【文章內容簡介】 ..................................................... 121 主要風險因素的識別 ...................................................................................................................... 121 風險程度分析 .................................................................................................................................. 122 防范和降低主要風險的措施 ......................................................................................................... 123 第十八章 研究結論與建議 ....................................................................................................................... 125 研究結論 ........................................................................................................................................... 125 1 建議 ................................................................................................................................................. 126 附圖： 日照分析圖 綠化景觀分析圖 道路交通分析圖 功能結構析圖 現(xiàn)狀分析圖 區(qū)位分析圖 商業(yè)局部透視效果圖 沿 街透視效果圖 鳥瞰效果圖 附件： 項目相關批復 4 第一章 總 論 項目概況 項目基本情況 項目名稱： XX 縣 20xx 年城鎮(zhèn)保障性住房建設項目 項目地址：建設項目位于 XX 縣城南片區(qū)，圍繞于 XX 所在山腳西南部 項目承辦單位： XX 省城鄉(xiāng)建設投資有限公司 項目性質：新建 項目用地面積：總規(guī)劃用地約為 畝。 項目總建筑面積及住宅規(guī)模： XX 縣城 20xx 年度保障性住房總建筑面積為 117365 ㎡ ， 共計 1908 套保障性住房 。 建設單位簡介 XX 省城鄉(xiāng)建設投資有限公司 （ 簡稱：“ XX 城鄉(xiāng)投” ） 建立于 20xx年 6 月 18 日，是經 XX 省人 民政府 （ XX 政復 〔 20xx〕 19 號 ） 文批復，由 XX 建工集團有限公司作為發(fā)起人，組建設立的以城鄉(xiāng)建設投資為主業(yè)的現(xiàn)代企業(yè)，為 XX 建工集團有限公司下屬的全資子公司。公司注冊資本金為 10 億元人民幣。 XX 城鄉(xiāng)投作為一家立足于城鄉(xiāng)建設領域的投資公司，依托 XX 建工集團有限公司建筑主業(yè)，擁有一支既懂建筑專業(yè)，又有金融投資、融資專業(yè)技巧的專業(yè)團隊，對于建設施工的行業(yè)經驗有著其他普通投資公司不可比擬的專業(yè)優(yōu)勢。 20xx 年，經省政府研究， XX 省人民政府 （ XX 政復 〔 20xx〕 7 號 ） 5 文批復，決定指定 XX 省城鄉(xiāng)建設投資有限 公司作為省內唯一省級城鎮(zhèn) 保障性住房投融資公司，全面參與全省保障性住房的建設。 XX 城鄉(xiāng)投公司將充分利用省級城鎮(zhèn)保障性住房投融資平臺的政策、資源優(yōu)勢，以及 XX 建工集團有限公司強有力的支持，與各州市開展廣泛的合作，全面推動 XX 省保障房建設。努力實現(xiàn)“十二五”期間 XX 省保障性安居工程建設目標。 法人代表： 可研編制單位 XX 省城鄉(xiāng)規(guī)劃設計研究院 工程咨詢資質：工咨甲級 資質證號： 可行性研究報告編制依據 本項目是根據業(yè)主提供的資料、數(shù)據、以及國家有關的規(guī)范、 標準等編制的。具體包括以下內容： （ 1） 《 XX 省人民政府關于做好 20xx 年全省城鎮(zhèn)保障性安居工程建設工作的意見》 （ XX 政發(fā) 〔 20xx〕 34 號 ） ； （ 2） 《 XX 市人民政府關于轉發(fā) 20xx 年全省城鎮(zhèn)保障性安居工程建設工程意見的通知》 （ 保政發(fā) 〔 20xx〕 77 號 ） ； （ 3） 《 XX 縣人民政府關于 XX 縣 20xx 年城鎮(zhèn)保障性安居工程建設實施意見》龍政發(fā) 〔 20xx〕 94 號； （ 4） 《關于下達 20xx 年中央補助公共租賃住房專項資金的通知》 6 （ 保財綜 （ 20xx） 53 號 ） （ 7） 關于本項目的 規(guī)劃設計方案 （ 8） 《投資項目可行性研究指南》中國電力出版社； （ 9） 《建設項目經濟評價方法與參數(shù)》 （ 第三版 ） 中國計劃出版社； （ 10） 建設單位與 XX 省城鄉(xiāng)規(guī)劃設計研究院簽訂的本項目可行性研究報告技術咨詢合同。 （ 11） XX 市房地產市場 （ 銷售及租賃市場 ） 的相關市場調查資料； （ 11） 建設單位提供的其它有關資料 （ 12） 我國現(xiàn)行的有關規(guī)劃、建筑、結構、給排水、電氣、暖通、環(huán)境保護等專業(yè)規(guī)范及相關技術規(guī)定。 （ 13） 其他有關的文件資料等。 可行性研究 報告編制范圍及目的 本可行性研究報告編制的工程范圍為 20xx 年 XX 市保障性住房建設項目。根據 XX 市總體規(guī)劃 20xx 年城鎮(zhèn)保障性住房建設計劃，積極響應國家關于房地產調控及保障房建設的政策要求，本可研報告從保障性住房建設需求及配套設施需求入手，分析本項目建設的必要性并科學測算項目的建設規(guī)模；研究制定可實施的的規(guī)劃方案，研究項目建設的可行性，通過詳細的經濟測算及財務分析，制定合適的融資、建設、運營及管理方案，對項目建設提供前瞻性的指導。同時，根據規(guī)劃用地現(xiàn)狀，科學規(guī)劃，充分利用自然地形地貌，制定經濟合理的工程技術方案；并同時研究項目的實施是否符合國家關于環(huán)境保護方 7 面的政策，研究項目實施對 XX 縣建設及構建和諧社會、保障社會民生的重要意義，并為 該項目的決策部門提供確切可靠的依據。 可行性研究報告編制原則 （ 1） 根據項目所在地的政治、經濟和社會發(fā)展情況，按照建設的需要和可能性進行可行性論證。 （ 2） 政策符合性原則：本項目的研究分析及方案制定緊扣國家及各級政府關于城市建設、保障性住房建設的有關政策、指導意見及辦法；嚴格執(zhí)行有關保障性住房建設要求；統(tǒng)籌考慮“十二五”期間，XX 市全市保障性住房建設 規(guī)劃，結合 20xx 年 XX 市保障性工程目標任務，合理確定建設規(guī)模。 （ 3） 政府指導、企業(yè)市場化運作原則。 （ 4） 可持續(xù)發(fā)展原則。 （ 5） 因地制宜原則：充分利用現(xiàn)在地形現(xiàn)狀，以有限資金獲取最大投資效益、環(huán)境效益和社會效益。 （ 6） 嚴格執(zhí)行節(jié)約建設用地、節(jié)能、節(jié)水、節(jié)材、環(huán)境保護和消防安全的要求。工程設計符合國家的有關法規(guī)、規(guī)范和標準，采取經濟合理、環(huán)保節(jié)能的工程實施方案。 （ 7） 統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一分期建設、統(tǒng)一管理、集中連片，盡可能實現(xiàn)經濟效益、環(huán)境效益、社會效益最大化。 8 項目提出的理由和過程 近年來，隨著全國各地的房價過快上漲，已經遠遠超出了工薪階層的經濟承受能力及心理承受能力，已經引起了較大的社會反響，“房價”已經是牽動上至中央下至每個百姓的重要的社會問題。因此，保障性住房建設也成了自 20xx 年以來房地產市場發(fā)展的重要一環(huán)，中央及國務 院將房地產調控與建設保障性住房作為促進房地產市場健康發(fā)展的重要舉措。 20xx 年 2 月 25 至 28 日，李克強副總理出席了全國保障性安居工程工作會議并做了關于保障性住房建設的重要講話，并向各省市下達了 20xx 年建設 1000 萬套保 障性住房 （ 20xx 年為 580 萬套 ） 的建設計劃；溫家寶總理在新華網和網友在線交流時談及房地產市場時也表示將以建設保障性住房建設作為進一步抑制房價過快上漲的手段之一，同時也是改善民生的重要舉措之一，并提出五年內新建保障性住房3600 萬套。中央已經把包括保障性住房建設作為民生戰(zhàn)略的重要組成部分。 20xx 年由中央財政安排保障性住房補助資金 1030 億元，比 20xx年增加 265 億元； 20xx 年 3 月 5 日，溫家寶總理在十一屆全國人大五次會議上作政府工作報告時表示， 20xx 年要嚴格執(zhí)行并逐步完善抑制投機、 投資性需求的政策措施，進一步鞏固調控成果，促進房價合理回歸。繼續(xù)推進保障性安居工程建設，在確保質量的前提下，基本建成 500 萬套，新開工 700 萬套以上。 9 國務院明確要求土地供應優(yōu)先保證保障性住房的建設用地。 為此， XX 省政府要求各地健全保障性安居工程建設投融資體制機制，各州市政府及保障性住房建設任務較重的縣市區(qū)政府，可成立專門的具有房地產開發(fā)資質的保障性住房建設投資公司，承擔公共租賃住房等保障性住房的開發(fā)、建設和管理運營職能。同時，要積極爭取使用銀行提供的中長期貸款和機構投資者的投資，鼓勵和引 導實力強、信譽好的房地產開發(fā)企業(yè)參與公共租賃住房的開發(fā)經營和棚戶區(qū)改造住房的 開發(fā)建設，拓展保障性住房投融資渠道。 20xx 年， XX 省與國家簽訂的 20xx 年城鎮(zhèn)保障性住房目標責任書為 萬套 （ 含 10 萬戶新增租賃補貼發(fā)放 ） ，國家要求 XX 省到年底前各類城鎮(zhèn)保障性住房要三分之一主體結構基本完成，三分之一進入樓層施工，三分之一開始基礎施工，并基本建成 萬套以上；除此以外，省政府還要求，各地城鎮(zhèn)保障性安居工程建設項目要在 9 月底前全部開工，并在年底前完成 60%以上的投資額。 20xx 年 XX 省 繼續(xù)嚴格貫徹落實國家房地產調控政策，進一步鞏固 20xx 年以來的房地產調控成果，進一步加強和改善房地產市場調控、切實穩(wěn)定住房價格。 20xx 年 12 月， XX 省完成房地產開發(fā)投資 億元，同比增長 %，高出全國房地產開發(fā)投資平均增速 個百分點，房地產開發(fā)投資占全省規(guī)模以上固定資產投資的比重達到%。 按照《 XX 市人民政府關于轉發(fā) 20xx 年全省城鎮(zhèn)保障性安居工程建設工程意見的通知》中明確， 20xx 年， XX 市建設保障性住房任務為 10 30000 套。其中：新增租賃補貼 戶，并確保所有建 設項目今年 9月 30 日前全部開工建設。 XX 市根據各縣得實際情況，下達了 20xx 年的建設任務， XX 縣城鎮(zhèn)保障性安居工程建設任務為 2600 套，其中：新增租賃補貼 600 戶，按照自下而上、按需申報的原則，建設任務分解到鄉(xiāng)鎮(zhèn)集鎮(zhèn)公共租賃住房 92 套，集中在縣城建設 1908 套。 由此 XX 市 XX 縣縣城保障性住房進行了統(tǒng)一選址、統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng) 一建設、統(tǒng)一管理，統(tǒng)籌建設，并按照和諧人居思想將保障性住房規(guī)劃建設，建設一個配套完善、功能齊全、安全、舒適、怡人的大型和諧社區(qū)即本項目 XX 縣保障性住房建設項目。 項目 建設條件 （ 1） 本項目用地符合 XX 市 XX 縣總體規(guī)劃及控制性詳細規(guī)劃，并且已經獲得用地審查報告，規(guī)劃方案同時編制上報。 （ 2） 本項目的建設符合國家、 XX 省、 XXXX 縣有關保障性住房建設的規(guī)劃及政策。 （ 3） 本項目交通位置優(yōu)越，周邊市政道路路網完善，市政配套條件較好。 （ 4） 本項目的總體規(guī)劃布局均衡、各種產品結構 （ 公共保障性住房、商業(yè)配套、服務設施 ） 配置合理、交通出行便利、配套設施齊全、居住環(huán)境宜居。 （ 5） 國家、 XX 省及與 XX 縣對保障性住房建設在土地供應、稅 11 收、資金安排 等方面給予了強有力的政策支持，本項目建設的政策背景較好。 （ 6） XX 縣近年來經濟發(fā)展迅猛，具有較好的經濟基礎及項目融資條件，項目的建設資金能得到保證。 （ 7） 項目建設方在基礎建設、投融資及開發(fā)方面積累了豐富的經驗，對項目具有較強的把握能力。 項目建設地點及規(guī)模 （ 1） 擬建地點 項目建設用地位于 XX 縣城南片區(qū)，整個規(guī)劃區(qū)呈不規(guī)則圖形，整 體圍繞于 XX 所在山腳西南部。 （ 2） 計劃建設規(guī)劃 XX 縣城保障性住房建設項目，規(guī)劃建設國家保障性住房 1908 套。 主要經濟指標 ： 序號 項目名稱 單位 指標 一 用地面積 畝 二 總建筑面積 ㎡ 117365 其中 地上 建筑面積 ㎡ 81464 商業(yè)建