【文章內(nèi)容簡介】 不足，同時有需求與買不起的矛盾較為明顯，故本項目旨在響應國家“積極采取措施，逐步擴大廉租住房制度的保障范圍，解決好城市低收入家庭的住房困難”的號召，一定程度上解決保靖縣的低收入人群的住房困難問題，同時也促進保靖縣縣城的發(fā)展。內(nèi)部和外部因素平評價表內(nèi)部條件優(yōu)勢Strength劣勢Weakness1. 縣域經(jīng)濟發(fā)展。2. 政府的大力支持。1. 利潤來源相對較少，市場風險抵抗力也相對較小。2. 基礎設施的投入時間長。外部條件機會Opportunity威脅Threats1. 在項目輻射范圍內(nèi)商貿(mào)緊缺，項目的潛在市場機會較多。2. 縣城綜合競爭實力強。3. 政府對該項目強有力的政策支持。1. 地貌豎向的較為復雜，增加了技術的難度。2. 經(jīng)濟上的壓力。戰(zhàn)略選擇SO戰(zhàn)略集中發(fā)展戰(zhàn)略 利用優(yōu)勢和機會，充分啟動本項目的開發(fā)，整合各方資源，特別是政府的扶持，積極推動項目的實施。ST戰(zhàn)略多元化戰(zhàn)略 利用優(yōu)勢避免威脅，引入多種物業(yè)形態(tài)，諸如超市、商貿(mào)特色經(jīng)營等，選擇實力較強的各建設服務機構，打造豐富的商貿(mào)、居住形態(tài)。WO戰(zhàn)略扭轉性戰(zhàn)略利用機會規(guī)避劣勢，抓項目建設的同事，做好推廣及宣傳工作，建設好項目在市場中的核心競爭力。WT戰(zhàn)略防御性戰(zhàn)略克服缺陷，避免威脅，在市場上形成高端的市場領導地位。第三章 項目的建設條件保靖縣位于東經(jīng)109186。1239?！?09186。5039。和北緯28186。2439?！?8186。5539。之間，位于湖南省吉首市，湘西土家族苗族自治州中部。保靖縣保障性住房建設工程分別在三個地塊建設，地塊一位于保靖縣城西北老城區(qū)；地塊二位于保靖縣二保山山腰部分；地塊三位于保靖縣人民政府附近，基地南側為梅花派出所。保靖縣—位于湖南省西部，東界永順、古丈，南邊吉首、花垣，西抵重慶秀山，北靠龍山。是個以苗族為主的少數(shù)民族聚居山區(qū)。保靖縣地，春秋戰(zhàn)國時為楚地，楚威王三年（公元前337年），建黔中郡，因黔山得名，中華人民共和國成立后，1949年屬永順專署，1952年10月永順專署撤銷，成立湘西苗族自治區(qū)，1954年3月自治區(qū)改稱自治州，1957年9月20日，湘西苗自治州改為湘西土家族苗族自治州，保靖縣均屬其管轄。這里悠久的歷史淵源，美麗的自然風光，豐富的礦產(chǎn)資源，繁榮的農(nóng)村景象，燦爛的地方文化，眾多名勝古跡，獨特的民情風俗。保靖縣生機勃勃、欣欣向榮的工業(yè)，是全縣經(jīng)濟發(fā)展的龍頭。埋藏在地底下的豐富礦產(chǎn)正在開發(fā)利用。該縣已探明的礦產(chǎn)資源有固體礦物燃料有煙煤，高碳石煤，稀有金屬資源有五氧化二釩，五氧化二釔，鉑金等，黑色金屬有鐵錳，有色金屬有汞鉛銅鎂鋅等，此外還有硫磷鉀等化學礦物燃料以及石灰石，陶瓷土石英石棉等建筑材料，含量皆較為豐富.保靖縣的農(nóng)業(yè)發(fā)展迅速，一派繁榮景象。通過產(chǎn)業(yè)調(diào)整和山地開發(fā)，人民不僅解決了溫飽問題，而且開始走上了富裕之路。保靖縣的交通、電力、通訊、廣播、教育等事業(yè)蓬勃發(fā)展，方興未艾。境內(nèi)最大的河流為酉水，酉水又稱白河，屬沅水一級支流. 新近建成的碗米坡水電站裝機容量24千萬瓦，年電能7．92億度。已建成雙溶灘、獅子橋、竹篙灘三座電站，裝機密量分別為8000千瓦、9600千瓦和125千瓦。全縣基本實現(xiàn)了村村通公路，村村通電燈，村村通電話，村村通廣播電視，村村有學校。徹底改變了過去那種肩挑背馱、松油點燈、出門爬坡、文化落后、與世隔絕的封閉貧困面貌。 場地土地權屬類別及占地面積保靖縣規(guī)劃局已經(jīng)對項目下發(fā)了建設項目選址意見書和規(guī)劃用地許可證，縣國土資源局已分別頒發(fā)了五宗地的國有土地劃撥決定書，用地手續(xù)完備。 ，擬建廉租房、經(jīng)濟適用房、商鋪及少量的商品房。保靖縣呈西北和東南高，中間低的馬鞍形地形，武陵山脈斜貫縣境，群山起伏，嶺谷相間，山、丘、崗、坪交錯。保靖地形復雜，地貌類型多樣。境內(nèi)群山起伏，高低懸殊。西北部為武陵山中支的一部分，最高海拔——。中部為中低山谷地，多溪谷平原和崗丘階地，地勢較平緩，海拔在300~500米之間。東南部為武陵山南支的一部分，多是切銣破碎的中山山地，最高海拔——。顯現(xiàn)出西北和東南高，中間低的“馬鞍形”地貌輪廓。保靖縣地處云貴高原東端，武陵山脈中段，屬于中國新華夏構造第三個一級隆起中段，武陵山二級隆起中段，湘西北弧形構造西南端內(nèi)彎處。構造走向由北北轉北東，屬臺地型類型?？h境主要地質(zhì)構造，自西北像東南褶皺有紅巖溪——比耳背斜；野竹坪向斜；馬蹄寨——拔毛寨向斜；保靖背斜；涂乍——禾庫向斜；萬巖溪背斜等。主要斷裂有：保靖斷裂帶，其中以老寨——保靖壓軸性斷裂規(guī)模為最大，一般10——15米，最寬達400米。呈北東和北北東向發(fā)育傾向南東，傾角80度。此外還有比耳壓性斷裂，普戎巖橋邊張性斷裂；復興場——花垣——石耶司張扭性斷裂；葫蘆寨張性斷裂等。、水文地質(zhì)條件1）工程地質(zhì)根據(jù)地質(zhì)構造、地貌及工程地質(zhì)條件，參考1994年版《、地質(zhì)礦產(chǎn)》工程地質(zhì)分區(qū)結果，保靖縣位于鳳凰—吉首—古丈—常德一線北西，屬詳細褶皺隆起巖溶發(fā)育山原山地工程地質(zhì)區(qū)。新構造運動處于明顯上升階段，碳酸鹽分布區(qū)巖溶景觀顯著。外運力地質(zhì)現(xiàn)象有溶洞、地下河、崩塌、陷落、泥石流、水土流失等。2）水文特征保靖縣境內(nèi)水系發(fā)達，溪河密布，有大小溪河150余條，分屬酉水和武水兩大水庫，干流長度在5公里以上流域面積大于10平方公里的溪河達61條，其中一級支流1條，二級支流16條，三級支流29條，四級支流13條，五級支流2條，境內(nèi)最大的河流為酉水，酉水又稱白河，屬沅水一級支流，從縣境西北角清水坪鎮(zhèn)大橋村入境，經(jīng)縣城從東部楊家村出境，?；ㄔ酉涤纤畲笾Я?，縣境水資源主要由境內(nèi)地表水和地下水組成。境內(nèi)地表水1986—2005年。水資源分為入境水資源和境內(nèi)水資源。境外河流流入，縣內(nèi)主要有北團河、文川河、魏張坑溪、廟前溪、羅地溪。2000年人均水資源量為10219立方米。，人均水資源量8071立方米。%為侵入巖，主要分布在盆地的東、西部。區(qū)內(nèi)中部自北團、城郊、文亨向南至廟前一帶沉積巖較為發(fā)育，%。據(jù)福建省第一水文地質(zhì)工程地質(zhì)隊提供的資料及境內(nèi)地下水調(diào)查，境內(nèi)多年平均地下水資源為101500萬噸/年?？h內(nèi)有地下熱水8處，出露點在文亨的湯頭、莒溪、新泉及儒畬、官莊、姑田的上堡和山峰、揭樂的布地，℃，；湯頭溫泉水溫為71℃，已于1998年開發(fā)利用，通過保溫管道輸送到城區(qū)溫泉賓館作為生活用水，但2000年6月由于經(jīng)濟原因中止?？h內(nèi)地下水資源的利用主要是蓮峰、文亨、北團、新泉、廟前、羅坊等鄉(xiāng)(鎮(zhèn))的地下水用于灌溉、飲用。地下熱水主要用于灌溉、洗滌和水產(chǎn)養(yǎng)殖，尤以養(yǎng)魚的效果為佳。3）地震根據(jù)《中國地震區(qū)劃圖》保靖屬地震基本裂度6度區(qū)，規(guī)劃區(qū)內(nèi)建筑工程抗震設防標準，一般建筑按基本烈度6度設防，城市生命線工程（如排水、供電、通訊、堤壩、橋梁等）提高一度，按基本烈度7度設防。建立完善抗震應急救援體系。建設綜合應急避難場所，增強應對突發(fā)事件的能力。應急避難場所的劃定應充分考慮市民在發(fā)生地震或其他重大突發(fā)性災害時，能夠保證市民迅速到達避難場所，以步行510分鐘路程為疏散半徑為宜。保靖縣地處云貴高原東端，武陵山脈中段，為沅麻盆地向云貴高原過渡地帶。復雜的地象性狀使得境內(nèi)土壤、氣候、生物等自然資源的配置有著明顯的以垂直差異為主的地域分異，呈現(xiàn)多層次，階梯狀的特點，致使自然資源呈多樣性、特殊性。因地形復雜，尤其是地勢高差懸殊的中山地帶。呈現(xiàn)出地跨三帶的主體氣候特征?！吧较麻_桃花，山上飄雪花”，“一山有四季，十里不同天”，這些諺語是對山地氣候垂直差的生動寫照。地熱越高，氣濕越低。海拔每升高100m，℃，無霜期縮短5天，不同高度的季節(jié)也就有了差異?！?，氣溫最低月為元月，℃，最高月為7月，每年平均27℃，℃，℃，無霜期288天左右，春夏秋冬，四季分明。保靖縣歷來是湖南通往西部各省、市的交通要道，國道209線、省道231線、規(guī)劃中的湖南省“五縱七橫”高速公路網(wǎng)的“二橫”瀏陽—花垣高速公路、論證中的吉恩鐵路穿境而過，縣城遷陵鎮(zhèn)瀕臨洞庭湖四大水系之一沅水一級支流酉水河畔，距貴州省銅仁大興機場171公里，距張家界荷花機場130公里，距離國家二級火車站吉首火車站102公里，距羅依溪火車站67公里。張花高速公路的建成通車，保靖縣將成為湘西州域內(nèi)未來重要的交通物資集散和商貿(mào)重鎮(zhèn)，并將帶動保靖縣域經(jīng)濟的快速增長。境內(nèi)209國道、319省道全部硬化，鄉(xiāng)鎮(zhèn)公路全部升級改造，正在籌建的臨汾至三亞高速公路將穿境而過。城市道路用地占比例偏小，尤其是廣場用地和社會停車場用地缺乏。城市道路系統(tǒng)不完善，路網(wǎng)密度偏小，各級臺地間聯(lián)系較弱，城市對外交通主要依靠G209國道聯(lián)系。過境交通穿越城區(qū)，對城市交通影響較大。項目的建設條件和施工條件較好。水、電、通信等市政設施齊全；市政管網(wǎng)、道路等周邊的配套設施建設完善。場地穩(wěn)定，適宜建筑，無不良地質(zhì)情況。1）給排水：項目區(qū)域給水管可由已敷設的城市給水干管DN＝300供給。保靖縣城現(xiàn)有二座水廠，以銀心碉地下水及格則湖水庫為水源。，采用花井地下水和白巖洞地下陰河水為水源。兩水廠日處理水能力累計可達到2萬噸。保靖縣城區(qū)現(xiàn)狀排水系統(tǒng)為雨、污合流制，目前正在修建縣城污水處理廠及相關的雨污分流制管道。2）供電：本項目區(qū)電源主要取自巖人坡變電站及梅花變電站：電壓等級為35KV。所以，本項目區(qū)電源將完全得到滿足。3）燃氣：保靖縣城目前使用石油液化氣，從湖北省荊門石化總廠購買，到2005年，供應量達530噸，%。遠期可考慮天然氣供應。4）施工條件：保靖縣建材資源豐富，項目建設所需的砂子、石料、磚、木材等均可在當?shù)夭少?，項目的建筑材料來源充足。第四? 建設內(nèi)容與建設規(guī)模 項目建設內(nèi)容與總規(guī)模 項目規(guī)劃該項目為保靖縣保障性住房的建設。根據(jù)城市提質(zhì)的要求，本項目劃分為三個地塊，囊括了：經(jīng)濟適用住房、廉租房、商品房、商鋪、社區(qū)管理與服務等諸多功能。項目包括城市廣場面積6556㎡及建設用地面積39295㎡，規(guī)劃總建筑面積為77892㎡，㎡（包括經(jīng)濟適用性住房39643㎡，㎡，㎡），商業(yè)部分8900㎡，㎡。根據(jù)《湖南省人民政府關于進一步加強住房保障工作的意見》、《保靖縣解決低收入家庭住房困難建設規(guī)劃》、《湖南省經(jīng)濟適用住房管理辦法》、《保靖縣土地利用總體規(guī)劃》、《保靖縣城鄉(xiāng)總體規(guī)劃》、《保靖縣2009年國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報》，我們在解決低收入家庭住房困難問題的同時，旨在改善保靖縣的城市面貌，美化保靖縣的城市環(huán)境，并對提高保靖縣人民的生活質(zhì)量有所裨益。項目中含有一城市廣場，臨酉水建，作為市民廣場，建成后由政府回購。詳見下表：序號項目名稱單位指標備注1總建設用地面積㎡392952總建筑面積㎡778923住宅建筑面積㎡4居住戶數(shù)戶10155戶均建筑面積㎡/戶6獨立商鋪面積㎡89007獨立商鋪數(shù)個2128獨立商鋪平均面積㎡/個429配套輔助面積㎡ 公共服務設施 項目選址和建設已經(jīng)考慮到市政管網(wǎng)、道路、市場和就學等周邊的配套設施。住宅小區(qū)居家生活的日常服務設施配套基本齊全。 居住區(qū)戶型建設規(guī)劃 規(guī)模編制依據(jù)a) 湖南省保靖縣城鄉(xiāng)總體規(guī)劃（修編2009—2030）；b) 1980年國家建委頒發(fā)《城市規(guī)劃定額指標暫行規(guī)定》；c) 1993年國標《城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范》（GB5018093）；d) 國務院國發(fā)[2007]24號《國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》；e) 當前建筑業(yè)內(nèi)及房地產(chǎn)市場通常公認的有關參數(shù)和市場運營規(guī)律。f) 《湖南省經(jīng)濟適用住房管理辦法》{試行（建房[2008]460號）} 居住區(qū)規(guī)模擬定原則根據(jù)國務院國發(fā)[2007]24號《國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》，經(jīng)濟適用房控制在90平方米以下，廉租房控制在50平方米以下。結合當前國家對住房建設的方針政策，保障性住房的建設應遵循“統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、適應市場、集約建設”的原則，在花垣縣總體規(guī)劃的指導下，合理安排項目布局。保障性住房的戶型設計堅持“經(jīng)濟適用、功能合理”的原則，戶規(guī)模考慮以三口之家為主，并注意節(jié)約用地，各空間的功能更加明確，設備和裝修上更加體現(xiàn)個性，其舒適、配套及與環(huán)境協(xié)調(diào)的發(fā)展趨勢。本項目住宅建筑功能和配套設施按相應的標準規(guī)劃設計，特別要注重與周邊建筑的風格融為一體。 戶型規(guī)劃根據(jù)以上依據(jù)和原則，并結合保靖縣的實際情況，城區(qū)經(jīng)濟適用房單套建筑面積控制在90平方米以下，廉租房單套建筑面積控制在50平方米以下，它們占所有戶型的90%以上；根據(jù)本項目區(qū)位環(huán)境及實際需求，住宅建筑中以中小戶型為主，%，%，%。地塊一經(jīng)濟適用房面積：，戶數(shù)：371，平均面積：。地塊二經(jīng)濟適用房面積：8151平方米，戶數(shù)95，平均面積：；廉租房面積：，戶數(shù)：245，平均面積：；商品房面積：，戶數(shù)：30戶，平均面積：。地塊三廉租房面積：11895平方米，戶數(shù)：248，平均面積：48平方米。 商業(yè)規(guī)劃 規(guī)劃依據(jù)a) 《保靖縣城鄉(xiāng)總體規(guī)劃》b) 商務部《城市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃編制規(guī)范》；c) 《商務部辦公廳關于做好縣級城市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃工作的通知》（商務部辦公廳[2007]109號） 商鋪規(guī)劃內(nèi)容 商業(yè)部分在該項目中僅在地塊一及地塊二中有所表現(xiàn)，基本為獨立商鋪的形式，其上部還建有經(jīng)濟適用住房。從地塊一的地理位置來看，其臨近酉水，同時地塊中有城市廣場，故人流量必然會比較大，具備成為整個保靖經(jīng)濟副中心的地位，同時有較大的人口基數(shù)，具有建設較為大型的商業(yè)建筑的實際需要，以滿足人們的消費需求。建筑面積為7680平方米，商鋪數(shù)：186個，平均面積：；地塊二項目基