【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 。元/平方米，其中住宅總體成交均價(jià)為2546元/平方米。19月，住宅成交均價(jià)在2500元/平方米的以上的郊區(qū)有雙流、溫江、郫縣、龍泉驛和都江堰，其中雙流的住宅成交均價(jià)已經(jīng)突破3200元/平方米，溫江區(qū)住宅成交均價(jià)逼近3000元/平方米。新都區(qū)的住宅總體成交均價(jià)接近2500元/平方米。19月，住宅成交均價(jià)在1500元/平方米以下的有青白江、彭州、邛崍、金堂、大邑和蒲江。 五、郊區(qū)存量房市場(chǎng)發(fā)展略顯緩慢。 19月，%，（17171套），同比增長(zhǎng)%。盡管19月郊區(qū)存量房成交量保持增長(zhǎng)，但比同期五城區(qū)存量房成交面積少100多萬(wàn)平方米，市場(chǎng)發(fā)展略顯緩慢。 分地區(qū)看，雙流存量房成交量最大，19月超過(guò)40萬(wàn)平方米，龍泉、溫江、新都、郫縣二手房成交量也相對(duì)較為突出，但成交量多不足20萬(wàn)平方米。、青城山房地產(chǎn)市場(chǎng)分析青城山作為世界文化遺產(chǎn)的風(fēng)景名勝區(qū)，位于天府之國(guó)四川都江堰市西南。距離都江堰市區(qū)15公里，距離省會(huì)成都僅66公里，通過(guò)成灌高速不到一小時(shí)車(chē)程。是我國(guó)首批公布的國(guó)家重點(diǎn)風(fēng)景名勝區(qū)，自古以來(lái)享有“青城天下幽”的美譽(yù)，是我國(guó)道教發(fā)源地。青城山層巒疊嶂，峰峰竟秀，林海莽莽，四季蔥蘢，青翠欲滴，狀如城廓，故名青城。它背靠岷山雪峰皚皚，朝觀日出，夜覽“神燈”，風(fēng)光十分秀麗。道教創(chuàng)始人張道陵由陜?nèi)胧竦角喑巧浇Y(jié)茅傳道羽化于此。青城山位于都江堰南側(cè)，從岸邊迅速隆起，主峰海拔2434米，是是中國(guó)著名的歷史名山和國(guó)家重點(diǎn)風(fēng)景名勝區(qū)。早在公元前二世紀(jì)，秦王朝即將青城山列為國(guó)家祭祀的十八處山、川圣地之源，還是自然遺產(chǎn)資源，都屬于全人類(lèi)共有的珍貴遺產(chǎn)，值得永久性保護(hù)?！?，空氣中負(fù)氧離子含量高達(dá)92%。該地諺語(yǔ)云：“六十歲老人不算老，七十老人比較小，八十老人滿(mǎn)街跑，九十老人隨便找，百歲老人身體好”。宜人的氣候非常適合現(xiàn)代都市人度假、休閑、養(yǎng)生。青城山分前、后山。前山是青城山風(fēng)景名勝區(qū)的主體部分，約15平方公里，景色優(yōu)美，文物古跡眾多，主要景點(diǎn)有建福宮、天然圖畫(huà)、天師洞、祖師殿、上清宮等；后山總面積100平方公里，水秀、林幽、山雄、蔚為奇觀，主要景點(diǎn)有金壁天倉(cāng)、圣母洞、山泉霧潭、白云群洞、天橋奇景等。2000年11月在正于澳大利亞凱恩斯（Cairns）舉行的聯(lián)合國(guó)教科文組織第二十四屆世界遺產(chǎn)委員會(huì)全會(huì)上，青城山作為世界文化遺產(chǎn)被列入《世界遺產(chǎn)名錄》。自2000年11月，都江堰——青城山被聯(lián)合國(guó)教科文世界遺產(chǎn)委員會(huì)列入“世界文化遺產(chǎn)”目錄后，房地產(chǎn)商就開(kāi)始紛沓而至，開(kāi)始在青城山腳的周邊地區(qū)進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。進(jìn)入2003年以后，地產(chǎn)商在青城山地區(qū)的圈地開(kāi)發(fā)熱潮更是一浪勝過(guò)一浪。據(jù)統(tǒng)計(jì)，在該地區(qū)進(jìn)行開(kāi)發(fā)的地產(chǎn)項(xiàng)目十三個(gè)，基本是別墅和高級(jí)公寓。如“假日青城”、“青城風(fēng)景”、“青城陽(yáng)光”……據(jù)了解，在整個(gè)青城地區(qū)的地產(chǎn)項(xiàng)目售后，將有上萬(wàn)人入住。與開(kāi)發(fā)熱潮同樣升溫的還有房?jī)r(jià)。據(jù)了解，青城山的項(xiàng)目在2001年左右時(shí)每平方米的售價(jià)還在1800～1900元左右。而到現(xiàn)在已經(jīng)飆升至每平方米3500～10000元。據(jù)有關(guān)人士分析，青城地區(qū)的房地產(chǎn)項(xiàng)目由于升值空間巨大，已經(jīng)確定的新項(xiàng)目未來(lái)的價(jià)格可能上升到每平方米5000～20000元。、青城山房地產(chǎn)市場(chǎng)目標(biāo)客戶(hù)需求分析從目前已經(jīng)購(gòu)買(mǎi)入住的業(yè)主情況分析，受青城山獨(dú)特地理位置的影響，其客戶(hù)群體也是具備鮮明特點(diǎn)的。主要有以下三個(gè)方面：年齡3040歲，這一客戶(hù)群體月收入4000元以上，工作穩(wěn)定并且月收入不斷增加，二次置業(yè)者或三次置業(yè)者，購(gòu)買(mǎi)青城山的房地產(chǎn)主要為了夏季避暑或周末渡假。其購(gòu)買(mǎi)的物業(yè)以小戶(hù)型居多，部分購(gòu)買(mǎi)聯(lián)排別墅。年齡4160歲，這一客戶(hù)群體主要為退休退職人員，在喧囂的城市工作許多年，喜歡在空氣清新、氣候怡人的青城山購(gòu)買(mǎi)小戶(hù)型養(yǎng)老。年齡3050歲的成功企業(yè)老總，個(gè)人資產(chǎn)在千萬(wàn)以上，這些客戶(hù)群體除了在都市擁有城市別墅以外，還喜歡在風(fēng)景秀麗的青城山擁有私人的渡假別墅，此類(lèi)客戶(hù)是青城山獨(dú)棟別墅的主要購(gòu)買(mǎi)者。子女為孝敬父母在青城山購(gòu)買(mǎi)住宅，為父母提供避暑納涼的去處。、青城山房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)青城山的房地產(chǎn)項(xiàng)目從具體的地理位置細(xì)分上分為三個(gè)部分，一是青城前山，中國(guó)青城、假日青城、青城白鷺洲和青城鎮(zhèn)待公開(kāi)拍賣(mài)的500畝土地都在此區(qū)域。二是青城山水和青城陽(yáng)光，這兩個(gè)項(xiàng)目在青城外山，距離前山大約有1公里的路程。三是青城后山，包括青城高爾夫山莊和天下青城都集中在此區(qū)域，距離青城前山約10公里路程。從生活配套及道路交通等方面來(lái)比較，開(kāi)發(fā)條件成熟以青城前山、外山、后山依次遞減。青城前山和青城外山一般依托青城鎮(zhèn)的市政配套，青城鎮(zhèn)配備有郵局、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、衛(wèi)生院。能滿(mǎn)足基本生活生活配套，雖然目前開(kāi)發(fā)樓盤(pán)都具備水、電、氣、光纖、寬帶網(wǎng)、電話等配套。但是缺乏銀行，僅有農(nóng)村信用社，缺乏大型商業(yè)娛樂(lè)配套設(shè)施，教育僅僅有東軟信息技術(shù)職業(yè)學(xué)院。缺乏從幼兒園到高中的完善教育體系。并且青城山距離成都車(chē)程為66公里。不能作為成都客戶(hù)的第二居所。使得青城山的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)目前局限為旅游地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，沒(méi)有作為常規(guī)模式的居住型的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。從而限制青城山房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)量不能過(guò)大，否則一旦形成市場(chǎng)供應(yīng)量的增長(zhǎng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于市場(chǎng)需求量的增長(zhǎng)，會(huì)對(duì)整個(gè)青城山房地產(chǎn)市場(chǎng)的良性發(fā)展造成很大的影響。目前青城山的房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)量與需求量從總體上來(lái)說(shuō)是趨于平衡的，只是在市場(chǎng)細(xì)分方面有些供需不平衡，這表現(xiàn)在小戶(hù)型的供應(yīng)量略小于市場(chǎng)需求量，聯(lián)體別墅和獨(dú)棟別墅的供應(yīng)量略大于市場(chǎng)需求量。青城山的商業(yè)地產(chǎn)由于受到市場(chǎng)需求的影響，租金收益很低，較好的商業(yè)口岸租金約10元/平方米月，因此當(dāng)?shù)氐纳啼伖?yīng)量不多。僅僅有青城陽(yáng)光推出1000平方米的大開(kāi)間、大進(jìn)深商鋪，售價(jià)3200元/平方米。且銷(xiāo)售情況不是很好。因此在青城山開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)以滿(mǎn)足社區(qū)生活配套就可以了，不能作為增加項(xiàng)目開(kāi)發(fā)利潤(rùn)的突破口。從整個(gè)青城山房地產(chǎn)市場(chǎng)的供應(yīng)樓盤(pán)來(lái)看，眾多項(xiàng)目無(wú)論在外立面設(shè)計(jì)、小區(qū)環(huán)境營(yíng)造、戶(hù)型設(shè)計(jì)上都無(wú)過(guò)人之處，這也為青城山后續(xù)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)預(yù)留了廣闊的上升空間。（1）中國(guó)青城開(kāi) 發(fā) 商：成都大城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司建筑設(shè)計(jì)：海南華磊建筑設(shè)計(jì)咨詢(xún)有限公司景觀設(shè)計(jì)：北京土人景觀工作室項(xiàng)目地址：都江堰青城前山 市內(nèi)銷(xiāo)售地址：錦江大禮堂一樓咨詢(xún)電話：86124660 87288389占地：800余畝 建筑面積：10余萬(wàn)平米容積率：綠化率：67%工程進(jìn)度：3期已經(jīng)交房， 銷(xiāo)售價(jià)格：三期芙蓉苑價(jià)格起價(jià)7000元/平方米，均價(jià)8500元/平方米，聯(lián)排別墅10000元/平方米?？偲揭?guī)劃特點(diǎn)：以青城山的山坡層次營(yíng)造山居環(huán)境，利用環(huán)山渠營(yíng)造水居環(huán)境。一期主要由4層公寓式的度假小戶(hù)型，建筑面積4070平方米。其次是聯(lián)排別墅和獨(dú)棟別墅。項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)：該項(xiàng)目占地共800余畝，其中3期占地280畝，2期總套數(shù)200多套已經(jīng)銷(xiāo)售結(jié)束，三期芙蓉苑194套銷(xiāo)售已接近尾聲。由于受青城山旅游區(qū)規(guī)劃的限制及該公司的一些其它原因。該項(xiàng)目在1999年推出，是青城山最早推出的項(xiàng)目，但其開(kāi)發(fā)進(jìn)度遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后其它后進(jìn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)。規(guī)劃中的網(wǎng)球場(chǎng)等配套設(shè)施尚未修建。該項(xiàng)目根據(jù)市場(chǎng)的變化對(duì)其總平進(jìn)行調(diào)整，降低了別墅的供應(yīng)量，增加了小戶(hù)型的供應(yīng)量。該項(xiàng)目缺乏特色，在營(yíng)銷(xiāo)推廣方面也缺乏有效的手段，使得該項(xiàng)目沒(méi)有充分利用先入為主和得天獨(dú)厚的地理位置搶占市場(chǎng)份額。（2）青城雅舍開(kāi)發(fā)商：成都永元置業(yè)有限公司 電話：87220099 項(xiàng)目地址：都江堰青城前山 總用地面積：42畝容積率： 總建筑面積：總戶(hù)數(shù):248 戶(hù)型區(qū)間：36146平米均價(jià)：4000元/平方米銷(xiāo)售情況：銷(xiāo)售率70%。（3）青城神韻開(kāi)發(fā)商：天祥實(shí)業(yè)有限責(zé)任公司 電話：87373666項(xiàng)目地址：崇州街子古鎮(zhèn) 總用地面積：500畝容積率： 總建筑面積：總戶(hù)數(shù):2070 銷(xiāo)售情況：一期銷(xiāo)售率20%。建筑形態(tài)：多層別院 機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)位：1105個(gè)物業(yè)顧問(wèn)：戴德梁行 綠地率：%（4）天下青城開(kāi)發(fā)商：新世宇公司 占地面積：800余畝容積率： 總建筑面積：12萬(wàn)平方米項(xiàng)目地址：青城后山 總戶(hù)數(shù)：600余戶(hù)市內(nèi)售樓中心：成都市大安中路79號(hào) 電話：86926611 總平規(guī)劃特點(diǎn)：依托山體坡度依山修建A區(qū)聯(lián)排別墅，B區(qū)雙聯(lián)體及獨(dú)立別墅，C區(qū)豪華獨(dú)立別墅，D區(qū)為9層小戶(hù)型電梯酒店公寓。四個(gè)區(qū)域具備較強(qiáng)的獨(dú)立性。工程進(jìn)度：目前A區(qū)已經(jīng)交房，但有部分單位尚未竣工，D區(qū)電梯公寓主體斷水，B、C區(qū)尚未動(dòng)工。銷(xiāo)售價(jià)格：小戶(hù)型電梯公寓起價(jià)3650元，均價(jià)3800元，銷(xiāo)售尾盤(pán)，聯(lián)排別墅銷(xiāo)售極佳。項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)：該項(xiàng)目距離青城前山約有10多公里，地理位置較差，尤其是A區(qū)修建在山谷，為下風(fēng)下水，且容積率較大，給人受困兵營(yíng)的感覺(jué)，因此銷(xiāo)售不好。D區(qū)修建小戶(hù)型酒店式公寓有些曲高和寡的感覺(jué)，因此銷(xiāo)售進(jìn)度緩慢，也影響了B、C區(qū)的進(jìn)度。（5）新麗江開(kāi)發(fā)商：四川金聯(lián)實(shí)業(yè)有限公司投資商：成都天協(xié)房產(chǎn)有限公司 占地面積：365余畝 容積率：總建筑面積：94692平方米 電話：85454848項(xiàng)目地址：大觀鎮(zhèn)青城高爾夫球場(chǎng)對(duì)面 市內(nèi)售樓中心：成都市青羊大道成都花園 總平規(guī)劃特點(diǎn)：以云南麗江古鎮(zhèn)為基礎(chǔ)，為院落式的全部?jī)蓪拥兔芏茸≌?。?hù)型為22104平方米的小戶(hù)型。工程進(jìn)度：一、二、三期銷(xiāo)售已經(jīng)告罄。 銷(xiāo)售價(jià)格：公寓均價(jià)3800元/平方米。項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)：該項(xiàng)目總平規(guī)劃借用了云南麗江古鎮(zhèn)的建筑特色，也汲取了周邊樓盤(pán)假日青城的特點(diǎn)，設(shè)計(jì)為別墅行的小戶(hù)型渡假住宅，由于項(xiàng)目追求較高的容積率犧牲了各戶(hù)型的私密性。對(duì)后期的銷(xiāo)售有較大影響。（6）高山流水開(kāi)發(fā)商：UNITEDSTAR聯(lián)星置業(yè) 電話：85193600總建筑面積：8萬(wàn)平米 項(xiàng)目地址：青城山外山風(fēng)景區(qū)高爾夫俱樂(lè)部北側(cè) 總用地面積：316畝 銷(xiāo)售價(jià)格：容積率： 建筑形態(tài)：獨(dú)棟別墅 總戶(hù)數(shù):103 綠地率：76% 銷(xiāo)售情況：一期銷(xiāo)售告罄，二期銷(xiāo)售50%。從目前已經(jīng)購(gòu)買(mǎi)入住的業(yè)主情況分析，受青城山獨(dú)特地理位置的影響，其客戶(hù)群體也是具備鮮明特點(diǎn)的。主要有以下三個(gè)方面：年齡3040歲，這一客戶(hù)群體月收入4000元以上，工作穩(wěn)定并且月收入不斷增加，二次置業(yè)者或三次置業(yè)者，購(gòu)買(mǎi)青城山的房地產(chǎn)主要為了夏季避暑或周末渡假。其購(gòu)買(mǎi)的物業(yè)以小戶(hù)型居多，部分購(gòu)買(mǎi)聯(lián)排別墅。年齡4160歲，這一客戶(hù)群體主要為退休退職人員，在喧囂的城市工作許多年，喜歡在空氣清新、氣候怡人的青城山購(gòu)買(mǎi)小戶(hù)型養(yǎng)老。年齡3050歲的成功企業(yè)老總，個(gè)人資產(chǎn)在千萬(wàn)以上，這些客戶(hù)群體除了在都市擁有城市別墅以外，還喜歡在風(fēng)景秀麗的青城山擁有私人的渡假別墅，此類(lèi)客戶(hù)是青城山獨(dú)棟別墅的主要購(gòu)買(mǎi)者。子女為孝敬父母在青城山購(gòu)買(mǎi)住宅，為父母提供避暑納涼的去處。 SWOT分析潮蓉碧水青城的市場(chǎng)定位是以將其建設(shè)成為“西南地區(qū)度假休閑勝地，同時(shí)為老齡人提供度假、養(yǎng)老為輔的大型多功能社區(qū)”。項(xiàng)目整體規(guī)劃將從戶(hù)型設(shè)計(jì)、配套設(shè)施、園林設(shè)計(jì)、物業(yè)管理等各個(gè)方面充分體現(xiàn)項(xiàng)目特色。l 潮蓉碧水青城所處的青城山擁有其他區(qū)位開(kāi)發(fā)的度假山水公寓無(wú)法比擬的地理位置優(yōu)勢(shì)，在崇州、龍泉等地開(kāi)發(fā)的度假山水公寓無(wú)法擁有與青城山一樣的讓老齡人夢(mèng)寐以求的清新自然空氣、秀麗的山川河水等自然條件；l 潮蓉碧水青城為高水平的整體規(guī)劃、國(guó)際先進(jìn)的醫(yī)療設(shè)備、同華西醫(yī)科大學(xué)進(jìn)行強(qiáng)強(qiáng)合作，在社區(qū)建設(shè)專(zhuān)門(mén)為老齡人提供健康服務(wù)的醫(yī)療中心，彌補(bǔ)了青城山缺乏大型醫(yī)療配套設(shè)施的缺陷；l 潮蓉碧水青城地理位置優(yōu)越，位于國(guó)道106線西面200米左右，距離青城山正門(mén)約500米，西面為蜿蜒起伏的青城山脈，環(huán)山渠順地勢(shì)流經(jīng)項(xiàng)目，可以為項(xiàng)目的園林設(shè)計(jì)提供很好的山水優(yōu)勢(shì)；l 水系、水景優(yōu)勢(shì)：由高山雪水融化形成的青景支渠貫穿整個(gè)小區(qū)，水質(zhì)清涼，流量穩(wěn)定，是優(yōu)良的景觀用水和初級(jí)生活用水，在小區(qū)內(nèi)與小區(qū)主入口、會(huì)所和水池巧妙結(jié)合，形成小區(qū)特有的活水景觀。水：在我國(guó)風(fēng)水學(xué)說(shuō)中擔(dān)當(dāng)著重要的角色，素有“水能生財(cái)”之說(shuō)，獨(dú)特的水資源將會(huì)為吸引無(wú)數(shù)購(gòu)買(mǎi)者的目光。l 潮蓉碧水青城北面23畝的市政廣場(chǎng)，無(wú)疑提升了項(xiàng)目附加值，為項(xiàng)目銷(xiāo)售賣(mài)場(chǎng)氛圍的營(yíng)造打下了良好的形象基礎(chǔ)。l 青城山作為旅游風(fēng)景區(qū)，土地資源的稀缺性使得潮蓉碧水青城項(xiàng)目擁有不可復(fù)制性，周邊缺乏競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)，項(xiàng)目推出必將受到追求生態(tài)健康生活人士的追捧。 l 都江堰到青城山寬度為130米的青城大道已