【正文】 地抓好建設(shè)前期的各項(xiàng)工作。（3）為了確保建設(shè)工期，質(zhì)量和資金的合理使用，實(shí)行以主要負(fù)責(zé)人全面負(fù)責(zé)實(shí)施和管理的項(xiàng)目法人責(zé)任制。（4）嚴(yán)格按規(guī)定實(shí)行工程建設(shè)項(xiàng)目監(jiān)理制，嚴(yán)把工期，質(zhì)量和資金關(guān)。（5）嚴(yán)格工程建設(shè)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收制度和工程建設(shè)項(xiàng)目質(zhì)量終身負(fù)責(zé)制。雁峰區(qū)政府高度重視該項(xiàng)目建設(shè)，已成立了由區(qū)委常委、常務(wù)副區(qū)長為指揮長的工作領(lǐng)導(dǎo)小組。做到責(zé)任明確、任務(wù)落實(shí)、政策配套、資金到位，按項(xiàng)目要求認(rèn)真組織實(shí)施，從組織上保證項(xiàng)目的順利實(shí)施。（1）嚴(yán)格按照基本建設(shè)程序進(jìn)行審批，實(shí)事求是，從嚴(yán)控制項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模，合理安排資金，積極、充分、扎實(shí)地抓好各項(xiàng)前期工作。（2）項(xiàng)目資金一律存入法人單位開設(shè)的財(cái)務(wù)專戶，不許挪用。嚴(yán)格財(cái)務(wù)管理和監(jiān)督，嚴(yán)防控制違規(guī)違紀(jì)行為發(fā)生。（3）為了確保項(xiàng)目建設(shè)的工期、質(zhì)量和效益，實(shí)行主要負(fù)責(zé)人全面負(fù)責(zé)實(shí)施和管理的項(xiàng)目法人責(zé)任制，并成立人員精干的工程建設(shè)辦公室，處理日常工作事務(wù)。根據(jù)《中華人民共和國國家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)》第9號(hào)令，設(shè)計(jì)、勘察、施工、監(jiān)理及設(shè)備采購的各個(gè)建設(shè)環(huán)節(jié)均須按照國家有關(guān)招標(biāo)法律進(jìn)行招投標(biāo)，擇優(yōu)選定承接方。（1）《中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法》（2）《工程建設(shè)項(xiàng)目招標(biāo)范圍和規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定》（中華人民共和國國家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)第3號(hào)令）（3）《招標(biāo)公告發(fā)布暫行辦法》（中華人民共和國國家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)第4號(hào)令）（4）《工程建設(shè)項(xiàng)目自行招標(biāo)試行辦法》（中華人民共和國國家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)第5號(hào)令）（5）《工程建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告增加招標(biāo)內(nèi)容和核準(zhǔn)招標(biāo)事項(xiàng)暫行規(guī)定》（中華人民共和國國家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)第9號(hào)令）（6）《評(píng)標(biāo)委員會(huì)和評(píng)標(biāo)方法暫行規(guī)定》（中華人民共和國國家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)第11號(hào)令）（1）嚴(yán)格執(zhí)行國家及湖南省招標(biāo)制度。（2）遵循公開、公平、公正和誠實(shí)信用的原則，保證潛在招標(biāo)人平等、便捷地獲取招標(biāo)信息，保證評(píng)標(biāo)活動(dòng)地公正性。根據(jù)《工程建設(shè)項(xiàng)目招標(biāo)范圍和規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定》，該工程達(dá)到了規(guī)定規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)，屬于必須進(jìn)行工程建設(shè)項(xiàng)目招標(biāo)的項(xiàng)目。招標(biāo)范圍為：工程施工、監(jiān)理。（1）根據(jù)《中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法》，凡在本項(xiàng)目所有的建筑施工、工程監(jiān)理均委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)實(shí)施邀請(qǐng)招標(biāo)。（2）電梯、消防人防、通風(fēng)等工程、主要設(shè)備安裝和批量材料分別并采用自行組織招標(biāo)。（3）對(duì)于不適于集中招標(biāo)采購的設(shè)備和材料，按照“貨比三家”、競爭性談判的原則進(jìn)行采購，不組織招標(biāo)。嚴(yán)格按照《中華人民共和國招投標(biāo)法》進(jìn)行招投標(biāo)工作。本項(xiàng)目拆遷安置及拆遷戶回遷嚴(yán)格按照《衡陽市人民政府關(guān)于棚戶片區(qū)改造拆遷安置實(shí)施方案》執(zhí)行。第十一章 投資估算、資金籌措（1）工程費(fèi)：包括棚戶區(qū)住房改造建設(shè)及相關(guān)基礎(chǔ)設(shè)施所需的費(fèi)用。（2）其它費(fèi)用：與本項(xiàng)目有關(guān)的其他費(fèi)用。（3）預(yù)備費(fèi)：為基本預(yù)備費(fèi)。 投資估算依據(jù)（1）投資估算按衡陽市現(xiàn)行工程造價(jià)及目前的物價(jià)水平進(jìn)行分析，按xxx衡陽市近期同類建筑工程造價(jià)估算。（2）設(shè)備及形成固定資產(chǎn)的物品以目前市場售價(jià)、產(chǎn)品生產(chǎn)廠家的報(bào)價(jià)作為估算依據(jù)。（3）其它費(fèi)用按現(xiàn)行有關(guān)規(guī)定和要求進(jìn)行估算。本項(xiàng)目屬于原址拆遷建設(shè)項(xiàng)目，拆遷和安置費(fèi)用不在本報(bào)告投資估算范圍之內(nèi)，因此不計(jì)列。本項(xiàng)目建設(shè)投資估算為72600萬元，由公司自籌和銀行貸款。11..3投資估算結(jié)果按照衡陽市丁家牌樓片區(qū)棚戶區(qū)住房改造建設(shè)內(nèi)容進(jìn)行投資估算，總投資包括土建、給排水、電氣室外工程、道路綠化工程等為72600萬元，其中工程建設(shè)費(fèi)53500萬元，設(shè)備及安裝工程費(fèi)10000萬元，其他費(fèi)用5000萬元，預(yù)備費(fèi)用4100萬元。第十二章 社會(huì)效益分析衡陽市建城年代久遠(yuǎn)，主要地貌類型有低山、丘陵、平原和水面。衡陽市屬亞熱帶季風(fēng)氣候區(qū)，一年四季分明。城市地理位置特殊，城區(qū)由于歷史及其他原因，大量建筑結(jié)構(gòu)老化，基礎(chǔ)設(shè)施配套條件差，不能滿足現(xiàn)階段及以后社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)住房條件的要求，嚴(yán)重影響了整個(gè)衡陽市城市規(guī)劃建設(shè)及城市形象的提升，為了從更本上解決縣城棚戶區(qū)居民生活、居住條件，搞好城市形象，落實(shí)現(xiàn)階段社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)住房條件的要求。因此衡陽市雁峰區(qū)建設(shè)局提出對(duì)棚戶區(qū)住房改造建設(shè)項(xiàng)目。實(shí)施棚戶區(qū)改造是加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程、推進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長的重要措施，是完善城市功能的客觀要求。城市和國有企業(yè)棚戶區(qū)安全隱患突出，嚴(yán)重影響群眾生命財(cái)產(chǎn)安全，與城市現(xiàn)代化建設(shè)很不協(xié)調(diào)。實(shí)施棚戶區(qū)改造，完善配套市政設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施，有利于改善城市環(huán)境，集約利用土地，推進(jìn)城市化健康發(fā)展。同時(shí)，有利于加快解決中低收入群眾的住房困難，提高生活質(zhì)量，改善生活環(huán)境，共享改革發(fā)展成果，提高黨和政府的威信，增強(qiáng)人民群眾的向心力和凝聚力。衡陽市棚戶區(qū)改造建設(shè)項(xiàng)目，既可以帶動(dòng)社會(huì)投資，促進(jìn)居民消費(fèi)，擴(kuò)大社會(huì)就業(yè)，又可以發(fā)展社會(huì)公共服務(wù)，加強(qiáng)社會(huì)管理，推進(jìn)平安社會(huì)建設(shè)，是擴(kuò)內(nèi)需、惠民生，保穩(wěn)定的重要結(jié)合點(diǎn)。更是一項(xiàng)深得民心的德政工程，福利工程。第十三章 投資效益分析一、建設(shè)規(guī)模占地面積，約57畝（38000 m178。）總建筑面積：約228000 m178。其中：（1）臨街一層商鋪面積 6025 m178。（2）臨街二、三層商鋪面積 12050m178。（3）住宅（商品房）面積 129389 m178。（4）住宅（安置房）面積 38160 m178。(5)小區(qū)配套用房面積 1800 m178。（6）地下室面積 40756 m178。（01390個(gè)車位）二、建設(shè)成本分析土地價(jià)款（），其他土地費(fèi)57畝*120萬/畝；安置成本38160 m178。*2800元/ m178。建筑安裝工程造價(jià)及裝修費(fèi)用，228000 m178。*1500元/ m178。=34200萬元報(bào)建費(fèi)（2280003916040576*）*309元/ m178。=4350萬元規(guī)劃、設(shè)計(jì)費(fèi) 228000 m178。*15元/ m178。=342萬元地質(zhì)勘探費(fèi) 70萬元招標(biāo)代理費(fèi) 10萬元監(jiān)理費(fèi) 228000m*10元/ m178。=228萬元施工圖審查費(fèi) 228000m178。*178。=34萬元消防工程及消防設(shè)計(jì)費(fèi) 228000m178。*60元/ m178。=1368萬元變壓器及供電工程費(fèi) 228000 m178。*83元/ m178。=1892萬元1外水工程及二次供水設(shè)備費(fèi) 200萬元1電梯購安費(fèi) 22臺(tái)*30萬元/臺(tái)=660萬元1備用發(fā)電機(jī)組 1套*50萬元/組=50萬元1小區(qū)配套費(fèi)用（含：小區(qū)道路、景觀、綠化、排污等） 228000 m178。*120元/ m178。=2736萬元1地下室土方工程 20250 m178。**28元/m179。=1地下室支撐護(hù)壁 500萬元1拆遷過渡費(fèi) 31800 m178。*4元/月*24個(gè)月=306萬元1拆遷戶裝修補(bǔ)償費(fèi) 398戶*5萬元/戶=1990萬元1拆遷搬家費(fèi) 398戶*2000元/戶=80萬元政府公租、安置房費(fèi)用 181238 m178。*5%*1100元/ m178。=996萬元2財(cái)務(wù)費(fèi)用 72600萬元*8%=5808萬元2辦公費(fèi)用（含工資、辦公費(fèi)、招待費(fèi)等） 200萬元*3年=600萬元2政府協(xié)調(diào)費(fèi)用 30萬元/年*3年=90萬元2營銷廣告費(fèi)用 106323萬元*%=2658萬元2不可預(yù)計(jì)費(fèi) 5000萬元2銷售稅金 106323萬元*%=15416萬元 小計(jì)： 81180萬元（178。）三、銷售收入第一層臨街商鋪銷售收入：6025 m178。*3萬元/ m178。=18075萬元第二、三商鋪銷售收入：12050 m178。*1萬元/ m178。=12050萬元商品房住宅銷售收入： 129389 m178。*4600元/ m178。=59518萬元停車位銷售收入： 1390個(gè)*12萬元/個(gè)=16680萬元小計(jì)：106323萬元四、棚戶區(qū)改造項(xiàng)目政府補(bǔ)償款（一）政府應(yīng)補(bǔ)償給項(xiàng)目費(fèi)用：安置補(bǔ)償 38160 m178。*2800元/ m178。=10685萬元棚改項(xiàng)目財(cái)政補(bǔ)貼 398戶*3萬/戶=1194萬元 小計(jì)：11879萬元（二）、土地費(fèi)用 （578）*120萬元/畝=5400萬元以上兩項(xiàng)相抵，政府應(yīng)補(bǔ)償給項(xiàng)目款額：118795400=6479萬元五、利潤（除政府補(bǔ)償款外） 10632381180=25143萬元 利潤率：% 投資回報(bào)率：31%十四章 結(jié)論與建議（1）本項(xiàng)目實(shí)施后，有助于全面提升衡陽市的民生工程，使衡陽市住房保障的水平與當(dāng)?shù)厣鐣?huì)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展同步，為維護(hù)人民群眾的生活、安全提供更加有力的保障。（2）為了改善衡陽市棚戶區(qū)住房基礎(chǔ)設(shè)施落后，居住條件差，房屋破舊，不能適應(yīng)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)快速發(fā)展的局面，進(jìn)行雁峰區(qū)住建局丁家牌樓片區(qū)棚戶區(qū)住房改造是十分必要和緊迫的。（3）丁家牌樓片區(qū)棚戶區(qū)住房改造建設(shè)條件已經(jīng)具備，應(yīng)盡快實(shí)施，及早建成投入使用，以滿足城市低收入居民對(duì)改善居住條件的迫切需求。（4）本項(xiàng)目屬于社會(huì)公益性項(xiàng)目，建議業(yè)主單位積極爭取各級(jí)政府部門的政策支持和資金支持。