【正文】 08 萬元。碧水青城是一個高回報、低風險的優(yōu)質房地產(chǎn)項目。 B：工程后期建設資金投入可利用項目銷售回款 萬元 ，占比 %。碧水青城的項目整體規(guī)劃的性價比。該項目是否在世界遺產(chǎn)核心區(qū)內等疑問都待建設部的調查完成之后才有定論。碧水青城的自然水源為環(huán)山渠，應用環(huán)山渠做水環(huán)境的廣場及社區(qū)園林屆時會受到冬季枯水期的嚴重影響； ? 目前該區(qū)域已開和擬開樓盤較多，競爭較激烈。水：在我國風水學說中擔當著重要的角色，素有“ 水能生財”之說，獨特的水資源將會為吸引無數(shù)購買者的目光。 子女為孝敬父母在青城山購買住宅 ，為父母提供避暑納涼的去處。 項目點評： 該項目總平規(guī)劃借用了云南麗江古鎮(zhèn)的建筑特色，也汲取了周邊樓盤假日青城的特點，設計為別墅行的小戶型渡假住宅，由于項目追求較高的容積率犧牲了各戶型的私密性。 工程進度：目前 A 區(qū)已經(jīng)交房，但有部分單位尚未竣工， D 區(qū)電梯公寓主體斷水， B、 C 區(qū) 尚未動工。該項目在 1999 年推出，是青城山最早推出的項目，但其開發(fā)進度遠遠落后其它后進項目的開發(fā)。因此在青城山開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)應當以滿足社區(qū)生活配套就可以了，不能作為增加項目開發(fā)利潤的突破口。不能作為成都客戶的第 二居所。二是青城山水和青城陽光，這兩個項目在青城外山，距離前山大約有1 公里的路程。據(jù)有關人士分析，青城地區(qū)的房地產(chǎn)項目由于升值空間巨大，已經(jīng)確定的新項目未來的價格可能上升到每平方米 5000～ 20210 元。 2021 年 11月在正于澳大利亞凱恩斯（ Cairns）舉行的聯(lián)合國教科文組織第二十四屆世界遺產(chǎn)委員會全會上，青城山作為世界文化遺產(chǎn)被列入《世界遺產(chǎn)名錄》。道教創(chuàng)始人張道陵由陜入蜀到青城山結茅傳道羽化于此。 19 月，我市所有郊區(qū)累計交易存量房 萬平方米，成交面積同比增長 %，其中存量住宅 萬平方米（ 17171 套），同比增長 %。雙流、溫江、龍泉、新都的商品房成交面積均超過 70 萬平方米，雙流縣的商品房供應和成交面 積位居第一。 19 月，我市 14 個郊區(qū)（市）縣累計成交商品房 萬平 方米，同比增長 %，其中住宅成交 萬平方米、 51275 套，分別同比大幅增長 %和 %。 19 月，期房銷售面積為 萬平米，增長 %，占總銷售面積的 %，其中：住宅為 萬平米，增長 %；現(xiàn)房銷售面積為 萬平米，增長 %，其中：住宅為 萬平米，增長 %。到 9月底止，成都商品房的總空置面積為 萬平米，增長 %，其中：住宅為 萬平米，占 %，增長 %；辦公樓為 萬平方米，占 %，增長 %；商業(yè)營業(yè)用房為 萬平米，占 %，增長 %。 同時，開發(fā)自籌資金所占比例明顯提升，在本年資金來源中，自籌資金占%，提升 個百分點；國內貸款占 %，降低 個百分點；其他資金來源占 %，降低 個百分點，其中定金及預收款占 %，降低 4 個百分點。 19 月，內資和外資分別完成投資 億元和 億元，分別增長 %和 %，繼續(xù)保持較快的增長勢頭；而港澳臺資僅完成投資 億元，下降 %。 19 月，全市房地產(chǎn)開發(fā)累計完成投資 億元，比去年同期增長了 %。 據(jù)統(tǒng)計， 2021 年成都市商品房交易均價 3173 元 /㎡ ，同比增幅 %；商品住宅交易均價 2875 元 /㎡ ，同比增長 %。供求總量日趨平衡，供求結構趨于合理 ,普通住宅 (144 平方米以下中小戶型 )供銷比重變大。 2021 年房地產(chǎn)市場銷售紅火，但供應量遠遠低于市場需求量，造成房地產(chǎn)市場價格的迅速攀升。項目四周為 18 米寬的水泥市政道路。擬將其命名為“潮蓉雙水源系統(tǒng)，保證枯水期園林的整體風格不受影響。從成本控制上采用露天車位，在公共綠化廣場設計公共集中停車場。 （二） 項目規(guī)劃設計 項目總體規(guī)劃 社區(qū)醫(yī)療中心及休閑會所修建在開放式廣場內，社區(qū)醫(yī)療中心主要為滿足社區(qū)及周邊客戶的基本醫(yī)療服務，休閑會所主要為棋牌室和乒乓球室球室。二期四區(qū)住宅戶型見下表。項目分四期開發(fā)。碧水青城開發(fā)項目專門成立；綜合部辦公室、財務部、工程部、營銷策劃部等四個職能部門，公司遵循“重合同、守信譽、求發(fā)展、增效益”的宗旨，建立了清晰、高效的企業(yè)內部組織機構。 1997 年， 隨著香港特區(qū)回到祖國的懷抱，李蓉女士響應祖國的號召，抱著一顆拳拳赤子之心，回家鄉(xiāng)創(chuàng)辦潮蓉公司，從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營工作，并先后成功開發(fā)：（ 1）潮蓉苑 —— 規(guī)模 9000 多平方米，總投資 1500 萬元，實現(xiàn)銷售收入 2340 多萬元；（ 2）潮蓉花園小區(qū) —— 規(guī)模 萬平方米，總投資 12300 多萬元，實現(xiàn)銷售收入16900 多萬元；取得了可觀的經(jīng)濟效益和社會效益，經(jīng)過短短的七年時間，已使公司資產(chǎn)達 14319 萬元，累計實現(xiàn)利潤 1300 多萬元，上交稅金達 1000 多萬元， 2021 年李蓉女士又成立了在成都佳好物業(yè)管理有限公司，形成開 發(fā)、物管 一條龍服務，在蓉城房地產(chǎn)界享有很高的知名度。公司在董事長李蓉女士的帶領下，先后被評為 2021 年度金牛區(qū)先進企業(yè)， 2021 年度安全生產(chǎn)、消防安全先進單位， 2021 年四川省百強房地產(chǎn)企業(yè)、中國農業(yè)銀行 AA 企業(yè)、中國建設銀行 AA 企業(yè)、成都市 2021 年市長通訊重點聯(lián)系單位，公司開發(fā)的“潮蓉花園”項目獲得了中國房地產(chǎn)成功經(jīng)營模式、中國房地產(chǎn)協(xié)會頒發(fā)的“親水景觀”獎、金牛區(qū)“錦西名宅”推舉樓盤、 2021 年“錦西名宅”品牌示范園區(qū)、 2021年成都市精彩戶型單位、 2021 年成都消費者協(xié)會舉薦樓盤等榮譽稱號。 第二章 企業(yè)簡介 企業(yè)概況 本項目由 成都潮蓉實業(yè)有限公司 和成都佳好物業(yè)管理有限公司聯(lián)合開發(fā)。 ：根據(jù)項目所處地理位置、建筑規(guī)模、檔次及周邊市場的調查，確定本項目住宅均價按 5000 元 /M178。 潮蓉公司基本情況如下： (一 )工商注冊號： 5101002021731 (二 )法定代表人： 李蓉 (三 )住所： 成都市金牛區(qū)肖家村一巷 6 號 6 樓 6 號 (四 )注冊資本： (人民幣 ) 壹仟伍佰萬元 (五 )企業(yè)類型： 有限責任公司 (六 )經(jīng)營范圍： 銷售建輔建材、五金交電、電器電子產(chǎn)品、日用百貨、機電產(chǎn)（不含汽車）、零售酒（不含進口酒和名白酒）及食用酒精；房地產(chǎn)信息咨詢；生產(chǎn)、加工、銷售服裝。 一、盈虧平衡分析 ........................................................................................錯誤 !未定義書簽。 潮蓉 、青城山房地產(chǎn)市場分析 ................................................................................................... 23 SWOT 分析 ....................................................................................................................... 30 本項目優(yōu)勢、劣勢、機會、威脅見下表： ............................................................................... 32 、本項目價格分析 ............................................................................................................. 32 第五章 投資總額與資金籌措 ......................................................................................... 33 、投資估算 ........................................................................................................................ 33 、資金籌措計劃： ............................................................................................................. 34 第六章 項目經(jīng)濟效益 分析 ............................................................................................. 35 、項目財務效益預測 .......................................................................................................... 35 項目財務現(xiàn)金流量分析 ........................................................................................................... 38 第七章 項目風險評價 ..........................................................................錯誤 !未定義書簽。根據(jù)兩公司協(xié)商，項目開發(fā)主要由成都潮蓉實業(yè)有限公司承辦。 ： 2021 年 4 月 2021 年 4 月。 由以上可 以看出，該項目在建設經(jīng)營收益期內經(jīng)濟上可行，是一個較好的投資項目。公司自進入成都市房地產(chǎn)行業(yè)以來，在堅持“以質量求生存，靠信譽求發(fā)展 ，向管理要效益“進取發(fā)展中，取得了較好的開發(fā)業(yè)績。 李蓉女士自 88 年開始就職于深圳深華公司從事進出口貿易到 97 年創(chuàng)辦潮蓉公司，以驕人的工作業(yè)績得到了各界的普遍認可，其中： 92 年李蓉女士移居香港，受聘于錦峰國際貿易公司，從事三菱、住友、東芝等日本幾大復銅板材（電路板）在香港及中國南部的總代理，李蓉女士憑借個人的對市場的了解散及開拓能力，個人為企業(yè)完成近億港幣的業(yè)務，為錦峰公司在內陸的發(fā)展打下了堅實的帶領下，公司業(yè)務不斷擴大，成為 ALCO、康佳、 TCL 的主要供應商之一，月產(chǎn)值近千萬港幣，取得了良好的經(jīng)濟效益和社會效益。碧水青城開發(fā)項目的實際情況，在公司的組織下，為潮蓉其中開發(fā)用地面積約 168 畝 ， 另有約 23 畝土地用于修建開放式公共廣場。建筑密度： %，綠地率 51%，建筑物高度＜ 12 米，總戶數(shù) 168 戶。 小區(qū)功能空間分級明確，開放性公共廣場 — 綠廊 — 出入口為第一層次， 水、街為第二層次，院落為第三層次，最后過渡到私家庭院。碧水青城的客戶群體主要為度假休閑投資，部分為老齡人，因此對車位需求不是很高，車戶比數(shù)為 ： 1。充分利用青城山環(huán)山渠的水資源做文章，增加廣場及小區(qū)園林的動感 與 生機。 廣場規(guī)劃 23 畝市政廣場由我公司全額投資設計、修建。東面為青城鎮(zhèn)為拆遷農戶修建的大觀園社區(qū)。據(jù)統(tǒng)計， 2021年全市（含郊區(qū)（市）縣 ,以下同）商品房成交量為 萬 ㎡ ，同比增長 %，其中成都市五城區(qū)商品房成交量為 萬 ㎡ ，同比增長 %；全市新增商品房供應量為 萬 ㎡ ，同比大增 %，其中五城區(qū)新增商品房供應量 萬 ㎡ ，同比增長 %。 2021 年到 2021 年期間新增商品住房的供求總量來看。 在對 2021— 2021 年成都商品房及商品住宅的價格走勢進行分析后發(fā)現(xiàn)：2021 年、 2021 年的價格波動幅度較小， 2021 年價格波動幅度較大， 2021 年價格波動幅度開始變小，房價穩(wěn)步增長，宏觀調控使房價回歸正常軌道。 房地產(chǎn)開發(fā)投資作為 成都 市投資的三大主體力量之一，對全市投資具有較大的影響。 億元內外資齊頭并進 從房地產(chǎn)開發(fā)投資完成的類型來看，內資和外資的完成投資繼續(xù)保持較快增長，而港澳臺資的完成投資明顯下降。開發(fā)資金的保障程度，由去年同期的 :1 提高到今年的 :1。在區(qū)縣施工面積分布中，溫江和雙流擠身 前六位，成華區(qū)施工面積位列第 10 位 % 商業(yè)營業(yè)用房空置比例偏高 今年以來，成都商品房的空置總量一直較為穩(wěn)定，總空置面積持續(xù)保持在155 萬平方米左右，空置期限在一年以上的一直保持在 95 萬平方米左右。 從期房和現(xiàn)房的銷售看，期房銷售繼續(xù)保持較快增長，現(xiàn) 房銷售略增，期房銷售在整個銷售市場中的比重進一步提升。 郊區(qū)商品房需求旺盛，商品房成交量同比大幅增長。 今年 19 月，雙流、溫江、龍泉、新都等第一圈層城市商品房供應和成交面積都出現(xiàn)大幅增長，其中雙流、溫江、新都三地的商品房供應面積均超過 100 萬平方米。 五、郊區(qū)存量房市場發(fā)展略顯緩慢。它背靠岷山雪峰皚皚，朝觀日出，夜覽“神燈”，風光十分秀麗。前山是青城山風景名勝區(qū)的主體部分，約 15 平方公里，景色優(yōu)美，文物古跡眾多，主要景點有建福宮、天然圖畫、天師洞、祖師殿、上清宮等；后山總面積 100 平方公里，水秀、林幽、山雄、蔚為奇觀，主要景點有金壁天倉、圣母洞、山泉霧潭、白云群洞、天橋奇景等。而到現(xiàn)在已經(jīng)飆升至每平 方米3500～