【正文】 區(qū)面積 880平方公里，人口 76 萬，城市建設(shè)用地 88 平方公里。該地塊南臨建設(shè)東路，北靠朝陽路，東連杰瑞花園，西接巨龍路。 41 第二部分 項目背景 項目提出背景 項目所在區(qū)域商業(yè)發(fā)展情況 東上漁場地塊位于連云港市新浦區(qū)東部新城區(qū)內(nèi)，新城區(qū)是連云港市新建設(shè)的政治、經(jīng)濟、文化中心。 ，趕在北部 XXX 及 XX 搬遷所形成的房地產(chǎn)開發(fā)銷售前銷售，可獲得較好業(yè)績。 項目要規(guī)范化運作，細化管理。 37 項目經(jīng)濟評價 主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)表： 建筑指標(biāo)： 項目 指標(biāo) 備注 A地塊 總用地面積 14326 ㎡ 根據(jù)坐標(biāo)點閉合線測得 總建筑面積 地上 41660 ㎡ 地下 8546 ㎡ 不計容積率 容積率 總建筑面積 /總用地面積 會所 ㎡ 商業(yè)建筑 ㎡ SOHO 辦公樓 ㎡ 327 間 XX 道辦事處 ㎡ 建筑面積 3000 ㎡ 建筑占地面積 ㎡ 建筑密度 % 建筑基底面積 /A 地塊建設(shè)總用地 綠地率 % 機動停車位 地上 41 輛 公建＞ 50 輛 /萬㎡ 地下 218 輛 38 非機動車停車 地上 300 輛 公建＞ 500 輛 /萬㎡ 地下 1800 輛 B地塊 B地塊 總用地面積 140788 ㎡ 根據(jù)坐標(biāo)點閉合線測得 總建筑面積 地上 284753 ㎡ 架空層 2227 ㎡ 不計容積率 半地下車庫 1800 ㎡ 地下 ㎡ 容積率 總建筑面積 /總用地面積 住宅 ㎡ 90 平米以下住宅 ㎡ 90 平米以下住宅占住宅總面積比例 % 不小于 30% 住宅平均層數(shù) 層 高層住宅比例 % 10 層及以上戶型 中高層住宅比例 % 8 層戶型 商 業(yè)及配套建筑 ㎡ 建筑占地面積 ㎡ 39 人防面積 ㎡ 新建建筑十層及以上及十層以下埋深超過三米的建筑底層建筑面積，其余民用建筑面積的 4% 建筑密度 % 25% 居住戶數(shù) 2373 戶 居住人數(shù) 7594 人 按 人每戶計算 綠地率 35% 集中綠地面積 7960 ㎡ 按＞ ㎡ /人計算 地面汽車停車率 % 機動停車位 地上 310 983輛 按住宅＞ 輛每戶 .公建＞ 50 輛 /萬㎡ 半地下 82 地下 591 非機動車停車 地上 785 6285輛 按住宅＞ 2 輛每戶 .公建＞500 輛 /萬㎡ 地下 5500 輛 財務(wù)指標(biāo)： 項 目 投資總額（萬元） 單位成本（元/m2） 土地獲得價款及稅費 開發(fā)前期準(zhǔn)備費 40 主體建筑安裝工程費 配套設(shè)施費 開發(fā)間接費 開發(fā)成本合計 管理費用 銷售費用 財務(wù)費用 項目總投資 項目存問題及建議： 項目施工期間，應(yīng)合理安排工期，減少夜間施工，并注意建筑垃圾的及時清理。 萬元247。 萬元 %= 萬元。 萬元 1%= 萬元； 招標(biāo)代理、交易等費用 萬元2%= 萬元； 5元 /M2=萬元； 面積測量費、定額測定費、質(zhì)量監(jiān)督費、檔案管理費、防雷費等 ； 物 業(yè) 維 修 基 金 25 元/M2=； 煤氣增容費 2700 戶 2500 元 /戶 = 萬元； 建筑規(guī)費 元/M2=； 36 3%=元； = 萬元； 建安工程勞?；? 萬元%=。 40 元 /M2= 萬 34 元； ； 155072M2 25元 / M2=； 、電、路 ； 2元 /M2=元； 拆遷管理費 26000 萬元 %= 萬元； ： 950元 /M2=萬元； 1000元 /M2=元； 1000 元 /M2=萬元； 1800元/M2=； 2400元 /M2= 元。建筑面積： 285561㎡；容積率 ；建筑密度 ％；綠地率 35％ 規(guī)劃總建筑面積： 327851㎡，總平衡容積率： 投資效益估算： ： 萬元 32818 .8M2 6000元 /M2= 萬 元； 5000元 /M2= 萬元； 5000元/M2= 萬 元； 1800M2 3000元 /M2=。其中凈地：㎡（ 153 畝），毛地： ㎡（ 80 畝） A:用地 ，商業(yè)、酒店式公寓、 會所及新東街道辦事處。包括： B 地塊中部 8 棟超高層（ 28 層）、 4 棟多層、 1 棟中高層（ 11 層）、 1 棟高層及配套公建 32 工期： － 24 個月 三期： 10 萬㎡。 ： 初步設(shè)計：規(guī)劃方案批準(zhǔn)后一個月，預(yù)計 前 施工圖設(shè)計：初步設(shè)計批準(zhǔn)后一個半月，預(yù)計 景觀設(shè)計：規(guī)劃方案批準(zhǔn)后兩個月，預(yù)計 安置方案：規(guī)劃方案批準(zhǔn)后兩周，預(yù)計 前 拆遷許可證：安置方案確定后一個月，預(yù)計 31 前 拆遷計劃確定：安置方案確定后一周，預(yù)計 前 ： 前（期間：測地形高程、坐標(biāo) 前，招標(biāo) ）完成 ： 前到位 毛地平整： ， 前完成 毛地臨時水電： 前開始， 前完成 營銷策劃方案確定：規(guī)劃方案批準(zhǔn)后一個月，預(yù)計 前 ： － 項目分期：三期 一期： 9 萬㎡。 環(huán)境評價報告書 前報批完畢，拿到批文。住宅的臥室、客廳窗地比 1/7，其它部分的房間窗地比 1/8 日照對基地周圍建筑無影響。 小區(qū)各街坊分設(shè)垃圾收集點，單體設(shè)計要求垃圾袋裝化，由專人負責(zé)運送。 小區(qū)內(nèi)主要道路及其四周綠地種植以喬木為主，以消弱 25 噪聲傳播和加強防塵隔離。 沿城市主要干道建筑物滿足退紅線要求，除局部布置小區(qū)地面停車場外，大面積綠化種植較高喬木類，以美化環(huán)境并改善車流、噪音及尾氣對居民的影響。人防出入口與車庫出入口結(jié)合。 建筑單體消防設(shè)計按規(guī)范設(shè)計，地下車庫考慮消火栓，噴淋系統(tǒng)及防排煙系統(tǒng)。 小區(qū)共設(shè)兩個主 要出入口和一個人行出入口，滿足小區(qū)出入口及消防間距要求，小區(qū)道路為環(huán)狀，高層住宅區(qū)、中高層住宅區(qū)、商住均考慮消防登高場地。大面積玻璃窗及陽臺除了帶進大量清新空氣及陽光外，還仿如將室外景觀引入室內(nèi)，成為室內(nèi)不可或缺的一部分，使室內(nèi)空間、景觀更加豐富多彩。 單體設(shè)計不止考慮其本身的風(fēng)格面貌亦兼顧到群體的風(fēng)格，以便能互相融合，雖然各單體建筑采取相互融合的手法來處理以表達群體建筑統(tǒng)一的風(fēng)格， 但又利用不同的色彩處理使各單體有獨立的風(fēng)貌。 —— 注重群體形態(tài)的可識別性 連云港 為臨海城市，為適應(yīng)其與水為鄰的大環(huán)境，建筑風(fēng)格采取開放式陽臺，吸納太陽光線，又起遮蔭通風(fēng)作用，一派度假休閑風(fēng)情。線性空間有收有放，為住者提供優(yōu)美、高雅的游憩空間。植物綠化設(shè)計注重景觀的軸線感，時而開闊，時而隱蔽，于建筑群體間穿梭，創(chuàng)造具有詩情畫意的環(huán)境空間。結(jié)構(gòu)清晰簡潔，主入口分設(shè)南北二側(cè)，同時可在西側(cè)增設(shè)一步行入口，步行入口可定時開啟以照顧城市西側(cè)干線巨龍路的上下班人流及西側(cè)商業(yè)購物人流的需求。枝狀盡端步行道伸入每一個住宅組團，直達住宅大門。 —— 完善通暢的交通體系 交通網(wǎng)絡(luò)： 本地塊路網(wǎng)結(jié)構(gòu)由地塊中部一條 6 米寬 小區(qū)級內(nèi)環(huán)道路連接各個組團級道路而成。 公共建筑設(shè)計： 本小區(qū)公建按照《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》(GB5018093)小區(qū)級來配置，沿街設(shè)置二層商業(yè)。 小區(qū)內(nèi)規(guī)劃住宅共 2984戶 , 規(guī)劃人口 9549人 ,人均占地 。高層住宅間距大于 30 米，并滿足日照要求。設(shè)計中考慮到連云港的氣候特點，朝向以南向為主，盡量避免西曬的酷熱，重點考慮每戶的通風(fēng)以及陽臺布置，增加空氣對流。 建筑設(shè)計 : 住宅設(shè)計 B 塊戶型設(shè)計以生活動線和外部環(huán)境景觀為依據(jù)進行設(shè)計，使用時滿足并優(yōu)化生活和觀景的要求。用地北側(cè)為機動車地面停車，并設(shè)地下車庫，南區(qū)則為綜合公共建筑組群。提供全方位的零售、服務(wù)、餐飲、休閑和娛樂等設(shè)施。設(shè)計中注意“展示性”是會所與售樓處的共性。 ： 功能：由 XXX 辦事處（ 3 層）及會所（ 3 層） . SOHO 辦公樓（ 28 層）及步行商業(yè)街（ 3層）四大項組成，該區(qū)面臨城市主干道，設(shè)計上注意空間豐富變化，文化品位較高，努力創(chuàng)造一個舒適的內(nèi)部休閑購物空間環(huán)境，豐富城市生活場所，形成一組城市地標(biāo)性建筑群體。 通過生活和交通一體的生活環(huán)境的再創(chuàng)造，人們可以享 20 受到傳統(tǒng)中國式的有魅力的人際關(guān)系。 強調(diào)空間的豐富性及尺度的適宜性。 ： 立足基地環(huán)境，本著以人為本的思想，著重體現(xiàn)規(guī)劃的超前性 與合理性。 規(guī)劃定性： A 塊設(shè)有商業(yè)、 SOHO 辦公、會所及新東街辦事處等功能，其中商業(yè)主要為三層， SOHO 辦公樓為 28 層，新東街辦事處 3 層，會所 3 層?；氐貏萜教?，分布有大面積的河塘。其中北面的 A地塊用地面積為 ，南面的 B 地塊用地面積為 ?？傆玫孛娣e為 。 規(guī)劃主要經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)： 18 可建建筑總面積（地上及地下）： 其中：商業(yè)用房面積 住宅面積 酒店式公寓面積 街道辦事處用房面積 中心會所面積 5427M2 半地下車庫 1800M2 地下室面積 項目規(guī)劃方案 ： 《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》 GB5018093 《江蘇省城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》 規(guī)劃基地地形圖及界點坐標(biāo) (連云港市規(guī)劃局 ) ，連云港市的其他有關(guān)規(guī)范規(guī)定 基地概況及規(guī)劃定性： 基地概況： 本方案用地位于連云港市新城 CLD 板塊高尚住宅區(qū)內(nèi)，東接?xùn)|鹽河景觀帶，南臨建設(shè)東路，西靠新城商業(yè)街巨龍南路，北對朝陽東路。該地塊在區(qū)位條件和商業(yè)條件等方面具有相當(dāng)?shù)膬?yōu)越性，是一處商業(yè)和居住開發(fā)價值極高 的地塊。到市區(qū)老商業(yè)中心 2021 米，距連云港市最大的醫(yī)院市第一人民醫(yī)院約 2021 米。 項目地塊分析 本項目基地位于連云港市新 浦區(qū)新城區(qū)，緊臨城市主干道，直通市火車站及汽車總站，距長途汽車總站、火車站約3000 米；且規(guī)劃干道環(huán)繞于該地塊四周。為了更好地改善人民居住條件，“十一五”期間，我市進一步結(jié)合舊城改革和新區(qū)開發(fā)，建設(shè)規(guī)模住宅小區(qū)，住宅竣工面積 960 萬平方米。在沿街建筑改造工程方面，堅持環(huán)境改革和建筑改革并重，對主次干道兩側(cè)、重點窗口地帶、城市出入等實施綠化、美化、亮化，切實改 17 變面貌。 加強城市綠化工程建設(shè)，到 2021 年，市區(qū)和四縣全部通過國家生態(tài)示范區(qū)驗收。 充分發(fā)揮沿海臨港、旅游資源豐富、歷史文化底蘊深厚的特點，著力培育“國際性的海濱城市、現(xiàn)代化的港口工業(yè)城市和山海相擁的知名旅游城市”，增強城市的創(chuàng)造力、吸引力和輻射力。 建設(shè)西氣東輸市區(qū)門站、高中壓調(diào)壓站，建設(shè)高壓燃氣管道 20 公里，中壓燃氣管道 130公里，燃氣普及率達 95%。 加快市區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。 到“十一五”期末，城市居民人均道路面積、住房面積全面達到小康標(biāo)準(zhǔn)，城市綠化覆蓋率達到 40%，城市人均公共綠地面積超過 15 平方米，加快東部城區(qū)和濱海新城供水設(shè)施建設(shè)，自來水普及率達到 100%。鼓勵發(fā)展秸桿發(fā)電、垃圾發(fā)電、熱電聯(lián)產(chǎn)，增強能源供給、保障能力，到 2021 年，發(fā)電裝機容量達到460 萬千瓦以上，建成全國重要的電力能源基地。實現(xiàn)向數(shù)字廣播電視平臺轉(zhuǎn)移，到 2021年，數(shù)字電視市、縣、鄉(xiāng)聯(lián)網(wǎng)率達到 100%。 15 到 2021 年，電話交換機總?cè)萘窟_ 440萬門，其中固定電話達 180萬門、移動電話達 260 萬門。 2021年 11 月底，我市市區(qū)住房均價為 2880元 /平方米，12 月底，均價為 2998 元 /平方米，漲幅較快。 從今年起至 2021年，市區(qū)每年拆遷面積約 120萬平方米，拆遷戶數(shù)約 。 至 2021 年，中心城市人 口將達到 100 萬人，“十一五”期間新增住房面積 960萬平方米左右。進一步規(guī)范市場秩序，加強市場監(jiān)管。 14 “十一五”期間，我市將健全和