【正文】 2 垃圾集中站 6 萬 /元 9 萬 3 購(gòu)買垃圾桶（箱） 500 150/個(gè) 萬 4 修建公共衛(wèi)生間 6 3 萬 /元 18 萬 處 合計(jì) 萬 十五 區(qū)域內(nèi)埋設(shè)電纜、光纖、通信、管網(wǎng)工程建設(shè) 埋設(shè)管道 1 埋設(shè)電纜管 6000m 200/m 120 萬 區(qū) 2 光纖、通信 6000m 200/m 120 萬 區(qū) 合計(jì) 240 萬 十六 建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境評(píng)價(jià)科研論證費(fèi)（環(huán)境評(píng)價(jià)、評(píng)審、報(bào)告書） 1 25 萬 25 萬 套 十七 水利、水文、水系、評(píng)價(jià)科研論證評(píng)審報(bào)告 1 防洪行洪河勢(shì)穩(wěn)定論證報(bào)告 1 10 萬 10 萬 套 2 水系論證報(bào)告 1 5 萬 5 萬 套 3 水資源論證報(bào)告 1 10 10 萬 套 合計(jì) 25 萬 十八 可性研究專題投告費(fèi)（收集資料、分析論證寫作裝訂） 1 50 50 萬 套 十九 項(xiàng)目規(guī)劃、設(shè)計(jì)、策劃、勘察、測(cè)量費(fèi) 1 勘察 1 30 萬 30 萬 區(qū) 2 策劃 1 50 萬 50 萬 區(qū) 3 規(guī)劃、設(shè)計(jì)（總規(guī)、概規(guī)） 1 110 萬 110 萬 區(qū) 4 測(cè)量 1 10 萬 10 萬 區(qū) 5 水利、大壩設(shè)計(jì)（有水利資執(zhí)證資格甲級(jí)） 3 6 上壩含有通組織壩堤 1 20 萬 20 萬 長(zhǎng) 100m,寬 6m 7 中壩含旅游人行通 道壩堤 1 10 萬 10 萬 長(zhǎng) 200m,寬 5m 8 下壩含有交通組織壩堤 1 20 萬 20 萬 長(zhǎng) 100m,寬 6m 合計(jì) 250 萬 二十 項(xiàng)目建設(shè)期間于可預(yù)見的零量費(fèi)用 500 萬 二十一 籌建開辦費(fèi)、信息業(yè)務(wù)推薦費(fèi) 300 萬 二十二 注冊(cè)公司、辦工用名、文具、設(shè)備 50 萬 以上費(fèi)用總計(jì)約： （二）青城湖項(xiàng)目投資估算與資金籌措 一、投資估算與資金籌措 1. 改造投資估算 、投資估算依據(jù)：本項(xiàng)目占地面積約 800畝，現(xiàn)暫按低層別墅指標(biāo)容率 該項(xiàng)目進(jìn)行設(shè)計(jì)方案和文字說明進(jìn)行測(cè)算。 、估算范圍：青城湖改造項(xiàng)目與建設(shè)的全部費(fèi)用。 、改造項(xiàng)目總投資估算：初步估算，改造項(xiàng)目總投資為 124569萬元。 二、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析 1． 經(jīng)濟(jì)效益 本項(xiàng)目總建筑面積 ㎡ 其中：公建設(shè)施 ㎡ (按總建筑面積的 5%計(jì)算 )；住宅㎡ ；總 投資 124569萬元，總收益 243201萬元。由于項(xiàng)目本身的特殊性，同時(shí)按當(dāng)?shù)卣o予的規(guī)劃條件要求，擬按純別墅區(qū)全部銷售方案進(jìn)行財(cái)務(wù)測(cè)算和效益分析。 備注：在該項(xiàng)目中考慮了 平方米的公建設(shè)施配套，該設(shè)施配套在成本中已計(jì)算建筑成本，此公建配套不作銷售，故在最終銷售中已扣除。 2．財(cái)務(wù)測(cè)算時(shí)，其單位銷售價(jià)格分別按下列標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算： 售房總收入： 243201萬元 序號(hào) 項(xiàng)目 面積（ ㎡ ） 單價(jià) （元 /㎡ ） 金額 （萬元） 比例 % 備 注 1 土地費(fèi)用 750 32021 24% 以 40 萬 /畝計(jì)算 2 報(bào)建稅費(fèi) 150 6400 5% 3 設(shè)計(jì)費(fèi)、地勘費(fèi) 25 1067 % 4 景觀綠化 266668 200 5333 % 總用地面積的 50% 5 建安成本 800 32427 35% 6 公建設(shè)施 1200 2560 1% 總建筑面積的 5% 7 裝飾成本 200 8533 6% 8 維修基金 38 1621 1% 9 消防工程 98 4181 3% 10 通風(fēng)、其它 30 1280 % 11 監(jiān)理費(fèi) 11 324 % 建安的 1% 12 不可預(yù)見費(fèi) 49 2091 % 建安的 4%左右 13 營(yíng)銷策劃費(fèi) 171 7296 5% 銷售收入的 3% 14 廣告費(fèi) 171 7296 5% 銷售收入的 3% 15 管理費(fèi)用 105 12160 9% 銷售收入的 5% 總成本費(fèi)用 合 計(jì) 3998 124569 100 項(xiàng)目名稱 面積 單價(jià)（元 /㎡ ） 金額（萬元） 不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅 (%)萬元 別墅住宅 6000 243201 13619 合 計(jì) 5000 343201 13619 項(xiàng)目總成本： 124569萬元 銷售不動(dòng)產(chǎn)稅： 13619萬元 營(yíng)業(yè)利潤(rùn)： 105013萬元（已減去不動(dòng)產(chǎn)稅） 投資利潤(rùn)率： 82%，投資回收期：約 1年 銷售利潤(rùn)率： 42% 三、開辦費(fèi) 除土地資金投入外，最低投入： 在施工許可證辦理可正式開工所需要費(fèi)用，其中包括以下幾項(xiàng)： A、設(shè)計(jì)費(fèi)： ㎡ 25 元 /㎡ =10670000元 B、地勘費(fèi)：預(yù)計(jì) 200萬元左右 C、報(bào)建費(fèi)： ㎡ 150元 /㎡ =64000000元 D、民工工資保證金： ㎡ 750元 /㎡ （最低建安成本） 5%=16000080元 E、其它：預(yù)計(jì) 1000萬左右 合計(jì)：項(xiàng)目啟動(dòng)時(shí)最低資金準(zhǔn)備約為 10267萬元 銀行對(duì)材料的封閉資金： 6827 萬（建安的 20%，實(shí)施時(shí)研究對(duì)策，暫不計(jì)入必備資金、進(jìn)入過渡資金） 在預(yù)售時(shí)工程預(yù)計(jì)投入資金： 1000012021萬元（已包括啟動(dòng)資金）加上土地費(fèi)用 3 2億，合計(jì)本項(xiàng)目在 4 4億，防、房地產(chǎn)就可以全面啟動(dòng)。 特此說明： 以上作出的財(cái)務(wù)估算為預(yù)測(cè)方案，在數(shù)據(jù)和費(fèi)用考慮方面存在誤差，故不作為最終 項(xiàng)目投資和利潤(rùn)的依據(jù)，實(shí)際的投資、利潤(rùn)估算將以項(xiàng)目正式進(jìn)入開展后的測(cè)算為最終依據(jù)。 結(jié)論 通過對(duì)項(xiàng)目整體的盈水能力，清償能力，抗風(fēng)險(xiǎn)能力的分析，本項(xiàng)目具有較強(qiáng)的盈水能力，清償能力和抗風(fēng)險(xiǎn)能力，財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)可行。 青城湖國(guó)際休閑度假旅游區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā) 青城山周邊樓盤現(xiàn)狀調(diào)查： 因青城山擁有得天獨(dú)厚的地理環(huán)境和人文地貌，青城山別墅生活區(qū)是續(xù)浣花溪?jiǎng)e墅區(qū)、牧馬山別墅區(qū)之外的成都市政府規(guī)劃的三大別墅生活區(qū)之一。雖說離成都有一定的路程（成灌高速需 1個(gè)多小時(shí)），但是憑優(yōu)美的環(huán)境、清新的空氣、舒適的居家氛圍，同樣 受到了一些追求高品質(zhì)生活人士的關(guān)注。青城山別墅項(xiàng)目開發(fā)也較多。各個(gè)地段各種風(fēng)格的樓盤項(xiàng)目都有相對(duì)應(yīng)的消費(fèi)群體。據(jù)8月青城山別墅項(xiàng)目的銷售情況來看，銷售形勢(shì)較好。 其中，中國(guó)青城二期青城美墅只余 10多套；天下青城 3期美墅半島進(jìn)行排號(hào)銷售；青城皓庭接近售罄；青城風(fēng)景剩余 3套；潮蓉碧水青城已銷售 50%；高山流水 3期已銷售 70%等。 目前，青城山別墅，二至三層的疊拼售價(jià)在 6000元 /㎡左右；獨(dú)棟別墅在 10000元 /㎡左右。 成青旅游快速通道的興建帶來的契機(jī)： 成青旅游快速通道介紹： 成青 （成都 — 青城山） 旅游快速通道是成都市推進(jìn)城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程的一項(xiàng)重要工程，該通道起于成都市三環(huán)路，經(jīng)光華大道至溫江區(qū)，沿溫郫彭公路至溫江壽安鎮(zhèn)，跨金馬河，進(jìn)入 青城山 ，經(jīng)柳街、安龍到大觀鎮(zhèn)，止于 106省道普照寺路口。整個(gè)快速通道 總里程 42 6公里，全線按照一級(jí)公路技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)興建，設(shè)計(jì)行車速度 80 公里 /小時(shí)，雙向 六 車道，瀝青混凝土路面。建設(shè)周期 18個(gè)月，將于 2021 年 7月 1日正式通車。 屆時(shí)，成都到青城山的車程將由現(xiàn)在的 1 個(gè)多小時(shí)縮短為半小時(shí)?？焖偻ǖ烙行У赝黄屏送ㄍ喑巧降慕煌ㄆ款i。 目前青城山交通介紹： 目前至青城山的主要交通 要道有兩條。 一是，起于二環(huán)路營(yíng)門口，止于都江堰聚源鎮(zhèn)，途經(jīng)土橋鎮(zhèn)、犀浦鎮(zhèn)、紅光鎮(zhèn)、郫筒鎮(zhèn)、崇義鎮(zhèn)，通過聚源鎮(zhèn)可上成灌高速公路。 二是，省重點(diǎn)工程 —— 全長(zhǎng)４８．５公里改造后的國(guó)道３１７線成灌公路（又稱老成灌公路）。 成青旅游通道對(duì)青城山房地產(chǎn)的影響： 都江堰雖說是一個(gè)重要的旅游景點(diǎn)，但是與成都的距離較遠(yuǎn)，成都至青城山，成灌高速，需要1 個(gè)小時(shí) 20分鐘的距離。單程收費(fèi) 20 元。剛改建過的老城灌路單程收費(fèi)小車 10元。交通的不便是青城山房地產(chǎn)發(fā)展的不利因素。如今成青旅游快速通道的開通，無疑打通了此“交通瓶頸”。自成青旅游快速通道的興建 將極大的促進(jìn)青城山的旅游經(jīng)濟(jì)發(fā)展，帶動(dòng)成都至青城山沿線的旅游地產(chǎn) 的發(fā)展。使 周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展得到極大的推動(dòng)。目前，自成青旅游快速通道的興建， 大觀鎮(zhèn)的地價(jià)以及周邊的房地產(chǎn)就迅速升值， 沿線部分樓盤售價(jià) 都 有所提升。 工程進(jìn)度 ： 本項(xiàng)目于 2021年 6月開始策劃、運(yùn)作； 本項(xiàng)目初定在成青旅游快速通道（ 2021 年 7 月 1 日）通車時(shí)，項(xiàng)目的基礎(chǔ)設(shè)施（ 900 畝的湖泊、道路、地下管網(wǎng)、水、電、氣）建設(shè)基本完成，同時(shí)形成初具規(guī)模的樣板區(qū)、湖區(qū)； 本項(xiàng)目已取得政府及有關(guān)部門的立項(xiàng)批復(fù)及國(guó)土證的分批 辦理，現(xiàn)有 229 畝國(guó)有土地使用證已辦理好（已確權(quán)，正在辦理落實(shí)），拆院并院 415 畝掛鉤土地已報(bào)國(guó)務(wù)院土地儲(chǔ)備中心，另有約 360畝滿足青城湖建設(shè)用地，國(guó)土部門正在調(diào)整中。 現(xiàn)場(chǎng)工程情況：已挖掘出 300 余畝的湖面；青城湖項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)管委會(huì)及指揮部已全面啟動(dòng)，辦公場(chǎng)地 600㎡； 從介入項(xiàng)目至今，政府的批復(fù) 23份，重要文件有 2份（與政府簽定的《合同書》和與國(guó)土局土地儲(chǔ)備中心《土地整理合作協(xié)議》） 目前本項(xiàng)目已出兩次規(guī)劃方案及文本（待進(jìn)一步論證、分析、定位后，將出一套完整的規(guī)劃方案），以委托中國(guó)科學(xué)院成都分院 環(huán)境評(píng)價(jià)部已出《環(huán)評(píng)報(bào)告》送審；（其中《青城湖國(guó)際社區(qū)概念規(guī)劃》一份；《青城湖綜合整治概念規(guī)劃初步構(gòu)想》一份；水利部門所需的論證報(bào)告： A、行洪論證與河勢(shì)穩(wěn)定評(píng)價(jià)報(bào)告； B、擋水工程實(shí)施方案設(shè)計(jì)報(bào)告； C、水資源論證報(bào)告書； D、水系報(bào)告） 相關(guān)文件及合同： 序 時(shí)間 出處 文件名稱 備注 號(hào) 1 都江堰“水月湖”綜合整治開 發(fā)合作框架協(xié)議書 合作投資內(nèi)容、范圍、方式、收益 等事宜 2 協(xié)議補(bǔ)充條款 政府與乙方合作框架原則補(bǔ)充 3 柳街鎮(zhèn)人民政府 承諾書 對(duì)重慶五彩生態(tài)農(nóng)業(yè)公司簽約為 乙方的項(xiàng)目開發(fā)做出的承諾 4 都江堰市規(guī)劃管理局 都江堰市規(guī)劃還禮局規(guī)劃建 設(shè)方案評(píng)審意見通知 對(duì)項(xiàng)目初步策劃方案的深化 5 都江堰市人民政府與成都仙圳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 合同書 關(guān)于項(xiàng)目土地整理、綜合開發(fā)、基 礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等事宜 6 都江堰市土地儲(chǔ)備中心與成都仙圳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 土地整理合作協(xié)議 關(guān)于土地治理的投資、支付方式、 期限、出讓等事宜 7 都江堰市委辦 公室 會(huì)議紀(jì)要 關(guān)于青城湖旅游綜合開發(fā)項(xiàng)目有 關(guān)問題的處理 8 都江堰市旅游局 都江堰市旅游局關(guān)于開發(fā)青城湖旅游綜合項(xiàng)目意見的函 同意項(xiàng)目建設(shè)并提出相關(guān)意見 9 都江堰市環(huán)境保護(hù)局 關(guān)于青城湖旅游綜合開發(fā)及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目的意見函 同意在項(xiàng)目開展區(qū)域環(huán)境評(píng)價(jià)工 作，并提出相關(guān)意見 10 都江堰市國(guó)土資源局 街鎮(zhèn)青城湖項(xiàng)目的選址意見 確定項(xiàng)目選址范圍 11 都江堰市發(fā)展計(jì)劃局 關(guān)于青城湖環(huán)湖旅游產(chǎn)業(yè)建 設(shè)立項(xiàng)的批復(fù) 對(duì)項(xiàng)目做出名稱、業(yè) 主、投資、規(guī)模等的批復(fù) 12 都江堰市發(fā)展計(jì)劃局 關(guān)于青城湖旅游綜合整理及 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)立項(xiàng)的批復(fù) 對(duì)項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容、規(guī)模、地址等做 出批復(fù) 13 都江堰市水利局 關(guān)于都江堰青城湖旅游發(fā)展有限責(zé)任公司《關(guān)于青稱湖旅游綜合開發(fā)及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)》報(bào)告的批復(fù) 工程開工前需向水利局提供的各種資料 14 都江堰市精益工程技 術(shù)開發(fā)有限公司 關(guān)于青城湖地形圖高程有關(guān) 問題的函 高程系統(tǒng)高度 15 都江堰市規(guī)劃管理局 都江堰市規(guī)劃管理局規(guī)劃建 設(shè)方案評(píng) 審意見通知 對(duì)項(xiàng)目建設(shè)提出的意見和要求 16 都江堰青城湖旅游發(fā) 展有限責(zé)任公司 關(guān)于開展“青城湖國(guó)際休閑度 假旅游區(qū)”前期工作的申請(qǐng) 對(duì)項(xiàng)目前期工作的安排 17 都江堰市人民政府 關(guān)于同意開展青城湖國(guó)際休閑度假旅游區(qū)前期工作的批復(fù) 同意該公司對(duì)項(xiàng)目所做的工作 18 都江堰市水利局 關(guān)于對(duì)《青城湖擋水工程實(shí)施 方案》的批復(fù) 按水利局的意見開展工作 19 都江堰市水利局 關(guān)于對(duì)《青城湖涉及渠系規(guī)劃 方案》的批復(fù) 對(duì)下一步的工作提出意 見和要求 20 都江堰市國(guó)土資源局 關(guān)于同意開展青城湖國(guó)際休 閑度假旅游區(qū)土地意見書 關(guān)于項(xiàng)目的用土范圍和解決方式 21 都江堰市青城湖旅游 發(fā)展有限責(zé)任公司 企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照 法人：鄭大勇 22 都江堰市青城湖旅游 發(fā)展有限責(zé)任公司 稅務(wù)登記證 23 都江堰市青城湖旅游 發(fā)展有限責(zé)任公司 中華人民共和國(guó)組織機(jī)構(gòu)代 碼證 第八章 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)依據(jù) 依據(jù)《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》、《投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)咨詢?cè)u(píng)估指南》中的有關(guān)規(guī)定和國(guó)家現(xiàn)行財(cái)務(wù)、財(cái)稅制度對(duì)本項(xiàng)目各項(xiàng)財(cái)務(wù)推標(biāo)進(jìn)行測(cè)算和分析，并對(duì)項(xiàng)目盈利情況和相關(guān)因素進(jìn)行敏感性分析，以評(píng)價(jià)其抗風(fēng)險(xiǎn)能力。 按全部投資對(duì)項(xiàng)目作財(cái)務(wù)分析與評(píng)價(jià)。 本項(xiàng)