【正文】 項目變化幅度全部投資（所得稅前）IRR（%）NPV(萬元）建設(shè)投資20%54%10%42%0%34%10%24%20%15%銷售價格20%11%10%22%0%34%10%41%20%50%從此表可以看出，銷售價格和建設(shè)投資的變動直接的影響了項目的經(jīng)濟(jì)利潤。當(dāng)建設(shè)成本變動達(dá)到20%時，項目凈現(xiàn)值僅有304萬元，所以在后期操作過程中財務(wù)上應(yīng)加強(qiáng)對投入成本的控制，在建設(shè)過程中，注重動態(tài)控制，將實際進(jìn)度計劃與成本計劃與實際情況對比，嚴(yán)格控制成本的支出，降低成本風(fēng)險。在營銷上采取有利的方式保證資金按計劃回籠。如果資金回收不及時，采取降價銷售的戰(zhàn)略，不僅將嚴(yán)重影響到項目的預(yù)期收入，而且很有可能導(dǎo)致資金鏈斷裂，致使項目延期。因此開盤期定在9月黃金月，加快前期資金回籠，以滿足建設(shè)需求。（3）編制敏感性分析圖。不確定因素變動的趨勢如圖所示。圖7 敏感性分析圖 （4）敏感性分析。由敏感性分析表和敏感性分析圖可看出，售房價格和固定資產(chǎn)與開發(fā)產(chǎn)品投資是項目最為敏感的因素。如果開發(fā)產(chǎn)品投資和售房價格分別向不利方面變動10%，則全部投資內(nèi)部收益率將分別下降至:%%。預(yù)售款回籠進(jìn)度相對敏感。（1） 政策風(fēng)險政策風(fēng)險依然是2013合肥樓市最大的風(fēng)險，強(qiáng)烈的上漲預(yù)期可能再次引發(fā)調(diào)控力度加劇，比如房產(chǎn)稅試點(diǎn)、首套房優(yōu)惠取消、預(yù)售資金監(jiān)管加強(qiáng)等等。其次是經(jīng)濟(jì)風(fēng)險，如果決定經(jīng)濟(jì)下行的長期因素并沒有發(fā)生根本改變，中國的經(jīng)濟(jì)下行趨勢很難結(jié)束，經(jīng)濟(jì)預(yù)期將影響一部分城市家庭減持不動產(chǎn)的意愿。再次是商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)過剩，大宗土地集中在品牌房企，區(qū)域商業(yè)中心的“造城“有可能引發(fā)推商業(yè)地產(chǎn)泡沫破裂。格物認(rèn)為，明年合肥房價難以大漲或大跌，穩(wěn)步趨漲的可能性比較大。（2）建筑本體風(fēng)險該項目自2014年中以后主要建設(shè)資金依賴于銷售收入，如果項目銷售受阻，則很可能導(dǎo)致項目資金鏈中斷，更為嚴(yán)重將導(dǎo)致項目的停工。該項目存在一定的本位風(fēng)險。（1） 在投資決策階段,首先是準(zhǔn)確把握國家和地區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展趨勢,制定適合自身特點(diǎn)的開發(fā)策略,合理評價和選擇開發(fā)投資方案,從根源上消除或減少房地產(chǎn)開發(fā)過程中的種種風(fēng)險。（2） 在設(shè)計階段，優(yōu)化設(shè)計結(jié)構(gòu)，將以人為本，顧客至上的理念融入到項目的設(shè)計當(dāng)中，使得項目具有強(qiáng)大的市場競爭優(yōu)勢。（3）宣傳階段，加強(qiáng)開發(fā)商自身品牌建設(shè)，以保證在行業(yè)中堅實的競爭地位。（4）銷售階段，加大銷售宣傳，加快銷售速度，使得資金在早期回籠，以避免資金鏈斷裂的問題。第十一章 結(jié)論本項目屬房地產(chǎn)住宅開發(fā)項目，符合國家城鎮(zhèn)住宅開發(fā)建設(shè)產(chǎn)業(yè)政策。經(jīng)過計算得出的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)可以判定經(jīng)濟(jì)效益較好。社會效益方面，本項目的開發(fā)，不僅滿足了經(jīng)開區(qū)工人住房性剛需，而且還可以改善片區(qū)環(huán)境，提高工人生活品質(zhì)，具有明顯的社會效益。同時環(huán)境效益方面，本項目綠化率為45%，其周邊配套已經(jīng)較為完備，周圍配有塘西河生態(tài)公園，南艷湖國家公園，注重人文居住環(huán)境，具有良好的環(huán)境效益。項目開發(fā)公司、技術(shù)實力、工程經(jīng)驗和良好信譽(yù)，本項目具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險能力，且從技術(shù)方面看亦充分具備可行性。故可行性研究結(jié)論是：本項目可行。參考文獻(xiàn)【1】Craig amp。 Amos Trersky. A BeliefBased Account of Decision Under Uncertainty[J]. Management Science，，1998：879895【2】Alberto De Marco. A Guide for Engineers and Management for Facility 【3】Louis J. Goodman . Feasibility Analysis and Appraisal of Planning and , pp 2655.【4】Alberto De Management for Facility Constructions2011, pp 7587. 【5】J. Theodore , efficiency and political feasibility in project selection SciencesAugust 1982, Volume 14, Issue 4, pp 331345.【6】中國房地產(chǎn)估價師學(xué)會編：《房地產(chǎn)估價理論與方法》，中國物價出版社.【7】.[M].電子工業(yè)出版社.【8】.[M].東南大學(xué)出版社.【9】注冊咨詢工程師（投資）：中國計劃出版社,2007.【10】注冊咨詢工程師（投資）. 北京：中國計劃出版社,2007.【11】：東北財經(jīng)大學(xué)出版社,2001.【12】劉國橫,：化學(xué)工業(yè)出版社.【13】[J].科技信息，2010:711713【14】 [J].現(xiàn)代商貿(mào)工業(yè)，2010,5:185186【15】 [J].基建優(yōu)化，2003,24（6）：3839【16】《投資項目可行性研究指南》編寫組：《投資項目可行性研究指南》（試用版）.中國電力出版社；【17】劉曉君主編：《工程經(jīng)濟(jì)學(xué)》.中國建筑工業(yè)出版社；【18】劉曉君等編著：《技術(shù)經(jīng)濟(jì)學(xué)》（第二版），西北大學(xué)出版社；【19】中華人民共和國建設(shè)部發(fā)布：《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟(jì)評價方法》.中國計劃出版社；【20】中國房地產(chǎn)估價師學(xué)會編：《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理》.中國物價出版社；致 謝 歷時將近兩個月的時間終于將這篇論文寫完，在論文的寫作過程中遇到了無數(shù)的困難和障礙，都在同學(xué)和老師的幫助下度過了。尤其要強(qiáng)烈感謝我的論文指導(dǎo)老師老師，他對我進(jìn)行了無私的指導(dǎo)和幫助，不厭其煩的幫助進(jìn)行論文的修改和改進(jìn)。在此向張勁松老師表示最忠心的感謝！感謝這篇論文所涉及到的各位學(xué)者。本文引用了數(shù)位學(xué)者的研究文獻(xiàn)，如果沒有各位學(xué)者的研究成果的幫助和啟發(fā)，我將很難完成本篇論文的寫作。感謝答辯組老師，百忙之中審核我的論文，感謝您對后輩的關(guān)懷。 感謝我的同學(xué)和朋友，在我寫論文的過程中給予我了很多素材，還在論文的撰寫和排版燈過程中提供熱情的幫助。由于我的學(xué)術(shù)水平有限，所寫論文難免有不足之處，懇請各位老師批評和指正！ 附 錄合肥市房地產(chǎn)調(diào)查問卷尊敬的先生/女士：您好!為了更好的了解合肥市居民購房的真實意向，我們在進(jìn)行一項全市民住房狀況及需求的市場調(diào)研。您的意見無所謂對錯，都會對我們有很大幫助，希望您在百忙之中抽出一點(diǎn)時間協(xié)助我們完成這項調(diào)查，我們會對您的回答予以保密。對您的幫助與支持表示感謝!調(diào)查項目：（1）您購房的主要目的是[ ]A．日常居住　　　　　　　　B．第二居所C．投資　　　　　　　　　　D．其他（2）您購房主要考慮[ ]A．地段　　　B．價格　　　　C．房型　　　D．環(huán)境E．配套　　?。疲飿I(yè)管理　　Ｇ．距相關(guān)地點(diǎn)近（3）您購房選擇的房屋種類[ ]A．底層　　　　　　　　　　B．高層C．多層　　　　　　　　　　D．超高層（4）您購房對衛(wèi)生間和陽臺的要求為[ ]A．單衛(wèi)　　　　　　　　　　B．雙衛(wèi)C．三衛(wèi)　　　　　　　　　　D．雙陽臺　?。牛渌?）購買商品房，你購什么買戶型[ ]A．二房一廳　　　B．二房二廳　　　C．三房一廳D．三房二廳　　　E．其他（6）您希望的裝修標(biāo)準(zhǔn)[ ]A．毛坯房　　　　　　　　　B．全部精裝C．豪華裝修　　　　　　　　D．其他（7）您購房希望的地段或可接受的地點(diǎn)[ ]A．市中心　　　　　　　　　B．郊區(qū)C．其他（8）你購房希望相鄰[ ]A．公園綠地　　　　　　　　B．醫(yī)院C．娛樂場所　　　　　　　　D．其他（9）您購房可接受車程（從居住地到工作地點(diǎn)）[ ]A．15分鐘內(nèi)　　　　　　　B．1530分鐘C．3045分鐘　　　　　 D．無所謂（10）您購房家庭人均面積希望達(dá)到[ ]A．1015平方米　　　　B．1520平方米C．2025平方米　　　　D．25以上（11）您若購置商品房，您所能接受的總價是：[ ]A、≤30萬元 B、31~40萬元 C、41~50萬元 D、51~60萬元E、61~70萬元 F、71~80萬元 G、81~100萬元 H、101~110萬元I、＞110萬元（12）您希望住宅每層戶數(shù)是：[ ]A、兩戶及以下 B、三至四戶 C、五至六戶 D、七至八戶 E、九戶或以上 F、無所謂（13）請您對住宅朝向排出您的偏好順序：[ ] A、南北對流 B、朝南 C、朝北 D、東西向 E、朝西（14）性別（訪問員自己填寫）[ ] A、男 B、女（15）請問您的年齡 歲。（16）請問您婚否 [ ] A、已結(jié)婚 B、未婚 C、離婚（17）請問您的文化程度是：[ ] A、博士 B、碩士 C、大專以下 D、大學(xué)本科 E、大專（18）請問您的職業(yè)是：[ ]A、機(jī)關(guān)/事業(yè)單位干部 B、企業(yè)管理人員C、個體戶 D、專業(yè)技術(shù)人員E、貿(mào)易 F、證券G、建筑業(yè) H、高科技I、學(xué)生 J、其他訪問到此結(jié)束，再次謝謝您的支持！50