【文章內容簡介】 銷售進度富臨清江雅居一二環(huán)之間小高層、高層均4500銷售近50%仁和世代春天二三環(huán)之間高層均5000左右銷售近95%盛世草堂一二環(huán)之間高層均46004700接受咨詢藍光雍錦灣二三環(huán)之間疊拼別墅均8000左右一批次已售52%【清水河片區(qū)】——樓盤開發(fā)的熱點區(qū)域該片區(qū)毗鄰項目所在的外雙楠片區(qū)，享有天然自然資源優(yōu)勢，樓盤多以臨河優(yōu)勢為亮點來打造，主要集中在清水河沿線。該片區(qū)吸引了成都置信、炎華置信、中海置業(yè)等品牌開發(fā)商。隨著成都花園望郡、置信麗都玉園、炎華置信花間集、中海常春藤花園、時代尊城、天邑花園等一個個精品樓盤的面世，清水河沿線不斷掀起開發(fā)熱潮。由于區(qū)域內成片土地開發(fā)的稀缺和樓市競爭的加劇，開發(fā)商在這一區(qū)域內更注重打造高品質樓盤。目前該區(qū)域主要在售樓盤有：樓盤名稱所在環(huán)域物業(yè)類型價格（元/㎡）銷售進度炎華置信花間集二三環(huán)之間高層、多層預計均價4800接受咨詢中海常春藤花園二三環(huán)之間小高層均價5200一批次銷售近50%時代尊城二三環(huán)之間小高層均5000二期銷售中天邑花園二三環(huán)之間多層、小高層、高層均4600左右三期銷售中、四期接受咨詢本案所處區(qū)域——雙楠片區(qū)本案位于外雙楠武侯大道內側，距二環(huán)路約1公里左右，靠近內雙楠。從大的區(qū)位看，雙楠片區(qū)位于城西與城南兩大板塊的交接處，以二環(huán)路為界，分為內雙楠和外雙楠。還是“垃圾場”概念的時候，置信將發(fā)展的前沿陣地選址這里，幾年時間里，熱鬧繁華的雙楠已延伸到如今充滿城市生機和活力的外雙楠，其成熟的居住氛圍不亞于城南的玉林片區(qū)。雙楠早在十年前就形成了高檔社區(qū)的概念，特別是內雙楠，配套完善、交通便捷，區(qū)域成熟度高，種類完善的商業(yè)設施、餐飲美食、時尚購物、文化娛樂、醫(yī)療機構、各級學府...... 遍布區(qū)域的大街小巷。資料顯示，據(jù)不完全統(tǒng)計，在以高升橋路為軸心的內雙楠輻射區(qū)內，僅大型商業(yè)設施便達118處。內雙楠已經(jīng)成為成都片區(qū)房產(chǎn)開發(fā)的典范。僅用了不到10年的時間，原來的城鄉(xiāng)結合部現(xiàn)在已經(jīng)成為成都現(xiàn)代生活區(qū)的樣板，目前區(qū)域內主要樓盤有置信的雙楠誼苑、置信購物廣場、雙楠花園……楠極地、楠寶石、康河酈景、時代空間等。從2001年起，緊鄰內雙楠、二環(huán)路以西的外雙楠片區(qū)開發(fā)啟動，隨著置信逸都城、雙楠嘉瑞苑……的打造和伊藤洋華堂、人人樂等大型購物場所在內雙楠的進駐，外雙楠逐漸升溫。區(qū)域市場消費容量遠高于其他區(qū)域。雙楠是城市新貴喜歡的地方，較為理想的小區(qū)環(huán)境和能夠盡享生活便利，是眾多市民選擇雙楠和該片區(qū)房價節(jié)節(jié)攀升的最直接原因。此外，外雙楠在2006年也將扮演重要角色，該區(qū)域云集鷺島國際社區(qū)、炎華置信?花間集、中海常春藤花園、置信麗都花園城、藍光諾丁山等大盤。目前該區(qū)域主要在售樓盤有：樓盤名稱所在環(huán)域物業(yè)類型價格（元/㎡）銷售進度內雙楠楠寶石一二環(huán)之間高層4600咨詢中時代空間一二環(huán)之間小高層4880起咨詢中康河酈景2期一二環(huán)之間電梯均5000銷售近50%外雙楠麗景華庭2期二三環(huán)之間電梯均4300左右銷售近50%鷺島國際社區(qū)二三環(huán)之間小高層、高層 預計48002期咨詢中竹韻天府二三環(huán)之間多層、電梯36003800住余10套左右中華名園二三環(huán)之間小高層待定咨詢中城楠映象二三環(huán)之間多層、小高層均4100左右咨詢中藍光諾丁山三環(huán)外小高層均4000左右尾房麗都花園城三環(huán)外 小高層預計4100起2期咨詢中區(qū)域市場特征（1）消費需求力度大，消費者構成多元化城西擁有豐富的歷史遺跡、眾多的水系以及優(yōu)美的環(huán)境，“西貴”的傳統(tǒng)觀念仍留有歷史的烙印，住在城西的居家理念不僅吸引了大量的成都消費者，還吸引了成都郊縣（市）甚至川外的消費者，消費需求依然強勁。（2）居住觀念得到升華，消費者日益理性人們對住宅概念發(fā)生巨大的轉變，對其品質、環(huán)境都有很高要求，從基本居住觀念升華到享受理念。（3）地產(chǎn)開發(fā)競爭越來越激烈從90年代開始以置信、成都統(tǒng)建、萬達、博瑞等知名企業(yè)的進入城西片區(qū)后，城西房地產(chǎn)市場便進入了一個高速發(fā)展階段，而如今隨著“優(yōu)品道”、“蜀風花園城”、“成都花園望郡”、“鷺島國際社區(qū)”、“中海國際社區(qū)”等大規(guī)模的高品質樓盤的成功亮相，城西樓市之間的競爭已經(jīng)從硬性競爭轉向軟環(huán)境競爭，同品質的樓盤在價格、檔次、環(huán)境設計、物業(yè)管理方面差距越來越具有差異性，競爭日趨激烈。（4）開發(fā)理念日趨成熟開發(fā)商都進行品牌經(jīng)營，在不斷的創(chuàng)新中找出自己樓盤的賣點，吸引消費者，來體現(xiàn)競爭。（5）房產(chǎn)開發(fā)的重點區(qū)域向三環(huán)靠近隨著城西房產(chǎn)開發(fā)熱潮不斷的掀起，如今城西二環(huán)內可供開發(fā)的土地較少，且用地規(guī)模較小。目前城西房產(chǎn)開發(fā)的重點區(qū)域為二三環(huán)之間（不少于50個在售樓盤），已逐步向三環(huán)靠近。（6）城西價格較其他區(qū)域偏高具有十足優(yōu)勢的城西，在經(jīng)過2005年地產(chǎn)市場起伏后，均價漲幅定格在4171元/㎡（２月止），大盤均價攻上5000元/㎡，成為領跑成都房產(chǎn)市場銷售走勢的一個重要板塊。城西房價的攀升暗示市場良好的供求關系，對區(qū)域房價的上漲提供良好的市場條件。（四）區(qū)域市場平均價格分析價格小幅上揚，品質、地段為定價關鍵因素從去年開盤至今的樓盤來看，定位高檔的鷺島國際社區(qū)二期（純電梯公寓）預計起價4800元/㎡，但從一期的電梯公寓銷售來看，一期起價4200元/㎡，相比去年，價格有了明顯的上漲。其他樓盤如置信麗都花園城第一批次均價4100元/㎡左右，目前為二期咨詢階段，據(jù)銷售人員稱價格將有所上漲。由于藍光諾丁山處于尾盤銷售階段，價格無明顯變化。位于內雙楠的康河酈景也從4500元/㎡漲至5100元/㎡?？梢姡瑓^(qū)域多數(shù)樓盤價格有所上揚，品質、地段成為定價的關鍵因素。區(qū)域在售普通住宅均價突破4000元/㎡區(qū)域有著成熟的社區(qū)配套，還有良好的人文環(huán)境氛圍，歷來是吸引大多購房者的地方。近年來區(qū)域房價是呈上漲態(tài)勢，目前區(qū)域內在售普通商品住宅（未包含鷺島國際社區(qū)）的均價多數(shù)已突破4000元/㎡。二、區(qū)域商品住宅狀況（一）區(qū)域主要樓盤情況主要就項目所在區(qū)域——武侯大道沿線外雙楠片區(qū)選取各類具有代表性的典型物業(yè)進行對比分析，以下為所選樓盤基本情況：鷺島國際社區(qū)2期項目名稱鷺島國際社區(qū)2期價 格（元/㎡）預計4800起價項目地址武侯外雙楠所屬區(qū)位外雙楠二三環(huán)之間開發(fā)商滕王閣地產(chǎn)物業(yè)類型1115層電梯公寓景觀設計日本丸山正光建筑特點二期新看點：水晶四季公寓、LOFT創(chuàng)意空間、翡翠別墅、密林公寓，為不同人群提供相應的滿足。經(jīng)濟指標總占地面積（畝）總建筑面積（㎡）容積率綠化率總戶數(shù)（戶）車 位（個）422750000（1期）62%12003500（地下）開發(fā)進度1期05年9月中旬開盤，現(xiàn)已售完，2期接受咨詢，預計6月開盤。配套小區(qū)全亞洲頂級的SPA會所、運動健身休閑場所等周邊外雙楠成熟配套廣告訴求國際視野，中國一流銷售特點2005年