【導讀】XX市XX縣20xx年城鎮(zhèn)保障性安居工程。日期：20xx年7月15日

　　

【正文】 領導小組，負責落實全市保障性住房 建設用地，對保障性住房用地落實情況進行督察。 3 項優(yōu)惠政策是：一是用于保障性安居工程的新增建設用地，免征新增建設用地土地有償使用費、征地管理費；二是收回使用權的國有土地和政府儲備土地要優(yōu)先安排用于保障性安居工程建設，按成本地價優(yōu)先供應；三是對企業(yè)利用存量土地建設，經(jīng)規(guī)劃部門將原用途變更為住宅用地，不需補繳土地出讓金。 財政扶持政策 在《 XX 市發(fā)展和改革委員會、 XX 市住房和城 鄉(xiāng)建設局關于下達XX 市新建 保障性住房 、棚戶區(qū)改造等保障性安居工程建設 20xx 年中央預算內(nèi)投資計劃的通知》中，明確了相關的關于保障房建設的財政扶持政策： 在積極爭取中央、省補助資金的同時，市縣級政府要增加財政預算資金安排，支持保障性住房建設。 23 橋頭堡戰(zhàn)略的重要組成部分 5 月 6 日，國務院下發(fā)了《國務院關于支持 XX 省加快建設面向西南開放重要橋頭堡的意見》， XX 省迎來了前所未有的發(fā)展機遇。 把 XX 建成我國向西南開放的重要橋頭堡，是黨和國家在新時期推進我國陸上開放、提升沿邊開放水平的重大戰(zhàn)略 部署，突出了 XX在國家對外開放戰(zhàn)略中前沿性、重要性和帶動性的作用，給 XX 加快發(fā)展帶來了千載難逢的歷史機遇。而在我國實施西南周邊外交戰(zhàn)略中，XXXX 的戰(zhàn)略地位非常重要，在我國面向西南開放中具有獨特的區(qū)位優(yōu)勢，這表明以面向西南開放為主題的中國 XX 沿邊開放試驗示范區(qū)加快發(fā)展的機遇已經(jīng)來到，條件已經(jīng)具備，時機已經(jīng)成熟。 XX 在面向西南開放橋頭堡戰(zhàn)略中具有獨特的區(qū)位優(yōu)勢對南亞開放 XX 有絕對的優(yōu)勢，這是其他任何省份都無法比擬的，而 XX 就是中國建設面向南亞陸上國際大通道的最佳路徑選擇。從我國內(nèi)地出發(fā)，選擇經(jīng) XX 到 騰沖再到緬甸的密支那到印度的雷多，只有 606 公里，是通往南亞乃至歐洲最便捷的一條通道。而在構建這條大通道時， XX獨有的區(qū)位地緣優(yōu)勢在橋頭堡建設中得天獨厚。 XX 作為國際大通道上的橋頭堡地位古已凸現(xiàn)。目前，全省 100 多個地、市、縣都在搞橋頭堡建設， XX 面對新的形勢，搶占制高點，發(fā)揮控制力，把 XX 定位為惠及八方、通達南亞、形成中心、體現(xiàn)關鍵的國際大通道上的“惠通橋頭堡”。 24 保障性住房建設分析 全國保障性住房建設分析 目前，我國 70%以上的城鎮(zhèn)人口都是中低收入家庭，住房保障需求量大，在一個 相當長時間內(nèi)，我國住房保障制度還只能以“低水平、廣覆蓋”為目標；住房保障體系重點傾斜的是首先考慮低收入者的住房需求，首先保證社會上最貧困部分人群都有房子住。住房保障體系是一個多層次的體系，對不同收入家庭實行不同的住房供應政策，租售并舉，針對不同的受惠群體而體現(xiàn)在對應的政策傾向和優(yōu)惠程度上存在一定的區(qū)別和差異。對于最低收入家庭，政府提供可租賃的 保障性住房 ；低收入家庭可以購買經(jīng)濟適用住房；經(jīng)濟條件相對較好的中等收入家庭可以購買限價商品住房；中等偏下收入住房困難家庭、新就業(yè)人員和外來務工人員可以租賃公共租賃住房； 而對于中高收入家庭可通過市場購買、租賃商品住房。 省保障性住房建設概述 XX 保障性安居工程建設起步早。 20xx 年啟動了以茅草房、杈叉房改造為重點的扶貧安居工程， 20xx 年起每年由省級財政安排專項資金建設 保障性 住房， 20xx 年開始全面實施為期 10 年的農(nóng)村民居地震安全工程。“十一五”期間， XX 累計投入 232 億元，完成 246 萬套 （ 戶 ）保障性住房建設，其中城鎮(zhèn) 31 萬套、農(nóng)村 215 萬戶，成為全國保障性住房建設規(guī)模較大、建設進度較快的省區(qū)之一。 XX 逐年擴大保障性安居工程實施范圍。突出“邊 老少窮”地區(qū)，將保障對象覆蓋到工礦企業(yè)、林區(qū)、華僑農(nóng)場等“夾心層”。游牧民定 25 居工程、農(nóng)村殘疾人危房改造等也同步進行。 作為自然災害頻發(fā)的地區(qū)， XX 堅持使用抗震減災新技術、新工藝、新材料，使新建的保障性安居工程和其他建筑物達到抗 6 級地震，做到 8 度以上設防。醫(yī)院、學校等公共設施采取更高的抗震設防標準。今年， XX 將繼續(xù)實施農(nóng)村危房改造及地震安居工程 20 萬戶，各州 （ 市 ）還將再自籌資金完成 10 萬戶農(nóng)村民居修繕加固任務。 XX 不斷創(chuàng)新保障性住房政策，整合建設指標和補助資金，統(tǒng)一建設、統(tǒng)一管理。同時，探索 建立保障性安居工程建設管理投融資平臺，逐步建立保障性安居工程貸款風險補償和風險分擔機制。 XX 要求保障性住房及其配套設施建成完工且具備入住條件的，必須在 1 個月內(nèi)安排保障對象入住。 XX20xx 年建設 （ 籌集 ） 保障性住房 60 萬套 （ 戶 ） ，其中城鎮(zhèn) 40萬套、農(nóng)村 20 萬戶，城鎮(zhèn)保障性住房所有項目 5 月底前將完成各項前期工作， 9 月 30 日前開工并在年底前完成 60%以上投資額。整個“十二五”期間， XX 將建設 （ 籌集 ） 保障性住房 250 萬套 （ 戶 ） ，其中城鎮(zhèn) 150 萬套、農(nóng)村 100 萬戶，使約 800 萬城鄉(xiāng)低收入群眾的住房困難問題得 到緩解。 在 20xx 年，國家下達 XX 省建設城鎮(zhèn)保障性住房任務 萬套，新增發(fā)放租賃補貼 10 萬戶 ， 預計總投資 億元，其中爭取中央補助資金 100 億元左右，省級補助資金 億元，地方 （ 企業(yè)、 ） 白籌164 億元。 20xx 年 XX 省保障房建設任務已經(jīng)下達到各州市，必須按照責任 26 目標的要求抓好建設，確保去年開工的項目到今年底基本完成； 20xx年新開工的項目在 9 月底前全部開工，今年底完成 60%以上的投資額，基本建成 1 萬套。 20xx 年 12 月， XX 省城鎮(zhèn)保障性住房建設共完成 歷年結轉(zhuǎn)項目投資 億元，竣工 12953 套，竣工 957296 平方米。 保障性住房建設的重要性分析 保障房建設作為當前中國社會經(jīng)濟生活中的一件大事，已經(jīng)成為社會各界關注的焦點。做好這件事情的意義非常重大，在民生改善、分配調(diào)節(jié)、結構調(diào)整和社會保障方面，都將產(chǎn)生十分深遠的影響。 保障居民住房是政府必須承擔的一項重要社會責任 在現(xiàn)代社會，居者有其屋早已超越個人消費的范圍，成為一個涉及保障公民生存公平和生存權利的重要問題。中國改革開放 30 多年，在解 決溫飽之后如何進一步實現(xiàn)百姓安居，也成為當政者必須面 對的一個重要民生課題。 由于土地資源的稀缺剛性強，房地產(chǎn)市場很難成為一個完全競爭市場，只能劃在有限競爭市場的范疇中。更重要的是，在社會經(jīng)濟活動中，房屋兼有物用性和投資性兩重特征，決定了房地產(chǎn)市場又不是一個普通的商品市場，而是一個同時具有商品和資本雙重特征的市場。對其資本特征來講，這個市場如果完全聽憑價格競爭決定一切，那么在很多情況下，房地產(chǎn)市場就會變成像證券市場那樣的資本逐利場所，甚至引發(fā)投機狂潮。大多數(shù)居民的住房需求，是很難在這種房地產(chǎn)市 27 場中得到合理解決的。例如當房屋價格高漲時 （ 特別是大量投機活動加入時 ） ，城市低收入人群肯定被排斥于市場之外，中等收入者則成為負債房奴，只有投房者才可以享受資本增值厚利；房屋價格大跌時，也常常是經(jīng)濟最氣或危機時期，倒霉的還是城市中、低收入人群。 工業(yè)化高速發(fā)展的中國，土地資源的剛性稀缺特別突出。城市化的發(fā)展不可避免需要繼續(xù)占用土地的， 億人口的吃飯又需要保留耕地，可供房地產(chǎn)市場開發(fā)的土地資源十分有限。由于中外發(fā)展差國內(nèi)體制方面的種種原因，目前各種形式資本炒作國內(nèi)房地產(chǎn)的沖能量都十分強勁，這種情況下，如果把民生安居完全放給房地產(chǎn)市決，市場又完全由價格競爭調(diào)節(jié)，其市場扭曲和災 難性的結果是可見的。 房地產(chǎn)市場發(fā)展的國際經(jīng)驗表明，即使實行市場體制的國家，也沒一個完全依靠價格機制解決居民住房問題。歷史資料表明，西方發(fā)家都是在經(jīng)歷了房地產(chǎn)市場劇烈波動甚至遭受多次嚴重危機后，才 開始認識并積極主張政府介入管理的。政府介入管理，首先是規(guī)范房地 產(chǎn)市場秩序，其次為中低收入者提供住房保障。目前大部分發(fā)達國家的政府住房保障水平都在 30%40%左右，有的還要更高一些，德國就達到 40%多。德國實行“政府主導、市場參與”的房地產(chǎn)調(diào)控政策，在住房保障方面相當成功，房地產(chǎn)市場長期穩(wěn)定發(fā)展。進入 21 世紀以來 ，歐洲各國樓市的價格不斷飆升，但德國樓市價格 10 年內(nèi)卻保持在 10%左右的漲幅。德國在 20xx 年金融危機后成為歐洲恢復最快的國家， 20xx 年又創(chuàng)造了 1992 年兩德統(tǒng)一以來的最快經(jīng)濟增速，長期穩(wěn)定的房地產(chǎn)發(fā)展起到了重要作用。 28 由上分析可知，政府積極介入房地產(chǎn)市場的發(fā)展，除了嚴格依法規(guī)范市場秩序外，還需要為社會中低收入人群提供充分的住房保障，實現(xiàn)居者有其屋。這不但沒有違背市場規(guī)律，恰恰相反，正是我們對市場規(guī)律深化認識和尊重市場規(guī)律的結果，是政府為公眾負責任的表現(xiàn)，也是中國房地產(chǎn)市場進一步走向理性發(fā)展、科學發(fā)展的重 要標志。 保障房建設對于調(diào)節(jié)收入分配、遏制投機性財富轉(zhuǎn)移具有重要作用房地產(chǎn)市場陷入深度投機而導致房價持續(xù)大幅上漲時，購買人和購買行為大致可以分為三類：第一是高收入者買房，第二是中等收入者和部分中低收入者買房，第三是低收入者租房。高收入者大量購買的房屋只有少量自己使用，大部分用于投資增值，其投資增值的房屋可以讓房主在暴利下賺取真金白銀，是實實在在可以增值的房屋資本。中等收入者和部分中低收入人群則完全不同，他們是大量負債進入市場的，購買房子僅僅是消費使用，這樣的房子只有資本之名，并無資本之實，是虛擬的和無法增值 兌現(xiàn)的房屋資本，房價暴利沒有一分錢落到他們手里。 低收入者租房的情況就更加明了，高房租只能把這些人的更多收入轉(zhuǎn)移到房主口袋中。市場房價持續(xù)大幅上漲和大規(guī)模投機活動，只有高收入者的房屋資本大量增值，資本財富大幅增加，完全是只有富人才玩得起的游戲。 這種情況的發(fā)展，導致國內(nèi)社會貧富差別的格局更加深化。由于樓市暴利的強烈誘惑，大量社會資金通過各種渠道流入房地產(chǎn)部門，也包括相當一部分政府項目的資金違規(guī)流入，由此出現(xiàn)了一次空前規(guī)模的社會財富再分配活動。首先是高價購房的中等和中低等收入人群， 29 他們被迫在更高價位上買房，等于 大大壓縮了他們的原有家庭財富并轉(zhuǎn)移到房地產(chǎn)商手里。之后是其他行業(yè)、領域的資金大量流入，由于國內(nèi)還沒有形成一個產(chǎn)業(yè)平均利潤率的合理機制，這種流入并不是競爭利潤水平的比較，而在很大程度上是缺乏必要市場規(guī)范的結果 （ 例如對房地產(chǎn)企業(yè)的市場融資缺乏合理規(guī)制 ） ，這也等于把其他行業(yè)、領域的資本可能性受益，統(tǒng)統(tǒng)轉(zhuǎn)移到房地產(chǎn)領域來了。至于一部分政府投資項目的資金違規(guī)流入，更是把本應屬于國有資本和政府規(guī)劃產(chǎn)業(yè)的收益轉(zhuǎn)移到房地產(chǎn)商手中。 如此大規(guī)模的社會財富再分配過程，最迅速地造就了一批頂級富有的人群。這也就是為什么近幾年來在中 國富豪榜的前列陡然出現(xiàn)了那么多的房地產(chǎn)商的原因。另一方面的情景形成了鮮明對照，許多社會中產(chǎn)階級因背負沉重房貸而變得比以前窮了，高價租房人群的境況更加不妙。社會財富分配如此發(fā)展下去，貧富差別只能進一步拉大。保障房建設的實施，正是對這種狀況的遏制。 保障房建設的提供對象，既有購買經(jīng)濟適用房的中等收入階層，也有入住公屋的中低收入者。按照中央政府保障房建設的總體規(guī)劃，最終受眾將占全部城市居民的 20%，以后逐步增加。如果這個宏大目標得以實現(xiàn)，那么國內(nèi)城市低收入者和中低收入人群的大部分人，就再無住房之憂，中等收入階層中 的相當 一 部分人也可以從住房負重中解脫出來。無論怎么講，都是這個社會最大人群享受到最大規(guī)模的公共福利。當這個社會最大人群不必為市場高價住房而大量耗費家庭收入的時候，他們的實際財富總量份額也會明顯上升。 30 在占 30%以上的城市居民脫離市場化買房、住房之后，房地產(chǎn)市場也會發(fā)生重大變化。那些勉強負債買房的人會大量離場，如果這個人群足夠大 （ 可能發(fā)展到若干億之眾 ） ，市場供求關系就會根本改變。首先是那些高價房的購買總量一定會大大縮減，聰明的投機者一看勢頭不對也會減少或撤出投入資本，這樣，比較合理的市場供求關系就可能逐步形成 ，房地產(chǎn)市場那種極其瘋狂地吸納社會資金和吞噬社會財富的現(xiàn)象，才可能得到抑制。 保障住房建設對促進資源合理配置、經(jīng)濟結構合理調(diào)整發(fā)揮重要作用 進入 21 世紀以來，住房、汽車、旅游和教育四大消費領域的快速增長，對推動中國工業(yè)化水平的提升和新一輪經(jīng)濟發(fā)展起到了重大作用。在住房、汽車、旅游、教育四大消費中，住房消費的投資規(guī)模特別大，歷年數(shù)據(jù)表明，一般要占全社會總投資的 1/4 左右。為滿足住房消費的房地產(chǎn)發(fā)展，其產(chǎn)業(yè)聯(lián)動效應的特點又非常明顯，不僅直接拉動城市基礎設施建設、建筑材料和銀行信貸等行業(yè)的擴張，還會延伸出對家具、 電器、裝修等一系列消費品的大量需求，從而在宏觀經(jīng)濟增長中占有舉 足輕重的地位。但是，如果房地產(chǎn)市場受到強烈投機行為的掌控，房屋物用性和投資性的均衡結構受到嚴重破壞，房價持續(xù)大幅上漲成為投機者獲取增值厚利的手段，其對整個國民經(jīng)濟帶來的負面影響，也絕對不可忽視。 房價持續(xù)大幅上漲帶來的高額收益會立即吸引大批投資，進而推動房地產(chǎn)迅速擴張。但由于投資主要集中在高檔次、高價位、高盈利 31 樓盤的擴建，社會中、低收入人群買不起或極少購買這些房子，高收入人群的購買除少量消費外主要用于投機活動。如此大量的資源 （ 能