【正文】 效益分析 1． 經(jīng)濟效益 本項目總建筑面積 ㎡ 其中：公建設(shè)施 ㎡ (按總建筑面積的 5%計算 )；住宅㎡ ；總 投資 124569萬元，總收益 243201萬元。 、估算范圍：青城湖改造項目與建設(shè)的全部費用。 （ 6）投入內(nèi)容 基礎(chǔ)設(shè)施配套包括：土地平整、圍湖區(qū)域道路、湖面形成、護坡?？?，堤壩建設(shè)管網(wǎng)埋設(shè)、圍湖欄桿、變電站、配氣 站、供水廠、污水處理廠、垃圾中轉(zhuǎn)站、公共衛(wèi)生間、垃圾集中箱等基礎(chǔ)設(shè)施。 （ 4）土地整理涉及都江堰市都街鎮(zhèn)同樂村，集祥村，紅雄村，水同村，柳順村，民安村共約4000m長 300— 700m寬，部分拆遷安置，共有拆遷產(chǎn) 10戶，人員 45人，應(yīng)搬遷房屋面積 ，砂石場了座共 480m2達建房屋 200m2，水塔一座先砂場座 160m2。 預(yù)備費：其本預(yù)備費和漲價預(yù)備費分別按相應(yīng)工程費用 5%計。 估算依據(jù) （ 1）土建工程：采用投資投標(biāo) 估算法，投資投標(biāo)依據(jù)《四川省土建工程計價定額》 SCD22021，《四川省建設(shè)工程費定額》 SCQT2021，《全國統(tǒng)一安裝工程預(yù)算定額四川估價表》 SGDS2021，并參照公司已建筑造價進行測算，和同類似項目情況估算方式。一期基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)占總投資的 20%，二期占總投資的 80%。項目建設(shè)期為 5年。首先使用公司自籌資金投入，不夠部分再使用銀行資金，嚴(yán)格按照建設(shè)進度使用資金，銀行貸款資金的使用，如實向上設(shè)主管部門匯報。 資金使用與管理 公司將嚴(yán)格按照與政府的合同協(xié)議，和國土局土地儲備中心財政部門開設(shè)的共管帳產(chǎn)開發(fā)資 金，建設(shè)工程項目法人制的原則使用資金。 第七章 資金來源與工程投資估算使用 資金來原 本項目準(zhǔn)備采用自籌資金和 銀行貸款相結(jié)合的方式籌資，其中自籌資金占投資額 70%，銀行貸款為 30%有償資金，銀行貸款用于項目建設(shè)期間流動資金，企業(yè)自籌資金的 70%主要用于項目期征用土地。 （ 9）公共設(shè)施：項目新建 8座公共衛(wèi)生間，配置 1500個垃圾桶，垃圾桶以采用分類垃圾桶，公園內(nèi)建設(shè)一個專門的垃圾中轉(zhuǎn)站，將垃圾箱中垃圾集中到中轉(zhuǎn)站，由城市垃圾車收運至成都市固體廢物衛(wèi)生外現(xiàn)場。 （ 7）圍湖觀景道路按規(guī)劃建設(shè)長約 10公里圍湖觀景道路，寬 68米，根據(jù)景區(qū)規(guī)劃要求減少 噪聲，采用瀝青路面。 （ 5）供電工程由規(guī)劃統(tǒng)一建設(shè)一座 80kv變電站統(tǒng)一供電，所有區(qū)域?qū)嵭械叵鹿芫W(wǎng)埋設(shè)電纜、電線，不影響景區(qū)環(huán)境。 （ 4）供水 工程由于景區(qū)距城區(qū)較遠，采取擴建水廠供應(yīng)，所有生活，非生活用水均由規(guī)劃區(qū)水廠統(tǒng)一供應(yīng)。 （ 2）建設(shè) 該項目形成三個梯級湖泊是主要設(shè)施工程，堤壩采用鋼筋砼筑或同時有欄水、防洪、泄洪等功能。 （ 7）綜合開發(fā)建設(shè) 總規(guī)約 2500畝內(nèi)，房地產(chǎn)綜合開發(fā)建設(shè)用地占 800 畝，該地在基礎(chǔ)設(shè)施驗收后作用二期建設(shè)房地產(chǎn)開發(fā)用地，按國際化標(biāo)準(zhǔn)定位的居住組團，建筑面積約 53 萬 m2，高檔別墅國際社區(qū)。 （ 5）保護湖水清潔度 沿湖岸線兩邊建設(shè)排污系統(tǒng)，湖岸周邊生活用水，非生活用水（地表水除外）均不流（排）入 湖中，順從湖的污水管網(wǎng)排入污水處理廠，通過處理達標(biāo)后，排入老羊馬河府下游。 （ 4）湖面 上湖約 280畝的湖面，平均深為 4m，儲水量為 m，中湖約 370畝的湖面，平均水深為 4m，儲 水量為 立方 m。下壩設(shè)在本項目與南距中壩約 800m 處，壩長 30m，溢水壩（另加附堤壩）壩寬 6m，壩高（以專家設(shè)計為準(zhǔn)）含有 6m寬的交通組織與觀光走廊并為一體，為該項目的重要工程道路建設(shè)土地平整，管網(wǎng)埋設(shè)綠化帶點等。 （ 2）主體湖面，主體湖面分為三個梯級湖面為上壩、中壩、下壩、上壩設(shè)計在成青旅游快速通道北則 80m處，長 80m，寬 6m，高以設(shè)計專家測量高程論證為準(zhǔn)，含有交通組織供車輛游客觀光通行的主要旅游通道，屬該項目最重要的壩堤之一。 （ 3）流程模式 本項目的土地整理是由成都仙圳房地產(chǎn)有限公司與都江堰市人民政府指定的都江堰國土局土地儲備中心負責(zé)辦理用地手續(xù)，掛牌和拍賣前的所有準(zhǔn)備工作，由成都仙圳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司和青城湖公司負責(zé)籌集土地整理資 金，并兼管資金的用途負責(zé)完成土地整理基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)工作，整理土地合格后交土寺儲備中心。整理土地的屬性有河灘地，一般耕地，拆 院并院掛鉤指標(biāo)地，預(yù)計投入整理土地資金成本 9100 萬元， 9100萬元包括地面附著物土地青苗、林、樹、木等補償。同時青城湖項目將極大地促進當(dāng)?shù)氐谌a(chǎn)業(yè)的發(fā)展，為當(dāng)?shù)剞r(nóng)民提供 6001000 個就業(yè)崗位，對被搬遷區(qū)域內(nèi)的適齡農(nóng)民全部安排就業(yè)，保證當(dāng)?shù)亟?jīng)濟和農(nóng)民的可持續(xù)發(fā)展。樹立以人為本，建設(shè)和諧社會，確保安定團結(jié)。 （ 2）以青城湖都江堰山水文化為依托，旅游休閑運動和房地產(chǎn)業(yè)作基礎(chǔ)，突出主體，有效利用地理位置和條件，既是解決“三農(nóng)”問題的治本之策，又是推動城鄉(xiāng)一體的基本方法，同時也是保護生態(tài)、環(huán)境、有效利用資源的必然選擇。 表 3：補償安置明細表 名稱 面積 m2 單價（元） 戶 人數(shù) 金額（元） 備注 安置房屋 3150 980 10 45 3087000 按平方計算 砂石場 160 300000 3 900000 估價計算 沙砂場 160 202100 1 202100 估價計算 水塔 202100 1 202100 估價計算 砂場平房 200 400 80000 按平方計算 配套費 8000 10 80000 按戶計算 合計 3670 709380 25 15 4547000 征地數(shù)量 補償單價 補償總額（年） 2500畝 800元 /畝 200萬 農(nóng)民可持續(xù)發(fā)展 （ 1）青城湖把旅游與農(nóng)村、農(nóng)業(yè)、農(nóng)民有機地結(jié)合在一起，不僅使青城湖的旅游成為具有特色的觀光、運動、休閑、度假景區(qū)，還促進了當(dāng)?shù)氐谌a(chǎn)業(yè)的發(fā)展，推動了城鄉(xiāng)一體化的進程。區(qū)域內(nèi)安置房屋及附件設(shè)施補償費共 4547000元。項目區(qū)域內(nèi)總安置人員 45人，總安置房屋面積 3150平方米，補償項目區(qū)域內(nèi)砂石場 3 座，每座 30萬元，共計 90 萬元；砂石場房屋 200 平方米，按 400 元 /平方米計，合計 8 萬元；水塔 1 座， 20萬元；洗沙場 1座。 表 2：土地收入補償表 征地拆遷安置工作 （ 1）拆遷安置辦法 根據(jù)國家搬遷補償、安置政策和地方政府相關(guān)規(guī)定，以政府與農(nóng)戶核定面積為準(zhǔn)，按項目區(qū)域內(nèi)搬遷房屋面 積補償、安置，砂石場、水塔、洗砂場均為估價補償。 土地屬性 掛鉤指標(biāo)地 河灘地 一般耕地 面積（畝） 800農(nóng) 300 1400 當(dāng)?shù)赝恋貥?biāo)準(zhǔn)收入 當(dāng)?shù)匾赞r(nóng)業(yè)為主，土地主要產(chǎn)米。著為房地產(chǎn)建設(shè)用地，其余的土地采用與農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整流轉(zhuǎn)的方式取得按有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)對農(nóng)民作一次性補償（包括地面附著物）。經(jīng)調(diào)查統(tǒng)計結(jié)果基本屬平房、部分小 2樓，總搬遷人數(shù) 45人，搬遷面積為 。 （ 2）根據(jù)都江堰市人民政府對青城湖的開發(fā)合作同向，結(jié)合國家的宏觀政策和當(dāng)?shù)厝宋谋尘?，依托現(xiàn)有的羊馬河柳街段和在建的成青線旅游快速通道為基礎(chǔ)，大力發(fā)展旅游產(chǎn)業(yè)，進行青城湖綜合開發(fā)規(guī)劃。 整理土地用地規(guī)劃 序號 項目 單位 數(shù)量 1 規(guī)劃建設(shè)用地面積 ha 16T（ 2500畝） 2 水域面積 ha （ 878畝） 3 旅游度假用地面積 ha 543（ 812畝） 其中：度假會議區(qū)用地面積 商務(wù)花園區(qū)用地面積 人鳥和諧區(qū)用地面積（濕地） 生態(tài)辦公區(qū)用地面積 文化主題會所區(qū)用地面積 休閑運動區(qū)用地面積 生態(tài)綠地面積 道路廣場面積 4 居住用地面積 ha 其中： （ 810畝） 其中：休閑運動居住團用地面積 濱水居住區(qū)用地面積 集中綠地面積 道路廣場面積 5 規(guī)劃建筑面積 m2 60萬 6 綠地率 % 45 7 容積率 / ≤ （其中居住用地容積率≤ ） 8 建筑控高 m 18 9 平均層數(shù) 層 4 10 規(guī)劃游人數(shù) 人 /日 5000（以 100m2/人計， 50萬人 /年） 11 規(guī)劃就餐人數(shù) 人 /日 2021 12 規(guī)劃辦公人員 人 500 13 規(guī)劃居住人員 人 8750 第五章 征用土地及拆遷安置補償 征地范圍性質(zhì)涉及村組面積 （ 1）本項目征用的土地屬都江堰市柳街鎮(zhèn)羊馬河段，征地面積 2500畝，湖面用地占地約 900畝，屬一般耕地和河灘地，每畝按 3萬元計算，共 2700 萬元；經(jīng)營性用地占地約 800畝，屬河灘地和一般耕地，每畝按 3 萬元計算，共 2400萬元；建設(shè)用地占地約 800畝，屬掛鉤土地，每畝按 5萬元計算，共 4000萬元。 在公用設(shè)施基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)方面，將嚴(yán)格按照國際化、標(biāo)準(zhǔn)化、精品化。項目總規(guī)劃建筑面積為 60萬 m2容積率∠ 。將人群聚居組團布置于遠離成青 線主要交通干道的位置，使交通噪聲和人群活動影響降到最低，將旅游組團布置在成青線主要交通干道兩側(cè)，一方面使游客交通方便，另一方面在城青線上就能夠看整個青城湖的主要景觀，吸引游客。依據(jù)青城山自然景觀以及道教、田園、人文景觀，打造一個地域特征濃厚的國際化品牌化、規(guī)模化、現(xiàn)代化的“水”生態(tài)社區(qū)，成為川西地區(qū)獨有的一個最具備規(guī)模旅游產(chǎn)業(yè)帶，特色旅游亮點。 產(chǎn)業(yè) 以水為主題，集旅游觀光、度假、居住于一體的綜合現(xiàn)代國際社區(qū)。 （ 2）自然生態(tài)景觀，主要以大片的田園風(fēng)光與水為主題景觀有機結(jié)合來體觀自然生態(tài)景觀系統(tǒng)。充分體現(xiàn)人文的多樣性。 自然景觀 本項目景觀綠地系統(tǒng)分為人文景觀，自然生態(tài)景觀，大地景觀三大系統(tǒng)： （ 1）人文景觀主要通過具有文化品質(zhì)的建筑形式，特色的度假項目。經(jīng)都江堰市國土局原則同意選地都江堰市規(guī)列 管理局都規(guī)委發(fā)（ 2021） 44號通過建設(shè)方案評意見。 項目概念規(guī)劃 （ 1）用地選址 擬建青城湖項目范圍在柳街鎮(zhèn)羊馬河段青城湖旅游快速通道長約 4000m 寬約 300700m。 青城湖項目已被都江堰市政府定為重點開發(fā)項目，都江堰市委成立了由市委常委市總工會主席廖暾任組長，市旅游局，國土 局、環(huán)保局、水利局、規(guī)劃局、村鎮(zhèn)辦、項目辦、 柳街人民政府等單位及成都仙圳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負責(zé)人為組員的協(xié)調(diào)工作小組。都江堰火車站距青城湖項目地 30公里。都江堰距雙流國際航空港 40分鐘車程（青城湖項目地 30公里?？v向通進成灌高 速成青旅游快速通道。而過該路段為免費通行的快速通道。 項目建設(shè)的必要性和總體規(guī)劃 地理位置 （ 1）都江堰市地處四川盆地川西平原，青城湖地處都江堰市南部地區(qū)，東接郫縣、南靠崇州，是阿壩州的南大門，屬四川西部地區(qū)主要通道，位于北諱 31044—— 30029，東徑 103025—— 103047之間，地處成都平原西北部，處于九寨 —— 黃龍 —— 四姑娘山 —— 都江堰 —— 樂山 —— 峨嵋山黃金旅游樞紐，距西部特大中心城市 35 公里。 人文社會資源 都江堰市具有兩于多年的古代文明史，有舉世矚目的都江堰水利明珠工程又有我國道教文化，其交通四通八達，內(nèi)達成都平原，外接九寨黃龍旅游圣地。 （ 3）交通旅游資源 青城湖位于世界遺產(chǎn)青城山與都江堰之間，是成都 到青城山 —— 都江堰 —— 九寨 —— 黃龍黃金旅游線的重要交通樞紐。作用有名地蘭花基地，夏無酷暑，冬無嚴(yán)寒，平均氣候溫 ，極高溫度 ，極低溫度 30C，年平均相對溫度 80%（？）；年降水是 ，主異風(fēng)向北風(fēng)，年平 均風(fēng)速 /秒，無霜期 289天，年平均目照時數(shù) ，年均蒸發(fā)量 ，雷電主要集中在 7 月，市境內(nèi)氣候溫和、雨量充沛、水資源特別豐富，極適合旅游、度假、觀光、居住旅游業(yè)的發(fā)展。政企合作的方式既能有利發(fā)揮政府統(tǒng)籌安排，又能夠遵循市場經(jīng)濟發(fā)展的規(guī)律，能達到政府、企業(yè)和農(nóng)民的多方共贏。 第三章 編制依據(jù)及建設(shè)條件 編制依據(jù) 本可行性研究報告的編制依據(jù)是： （ 1）《國家旅游綜合開發(fā)項目和資金管理讀本》； （ 2）《國家建設(shè)項目經(jīng)濟平價方法與參整》； （ 3）《四川省旅游業(yè)銀行貸款項目省財政貼息資金管理辦法》； （ 4）《四川省旅游綜合開發(fā)產(chǎn)業(yè)項目招商管理暫行辦法》； （ 5）《四川省 2021年旅游綜合開發(fā)產(chǎn)業(yè)項目招商公告》； （ 6）《關(guān)于投送 2021年我省旅游綜合開發(fā)招商項目，可行性研究報告的通知》； （ 7）國土資源部（國土資發(fā) [2021]207號 ）文件； （ 8）成都市國土資源局（成國土資發(fā) [2021]94號）文件； （ 9）都江堰市國土資源局（都國土資發(fā) [2021]243號）文件； （ 10）成都市都江堰拆院并院操作辦法（試行）； （ 11）都江堰市人民政府辦公室都辦會 [2021]191號文件精神； （ 12）都江堰市委、市政府《關(guān)于整治青城湖的文件精神》； （ 13）都江堰市人民政府 202 2021政府工作報告； （ 14）都江堰市水利局和都堰市柳街人民政府與成都仙圳房地產(chǎn)公司（青城湖控股公司）簽訂的框架協(xié)議書； （ 15）都江堰市人民政府與成