【正文】 ............................. 120 第十七章 風(fēng)險分析 ................................................................................................................................... 121 主要風(fēng)險因素的識別 ...................................................................................................................... 121 風(fēng)險程度分析 .................................................................................................................................. 122 防范和降低主要風(fēng)險的措施 ......................................................................................................... 123 第十八章 研究結(jié)論與建議 ....................................................................................................................... 125 研究結(jié)論 ........................................................................................................................................... 125 1 建議 ................................................................................................................................................. 126 附圖： 日照分析圖 綠化景觀分析圖 道路交通分析圖 功能結(jié)構(gòu)析圖 現(xiàn)狀分析圖 區(qū)位分析圖 商業(yè)局部透視效果圖 沿 街透視效果圖 鳥瞰效果圖 附件： 項目相關(guān)批復(fù) 4 第一章 總 論 項目概況 項目基本情況 項目名稱： XX 縣 20xx 年城鎮(zhèn)保障性住房建設(shè)項目 項目地址：建設(shè)項目位于 XX 縣城南片區(qū)，圍繞于 XX 所在山腳西南部 項目承辦單位： XX 省城鄉(xiāng)建設(shè)投資有限公司 項目性質(zhì)：新建 項目用地面積：總規(guī)劃用地約為 畝。努力實現(xiàn)“十二五”期間 XX 省保障性安居工程建設(shè)目標(biāo)。 可行性研究報告編制原則 （ 1） 根據(jù)項目所在地的政治、經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展情況，按照建設(shè)的需要和可能性進(jìn)行可行性論證。 8 項目提出的理由和過程 近年來，隨著全國各地的房價過快上漲，已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了工薪階層的經(jīng)濟(jì)承受能力及心理承受能力，已經(jīng)引起了較大的社會反響，“房價”已經(jīng)是牽動上至中央下至每個百姓的重要的社會問題。同時，要積極爭取使用銀行提供的中長期貸款和機(jī)構(gòu)投資者的投資，鼓勵和引 導(dǎo)實力強(qiáng)、信譽(yù)好的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)參與公共租賃住房的開發(fā)經(jīng)營和棚戶區(qū)改造住房的 開發(fā)建設(shè)，拓展保障性住房投融資渠道。 項目 建設(shè)條件 （ 1） 本項目用地符合 XX 市 XX 縣總體規(guī)劃及控制性詳細(xì)規(guī)劃，并且已經(jīng)獲得用地審查報告，規(guī)劃方案同時編制上報。 （ 2） 計劃建設(shè)規(guī)劃 XX 縣城保障性住房建設(shè)項目，規(guī)劃建設(shè)國家保障性住房 1908 套。 建設(shè)周期 項目建設(shè)周期計劃 1 4 個月，自 20xx 年 7 月 30 日 — 20xx 年 9 月30 日。 15 第二章 項目建設(shè)背景 項目區(qū)位及昆明概況 項目區(qū)位 XX 縣是一個山區(qū)縣，位于中國 XX 西部邊陲，地處怒江、龍 川江兩江之間，高黎貢山山脈由北向南伸入縣境，地勢呈中部高而東西傾斜之勢，全境崇山峻嶺，丘陵起伏，河流縱橫，最高海拔 米，最低海拔 535 米，垂直高差 米。 25′ — 99176。東部背風(fēng)雨量適中，無寒暑劇變。地下礦藏有褐煤、鉛、鋅、鈮、鉭、錫、鐵、鉛、鈹、銅、銀、鎢、硫、金、大理 石、硅、高嶺土、硅藻土等。胡錦濤總書記在中國共產(chǎn)黨第十七次全國代表大會上的報告指出，社會建設(shè)與人民幸福安康息息相關(guān)，必須在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基礎(chǔ)上，更加注重、加快推進(jìn)以改善民生為重點的社會建設(shè)，著力保障和改善民生，推進(jìn)社會體制改革，擴(kuò)大公共服務(wù)，完 善社會管理，促進(jìn)社會公平正義，努力使全體人民學(xué)有所 教、勞有所得、病有所醫(yī)、老有所養(yǎng)、住有所居，推動建設(shè)和諧社會。 20 省保障性住房政策 《 XX 省人民政府關(guān)于切實做好穩(wěn)定住房價格工作的若干意見》（ XX 政發(fā) 〔 20xx〕 84 號 ） 要求加強(qiáng)住房信貸、房地產(chǎn)用地、商品房預(yù)售、 交易秩序等的監(jiān)管，做好穩(wěn)定房價和住房保障工作。 21 保障性安居工程建設(shè)、買賣、經(jīng)營等環(huán)節(jié)涉及的土地使用稅、土地增值稅、契稅、印花稅、營業(yè)稅、房產(chǎn)稅等按照國家規(guī)定予以減免，免收城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費、異地安置人防費等行政事業(yè)性收費和政府基金。 5 個繼續(xù)是：一是繼續(xù)堅持保障性安居工程用地應(yīng)保盡保的原則；二是繼續(xù)實行保障性安居工程用地計劃指標(biāo)單列，專項核撥、優(yōu)先供應(yīng)、不 22 占用各縣區(qū)用地計劃指標(biāo)；三是繼續(xù)對保障性安居用地特事特辦，保障性住房用地農(nóng)用地轉(zhuǎn)用、土地征收手續(xù)，實行單獨組件、單獨報批、先行申報，轉(zhuǎn)、征、供一并辦理；四是繼續(xù)實行保障性住房用地快速審批綠色通道，對建設(shè)投資主體提供相關(guān)報件齊全的用地預(yù)審、用地報批、勘測定界成果審查備案和驗收，在 5 個工作日內(nèi)完成辦結(jié)；五是繼續(xù)對 保障性安居工程用地的落實實行目標(biāo)責(zé)任考核，將保障性住房用地納入國土資源目標(biāo)考核，成立保障性住房用地工作領(lǐng)導(dǎo)小組，負(fù)責(zé)落實全市保障性住房 建設(shè)用地，對保障性住房用地落實情況進(jìn)行督察。而在構(gòu)建這條大通道時， XX獨有的區(qū)位地緣優(yōu)勢在橋頭堡建設(shè)中得天獨厚。“十一五”期間， XX 累計投入 232 億元，完成 246 萬套 （ 戶 ）保障性住房建設(shè)，其中城鎮(zhèn) 31 萬套、農(nóng)村 215 萬戶，成為全國保障性住房建設(shè)規(guī)模較大、建設(shè)進(jìn)度較快的省區(qū)之一。同時，探索 建立保障性安居工程建設(shè)管理投融資平臺，逐步建立保障性安居工程貸款風(fēng)險補(bǔ)償和風(fēng)險分擔(dān)機(jī)制。做好這件事情的意義非常重大，在民生改善、分配調(diào)節(jié)、結(jié)構(gòu)調(diào)整和社會保障方面，都將產(chǎn)生十分深遠(yuǎn)的影響。 工業(yè)化高速發(fā)展的中國，土地資源的剛性稀缺特別突出。進(jìn)入 21 世紀(jì)以來 ，歐洲各國樓市的價格不斷飆升，但德國樓市價格 10 年內(nèi)卻保持在 10%左右的漲幅。市場房價持續(xù)大幅上漲和大規(guī)模投機(jī)活動，只有高收入者的房屋資本大量增值，資本財富大幅增加，完全是只有富人才玩得起的游戲。另一方面的情景形成了鮮明對照，許多社會中產(chǎn)階級因背負(fù)沉重房貸而變得比以前窮了，高價租房人群的境況更加不妙。 30 在占 30%以上的城市居民脫離市場化買房、住房之后，房地產(chǎn)市場也會發(fā)生重大變化。但由于投資主要集中在高檔次、高價位、高盈利 31 樓盤的擴(kuò)建，社會中、低收入人群買不起或極少購買這些房子，高收入人群的購買除少量消費外主要用于投機(jī)活動。在住房、汽車、旅游、教育四大消費中，住房消費的投資規(guī)模特別大，歷年數(shù)據(jù)表明，一般要占全社會總投資的 1/4 左右。按照中央政府保障房建設(shè)的總體規(guī)劃，最終受眾將占全部城市居民的 20%，以后逐步增加。之后是其他行業(yè)、領(lǐng)域的資金大量流入，由于國內(nèi)還沒有形成一個產(chǎn)業(yè)平均利潤率的合理機(jī)制，這種流入并不是競爭利潤水平的比較，而在很大程度上是缺乏必要市場規(guī)范的結(jié)果 （ 例如對房地產(chǎn)企業(yè)的市場融資缺乏合理規(guī)制 ） ，這也等于把其他行業(yè)、領(lǐng)域的資本可能性受益，統(tǒng)統(tǒng)轉(zhuǎn)移到房地產(chǎn)領(lǐng)域來了。 保障房建設(shè)對于調(diào)節(jié)收入分配、遏制投機(jī)性財富轉(zhuǎn)移具有重要作用房地產(chǎn)市場陷入深度投機(jī)而導(dǎo)致房價持續(xù)大幅上漲時，購買人和購買行為大致可以分為三類：第一是高收入者買房，第二是中等收入者和部分中低收入者買房，第三是低收入者租房。歷史資料表明，西方發(fā)家都是在經(jīng)歷了房地產(chǎn)市場劇烈波動甚至遭受多次嚴(yán)重危機(jī)后，才 開始認(rèn)識并積極主張政府介入管理的。更重要的是，在社會經(jīng)濟(jì)活動中，房屋兼有物用性和投資性兩重特征，決定了房地產(chǎn)市場又不是一個普通的商品市場，而是一個同時具有商品和資本雙重特征的市場。 在 20xx 年，國家下達(dá) XX 省建設(shè)城鎮(zhèn)保障性住房任務(wù) 萬套，新增發(fā)放租賃補(bǔ)貼 10 萬戶 ， 預(yù)計總投資 億元，其中爭取中央補(bǔ)助資金 100 億元左右，省級補(bǔ)助資金 億元，地方 （ 企業(yè)、 ） 白籌164 億元。 作為自然災(zāi)害頻發(fā)的地區(qū)， XX 堅持使用抗震減災(zāi)新技術(shù)、新工藝、新材料，使新建的保障性安居工程和其他建筑物達(dá)到抗 6 級地震，做到 8 度以上設(shè)防。住房保障體系是一個多層次的體系，對不同收入家庭實行不同的住房供應(yīng)政策，租售并舉，針對不同的受惠群體而體現(xiàn)在對應(yīng)的政策傾向和優(yōu)惠程度上存在一定的區(qū)別和差異。 把 XX 建成我國向西南開放的重要橋頭堡，是黨和國家在新時期推進(jìn)我國陸上開放、提升沿邊開放水平的重大戰(zhàn)略 部署，突出了 XX在國家對外開放戰(zhàn)略中前沿性、重要性和帶動性的作用，給 XX 加快發(fā)展帶來了千載難逢的歷史機(jī)遇。要加強(qiáng)保障性住房的準(zhǔn)入退出管理，確保保障性住房資源優(yōu)先用于低收入住房困難家庭。 實行“兩房并軌”建設(shè)公共租賃住房。 《國務(wù)院關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》 （ 國發(fā)〔 20xx〕 10 號 ） 要加快保障性安居工程建設(shè)。全縣的旅游資源可涵蓋山、石、泉、林、水、洞、民族風(fēng)情等，是開展生態(tài)旅游、探險旅游、科教旅游的寶地、是休閑度假的好地方 交通狀況 目前， XX 全縣公路通車?yán)锍踢_(dá) 公里，公路密度為每萬人 公里，每百平方公里有公路 公里，按行政等級劃分：國道58 公里，省道 公里，縣道 公里，鄉(xiāng)道 公里，專用道 公里，按技術(shù)等級劃分：二級路 22 公里，三級路 61 公里，四級路 公里，等外路 公里；按路面等級劃分：瀝青路面 公里，彈石路面 公里，砂石路面 公里，土路面 公里，基本上形成了以縣城為中心，國道、省道和經(jīng)濟(jì)干線為骨架，輻射全縣 12 個鄉(xiāng) （ 鎮(zhèn) ） 、 121 個村委會及廠礦、邊防、駐軍、林區(qū)、蔗區(qū)、旅游區(qū)的公路交通網(wǎng)絡(luò)。由于地形復(fù)雜，垂直高差大，局部又分為北熱帶、南亞熱帶、中亞熱帶、北亞熱帶、南溫帶、中溫帶六種氣候區(qū)。 自然地理 XX 是一個山區(qū)縣，地處怒江、龍川江兩江之間，高黎貢山山脈由北向南伸入縣境，地勢呈中部高而東西傾斜之勢，全境崇山峻嶺，丘 17 陵起伏，河流縱橫，最高海拔 米，最低海拔 535 米，垂直高差 米。 16 規(guī)劃區(qū)位于 XX 縣城南片區(qū)，整個規(guī)劃區(qū)呈不規(guī)則圖形，整體圍繞于 XX 所在山腳西南部。 （ 3） 通過經(jīng)濟(jì)分析，就整個項目而言，因有部分商業(yè)設(shè)施可進(jìn)入市場銷售，保障性住房長期持有具有一定的長期收益，因此項目具有一定的投資收益。 首先社會效益表現(xiàn)在：解決了部份中低收入住房問題，讓全市人民共享改革發(fā)展成果，讓廣大人民群眾可以享有可靠的社會基本保障，實現(xiàn)安居樂業(yè)，構(gòu)建社會主義和諧社會，體現(xiàn)黨和政府高度關(guān)注民生問題，促進(jìn)社會安定團(tuán)結(jié)。 （ 5） 國家、 XX 省及與 XX 縣對保障性住房建設(shè)在土地供應(yīng)、稅 11 收、資金安排 等方面給予了強(qiáng)有力的政策支持，本項目建設(shè)的政策背景較好。 按照《 XX 市人民政府關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā) 20xx 年全省城鎮(zhèn)保障性安居工程建設(shè)工程意見的通知》中明確， 20xx 年， XX 市建設(shè)保障性住房任務(wù)為 10 30000 套。 20xx 年由中央財政安排保障性住房補(bǔ)助資金 1030 億元，比 20xx年增加 265 億元； 20xx 年 3 月 5 日，溫家寶總理在十一屆全國人大五次會議上作政府工作報告時表示， 20xx 年要嚴(yán)格執(zhí)行并逐步完善抑制投機(jī)、 投資性需求的政策措施，進(jìn)一步鞏固調(diào)控成果，促進(jìn)房價合理回歸。 （ 5） 因地制宜原則：充分利用現(xiàn)在地形現(xiàn)狀，以有限資金獲取最大投資效益、環(huán)境效益和社會效益。 （ 13） 其他有關(guān)的文件資料等。公司注冊資本金為 10 億元人民幣。 XX 城鄉(xiāng)投作為一家立足于城鄉(xiāng)建設(shè)領(lǐng)域的投資公司，依托 XX 建工集團(tuán)有限公司建筑主業(yè)，擁有一支既懂建筑專業(yè)，又有金融投資、融資專業(yè)技巧的專業(yè)團(tuán)隊，對于建設(shè)施工的行業(yè)經(jīng)驗有著其他普通投資公司不可比擬的專業(yè)優(yōu)勢。 可行性研究 報告編制范圍及目的 本可行性研究報告編制的工程范圍為 20xx 年 XX 市保障性住房建設(shè)項目。 （ 6） 嚴(yán)格執(zhí)