【正文】 御園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告御園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 項(xiàng)目背景 : 碧海御園：項(xiàng)目地塊坐落在被予為海口的外灘的——?？跒匙钪行牡牡囟? 項(xiàng)目現(xiàn)狀:基本達(dá)到五通一平,并辦理相關(guān)證件。 項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容和規(guī)模:碧海御園項(xiàng)目屬原某城市花園（現(xiàn)名“某玉園”）組成部分，為歐式風(fēng)格商住項(xiàng)目，秉承某玉園一區(qū)的良好銷售勢(shì)頭及取得的品牌認(rèn)知度, 根據(jù)一區(qū)收集到的市場(chǎng)信息,客戶信息基礎(chǔ)上,不斷深化完善延伸, 進(jìn)一步提升產(chǎn)品在功能、配套、環(huán)境等方面的品質(zhì)，營造成功人士理想的灣泮家園。某玉園位于海口填海區(qū)（?？跒常?，整個(gè)居住小區(qū)北臨藝園路，南臨民生路，西接紫荊路，東靠世貿(mào)北路。某玉園項(xiàng)目共分三期開發(fā)。第一期為某玉園一區(qū)，歐式建筑風(fēng)格設(shè)計(jì)，園林景觀為濃郁的巴厘島風(fēng)格，擁有6,000多平方米的中心花園、6幢歐式小高層樓宇和一棟大型停車樓，用地面積18,170 m2；第二期為某玉園二區(qū)，規(guī)劃占地面積26,669 m2，將以馬爾代夫風(fēng)格的景觀園藝形成小高層、組團(tuán)的海景豪宅。第三期為碧海御園，位于某玉園一區(qū)的西南側(cè)，規(guī)劃用地面積41,644 m2，將建設(shè)成為歐式小高層海景生態(tài)庭院組團(tuán)。本項(xiàng)目由八棟十五至十八層高度不等的高層住宅、三棟二層及一棟三層商業(yè)用房組成，內(nèi)含高爾夫練習(xí)場(chǎng)。根據(jù)現(xiàn)在?？跒骋话愕禺a(chǎn)項(xiàng)目，銷售價(jià)格在5000—6000元每平方米，預(yù)測(cè)碧海御園2年后的價(jià)格至少達(dá)到8,000元/m2。主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)如下:用地面積: 41,644m2建筑面積: 115,288m2其中:住宅面積: 74,428m2會(huì) 所: 1,648m2商業(yè)面積: 5,475m2車庫面積: 32,205m2容積率: 綠化率: 45℅建筑密度: 項(xiàng)目開發(fā)手續(xù):本項(xiàng)目已經(jīng)過政府立項(xiàng)審批,并辦理土地使用權(quán)證。 目前，項(xiàng)目總體規(guī)劃已獲批，正在進(jìn)行修訂。 開發(fā)公司簡介：該項(xiàng)目開發(fā)單位為海南煒華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱煒華），成立于2002年，注冊(cè)資本1,008萬人民幣；注冊(cè)地址為海南省海口市藍(lán)天路38號(hào)友利大廈3層D號(hào)室，法定代表人馬堅(jiān)偉，主營業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、工程施工、土石方工程、水電安裝、機(jī)電機(jī)械安裝等。新某是煒華的全資股東，省二級(jí)資質(zhì)房地產(chǎn)公司；公司實(shí)力雄厚，在海南開發(fā)建設(shè)南興大廈、洋昌大廈、福昌大廈、友利園大廈、玉和花園1期、2期、3期、某玉園一區(qū)等；省房地產(chǎn)企業(yè)協(xié)會(huì)組織了海南省2004至2005年度房地產(chǎn)開發(fā)20強(qiáng)排序活動(dòng)中，新某榮獲海南地產(chǎn)前12強(qiáng)；公司在海南地產(chǎn)業(yè)界享有相當(dāng)高的品牌知名度。新某一貫秉承以人為本、追求卓越的經(jīng)營理念，積極推進(jìn)現(xiàn)代企業(yè)制度建設(shè)，已經(jīng)形成董事會(huì)、經(jīng)營班子職責(zé)明確，相互制衡、合力發(fā)展的規(guī)范化法人治理結(jié)構(gòu)和經(jīng)營管理組織架構(gòu)。建立了一支組織指揮能力強(qiáng)、專業(yè)技術(shù)水平高、團(tuán)結(jié)協(xié)作意識(shí)好的成熟的經(jīng)理層精英。在現(xiàn)有的 96名員工中，具有專業(yè)的技術(shù)職稱或大專以上學(xué)歷人才占 80 %。新某執(zhí)著于信譽(yù)為重、品質(zhì)為先的企業(yè)文化與服務(wù)精神，貫徹誠信服務(wù)，構(gòu)筑精品的企業(yè)質(zhì)量方針，努力尋求新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，謀求更大的發(fā)展。面對(duì)日趨激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭，公司正在積極的探索開發(fā)高科技領(lǐng)域、體育產(chǎn)業(yè)與其它產(chǎn)業(yè)。經(jīng)過10多年的創(chuàng)新發(fā)展，新某現(xiàn)已擁有與核心業(yè)務(wù)相適用的管理架構(gòu)、專業(yè)人才和成熟的運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)，并不斷得以科技進(jìn)步和體制創(chuàng)新引領(lǐng)公司創(chuàng)造美好的明天?！　樔A組織管理機(jī)構(gòu)如下董事長 總經(jīng)理總工程師副總經(jīng)理副總經(jīng)理合同部施工部工程部辦公室報(bào)建辦證部財(cái)務(wù)部材料部嘉居公司 可行性研究的依據(jù)各項(xiàng)原始資料及有關(guān)數(shù)據(jù)；海口市國有土地使用證；海南省統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)資料；?？谑薪y(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)資料；海南省建設(shè)廳相關(guān)文件及資料；《碧海御園規(guī)劃設(shè)計(jì)方案》國家、部委、省現(xiàn)行的技術(shù)規(guī)范和定額《住宅建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》 承擔(dān)可行性研究工作的單位中國生產(chǎn)力學(xué)會(huì)策劃專家委員會(huì) 海口艾得企業(yè)策劃有限公司海南新某投資有限公司 海南煒華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 可行性研究結(jié)論 市場(chǎng)預(yù)測(cè)（1）.本項(xiàng)目位處被譽(yù)為?？诘耐鉃？跒匙钪行牡牡囟危瑩碛幸痪€無敵海景，數(shù)里海岸風(fēng)景線，數(shù)百公頃濱海外灘，展現(xiàn)出無限的濱海特色。為了充分展示這片濱海寶地的魅力，２００２年開始，?？谑姓幌е亟饑H招標(biāo)，進(jìn)行高標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)劃和設(shè)計(jì)。它依托海甸溪和?？跒车奶烊粌?yōu)勢(shì)，重點(diǎn)選取了濱江、濱海和港口這三大“題材”做文章，營造旅游休閑環(huán)境，打造商業(yè)品牌，建成后將成為市民的生活休閑、商業(yè)休閑、文化娛樂休閑的聚集地，成為?？趯?duì)外旅游、觀光、商貿(mào)、購物、休閑等的時(shí)尚交流平臺(tái)，充分展示濱海城市個(gè)性。?？谕鉃┑囊?guī)劃和實(shí)施，使外灘的土地價(jià)格一路走高。而隨著區(qū)域土地價(jià)格的走高，這兩年濱海一線的房地產(chǎn)價(jià)格也在逐步攀升。2005年初?？谑姓殖雠_(tái)了“一線海景地今后禁止開發(fā)商品房”政策，這將進(jìn)一步提升一線海景高檔社區(qū)的地位。在?？谕鉃┤缁鹑巛钡匾?guī)劃和實(shí)施時(shí)，一批品位高檔的一線海景樓盤已悄悄地在新外灘的填海區(qū)——?？跒撑厢绕稹２⑶?，?？跒硡^(qū)域的房地產(chǎn)，很快以其不可復(fù)制的絕版地段、稀缺的濱水資源，萬綠園、會(huì)展中心、超豪華酒店、美食娛樂、高爾夫等時(shí)尚休閑場(chǎng)所擁簇周邊的配套條件，使其無可爭議地成為海口的地標(biāo)之王，成為最具增值潛力和競(jìng)爭力的首席板塊。 海南在線*amp。^%$@!~`房產(chǎn)頻道 據(jù)調(diào)查，目前?？跒呈菎u內(nèi)島外高收入階層購房的首選區(qū)域。社區(qū)規(guī)模大，配套齊全，容積率超低，綠化率高，細(xì)致入微的物業(yè)管理，產(chǎn)品具有創(chuàng)新性和差異性，目前海南市場(chǎng)上基本沒有同類產(chǎn)品。玉和花園一期的銷售自從開盤就一路飄紅，甚至開創(chuàng)了海南購房新的銷售摸式及銷售速度，360多套商品房已基本售完，并積累了大量的二期意向客戶…… 各種跡象表明，碧海御園項(xiàng)目的市場(chǎng)前景是樂觀的，依然能成為行業(yè)、媒體、購房者關(guān)注的熱點(diǎn)。（2）.2006年以來，?？谑蟹康禺a(chǎn)業(yè)雖然受到五月份國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)的建設(shè)部等九部委《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價(jià)格意見的通知》的影響，但據(jù)統(tǒng)計(jì)，1至9月，%，仍然取得了較好的業(yè)績，%，這些說明了?？谑蟹康禺a(chǎn)業(yè)的發(fā)展已經(jīng)非常成熟，并有自己獨(dú)特的發(fā)展規(guī)律，影響是有限的。?？趹{借著得天獨(dú)厚的氣候環(huán)境、自然條件成為人們的居家、度假、養(yǎng)生的首選，榮獲“中國最佳人居環(huán)境”稱號(hào)，是中國旅游地產(chǎn)最熱的區(qū)域之一?！笆晃濉逼陂g?？谑袑⒅铝τ凇捌焚|(zhì)?？诠こ獭钡囊?guī)劃建設(shè)，已將“玉沙村”、“海甸溪北岸”、“長堤路”等三大舊城改造項(xiàng)目列為規(guī)劃重點(diǎn)；?？谑泻诵臑I水區(qū)的建設(shè)（本項(xiàng)目所在地），無疑將更堅(jiān)定大家對(duì)?？诜康禺a(chǎn)業(yè)發(fā)展的信心，它的未來將發(fā)展成為旅游、觀光、休閑、文化、娛樂、體育、景觀為一體的城市多功能帶，它的建成必將成為海口的“名片”和“窗口”；規(guī)劃中的?？跒硨⒈淮蛟斐蓢H游艇基地，周圍建起配套的會(huì)所、酒店等設(shè)施，將成為真正意義上的“濱海富人區(qū)”。這些項(xiàng)目的建設(shè)必將掀起海口新一輪購房熱潮。2. 市場(chǎng)環(huán)境分析 海南省自然社會(huì)經(jīng)濟(jì)概況 海南省自然地理社會(huì)概況 海南省是我國唯一的熱帶省份和海洋大省，氣候溫和，四季常綠 ，陽光充足，空氣清新，海水，溫泉，良好的生態(tài)，古樸純真的民風(fēng)，自然條件十分優(yōu)越。最高平均氣溫28℃、℃，℃。，年降水,年平均相對(duì)濕度為85%.常年主導(dǎo)風(fēng)向?yàn)闁|北風(fēng)，次為東南風(fēng)。，人口約800萬,萬人。從全國來看，北京是中國的政治中心，上海是全國的經(jīng)濟(jì)中心，而中國度假休閑中心非海南莫屬。也正源于此，亞洲論壇的會(huì)址永駐海南，世界小姐的選舉指定海南。其他國際性的會(huì)議和大賽也紛紛光臨海南。2002年省委省政府通過的《海南省旅游發(fā)展總體規(guī)劃》中確定，要將海南建成一流世界著名的國際性熱帶海島度假勝地。省委2005年初提出了“要把海南建設(shè)成亞洲的重要旅游度假地和最適合的第二居住地”。海南必將成為中國乃至世界的國際化休閑、度假、居住、會(huì)展目的地。 海南經(jīng)濟(jì)情況。初步核算，2000年全省生產(chǎn)總值（GDP），%，創(chuàng)1995年以來經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度新高。，%；，%；，%。按全省常住人口計(jì)算，人均生產(chǎn)總值8655元，%；按現(xiàn)行匯率換算，人均生產(chǎn)總值達(dá)1,046美元。 經(jīng)濟(jì)自主增長活力明顯增強(qiáng)，投資擴(kuò)張動(dòng)因已經(jīng)從前幾年政策性推動(dòng)向市場(chǎng)自發(fā)擴(kuò)張轉(zhuǎn)變。在資金來源中，%，而國內(nèi)貸款、自籌資金、%，其中國內(nèi)貸款、%%，成為支持投資增長的主力。