點”，由“硬”轉(zhuǎn)“軟”，回歸到個盤間競爭是一定的，但也正是個盤體現(xiàn)無可替代的獨特的時候了，如麗江花園的文化，祈福新村的規(guī)模和硬件，碧桂園的教育、服務(wù)，這些將成為海南房地產(chǎn)業(yè)學(xué)習(xí)的新的核心營銷動力。根據(jù)人均GDP國際經(jīng)驗數(shù)據(jù)的比較結(jié)果，我國房地產(chǎn)市場已經(jīng)進(jìn)入一個高速發(fā)展時期。海口憑借著得天獨厚的氣候環(huán)境、自然條件成為人們的居家、度假、養(yǎng)生的首選，榮獲“中國最佳人居環(huán)境”稱號，是中國旅游地產(chǎn)最熱的區(qū)域之一。^%$!~海南在線房產(chǎn)頻道海南在線房產(chǎn)頻道*amp。^%$!~`　　目前，海南省買房、買車的居民越來越多。^%$房產(chǎn)頻道 潛在需求海南尤其是?？谑薪?jīng)過了92—94年房地產(chǎn)泡沫，產(chǎn)生了大量的滯建工程。這主要是近幾年來，政府對房地產(chǎn)業(yè)大力支持，房地產(chǎn)業(yè)者加大了房產(chǎn)促銷力度，海南優(yōu)越的環(huán)境和房產(chǎn)品牌日益叫響全國的結(jié)果。 項目提出與簡介，?？诔鞘兄行牡暮０毒€，背靠城市，面向大海，融都市的繁華與陸地的敦厚于一體，享受著海水的滋潤與自然的天籟。在經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的今天，如何挖掘獨特歷史、文化、地理要素，形成自己的特色和核心競爭力，從而吸引投資，提升城市的土地價值、房地產(chǎn)價值，培養(yǎng)城市居民的自豪感、歸屬感，是城市經(jīng)營的核心內(nèi)容。建成后將成為南中國乃至東北亞最富吸引力的大型熱帶旅游度假社區(qū)。第一期為歐式建筑風(fēng)格設(shè)計，園林景觀為濃郁的巴厘島風(fēng)格，擁有6,000多平方米的中心花園、6幢歐式小高層樓宇和一棟大型停車樓，用地面積18,170 m2；二區(qū)規(guī)劃占地面積26,669 m2，將以馬爾代夫風(fēng)格的景觀園藝形成小高層、組團(tuán)的海景豪宅。根據(jù)預(yù)測，碧海御園的平均銷售價格將達(dá)到6,600元/m2。（4）項目建設(shè)規(guī)模中等，開發(fā)周期相對稍長，影響項目內(nèi)部投資收益率。雖然目前主要限于縣市級行政部門，但很快就會影響到?？?。國務(wù)院為穩(wěn)定住房價格，打擊樓市投機行為，連續(xù)出臺了三次政令。國家不斷的對國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控，但對海南影響不大，因為海南和國內(nèi)其它地區(qū)不一樣,國務(wù)院為幫助海南走出困境，1999年7月14日，國務(wù)院辦公廳印發(fā)海南省人民政府、建設(shè)部、財政部、國土資源部、人民銀行處置海南省積壓房地產(chǎn)試點方案的通知（國辦發(fā)［1999］62號）?！　?005年以后，不光是較早進(jìn)入海南市場，包括泰達(dá)、魯能、寶安、中信、美源等在內(nèi)的開發(fā)企業(yè)獲得了空前的成功，隨之引發(fā)的新的海南開發(fā)熱潮令國內(nèi)其他實力雄厚的知名企業(yè)聞風(fēng)而動：和記黃埔、中國保利、上海聯(lián)合體三巨頭意向投資海棠灣250億元，廣東富力聯(lián)合海南怡豐15億打造香水灣，雅居樂130億加入建設(shè)清水灣項目……由于“國六條”和“國十五條”等實質(zhì)性調(diào)控措施剛剛實施，政策效果有待進(jìn)一步觀察、驗證。在今后較長一段時間內(nèi)，“平穩(wěn)向上”仍是?？诜績r運行的主旋律從今年房價的變動情況看，一季度同在抑制房地產(chǎn)投機行為調(diào)控政策影響下，海南樓市進(jìn)入政策與市場的磨合盤整期，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)量增價穩(wěn)態(tài)勢，宏觀調(diào)控作用初顯。（2）?？谑袌霰憩F(xiàn)平穩(wěn)。而海南的房地產(chǎn)銷售的對象約65％來自內(nèi)地，據(jù)了解，自從出臺“國八條”“國六條”以來，海南房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的外地購房有增長的趨勢。具體特點如下：2006上半年房地產(chǎn)開發(fā)投資完成情況表（表1）長%4月從以上表中數(shù)據(jù)可以看出：二、房地產(chǎn)施工面積小幅增長，新開工、竣工面積下降。占比%公寓占比%2 月3月4月5月6月從表2中的數(shù)據(jù)可以看出，今年上半年，?？谑衅胀ㄗ》勘戎剌^大，占住宅施工面積的七成以上，其次是別墅、高檔公寓，占兩成，而經(jīng)濟(jì)適用房最小，只占一成。上半年，%。3月份最低（2361元），4月份開始有所上升，6月份時有所突破，達(dá)到2504元；經(jīng)濟(jì)適用住房在3月份時達(dá)到2324元，4月份開始回落，5月份回落到2007元，6月份時又開始有所回升，但回升的幅度不大；別墅、高檔公寓一直呈上升趨勢，從2月份的3728元上升到6月份的4259元，在5月份時已突破了4000元。受美麗沙項目的影響，每個月的增幅都成倍數(shù)增長，但增長幅度卻逐月下降，而扣除美麗沙項目后，增幅也成負(fù)增長，由此說明，今年政府對于土地的供應(yīng)已經(jīng)開始加強了監(jiān)管力度，預(yù)計今年下半年，土地供應(yīng)情況將會有所緊縮。增長%造成上半年房地產(chǎn)開發(fā)投資呈低位運轉(zhuǎn)的主要原因有：目前海南房產(chǎn)市場正趨于平穩(wěn)發(fā)展,海南房產(chǎn)健康發(fā)展的序幕才剛剛拉開。正是這一點，卻給了外地樓盤，特別是沿海城市的樓盤“趁虛而入”的絕佳時機。不僅外部環(huán)境給海南本地地產(chǎn)市場的帶來極大的促進(jìn)作用，在海南，本地的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和利好政策也極大的刺激和鼓勵著地產(chǎn)市場的良性發(fā)展。屆時，海南煉化的銷售收入最保守的估計也會有300億元人民幣，將帶給海南每年約20億元的稅收；其建成還將促進(jìn)水電基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，帶動配套產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，包括機械加工、交通運輸?shù)?；由此將吸引巨大的人流、物流、資金流的聚集，帶來相應(yīng)消費拉動，包括商務(wù)旅游、生活消費等。、政策等因素?？谑姓e極推動城市建設(shè)，著力打造“中華民族的后花園”和“理想的第二居住地”的品牌，并于2004年12月榮獲“中國人居環(huán)境獎”。（3）充分利用豐富的熱帶植物資源和自然條件，嚴(yán)格控制建筑密度和建筑高度，通過建筑物、道路、廣場和園林等各項建設(shè)，突出展示熱帶城市的環(huán)境和景觀特色。項目位于海口市?？跒常呛？诔鞘兄行牡暮０毒€，背靠金貿(mào)區(qū)，面向大海，是都市繁華、陸地敦厚與海洋廣闊的過渡區(qū)域，既享受著海水的滋潤與自然的天籟，又有得天獨厚的自然資源和地理優(yōu)勢。經(jīng)過首輪淘汰，核心濱水區(qū)的規(guī)劃較量在澳大利亞、荷蘭、美國、西班牙等4家以設(shè)計濱海、水域新城擅長的國際知名設(shè)計機構(gòu)間展開。挖掘獨特歷史、文化、地理要素，提升城市的土地價值、房地產(chǎn)價值。度假式生活將成為高品質(zhì)新生活方式。2002年，國務(wù)院批準(zhǔn)成立新的?？谑泻?，這片土地憑借其優(yōu)越的先天條件，海口灣的國際規(guī)劃，尤其沿江靠海地區(qū)，更引起人們的關(guān)注（05年2月市政府已確定，沿海、沿江一線地區(qū)不再批準(zhǔn)房地產(chǎn)項目）。況且在本區(qū)域內(nèi)已沒有可供開發(fā)的土地。本項目西邊是?？诟?、西海岸，東有萬綠園生態(tài)公園，北有著名的瓊洲海峽，世紀(jì)大橋，南有大都市的各項配套，本社區(qū)內(nèi)有“亭、臺、樓、閣、小橋流水”……l 品牌優(yōu)勢：新某是海南煒華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司上級公司，是2級資質(zhì)房地產(chǎn)公司；公司實力雄厚，在海南開發(fā)過南興大廈、玉和花園1期、2期、3期、某玉園一區(qū)等，先后獲得省、市地產(chǎn)開發(fā)優(yōu)質(zhì)，品牌信譽，知名度較高。本案作為都市中少見的“低密度高檔歐陸風(fēng)格住宅區(qū)”，該項目在寸土寸金中營造歐陸景觀，“人性化”的居住環(huán)境，犧牲了一部分經(jīng)濟(jì)利益，卻很好地解決了黃金區(qū)位和居住環(huán)境的矛盾，同時，與周邊的其他公寓、小區(qū)形成強烈對比，“碧海玉園”（本案）的價值彰顯無疑。 劣勢及威脅l 政策方面：20042006年房地產(chǎn)界可謂“政策年”，國家宏觀調(diào)控政策，對房地產(chǎn)的利空因素大于利好；銀行提息已是不可爭的事實，項目、融資比往年更難；國家不僅提高開發(fā)項目資本金比例，還從住房貸款上對第二套以上住房的購買行為進(jìn)行了限制。2006年國房景氣指數(shù)連續(xù)兩月微落房價趨穩(wěn) 自今年7月國房景氣指數(shù)攀升到近104的高位之后，八九月份出現(xiàn)了連續(xù)的微落。 2004年以來的兩輪房地產(chǎn)調(diào)控基本思路是穩(wěn)定房價，結(jié)構(gòu)調(diào)整。 前三季度，全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資12902億元，%。到9月末，%。商品住房價格漲幅總體放緩。根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)看，從前8個月有關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)看，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出以下五個特點：（1）房地產(chǎn)投資增幅繼續(xù)回落。（3）居民住房消費結(jié)構(gòu)發(fā)生積極變化。10月份，％。分析結(jié)果表明：在連續(xù)出臺的以抑制投機、調(diào)整住房供給結(jié)構(gòu)為主的調(diào)控政策作用下，2季度，消費者持幣觀望態(tài)勢形成，房地產(chǎn)市場需求增長快速下降，同時房屋銷售價格上漲速度放緩。 完整的房地產(chǎn)市場應(yīng)該包括房地產(chǎn)存量市場，能夠反映房地產(chǎn)市場當(dāng)前交易情況的指標(biāo)應(yīng)該是“房屋成交面積”，包括商品房增量的當(dāng)期銷售面積和二手房屋銷售面積。其中，%、%%，增幅逐步增加，但如上述分析，銷售面積的這種變化并不能說明2季度房屋交易面積增幅在逐月增加。40個重點城市的定金及預(yù)收款同比增幅由1～3月的37%下降為1～%，增幅比去年1～。6月末，%，%，增速比1季度下降4~5個百分點，其中，%，降到歷史最低點；儲蓄動機為“買房或裝修”的居民人數(shù)占比為11%，也降到了歷史最低點。督導(dǎo)組通過檢查還發(fā)現(xiàn)，地方政府、開發(fā)商和消費者從各自的利益出發(fā)，對宏觀調(diào)控的理解和認(rèn)識很不一致。%，；與1季度相比，%。 商品房平均銷售價格漲幅回落。然而，在投資增幅不斷下降的同時，由于供給受到控制，房價出現(xiàn)上漲，而負(fù)利率和投資渠道缺乏導(dǎo)致大批的資金進(jìn)入房市，強化了購房需求的旺盛，供求出現(xiàn)失衡，房價上漲加速。 2. 當(dāng)前房地產(chǎn)市場的需求仍以自住需求為主，隨著消費者對宏觀調(diào)控目標(biāo)的正確理解，房地產(chǎn)市場需求增長將會逐步恢復(fù) ，在城調(diào)隊的調(diào)查數(shù)據(jù)中，%的人員取消了購房，%的人員則選擇推遲購房、提前購房或租住，表明當(dāng)前房地產(chǎn)市場的需求仍以自住需求為主。 根據(jù)中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會的有關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示， 2004年全國的房地產(chǎn)的投資是一萬多億元，比2003年增加了28%，房地產(chǎn)平均的回報率在是20％到30％，房地產(chǎn)行業(yè)依然是一個高風(fēng)險高收益的行業(yè)。（2）?？谠诮?jīng)歷了93年房地產(chǎn)泡沫破滅，經(jīng)濟(jì)發(fā)展受到重大打擊，房地產(chǎn)業(yè)幾乎崩潰的形式下，市委市政府調(diào)整了城市規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)布局，提出“突出沿海（瓊洲海峽），開發(fā)沿江（南渡江），提升中心，拓展兩翼，帶動腹地”的思路，按照這個思路，?？谑袑⒔ㄔO(shè)成為一座綠色國際濱海帶狀組團(tuán)城市?！　。?）同時，商品房的供求也呈現(xiàn)出基本平衡。（5）房價走勢：、2405元，%，低于同期海南省城鎮(zhèn)居民年人均可支配收入和GDP增長幅度。，％；商品房投資39億元,％。在商品房總施工面積中，（別墅：％,經(jīng)濟(jì)適用房：㎡％；％）％，％；，％,％；，％,％；㎡（工業(yè)廠房：㎡），％。3）商品房竣工情況。住宅銷售均價2423元/㎡；辦公寫字樓銷售均價3670元/㎡；其他商業(yè)用房銷售均價6674元/㎡。（4）購買商品房對象分析情況根據(jù)?？谑蟹康禺a(chǎn)管理所的有關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，海南本地個人（持本省身份證）％,外地個人（持外省身份證）％。