【正文】 江區(qū)住宅成交均價(jià)逼近 3000 元 /平方米。 四、由于郊區(qū)房價(jià)去年基數(shù)較低，今年同比漲幅高于成都五城區(qū)。雙流、溫江、龍泉、新都的商品房成交面積均超過 70 萬平方米，雙流縣的商品房供應(yīng)和成交面 積位居第一。 郊區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r明顯受到地區(qū)區(qū)位的影響，差異主要表現(xiàn)在：第一圈層各區(qū)房地產(chǎn)投資開發(fā)規(guī)模明顯大于其他區(qū)市（縣），在市區(qū)呈現(xiàn)居住 “郊區(qū)化 ”的趨勢(shì)下，房地產(chǎn)開發(fā)快速向第一圈層區(qū)域擴(kuò)展。郊區(qū)房地產(chǎn)市場迅速發(fā)展，供應(yīng)和需求呈高速增長態(tài)勢(shì)，且需求增長更加明顯，因此郊區(qū)商品房供應(yīng)持續(xù)增加才會(huì)保持良好的市場供求關(guān)系 。 二、郊區(qū)商品房市場供求關(guān)系較為理想。 19 月，我市 14 個(gè)郊區(qū)（市）縣累計(jì)成交商品房 萬平 方米，同比增長 %，其中住宅成交 萬平方米、 51275 套，分別同比大幅增長 %和 %。郊區(qū)商品房供應(yīng)總量大于五城區(qū)（含高新區(qū)），供應(yīng)增長速度也相對(duì)較快。 2021 年 19 月成都市郊區(qū)房地產(chǎn)市場情況 一、我市郊區(qū)商品房供應(yīng)快速增長，需求旺盛。雙流縣、武侯區(qū)、高新區(qū)位居全市三強(qiáng)，成為銷售熱點(diǎn)。 19 月，期房銷售面積為 萬平米，增長 %，占總銷售面積的 %，其中：住宅為 萬平米，增長 %；現(xiàn)房銷售面積為 萬平米，增長 %，其中：住宅為 萬平米，增長 %。其中：住宅銷售面積持續(xù)增長，為 萬平米，增長 %，比上月增幅高 5 個(gè)百分點(diǎn)；辦公樓銷售面積增勢(shì)強(qiáng)勁，為 萬平方米，增長 %；商業(yè)營業(yè)用房銷售面積繼續(xù)下降，為 萬平米，下降 %，與上月比下降幅度繼續(xù)趨緩 。 南面樓盤仍是銷售熱點(diǎn) 從商品房銷售面積與銷售額兩方面來看， 都出現(xiàn)了較大幅度地增長，成都商品房銷售持續(xù)走高 ,市場一度呈現(xiàn)出供需兩旺的良好態(tài)勢(shì)。 商業(yè)營業(yè)用房的空置面積增長快，空置比例高，在總空置面積中的占比達(dá)%，比去年同期提高 個(gè)百分點(diǎn)，在空置期限一年以上中占 %，比去年同期提高 個(gè)百分點(diǎn)。到 9月底止，成都商品房的總空置面積為 萬平米，增長 %，其中：住宅為 萬平米，占 %，增長 %；辦公樓為 萬平方米，占 %，增長 %；商業(yè)營業(yè)用房為 萬平米，占 %，增長 %。 19 月，商品房的施工面積持續(xù)擴(kuò)大，已接近 4000 萬平方米，為 萬平米，增長 %。 19 月，商品房竣工面積達(dá) 萬平米，增長 %，其中，住宅為 萬平米，增長 %，比整個(gè)商品房竣工面積的增幅高 個(gè)百分點(diǎn)，說明住宅的竣工速度加快是拉動(dòng)商品房竣工面積增長的主體力量；辦公樓為 萬平方米，下降 %；商業(yè)營業(yè)用房為 萬平米，下降 %。此情況表明，商品房的供應(yīng)量明顯增加，市場供需脫節(jié)的矛盾也得到了根本性的改觀 萬 m2 住宅竣工面積增長 % 從竣工面積看，商品房竣工面積增長快，特別是住宅方面。 同時(shí)，開發(fā)自籌資金所占比例明顯提升，在本年資金來源中，自籌資金占%，提升 個(gè)百分點(diǎn)；國內(nèi)貸款占 %，降低 個(gè)百分點(diǎn)；其他資金來源占 %，降低 個(gè)百分點(diǎn)，其中定金及預(yù)收款占 %，降低 4 個(gè)百分點(diǎn)。在本年資金中，開發(fā)商自籌的開發(fā)資金為 億元，增長 %；國內(nèi)貸款為 億元，增長 %；其他資金為 億元，增長 %，其中定金及預(yù)付款為 億元，增長 %。 億自籌資金大幅增長 為減輕國家宏觀調(diào)控緊縮房地產(chǎn)信貸政策對(duì)發(fā)開發(fā)資金籌集的影響，開發(fā)商自籌資金所占比例明顯提升，開發(fā)的資金保障程度提高。 19 月，住宅完成投資 億元，增長 %；與此同時(shí)，由于開發(fā)商大幅減少了對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的投資，商業(yè)地產(chǎn)投資熱明顯降溫，造成了商業(yè)地產(chǎn)的投資收縮，施工面積下降。 19 月，內(nèi)資和外資分別完成投資 億元和 億元，分別增長 %和 %，繼續(xù)保持較快的增長勢(shì)頭；而港澳臺(tái)資僅完成投資 億元，下降 %。今年 18， 成都房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅低開高走，增速由 2 月的負(fù)增長 %，持續(xù)攀升至 9月的增長 %，增幅月月提高，增長月月加 快。雖然從增幅上看，與去年同期相比明顯的回落，但今年的增幅是逐月攀升，整個(gè)開發(fā)投資的走勢(shì)極為穩(wěn)健。住宅投資成為開發(fā)重點(diǎn)，商業(yè)地產(chǎn)明顯降溫。 19 月，全市房地產(chǎn)開發(fā)累計(jì)完成投資 億元，比去年同期增長了 %。隨著這些調(diào)控政策和措施的貫徹落實(shí)，房地產(chǎn)發(fā)展中存在的上述突出問題已逐步得到明顯改善。 成都市 2021 年前三季度 房地產(chǎn)市場 運(yùn)行情況 2021 年前三季度 ,成都市房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)以下特征： 開發(fā)投資增幅逐月攀升，開發(fā)投資走勢(shì)穩(wěn)?。蛔≌顿Y持續(xù)繼續(xù)增大，住房預(yù)期供應(yīng)充分；商品房竣工面積大幅增長，即期供應(yīng)有保障；商品房銷售持續(xù)走高，銷售面積和銷售額增長加快；開發(fā)資金持續(xù)大幅增長，開發(fā)資金保障程度提高，這都體現(xiàn)出成都房地產(chǎn)健康快速發(fā)展的良 好態(tài)勢(shì)。 從單月價(jià)格變化看，新政實(shí)施后，五城區(qū)商品住宅價(jià)格在經(jīng)歷 了 8三個(gè)月連續(xù)下降后， 9 月、 10 月有一定回升， 11 月則有所回落。 據(jù)統(tǒng)計(jì)， 2021 年成都市商品房交易均價(jià) 3173 元 /㎡ ，同比增幅 %；商品住宅交易均價(jià) 2875 元 /㎡ ，同比增長 %。由此可看出成都的中小戶型商品住宅供求結(jié)構(gòu)正趨于合理。 與此同時(shí)，從各年度的 144 ㎡ 以下和 144 ㎡ 以上戶型區(qū)間的新增住宅與實(shí)際銷售面積比率可以看出， 2021 年 144 平方米以下戶型面積段的供應(yīng)和銷售比例均比 2021 年、 2021 年有增加，達(dá)到了 7%。而 2021年新增商品住宅供應(yīng)面積與實(shí)際銷售面積基本相當(dāng)，供銷比達(dá)到 。供求總量日趨平衡，供求結(jié)構(gòu)趨于合理 ,普通住宅 (144 平方米以下中小戶型 )供銷比重變大。房地產(chǎn)市場依舊溫暖如春。其影響不可小視。 2021 年對(duì)全國房地產(chǎn)市場來說都可謂風(fēng)云變幻的一年。 2021 年房地產(chǎn)市場銷售紅火，但供應(yīng)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于市場需求量，造成房地產(chǎn)市場價(jià)格的迅速攀升。 2021 年全市商品房供應(yīng)大幅度增加，銷售保持穩(wěn)步上升。去年成都市商品房呈現(xiàn)供應(yīng)大幅度增加，銷售保持穩(wěn)步上升，市場穩(wěn)定性逐漸提高，價(jià)格波動(dòng)幅度變小，房價(jià)過快增長勢(shì)頭得到抑制等特點(diǎn)。 其中二區(qū)四期 開發(fā)周期為 2021 年 4 月 2021 年 4 月，其中建設(shè)周期為 2021 年 10 月 2021 年 11 月，銷售周期為 2021 年 4 月 2021年 4 月。項(xiàng)目四周為 18 米寬的水泥市政道路。 ? 電容量： 每戶 6— 10KW ? 供氣：每戶天然氣到戶，管線位置注重人性化設(shè)計(jì)； （五）智能化系統(tǒng) ? 紅外線周界防盜系統(tǒng)，設(shè)于小區(qū)圍墻、出入口； ? 電視監(jiān)控系統(tǒng)，設(shè)于小區(qū)出入口、社區(qū)的主要通道； ? 100 兆 寬帶數(shù)據(jù)傳輸網(wǎng)絡(luò)； ? 光纖電視； ? 非可視對(duì)講系統(tǒng)； ? 火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警及消防聯(lián)動(dòng)控制系統(tǒng)； ? 小區(qū) 110 自動(dòng)家庭報(bào)警系統(tǒng)； 、建設(shè)項(xiàng)目現(xiàn)狀及總體進(jìn)度計(jì)劃 項(xiàng)目北面為農(nóng)田，南面臨街一側(cè)為在建的青城雅舍，西面為中鐵二局開發(fā)的假日青城。 （二）、 公共部分裝修 ? 外墻：采用高級(jí)外墻磚或外墻漆； ? 樓梯：采用水泥砂漿找平，采用普 通鋼欄桿、木制扶手，墻面乳膠漆到頂，安裝聲控開關(guān)； （三）、 室內(nèi)裝修 ? 衛(wèi)生間：預(yù)留潔具接口，防水到頂，地面水泥砂漿找平拉毛，墻面與天棚水泥砂漿抹面； ? 洗手間：預(yù)留自來水接口兩個(gè)及排水，用作洗手臺(tái)和放置洗衣機(jī)之用； ? 廚房：預(yù)留煙道，不設(shè)置臺(tái)面，地面水泥砂漿找平拉毛，墻面與天棚水泥砂漿抹面，設(shè)自來水取水點(diǎn)及天然氣接口； ? 主臥：地面水泥砂漿找平、墻面與天棚水泥砂漿抹面，光纖電視接口一個(gè)、 2 組安全性電源插座； ? 客廳：地面水泥砂漿找平、墻面與天棚水泥砂漿抹面，設(shè)直撥單獨(dú)電 話接口一個(gè)、光纖電視接口一個(gè)、 3 組安全性電源插 座； ? 臥室：地面水泥砂漿找平、墻面與天棚水泥砂漿抹面， 2 組安全性電源插座寬帶接口插座一個(gè)； ? 分戶門采用高級(jí)防盜門； ? 所有窗戶采用高級(jí)塑鋼窗； （四）水電氣 ? 供 水：自來水壓供水，管線位置注重人性化設(shè)計(jì)； ? 電源線路：配備 4 個(gè)以上的回路（空調(diào)線路、照明線路、插座線路、備用線路）。該開放式廣場將豐富青 城山的旅游文化資源，融合青城山濃厚的道教養(yǎng)生文化、青城道茶、青城美食、青城武術(shù)、青城根雕等青城土特文化產(chǎn)品展示區(qū)等集中體現(xiàn)青城山世界文化遺產(chǎn)的精髓，同時(shí)引進(jìn)酒店、超市、醫(yī)療中心等商業(yè)生活配套，滿足日益增長的青城山常住人口的生活需要，將廣場建設(shè)成為到青城山旅游的游客增加駐足觀光消費(fèi)新的旅游景點(diǎn)。擬將其命名為“潮蓉 ? 舒適性原則：客戶為老齡人和度假休閑人士，在戶型的使用上考慮了慮居住的舒適性； ? 提高使用率原則 :提高每個(gè)小戶型的使用率，減少過道等無效面積的設(shè)計(jì)，使每個(gè)戶型的有效使用面積在 85％以上； ? 注重戶型面積的合理分配：保證客廳、臥室、廚房、衛(wèi)生間等功能分區(qū)面積分配的合理比例，避免出現(xiàn)大廚房、小客廳的戶型設(shè)計(jì)； ? 采光性原則：盡量做到間間采光，特別強(qiáng)調(diào)主臥、客廳、廚房的采光； ? 通風(fēng)性原則：做到每個(gè)房間都有良 好的通風(fēng)性； ? 合理分區(qū)原則：做到干濕、動(dòng)靜、潔污的合理分區(qū)，環(huán)境視野的觀賞性，臨街一側(cè)的住宅主要將廚房、衛(wèi)生間、露臺(tái)設(shè)計(jì)在臨街一側(cè)； ? 私密性原則：保證住宅之間的私密性，消除樓宇分布不合理所產(chǎn)生的對(duì)視問題； ? 南北朝向原則：盡可能使每套住房南北朝向； ? 單體戶型 注重人性化設(shè)計(jì)，在設(shè)計(jì)空調(diào)機(jī)位時(shí)充分考慮冷凝水的排放不影響其余業(yè)主的正常使用以及不破壞外立面的美觀，保證給排水及天然氣管道的 鋪設(shè)不影響外立面效果。 單體戶型規(guī)劃 潮蓉碧水青城除增加了四川老齡人喜愛的門球場以外，其余設(shè)置的半場籃球、釣魚池、棋牌室、乒乓球室單杠等系列鐵制健身器械為大眾化的體育休閑設(shè)施。雙水源系統(tǒng)，保證枯水期園林的整體風(fēng)格不受影響。碧水青城的附加值，使得后期銷售的價(jià)格攀升有園林優(yōu)勢(shì)的保證。碧水青城的建筑物、配套設(shè)施、人、自然四者有機(jī)的結(jié)合在一起，注重業(yè)主同園林的參與性和觀賞性。整個(gè)社區(qū)設(shè)計(jì)三個(gè)出入口，其中車流主要通過臨假日青城大門進(jìn)入，人流主要通過開放式廣場一側(cè)及南面出入，臨大觀園一側(cè)不設(shè)置出入口，人車分流。從成本控制上采用露天車位，在公共綠化廣場設(shè)計(jì)公共集中停車場。 交通組織及車位數(shù)規(guī)劃 由于潮蓉戶型配置以 35111 平方米的中小戶型為主。以局部兩層和三層獨(dú)門獨(dú)院的低層建筑為主，保證 1 層住戶有 10 平方米以上的私家花園， 23 層有 10 平方米左右的露臺(tái)，院落式規(guī)劃排列。 （二） 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì) 項(xiàng)目總體規(guī)劃 社區(qū)醫(yī)療中心及休閑會(huì)所修建在開放式廣場內(nèi)，社區(qū)醫(yī)療中心主要為滿足社區(qū)及周邊客戶的基本醫(yī)療服務(wù)，休閑會(huì)所主要為棋牌室和乒乓球室球室。分級(jí)明確，開放性公共廣場 — 綠廊 — 出入口為第一層次，水、街為第二層次，院落為第三層次 ，最后過渡到私家庭院。而“中街”是一條生態(tài)長廊，緩坡的實(shí)土、卵石駁岸，隨季節(jié)變化的溪水，連岸的野生水草，當(dāng)?shù)爻Ｒ姷碾s木小樹林和翠竹，掩映在林木叢中的一角粉墻黛瓦，橫臥溪流上的木橋，構(gòu)成的是一幅小橋流水人家的水墨中國畫。住宅為屋脊高度不超過 12 米的四層低密度院落。二期四區(qū)住宅戶型見下表。 ? 二期四區(qū)指標(biāo)如下： 二期四區(qū)用地面積 畝，總建筑面積 14308 平方米。碧水青城項(xiàng)目總體指標(biāo)如下： 項(xiàng)目總用地面積： 191 畝，其中 23 畝為當(dāng)?shù)卣峁┯沙比赝?資興建的廣場用地。根據(jù)區(qū)域規(guī)劃，小區(qū)開發(fā)為屋脊高度不超過 12 米的四層低密度院落式住宅。項(xiàng)目分四期開發(fā)。碧水青城位于青城山鎮(zhèn)青景村，總用地面積約 191 畝。通過對(duì)公司各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)進(jìn)行分析，可以看出：潮蓉公司近幾年的經(jīng)營狀況十分理想，其貸款償還能力有充分保障。 、企業(yè)財(cái)務(wù)狀況 依據(jù) 2021 年度 19 月我公司財(cái)力審計(jì)數(shù)據(jù)反映，我公司總資產(chǎn) 萬元，其中：流動(dòng)資產(chǎn) 萬元，固定資產(chǎn) 萬元；負(fù)債總額 萬元，其中：流動(dòng)負(fù)債 萬元，無長期負(fù)債，公司凈資產(chǎn)總額 萬元。碧水青城開發(fā)項(xiàng)目專門成立；綜合部辦公室、財(cái)務(wù)部、工程部、營銷策劃部等四個(gè)職能部門，公司遵循“重合同、守信譽(yù)、求發(fā)展、增效益”的宗旨，建立了清晰、高效的企業(yè)內(nèi)部組織機(jī)構(gòu)。公司根據(jù)潮蓉 綜上所述，公司管理層具有較高的企業(yè)經(jīng) 營管理能力和房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，開發(fā)業(yè)績顯著，有較豐富的項(xiàng)目策劃、建設(shè)經(jīng)驗(yàn)，開發(fā)成績顯著，具有聚集資金的能力和貸款償還意識(shí)，無拖欠借款資金的記錄。李蓉總經(jīng)理具有極強(qiáng)的開拓能力，胸懷開闊，創(chuàng)新力和整合力強(qiáng)，辦事公道，在企業(yè)中有很強(qiáng)的親和力和凝聚力；李蓉總經(jīng)理思想境界高尚，個(gè)人誠信度極佳，有濃烈的人格魅力，具有領(lǐng)導(dǎo)班子集體成功地去實(shí)現(xiàn)潮蓉 1997 年， 隨著香港特區(qū)回到祖國的懷抱，李蓉女士響應(yīng)祖國的號(hào)召，抱著一顆拳拳赤子之心，回家鄉(xiāng)創(chuàng)辦潮蓉公司，從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營工作，并先后成功開發(fā)：（ 1）潮蓉苑 —— 規(guī)模 9000 多平方米，總投資 1500 萬元，實(shí)現(xiàn)銷售收入 2340 多萬元；（ 2）潮蓉花園小區(qū) —— 規(guī)模 萬平方米，總投資 12300 多萬元，實(shí)現(xiàn)銷售收入16900 多萬元；取得了可觀的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，經(jīng)過短短的七年時(shí)間，已使公司資產(chǎn)達(dá) 14319 萬元，累計(jì)實(shí)現(xiàn)利潤 1300 多萬元，上交稅金達(dá) 1000 多萬元， 2021 年李蓉女士又成立了在成都佳好物業(yè)管理有限公司，形成開 發(fā)、物管 一條龍服務(wù)，在蓉城房地產(chǎn)界