【正文】 理念，堅持以“景觀第一、兼顧朝向”的原則，根據(jù)山體的走勢，利用不同的戶型，創(chuàng)造性的布局獨棟別墅；在規(guī)劃上更多的體現(xiàn)業(yè)主的私人空間，提升公共空間的利用率，擴大私家花園；利用地形高差，通過合理布局，保證每一棟別墅的視野開闊；在總體布局上充分考慮與森林公園、高爾夫球場、青城河的完美融合，提升小區(qū)的景觀價值。 （九）逸嶺三期為商業(yè)產(chǎn)權(quán)的精裝小戶型，面積區(qū)間 40146 ㎡ ，銷售均價： 10000/㎡ 銷售態(tài)勢： 一二期均已售罄 ,三期銷售剛開始 客戶構(gòu)成： 以成都客戶位置，占比約 80%，其他客戶來自周邊縣市，和外省 暢銷物業(yè)： 聯(lián)排 與本案關(guān)聯(lián)分析： 該項目與青城山板塊其他項目比較，外立面及景觀檔次較 低，與本案同臨聚青線，距青城前山山門車程較本案近 4 分鐘左右。 社區(qū)配套設(shè)施 商業(yè)公建區(qū)、獨立水療會所區(qū) 產(chǎn)品賣點 適中的面積區(qū)間，前山區(qū)域稀缺的獨棟 物業(yè)，活水園林設(shè)計 推盤 情況 ： 2021 年 8 月一期開盤，已售罄， 2021 年 5 月開盤，已售罄，目前銷售為三期 銷售價格及面積： 一期為聯(lián)排，均價 8000/㎡左右 。同時，利用景觀視廊，借景青城山，達到戶戶觀山的極佳觀景效果。自園區(qū)西北向東南形成一條落差一米左右的主景觀水系，由環(huán)山渠將活水引入園區(qū)水系，在園區(qū)形成活水。 （八）芙蓉青城 項目名稱 置信 （七）一覽 項目名稱 一覽 開發(fā)商 四川天府匯城 項目地址 青城山前山門牌坊右側(cè)一公里 置業(yè)有限公司 處 占地面積 63333 ㎡ 建筑面積 44000 ㎡ 綠化率 45% 容積率 物業(yè)形態(tài) 獨棟、聯(lián)排、 疊拼、雙拼 面積區(qū)間 90800 ㎡ 總戶數(shù) 232 戶 價格 800013000 建筑特色 傳統(tǒng)川西民居， 建筑立面簡潔 而大方，以白色墻體為主，其素派的鋪地石材 園林特色 純中式園林景觀 周邊配套設(shè)施 豪生酒店、青城山當代美術(shù)館群、都江堰大熊貓基地、悅榕莊、 500 畝創(chuàng)意文化產(chǎn)業(yè)園 社區(qū)配套設(shè)施 會所，游泳池，運動中心 產(chǎn)品賣點 一覽，青城山腳下，最具設(shè)計感的當代別墅群落 推盤 情況 ： 2021 年 5 月開盤，推出一期一批次，有 60 套左右全為聯(lián)排。天生墅 開發(fā)商 成都珠江投資 項目地址 青城山前山門 公里處， 106 省道旁 占地面積 ㎡ 建筑面積 68000㎡ 綠化率 50% 容積率 物業(yè)形態(tài) 疊拼、雙拼 面積區(qū)間 90182㎡ 總戶數(shù) 458 戶 價格 6500 元 /㎡起價 （咨詢報價） 建筑特色 采用了現(xiàn)代簡約中式建筑風格，外立面運用三種色調(diào)的石材和劈開磚合力搭配，使項目整體彰顯出大氣而維美的視覺效果 園林特色 項目園林景觀靈動百變，移步一景，擁有 近 3 萬平米業(yè)主私享園林景觀和近 1 公里的生態(tài)河岸長廊 周邊配套設(shè)施 青城山、中興鎮(zhèn)、黃婆巖美術(shù)館群落、沙溝河、石孟江 社區(qū)配套設(shè)施 超豪華五星級定位的“名仕會館”為您提供全方位的服務(wù)，小區(qū)另外還設(shè)有游泳池，籃球場，網(wǎng)球場等運動場所及各項康體設(shè)施 產(chǎn)品賣點 適中的面積區(qū)間，活水園林設(shè)計，高端社區(qū)配套設(shè)施 推盤 情況： 未開盤，接受咨詢中 物業(yè)類型： 聯(lián)排，疊拼 與本案關(guān)聯(lián)分析： 該項目為珠江地產(chǎn)在青城山的代表之作，項目距離青城山前山門約 10 分鐘車程，與本案距離前山門距離相近，距離成青快鐵站約 5 分鐘 車程，與本案自然資源條件較為接近，同臨沙溝河，擁有較好的山景水景資源。 （六 ）珠江項目開發(fā)定位檔次較高，社區(qū)內(nèi)引入青城山環(huán)山渠自然活水作為景觀，深受消費者喜愛，青城山房的部分戶型最高價格已突破30000 萬元 /平米。 客戶構(gòu)成： 以成都客戶位置，占比約 60%，其他客戶來自周 邊縣市，和外省 暢銷物業(yè)： 疊拼，組院，疊拼（精裝） 滯銷物業(yè)： 大戶型組院 與本案關(guān)聯(lián)分析： 青城山房占地約 250 畝，為成都本土開發(fā)商開發(fā)在青城山的代表作之一，項目毗鄰成都東軟技術(shù)學院，青城山豪生酒店。 （五）青城山房 項目名稱 青城山房 開發(fā)商 四川廣居民生實業(yè) 項目地址 青城山房位于都江堰市青城山腳下（距青城山前山山門約 1000米） 占地面積 167580 ㎡ 建筑面積 50000 ㎡ （基底面積） 綠化率 50% 容積率 物業(yè)形態(tài) 疊拼、 獨棟 面積區(qū)間 50212 ㎡ 總戶數(shù) 281 戶 均價 13000元/㎡ 建筑特色 泰式風格的建筑立面 園林特色 原汁原味的泰式風情，所有的小 品景觀均來自于泰國 周邊配套設(shè)施 距離前山豪生國際酒店約 1000 米距離，緊鄰太平 社區(qū)配套設(shè)施 商業(yè)公建區(qū)、獨立水療會所區(qū) 產(chǎn)品賣點 適中的面積區(qū)間，前山區(qū)域稀缺的獨棟物業(yè)，受到高度評價的四合式建筑組院，活水園林設(shè)計 推盤 情況： 一期 08 年開盤 房源已 基本 售磬。就離青城山的距離來判斷區(qū)位好壞這個指標來看，上善棲 區(qū)位條件略優(yōu)于本案。 銷售態(tài)勢： 目前上善棲別墅已售 罄，全新房源暫未推出，現(xiàn)在售的房源為二期平層院落式花園洋房， 面積 62106 ㎡ ，均價 14000 元 /㎡ 。 棲疊拼均價 12021 元 /㎡ ， 戶型： 106 ㎡ 126 ㎡ ，均為精裝房。上善棲首期開盤 2021 年 9 月 1日；一期二批次 2021 年 7 月開盤；二期 2021 年 11 月 15日開盤；二期 7 號院 2021 年5 月開盤。雖然該樓盤應(yīng)作為本案重要的競爭者和學習對象，但該樓盤在配套方面依然是依賴區(qū)域內(nèi)本不太完善的配套，配套優(yōu)勢弱于本案。項目與青城前山山門車行距離與本案接近，但絕對距離較本案近，“望山”的屬性 高于本案，該項目立面 及戶型均有較好的檔次和創(chuàng)造性，景觀打造精細。 暢銷物業(yè)： 獨棟，疊院，獨院銷售均良好 與本案關(guān)聯(lián)分析： 龍湖小院青城占地約 315 畝，為目前青城山規(guī)模較大樓盤 。在與本項目的競爭關(guān)系上，本項目具有明顯的規(guī)模及社區(qū)配 套優(yōu)勢。上青城 項目名稱 上青城 開發(fā)商 泰達集團 項目地 址 都江堰旅游風景區(qū)青城山下 占地面積 92200 ㎡ 建筑面 積 120210 ㎡ 綠化率 46% 容積 率 物業(yè)形態(tài) 商業(yè)綜合體 面積區(qū) 間 60230 ㎡ 總戶數(shù) 680戶 價格 待定 建筑特色 西式 +川西風格結(jié)合 園林特色 東南亞風情 周邊配套設(shè)施 青城山鎮(zhèn)的配套 社區(qū)配套 設(shè)施 “長樂坊”商業(yè)街、“中國結(jié)”設(shè)計型精品酒店、“子悅臺”東南亞風情度假酒店 . 產(chǎn)品賣點 青城山首個全國性純精裝度假別墅社區(qū) 地價： 40 萬 /畝 推盤 情況 ： 一期暫未開盤，欲推酒店式公寓小戶型，大約 100 多套左右 銷售價格及面積： 面積區(qū)間為 3070酒店式公寓小戶型 銷售態(tài)勢： 未開盤 與本案關(guān)聯(lián)分析： 該項目 與本案在區(qū)位關(guān)系上 最為接近 ，在版塊景觀度假資源的享有上具有較高的同質(zhì)化。本項目在后 期的規(guī)劃打造上需注意與該項目在產(chǎn)品設(shè)計上的差異性。該項目自身規(guī)劃配套的重要亮點將是 2300 畝規(guī)模的文體公園以及其中包含的錦標級高爾夫球場 。水岸休閑商業(yè)集生態(tài)商務(wù)辦公區(qū)、不可復(fù)制的流水別墅 地價： 136 萬 /畝 推盤 情況 ： 2021 年 10 月 1 日開盤。 目標項目與競爭樓盤的位置關(guān)系圖 （ 一）中信另本案所在青城前山板塊內(nèi)更是有上善棲，小院青 城，青城山房，芙蓉青城等諸多知名大盤聚集。目前本版塊住宅類樓盤銷售價格集中在 10000 元 /平米 — 20210 元 /平米之間，其中部分獨棟別墅價格已達到 30000 元 /平米。 代表項目： 逸嶺錦江（住宅）。 目標客群： 全國偏高端客群。但由于后山為自然保護區(qū)，可供開發(fā)用地較少，目前開發(fā)項目較少。 代表項目： 青城山房（住宅）、上善會（商業(yè)）、泰達上青城（住宅、商業(yè)、商務(wù)） ③ 青城后山板塊：國際化、高端 、開發(fā)接近尾聲。 目標客群 :成都及其他省市中偏高端、偏高端客群為主。 青城山前山板塊一直為青城山區(qū)域的主要房地產(chǎn)開發(fā)板塊，隨著環(huán)山渠內(nèi)可供開發(fā)用地的不足，目前板塊 房地產(chǎn)開發(fā)主要集中在前山門的 106 省道兩側(cè)，為青城山區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)的主戰(zhàn)場，沿線多強林立（置信、大連億達、龍湖、中鐵、泰達等），并且均進入市場銷售階段，市場博弈激烈。 代表項目： 珠江逸景天生墅（住宅）。 目標客群： 成都中偏高端客群為主。進入 08 年由于受 512 地震影響，多數(shù)開發(fā)商推遲了項目面試時間，目前僅珠江天生墅項目面世。 ① 青城山 106 省道板塊：蓄勢待發(fā)、價值洼地、零散、雙刃劍。 目前都江堰房地產(chǎn) 發(fā)展基本分為都江堰市區(qū)板塊、西區(qū)板塊、 106 省道板塊、青城前山板塊、青城后山板塊此五大板塊。目前，養(yǎng)老、休閑、度假是成都及國內(nèi)其他城市偏高端客群在都江堰－青城山片區(qū)的主要置業(yè)動機。 遠期，至 2020 年，規(guī)劃城市建設(shè)用地 ㎡，人均建設(shè)用地 114 ㎡。 、 ? 城市用地規(guī)模：城市用地將主要向東南方向進行大力拓展。 近期，至 2021 年，城市規(guī)劃人口 萬。 大成都都市圈內(nèi)實現(xiàn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌的宜居宜業(yè)、生態(tài)安全的綜合型“新城”之一。 以獨特“山 水 田 林 堰 城”為自然人文特色的國際休閑度假目的地城市。 、 ? 城市職能：國際度假旅游目的地城市，成都重要 衛(wèi)星城市之一。 發(fā)展規(guī)劃 ? 城市性質(zhì)：旅游城市主導(dǎo)城市未來發(fā)展方向。五縱即成灌高速、成灌老路、成灌快速路 (沙西線延伸線 )、成郫灌干道（ IT 大道）都江堰段、成青旅游快速通道；五橫即彭青路、蒲中路、外二環(huán)、二環(huán)路、一環(huán)路；一軌即成灌客運快速鐵路 ；一帶即龍門山旅游產(chǎn)業(yè)帶路網(wǎng)。 交通條件 五縱五橫一軌一帶的道路主骨架。東漢順帝漢安二年（公元 143年）， “ 天師 ” 張陵 來到青城山，選中青城山的深幽涵碧，結(jié)茅傳道，青城山遂成為道教的發(fā)祥地，被道教列為 “ 第五洞天 ” ，全山的道教宮觀以 天師洞 為核心，包括 建福宮 、 上清宮 、 祖師殿 、 圓明宮 、老君閣、 玉清宮 、 朝陽洞 等至今完好地保存有數(shù)十座道教宮觀。 2021年 11 月，青城山與都江堰根據(jù)文化遺產(chǎn)遴選標準 C(II)(IV)(VI)被列入 《 世界遺產(chǎn)名錄 》。 青城山是中國首批公布的風景名勝區(qū) 之一， 1982年，青城山作為四川青城山 都江堰風景名勝 區(qū)的重要組成部分，被國務(wù)院批準列入第一批 國家級風景名勝區(qū) 名單。 該 市處于 “ 九寨、黃龍 — 成都、都江堰 — 樂山、峨眉 ” 黃金旅游線的樞紐，距成都市區(qū)和雙流國際機場分別僅有 20 分鐘、 40 分鐘車程，境內(nèi)高速公路、國道、省道和鐵路運輸，構(gòu)成了四通八達的交通網(wǎng)絡(luò)，成為成都 平原重要的物資集散地和交通樞紐 青城山 位于 都江堰市 內(nèi) ， 青城山 主峰老霄頂海拔 1600 米。 第二章 市場研究 區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境研究 旅游資源 都江堰市 是成都的下轄市， 是國際旅游名城 , 被譽為 “ 世界水利文化的鼻祖 ” 的 都江堰水利工程 坐落于此。 （ 2） 剩余款項由 開發(fā)商 根據(jù)土地實際整理進度支付，資金支付進度應(yīng)滿足土地整理進度需要 （整治 協(xié)議簽訂后雙方共同提出土地整理進度計劃 ） ，并滿足 政府 的專項賬戶金額不少于 3000 萬元。 第四項： 整理區(qū)域內(nèi)國有土地使用權(quán)收購費用。 第二項： 基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)費用 道路、管網(wǎng)（污水、自來水、天然氣）的遷移建設(shè)費用； 電力、電信、光纖線路、軍用光纜、電纜的遷移建設(shè)費用； 土地平整、圍墻、包裝宣傳費用。商業(yè)用地土地使用權(quán)年限為40 年，住宅用地土地使用權(quán)年限為 70 年 拍賣、掛牌工作并移交土地 。 ② 合作方式 開發(fā)商 向 政府 提供本宗地整理資金 ，政府 在合作期限 （ 30 個月） 內(nèi)完成土地整理、拆遷安置及出讓前所需手續(xù)的辦理工作，并在合作期限內(nèi)由 政府 完成該宗土地使用權(quán)的圖中藍色圖塊為目標地塊，地塊處于兩條區(qū)域綠化帶之間，呈長條形，形狀規(guī)整。 項目背景 項目來源及合作方式 ① 項目來源 在 成都市 建設(shè) “ 世界現(xiàn)代田園 城市”的背景下， 都江堰政府規(guī)劃在 青城山 目標地塊上打造具有國際化高度的樂園度假項目， 該項目 被確定為都江堰市 2021 年的重點招商引資項目 。 青城山是四川旅游勝地， 旅游地產(chǎn) 發(fā)展良好 ， 眾多大開發(fā)商于此云集。 營銷策略 ......................................................................