【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 共 82 頁(yè) 市被連續(xù)被評(píng)為 “中國(guó)城市綜合實(shí)力 50 強(qiáng) ”，綜合實(shí)力排中西部地區(qū)前列。 近年來(lái)，成都市國(guó)民經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)。 2021 年全市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 億元（見(jiàn)圖 1），比上年增長(zhǎng) %。其中：第一產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值 億元，增長(zhǎng) %；第二產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值 億元，增長(zhǎng) %；第三產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值 億元，增長(zhǎng) %。一、二、三產(chǎn)業(yè)比例關(guān)系為::。 按常住人口計(jì)算，全市人均生產(chǎn)總值達(dá) 39510 元（ 約 5785美元）。 成都市城市建設(shè)成效顯著，中心城區(qū)水環(huán)境綜合整治工程 、 舊城改造 、城中村改造等一批重大建設(shè)項(xiàng)目順利推進(jìn)，城市功能不斷提升；公 用事業(yè)服務(wù)能力不斷增強(qiáng) ： 自來(lái)水供水總量達(dá) 億立方米，生活用水日供水能力 萬(wàn)噸。 成都科技實(shí)力雄厚，已成為中國(guó)西南地區(qū)綜合實(shí)力第一強(qiáng)市。 2021 年末全市戶籍人口 萬(wàn)人 ,比上年末增加 萬(wàn)人；常住人口 萬(wàn)人，增加 萬(wàn)人。人口自然增長(zhǎng)率為 ％。全市符合政策生育率為 ％。城市居民人均可支配收入 18659 元，增長(zhǎng) %；農(nóng)村居民人均純收入 7129 元，增長(zhǎng) %。 二、 XX 區(qū) 概況 “濯錦之江，源遠(yuǎn)流長(zhǎng) ”，以聞名千古的濯錦之江冠名的 XX 區(qū)，地處成都市東南 部，位于國(guó)務(wù)院批復(fù)成都市總體規(guī)劃城市向東向南發(fā)展的重要開(kāi)發(fā)建設(shè)區(qū)域。區(qū)域面積 平方公里，常住人口 40 萬(wàn)人，轄 13 個(gè)街道辦事處和 2 個(gè)鄉(xiāng)。區(qū)內(nèi)平均海拔 500 米，其西北部地勢(shì)平坦，為成都市的商貿(mào)繁華區(qū)域，東南多為淺丘，為 “兩高一優(yōu) ”農(nóng)業(yè)發(fā)達(dá)的城郊，年平均氣溫℃ ，年降雨量 800－ 1000 毫米。轄區(qū)內(nèi)有著名的春熙路、鹽市口商業(yè)區(qū)，是成都市最繁華的中心城區(qū)。 三、項(xiàng)目周邊概況 本項(xiàng)目位于三環(huán)路外側(cè)，屬城鄉(xiāng)結(jié)合部，近年來(lái)，隨著城市建設(shè)進(jìn)程成都市 XX 政府保障性住房建設(shè)項(xiàng)目 四川省 XX 工程咨詢監(jiān)理 有限公司 第 13 頁(yè) 共 82 頁(yè) 的加快和 “城鄉(xiāng)一體化新居工程 ”的推進(jìn)，農(nóng)村人口逐步向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移，城市化進(jìn)程進(jìn)一步加快，居民生活水平得到迅速提高，區(qū)域面貌得到極大改觀，房地產(chǎn)、物流等產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速。 成都市 XX 政府保障性住房建設(shè)項(xiàng)目 四川省 XX 工程咨詢監(jiān)理 有限公司 第 14 頁(yè) 共 82 頁(yè) 第 四 章 需求 分析 與政策 保障 一、需求趨勢(shì) 住房是人們基本的生活需求，是民生之需。在城市居民中，低收入家庭對(duì)住房的需求最為迫切，用經(jīng)濟(jì)學(xué)的語(yǔ)言來(lái)說(shuō)，這部分群體對(duì)住房的需求是剛性需求。然而，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展，房?jī)r(jià)上漲較快，部分中、低收入人群的住房保障問(wèn)題逐漸顯露出來(lái)。為解決房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的種種問(wèn)題，近幾年從中央到地方各級(jí)政府部門(mén)出臺(tái)了一系列政策，通過(guò)規(guī)定 90 平方米以下中小戶型的建設(shè)比例、加大住 房保障、從緊的貨幣政策等政府調(diào)控和完善市場(chǎng)機(jī)制的手段穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，尤其是 “住房保障 ”這個(gè)帶著濃厚民生意味的詞，在 2021 成為了一個(gè)被提及率幾乎最高的詞匯。 發(fā)展需求 。 從當(dāng)前城鎮(zhèn)化發(fā)展的趨勢(shì)來(lái)看，隨著人口向城鎮(zhèn)的集聚，也包括既有的農(nóng)村重點(diǎn)的集鎮(zhèn)，他們?cè)趪?guó)家城鎮(zhèn)化發(fā)展的過(guò)程中，逐步從傳統(tǒng)的農(nóng)業(yè)型轉(zhuǎn)化為城鎮(zhèn)型的這些居民，總體上來(lái)講城鎮(zhèn)地區(qū)住房需求是在不斷加大的，這是一個(gè)需求的總的發(fā)展趨勢(shì)。 過(guò)去的的遺留問(wèn)題。 在發(fā)展過(guò)程中，不僅有人口集聚以后的住房需求。實(shí)際上在前 30 年城鎮(zhèn)化發(fā)展過(guò)程中，是欠帳的，在改革開(kāi)放之后才 開(kāi)始城鎮(zhèn)化發(fā)展的新機(jī)制、新步伐，城市建設(shè)的水平才逐步提高。實(shí)際上在 70 年代、 80 年代建設(shè)的房子，甚至之前有很多房子，包括現(xiàn)在 正在進(jìn)行 的老舊房屋 改造，都是過(guò)去遺留下來(lái)的。 人口分布不均。 我國(guó)是一個(gè)人均資源量比較少的、緊缺的國(guó)家。在城鎮(zhèn)化過(guò)程中，一直都面臨著資源和環(huán)境的壓力。 另有 一個(gè) 重要現(xiàn)實(shí)問(wèn)題 ，95%的人是集中在不到 50%的東 、中 部地區(qū)的國(guó)土面積上 ， 加大了實(shí)際上有供需不對(duì)稱的因素。 需求現(xiàn)狀。 據(jù) 2021 年統(tǒng)計(jì)，成都市符合經(jīng)濟(jì)適用房申購(gòu)條件的市民多成都市 XX 政府保障性住房建設(shè)項(xiàng)目 四川省 XX 工程咨詢監(jiān)理 有限公司 第 15 頁(yè) 共 82 頁(yè) 達(dá) 7 萬(wàn)余戶，經(jīng)濟(jì)適用房的有效供給遠(yuǎn)遠(yuǎn)不足。 需然政府近幾年加大了政府保障性住房的建設(shè)力度，但遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。從 2021 公布的《成都市住房建設(shè)規(guī)劃（ 2021－ 2021）》看， 20212021 年，每年的公共住房（政府保障性住房）為 萬(wàn)套， 加上每年的新增需求，城市的政府保障性住房的建設(shè)任務(wù)任重而道遠(yuǎn)。 二 、住房保障的對(duì)象及政策目標(biāo) 住房保障最直白地講就是住房領(lǐng)域的社會(huì)保障，是政府為彌補(bǔ)市場(chǎng) “失靈 ”，運(yùn)用經(jīng)濟(jì)、行政和法律的手段，以滿足全體國(guó)民的基本住房需求。住房保障的對(duì)象，從狹義上講是少數(shù)低收入、住房困難群體；從廣義上講，囊括了可支付能力不足的廣大中等收入群體和有特殊住房需求的 群體 (如老年人、殘疾人等 )。如果說(shuō)對(duì)少數(shù)貧困群體實(shí)施的特殊性住房保障是一種社會(huì)救助，那么對(duì)廣大中等收入群體實(shí)施的普遍性住房保障則是提高其住房消費(fèi)可支付能力的一種扶持。更確切地說(shuō)，特殊性住房保障是對(duì)貧困群體的救助、體現(xiàn)了社會(huì)公平與互助，而普遍性的住房保障提升廣大社會(huì)成員可支付能力則是社會(huì)和諧和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基礎(chǔ)，一個(gè)完善的住房保障制度應(yīng)是特殊性住房保障與普遍性住房保障的有機(jī)結(jié)合。 盡管住房保障的對(duì)象不同、政府救助和扶持的方式不同，但政府實(shí)施住房保障的政策目標(biāo)只有一個(gè)，就是讓 “人人住有所居 ”，而不是 “人人都有產(chǎn)權(quán)房 ”。遵循特殊保障與普遍保障相結(jié)合，政府主導(dǎo)與市場(chǎng)機(jī)制相結(jié)合，中央決策與地方因地制宜創(chuàng)新相結(jié)合的基本原則，來(lái)構(gòu)建以 “住有所居 ”為目標(biāo)的多元住房保障體系。 我國(guó)的保障性住房建設(shè)可界定為：是政府從供給面入手實(shí)施住房保障的一種方式，其受益的對(duì)象主要是低收入群體，也應(yīng)包括部分可支付能力不足的中等收入群體。更確切地講，凡為政府政策目標(biāo)、為特定保障對(duì)象服務(wù)、享受政府土地、信貸和稅收某種優(yōu)惠政策興建的住房都可視為保障性住房的一部分。 成都市 XX 政府保障性住房建設(shè)項(xiàng)目 四川省 XX 工程咨詢監(jiān)理 有限公司 第 16 頁(yè) 共 82 頁(yè) 三 、保障性住房的供給 形式與供給方式 （一）保障性住房的供給形式 與對(duì)象 保障性住房的供給形式 以廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房 及限價(jià)房的形式供應(yīng)。 廉租房 根據(jù)規(guī)劃 ， 新建廉租住房將在經(jīng)濟(jì)適用房和限價(jià)商品房小區(qū)中配建，配建比例按規(guī)劃將控制在建筑面積的 10％～ 15％。 針對(duì)五城區(qū)（含成都高新區(qū)）廉租住房保障對(duì)象為城市低收入住房困難家庭。 2021 年度低收入住房困難標(biāo)準(zhǔn)為家庭年收入 萬(wàn)元以下，人均住房面積 16 平方米以下的家庭。 經(jīng)濟(jì)適用房 針對(duì)五城區(qū)（含成都高新區(qū)）經(jīng)濟(jì)適用住房保障對(duì)象為收入、住房均符合規(guī)定條件的困難家庭。 2021 年度經(jīng)濟(jì)適用住房保障對(duì)象為家庭年收入4 萬(wàn)元以下、人均住房面積 16 平方米以下的家 庭。 從 2021 年起，中心城區(qū)經(jīng)濟(jì)適用房的保障 “準(zhǔn)入線 ”從家庭年收入由40000 元以下調(diào)整為 50000 元以下，使更多 “夾心層 ”家庭實(shí)現(xiàn) “安居夢(mèng) ”。 限價(jià)房 限價(jià)商品住房供應(yīng)對(duì)象為不符合經(jīng)濟(jì)適用住房申購(gòu)條件，又無(wú)力購(gòu)買(mǎi)市場(chǎng)價(jià)普通商品住房的本市居民以及在本市務(wù)工一定年限并連續(xù)繳納社保的外來(lái)務(wù)工家庭。 2021 年度限價(jià)商品住房供應(yīng)對(duì)象為家庭年收入在 6 萬(wàn)元以下、家庭住房面積在 55 平方米以下或人均住房面積在 16 平方米以下、具有本市戶口的家庭；在本市有固定工作，并連續(xù)繳納社保兩年以上的外來(lái)務(wù)工家庭；年齡在 35 周歲以上 、無(wú)自有住房、具有本市戶口的單身居民。 （二）保障性住房的供給 方式 從各國(guó)的實(shí)踐來(lái)看，保障性住房供給主要有以下方式： 政府直接投資興建公共住房，以低租金出租給低收入群體 英國(guó)在 1945—1975 年間，地方政府建造公房 290 多萬(wàn)套，有效緩解了成都市 XX 政府保障性住房建設(shè)項(xiàng)目 四川省 XX 工程咨詢監(jiān)理 有限公司 第 17 頁(yè) 共 82 頁(yè) 二戰(zhàn)后的 “房荒 ”。美國(guó)在 1949—1979 年間，由政府興建公共住房的總量從17 萬(wàn)套增加至 120 萬(wàn)套，從而有效解決了低租金住房供給不足和低收入者的住房難問(wèn)題。而日本的公共住房多是以公營(yíng)和公團(tuán)方式供給的，依據(jù)《 1951 年公營(yíng)住宅法》，公營(yíng)住房是地方政府為有特殊住房需求的低 收入者、母子家庭和殘疾家庭提供的低租金住房。而公團(tuán)是依據(jù)《日本住宅公團(tuán)法》成立的特殊法人，專門(mén)從事公共住房建設(shè)、住宅區(qū)改造和經(jīng)營(yíng)，其興建的公共住房既有租賃房，又有可售住房，既有收入下限也有收入上限，主要面向中等收入群體。我國(guó)香港從 1961 年開(kāi)始推出 “廉租房計(jì)劃 ”，此后又推出 “居屋計(jì)劃 ”。目前，全美有 120 萬(wàn)戶家庭住在政府投資興建的公共住房里；英國(guó)雖經(jīng)歷 1980 年代大規(guī)模的住房私有化，由地方政府提供的公共住房仍占住房市場(chǎng)的 20%左右：我國(guó)香港公營(yíng)住房占市場(chǎng)份額的 40%左右。 政府與私營(yíng)機(jī)構(gòu)合作 公私合伙合 作的具體模式多種多樣：可以是政府和企業(yè)出地或出資、或政府提供優(yōu)惠政策，激勵(lì)私營(yíng)企業(yè)和非盈利組織開(kāi)發(fā)建設(shè)，在有利于實(shí)現(xiàn)政府住房保障政策目標(biāo)和經(jīng)濟(jì)上可持續(xù)的基礎(chǔ)上，將具體經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)移給企業(yè)和非盈利組織，即建設(shè)一轉(zhuǎn)移 (BT)模式。也可以是政府從私營(yíng)企業(yè)收購(gòu)閑置的存量房，由政府擁有，社團(tuán)組織營(yíng)運(yùn)，即購(gòu)買(mǎi) —擁有 —營(yíng)運(yùn) (P00)模式?；蛘哂伤綘I(yíng)機(jī)構(gòu)開(kāi)發(fā)建設(shè)、并擁有產(chǎn)權(quán)，專業(yè)化經(jīng)營(yíng)，由政府監(jiān)督和給予適當(dāng)政策優(yōu)惠，即建設(shè) —擁有 —經(jīng)營(yíng) —監(jiān)督 —補(bǔ)貼模式。正是在這種模式下，各國(guó)出現(xiàn)了許多與政府合作的專門(mén)從事住房開(kāi)發(fā)建設(shè)、租賃服務(wù)的 私營(yíng)企業(yè)和非盈利組織，如英國(guó)住房協(xié)會(huì)、美國(guó)的低收入住房聯(lián)盟和社區(qū)發(fā)展社團(tuán)和德國(guó)的 GAGFAH 住房公司，它們都擁有和經(jīng)營(yíng)大量面向中低收入階層不同檔次、既可租又可售的住房。 政府激勵(lì)私營(yíng)企業(yè)、非盈利組織、住房合作社投資開(kāi)發(fā)面向中低收入者的住房 政府運(yùn)用信貸、稅收政策工具，動(dòng)員和引導(dǎo)社會(huì)各方力量積極參與，成都市 XX 政府保障性住房建設(shè)項(xiàng)目 四川省 XX 工程咨詢監(jiān)理 有限公司 第 18 頁(yè) 共 82 頁(yè) 也是加快保障性住房建設(shè)的重要渠道。在祟尚市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的美國(guó)，政府為鼓勵(lì)私營(yíng)企業(yè)和非盈利組織 (宗教團(tuán)體、勞工聯(lián)盟和社區(qū)組織 )開(kāi)發(fā)面向中低收入者的租賃房，出臺(tái)了多項(xiàng)政策，比如為私營(yíng)機(jī)構(gòu)提供低息貸，鼓勵(lì)他們興建低于市場(chǎng) 租金的租賃房，其出租對(duì)象是無(wú)法享受公共住房、收入為地區(qū)平均水平的中等收入家庭；為開(kāi)發(fā)商興建租賃房提供還貸利率 1%的補(bǔ)貼，政府對(duì)租金水平進(jìn)行管治，限定承租對(duì)象收入不高于地區(qū)平均收入水平的 80%，同時(shí)政府對(duì)承租的低收入住戶提供房租補(bǔ)貼；鼓勵(lì)興建面向中等收入群體的租賃房和多戶租賃房，鼓勵(lì)舊城翻修改造存量租賃房，鼓勵(lì)為老年人、傷殘人士興建帶有醫(yī)療康復(fù)設(shè)施的租賃住房等政策。在政府政策法規(guī)的指引和激勵(lì)下，私營(yíng)企業(yè)和非盈利組織的廣泛介入，促進(jìn)了保障性住房的開(kāi)發(fā)建設(shè)和多樣化。 從上述分析 看到 ，各國(guó)政府從供給面入手積極干預(yù)住 宅市場(chǎng)，加大保障性住房建設(shè)，多有以下特點(diǎn)：一是保障對(duì)象廣泛，既有需要特別救助的低收入、有特殊住房需求的老年人和殘疾人，也有部分買(mǎi)不起商品房的中等收入者。二是政策靈活、多樣，既可以是政府直接投資興建、從市場(chǎng)上收購(gòu)存量房，也可以是為私營(yíng)機(jī)構(gòu)和非盈利組織提供抵押貸款違約保險(xiǎn)，以保障開(kāi)發(fā)資金的可得性；提供長(zhǎng)期低息貸款和稅收減免。三是政策扶持的重點(diǎn)突出，多鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)建設(shè)保障性租賃房，并依據(jù)市場(chǎng)需求變化不斷進(jìn)行調(diào)整。由此產(chǎn)生的政策效應(yīng)是顯而易見(jiàn)的： ① 實(shí)現(xiàn)了 “住有所居 ”的住房保障政策目標(biāo)，滿足了低收入者和可支付能力弱的 中等收入群體的基本住房需求。 ② 通過(guò)政府投資和政策指引，動(dòng)員多方力量參與，將開(kāi)發(fā)成本控制在租金水平和銷售價(jià)格可以承受的范圍內(nèi)，加快了可支付住房的建設(shè)，強(qiáng)化了政府和企業(yè)的社會(huì)責(zé)任，營(yíng)造了社會(huì)公平正義、互助友愛(ài)的社會(huì)環(huán)境。 ③ 優(yōu)化了住宅市場(chǎng)結(jié)構(gòu)。政府增加保障性住房供給是對(duì)市場(chǎng)的 “遺失補(bǔ)缺 ”，有利于形成保障性住房與商品房、租房與售房、存量房與新建房、成都市 XX 政府保障性住房建設(shè)項(xiàng)目 四川省 XX 工程咨詢監(jiān)理 有限公司 第 19 頁(yè) 共 82 頁(yè) 不同品質(zhì)、價(jià)位、戶型面積和地域分布住房共存的格局。多樣化的住房供給與社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和國(guó)民消費(fèi)水平相適應(yīng)，消費(fèi)需求的多元化和梯度升級(jí)不僅是中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展 的不竭源泉，也是保障性住房可持續(xù)性的基礎(chǔ)。 我國(guó)政府從需求面入手，以現(xiàn)行的信貸、財(cái)稅優(yōu)惠政策提升廣大中低收入群體可支付