【正文】 院 校 ； 該 地 塊 東 部 的XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX 等項目或竣工、或在建。 所在區(qū)域政策 、經(jīng)濟及產(chǎn)業(yè)環(huán)境 連云港是我國 1984 年第一批十四個沿海城市之一，是新亞歐大陸橋的東方橋頭堡壘，是我國沿海中部重要的工業(yè)、商貿(mào)、科技、文化、旅游綜合發(fā)展的海港城市。目前連 42 云港先后與日本、韓國、澳大利亞、新西蘭等國家的部分城市以及國家沿橋 9 個省區(qū)的 18 個地、市、洲締結(jié)了友好城市關(guān)系，與 85 個國家和地區(qū)有著密切的貿(mào)易合作往來。 連云港市位于江蘇省東北部，東臨黃海，北接齊魯，南連江淮，西通中原和新疆。 12? ~35176。 24? ~119176。連云港市是黃海之濱一座美麗的海港城市，是新亞歐大陸橋東橋頭堡、國家首批沿海開放城市。 新浦區(qū)是一個區(qū)位和交通優(yōu)勢明顯的城區(qū)。連霍、同三兩條高速公路在此交匯，正在建設(shè)中的沿海高速公路使新浦融入了上海 4 小時經(jīng)濟圈。 新浦區(qū)是一個商貿(mào)流通業(yè)發(fā)達的城區(qū)。寶安商業(yè)廣場、易初蓮花大賣場、蘇寧 電器、文峰大世界、五星電器等一大批專業(yè)市場、知名連鎖店先后落戶新浦。新浦區(qū)正向區(qū)域性國際商貿(mào)中心闊步邁進。境內(nèi)有聞名遐邇的風(fēng)景名勝花果山，有全國最大的玉蘭花王，有久負盛名的石磊、石海，有飛瀉如練的漁灣瀑布，其中花果山風(fēng)景名勝區(qū)和漁灣景區(qū)均為國家 AAAA 級景區(qū)。臺北鹽場是江蘇省八大鹽場之 一。 新浦區(qū)是一個率先對外開放的城區(qū)?？偯娣e 12 平方公里的寧海工業(yè)園建設(shè)開始起步。 優(yōu)越的地理位置，豐富的自然資源，廣闊的經(jīng)濟腹地，不斷改善的投資環(huán)境，使連云港市的經(jīng)濟迅速發(fā)展。因此，這在客觀上需要大量的商業(yè)用房和商品住宅。 項目發(fā)起人及發(fā)起緣由 本項目的發(fā)起人是 XXXXXXXXX 有限公司，該公司的前身是 XXXXXXXX公司，公司成立于 XXXX年， 2021 年底改制成立XXXXXXXXX 有限公司，公司于 2021 年 10 月變更注冊登記，單位名稱變更為 XXXXXX 有限公司。公司主要經(jīng)營范圍：房地產(chǎn)開發(fā)、租賃、銷售；工業(yè)與民用建筑；建筑裝飾裝潢；公路、橋梁工程承包；管道安裝、維修；灘涂開發(fā)；物業(yè)管理；建材銷售；房地產(chǎn)咨詢（以上范圍涉及國家專項審批規(guī)定的辦理審批后方可經(jīng)營）。這一項目將吸取國內(nèi)外房地產(chǎn)行業(yè)先進經(jīng)營管理經(jīng)驗，高起點策劃、高標(biāo) 45 準設(shè)計、高水平施工、高科技配置，在規(guī)劃設(shè)計、平面布局、材料選配、產(chǎn)品細節(jié)上立足于以人為本的開發(fā)理念，追求自然生態(tài)的社區(qū)生活與和諧的人居環(huán)境。 項目發(fā)展概況 已調(diào)查研究項目及成果 摸清項目周邊地塊擬建項目狀況、土地成本、建設(shè)單位、工程建設(shè)周期、對我公司 XXXXXX 項目的影響等等問題，對有關(guān)聯(lián)的項目銷售價格、銷售策略進行仔細研究，為本項目大規(guī)模開發(fā)建設(shè)做好前 期準備。 項目投資的必要性 該地塊總用地面積約 233 畝，基本上呈邊長為 380米的正方形，地塊東側(cè)為少量菜地，西側(cè)為養(yǎng)魚塘，中間為居民區(qū)。該地塊已成為新城區(qū)的城中村，臟、亂、差是其真實的寫照，嚴重影響新城環(huán)境衛(wèi)生。 46 “ XXXXXXXX”項目地段現(xiàn)有商業(yè)用房和居民住宅，由于其原有布局雜亂無章，建筑物錯落不齊，供電、給排水設(shè)施不配套，直接影響著居民的生活，有礙于人民群眾生活的改善和生活質(zhì)量的提高，不利于我市建設(shè)現(xiàn)代化、國際化港口城市的進程。因此，對該地塊的改造性建設(shè)在社會效益和經(jīng)濟發(fā)展上都是很有必要的。該項目的開發(fā)建設(shè)，是連云港市進行新城區(qū)城中村改造的一個重要組成部分，無論從改善地段居民的居住條件，還是從美化市容、改善城市面貌來講，都是很有必要的。 2021 47 年，經(jīng)濟增長創(chuàng)近幾年最好水平，完成地區(qū)生產(chǎn)總值 527億元，增長 %，一二三產(chǎn)分別增長 6%、 %、 %，三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由 ∶ ∶ ∶ ∶ 。需求有效拉動經(jīng)濟增長，全社會固定資產(chǎn)投資、社會消費品零售總額、外貿(mào)出口分別增長%、 %和 %，經(jīng)濟運行協(xié)調(diào)性明顯增強。建成經(jīng)濟適用房 萬平方米，新開發(fā)住宅小套型比重 70%以上。 城市建設(shè)邁上新臺階，新區(qū)建設(shè)全面展開，舊城改造日新月異。 2021 年全年市區(qū)老城區(qū)開發(fā)面積突破 140 萬平方米，開發(fā)投資突破 10 億元，連云港市城鎮(zhèn)居民的住房條件有了很大改善，但由于多種原因，目前仍有相當(dāng)一部分人居住在簡易住房里，需改善住房條件的達 30%左右。 48 新浦區(qū)是連云港市經(jīng)濟發(fā)展最為活躍的地區(qū)，也是經(jīng)濟發(fā)展最具潛力的地區(qū)之一。連云港市良好的投資環(huán)境和優(yōu)越的地理位置，吸引了眾多來連安居樂業(yè)的外來人口，為我市房地產(chǎn)業(yè)進一步發(fā)展拓寬了市場。新浦地區(qū)的住房擁擠戶、無房戶約占總住戶的 30%。近幾年內(nèi)，預(yù)計新浦地區(qū)每年的商品房總需求量在 180— 200萬平方米。全市有開發(fā)量房地產(chǎn)企業(yè) 125 家，商品房施工面積達 ，增長 %。商品房竣工面積 萬平方米，增長 %，其中住宅竣工面積 萬平方米，增長 %。 市區(qū)商品住宅銷售面積為 萬平方米。 隨著城市化進程不斷加快，住宅功能不斷完善，小區(qū)配套設(shè)施投資加大，預(yù)計市區(qū)商品住宅價格還將穩(wěn)步增長。 連云港市商品住宅購買力為以 下幾類人員：一是老城改造的拆遷戶；二是需改善居住條件的擁擠戶；三是自然增長人口和機械增長人口；四是流動人口。 從近三年連云港市房地產(chǎn)的供需狀 況來看，雖然 2021年和 2021 年的開發(fā)量不大，但整個房地產(chǎn)市場發(fā)展相當(dāng)平穩(wěn)，供需基本平衡。 2021 年，全市住宅建設(shè)新開工面積 ，竣工面積 50 萬平方米，完成投資 。 由此可見，連云港市房地產(chǎn)市場發(fā)展迅猛，市場發(fā)展?jié)摿薮蟆? 連云港市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析 2021 年下半年，連云港市房地產(chǎn)市場異常火爆，呈供需兩旺的可喜局面，市場上部分優(yōu) 質(zhì)項目一度脫銷。 從不同區(qū)域來看： 東部新城區(qū)處于城市規(guī)劃發(fā)展方向，小區(qū)無論從規(guī)模、配套、環(huán)境、戶型等方面較以前都有了較大改觀，致使該區(qū)項目銷售良好，金秋情緣建設(shè)銷售基本完畢，海連新天已經(jīng)建成樓盤銷售率達 98%，均價達 3200 元 /平方米，蒼梧三期正全面開始建設(shè)，所有房屋均已被預(yù)定，雙盛花園、頤和花園、杏壇花園、香益世紀花城基本銷售完畢，水木華園、名 51 人世家、中央華府項目已經(jīng)開發(fā)建設(shè)過半。 南區(qū)是連云港市經(jīng)濟房重點發(fā)展方向， 近兩年開發(fā)量較多，往年已售的有玉帶新村、鴻港花園、民生花苑、園林花園、東方紐約城、麻紡小區(qū)、青島花園等。 西區(qū)近兩年供應(yīng)量較東區(qū)、南區(qū)小，但由于城市東遷造成本區(qū)在前兩年不是很受歡迎，但由于東部價格飛漲，與西部價格形成極大反差，故而銷售形勢很好。名都等目前在開發(fā)的小區(qū)銷售很好。已形成供給量不足。 今年房地產(chǎn)市場之所以出現(xiàn)上述情況，我們認為主要是以下幾方面原因： 。據(jù)有關(guān)資料顯示 2021年全市總 拆遷戶約 6000 戶，而按照新的江蘇省拆遷政策，大量拆遷戶給予貨幣安置，這樣極大的刺激了房地產(chǎn)需求市場； 。 從各區(qū)域來看： 53 東區(qū)在未來兩到三年內(nèi)將有 100 萬平方米的開發(fā)量，由于項目配套齊全，檔次高。 南區(qū)基本上沒有住宅用地儲備，預(yù)計明后年開發(fā)量仍不會太大。 中心區(qū)今明兩年將 有位于步行中街南側(cè)第一街區(qū)項目可供銷售，面積不是很大。 隨著城市經(jīng)濟與建設(shè)的發(fā)展，對老城區(qū)進行改造建設(shè)步伐的加快， “ XXXXXXX”與連云港市行政中心近在咫尺，且地處新城區(qū)商業(yè)步行街南部，將會形成以商業(yè)和居住開發(fā)價值很高的地塊，其銷售前景令人樂觀。 而且這部分客源具備一定的購房能力，比較注重地段的便利性 該部分客源購房欲望強烈，同時因自身物業(yè)的不斷升值，具備購房的能力，多為二次置業(yè)。同時，該部分客源最容易受到耳語效應(yīng)的影響。 具有一定的經(jīng)濟實力，大多選擇按揭付款，但是在連云港居住不是主要目的，因此購房時較多考慮總價和升值潛力等因素。 55 動遷面積達 70000 余平方米，僅回遷就占整個可銷售房源 25%左右。 ： 現(xiàn)現(xiàn) 代代 人人 居居 的的 榜榜 樣樣 人人 文文 社社 區(qū)區(qū) 的的 典典 范范 居住生活的升華 品品 質(zhì)質(zhì) 人人 文文 生生 活活 館館 強強組合、現(xiàn)代建筑、園林景觀、陽光房型、人文地段?? 概念的升華 —— 主概念 概念的塑造 —— 次概念 概念的支撐 —— 產(chǎn)品賣點 56 第四部分 項目研究 SWOT 分析 — 機會 良好的人文、教育環(huán)境，周邊有市博物館、市體育中心等體育文化中心；市公安局、市人民法院、市檢察院等政府機關(guān)；市政廣場、蒼梧綠園等公共休閑娛樂廣場；連云港新海中學(xué)、連云港淮海大學(xué)、連云港高等師范?？茖W(xué)院、連云港市職業(yè)技術(shù)學(xué)院、連云港廣播電視大學(xué)等十余所大中院 校。 建筑規(guī)劃設(shè)計的卓越和獨特，項目聘請國內(nèi)外優(yōu)秀設(shè)計大師進行規(guī)劃設(shè)計，將其建設(shè)成為連云港市獨有的質(zhì)量上乘的商業(yè)居住區(qū)。 高尚配套設(shè)施全方位提升項目形象，擬建內(nèi)部功能用房有物業(yè)管理、居委會、郵電衛(wèi)生、青少年活動室、變電所、生活泵房、熱交換站、健身房、游泳館、監(jiān)控中心及公廁等。 品牌全息推廣模式創(chuàng)造銷售奇跡，聘請知名營銷公司全程介入，從前期策劃到營銷策劃，進行全過程跟蹤管理，提升產(chǎn)品牌的同時提高公司的形象。 58 政府規(guī)劃實施的不確定因素，由于實施城區(qū)東移戰(zhàn)略，對個人投資新浦區(qū)房地產(chǎn)產(chǎn)生不利影響。 《物權(quán)法》的實施，新拆遷實施細則的即將出臺，拆遷成本的預(yù)測具有一定的風(fēng)險性。 新區(qū)近兩年僅有的可供銷售檔次較高、規(guī)模較大的房地產(chǎn)開發(fā)項目。 —— 威脅 宏觀政策對房地產(chǎn)的不利影響，近年來由于受到了政府政策決策層面的高度重視，通過多次的加息、提高存款準備金、出臺新的法律法規(guī)等等措 施，國家宏觀調(diào)控政策對樓市的打壓起到了明顯作用。 宏觀經(jīng)濟形式的變化，由于投資渠道的增多，原本用于房地產(chǎn)投資的部分資金被分流。 。 本案的地段特點是優(yōu)于其他競爭個案的優(yōu)勢條件 環(huán)境分解 交通路線眾多人文氣氛濃厚 看一個地方是否有高貴的氣質(zhì)，最直接的反映現(xiàn)象就是看這個地方是不是學(xué)校很多。目標(biāo)客源豐富 本案所處 新浦東部城區(qū)作為市行政中心所在地，許多行政機構(gòu)坐落在本案周圍， 這樣的地理位置極易吸引在這個區(qū)域工作的客源 ，豐富了本案的客源層面。 強強聯(lián)手從某種角度，這也是發(fā)展商的一種實力和追求的體現(xiàn)。東郡”高尚品牌作累積 通過金海置業(yè)在本地眾多項目的開發(fā)，金海置業(yè)公司已擁有了一定的知名度。 低密度、低容積率 同時通過景觀的連接又達到了和諧的統(tǒng)一，這樣就避免了不同層次消費客源的相抵觸的情況。 打造完美的高尚 小區(qū)以人為本的設(shè)計理念，領(lǐng)先的規(guī)劃理念，完美的人居規(guī)劃，令其他小區(qū)望塵莫及。移步換景園中有園 景觀設(shè)計由以和諧、精細著稱的日本著名設(shè)計公司打造，推陳出新，使得景觀與建筑達到和諧統(tǒng)一， 小區(qū)內(nèi)部可謂移步易景，花園里面還有花園。 61 建筑形態(tài)豐富 顛覆歐陸風(fēng)格 立面擺脫傳統(tǒng) 隔音美觀彩鋁窗、外墻外保溫系統(tǒng) 采用外墻外保溫系統(tǒng)，為入住客戶提供節(jié)能、環(huán)保的舒適居所。 頂樓送露天平臺 小區(qū)房型的客廳采用的是大開間（基本都在 米以上）。 面積控制合理 陽光房型 先蓋高級會所后蓋房 小區(qū)的會所周邊的景觀采用的是日本風(fēng)格的設(shè)計，在連云港該種風(fēng)格的設(shè)計屬于第一家。 有效打消期房顧慮 小區(qū)樣板樓的完工對于增加客戶的購買信心也有很大促進作用。 人車分流 社區(qū)配套齊全 建材標(biāo)準 63 地質(zhì)狀況 本建設(shè)場地用地原為居民區(qū)及漁場，地勢平坦，基地西側(cè)的漁場地塊可以進行先期開發(fā)，在中部居民區(qū)建筑物拆除、清理完畢后，與東側(cè)地塊同時施工，完成整個項目的開發(fā)建設(shè)。區(qū)內(nèi)地層屬于揚子地層區(qū)，基底為前震旦系中深度變質(zhì)巖系，上部直接覆蓋第四松散土層，厚度 050M。 詳細地質(zhì)資料以勘探資料為準。歷年平均降水在 910980 毫米之間，降水期主要集中在 9 三個月。年均日照時數(shù)達 24002600 小時，太陽輻射 總量為每平方厘米 千卡。由于受海洋的明顯調(diào)節(jié)，連云港市屬于季風(fēng)特點的海洋性氣候，四季分明、寒署適宜、光照充足、雨量適中。云臺山區(qū)常年平均氣溫為 14 攝氏度，具有我國 64 南方熱帶、亞熱帶向北方溫暖帶 、溫帶氣候過渡地帶的特點。（詳見基地概況）該地塊的周邊環(huán)境為住宅區(qū)內(nèi)居民的交通、購物、子女上學(xué)、就近就醫(yī)等，都提 供了極為便利的條件，是一個理想的商業(yè)、居家場所。基地供電、通訊、給排水等城市基礎(chǔ)設(shè)施的管線（道），均已沿路架（鋪）設(shè)。 供電：利用現(xiàn)有的配電線路直接接入朝陽路支線。 供熱干網(wǎng)由朝陽路引進，采取集中供熱形式滿足居民采