【導(dǎo)讀】XX市XX縣20xx年城鎮(zhèn)保障性安居工程。日期：20xx年7月15日

　　

【正文】 領(lǐng)導(dǎo)小組，負(fù)責(zé)落實(shí)全市保障性住房 建設(shè)用地，對(duì)保障性住房用地落實(shí)情況進(jìn)行督察。 3 項(xiàng)優(yōu)惠政策是：一是用于保障性安居工程的新增建設(shè)用地，免征新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)、征地管理費(fèi)；二是收回使用權(quán)的國(guó)有土地和政府儲(chǔ)備土地要優(yōu)先安排用于保障性安居工程建設(shè)，按成本地價(jià)優(yōu)先供應(yīng)；三是對(duì)企業(yè)利用存量土地建設(shè)，經(jīng)規(guī)劃部門將原用途變更為住宅用地，不需補(bǔ)繳土地出讓金。 財(cái)政扶持政策 在《 XX 市發(fā)展和改革委員會(huì)、 XX 市住房和城 鄉(xiāng)建設(shè)局關(guān)于下達(dá)XX 市新建 保障性住房 、棚戶區(qū)改造等保障性安居工程建設(shè) 20xx 年中央預(yù)算內(nèi)投資計(jì)劃的通知》中，明確了相關(guān)的關(guān)于保障房建設(shè)的財(cái)政扶持政策： 在積極爭(zhēng)取中央、省補(bǔ)助資金的同時(shí)，市縣級(jí)政府要增加財(cái)政預(yù)算資金安排，支持保障性住房建設(shè)。 23 橋頭堡戰(zhàn)略的重要組成部分 5 月 6 日，國(guó)務(wù)院下發(fā)了《國(guó)務(wù)院關(guān)于支持 XX 省加快建設(shè)面向西南開(kāi)放重要橋頭堡的意見(jiàn)》， XX 省迎來(lái)了前所未有的發(fā)展機(jī)遇。 把 XX 建成我國(guó)向西南開(kāi)放的重要橋頭堡，是黨和國(guó)家在新時(shí)期推進(jìn)我國(guó)陸上開(kāi)放、提升沿邊開(kāi)放水平的重大戰(zhàn)略 部署，突出了 XX在國(guó)家對(duì)外開(kāi)放戰(zhàn)略中前沿性、重要性和帶動(dòng)性的作用，給 XX 加快發(fā)展帶來(lái)了千載難逢的歷史機(jī)遇。而在我國(guó)實(shí)施西南周邊外交戰(zhàn)略中，XXXX 的戰(zhàn)略地位非常重要，在我國(guó)面向西南開(kāi)放中具有獨(dú)特的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，這表明以面向西南開(kāi)放為主題的中國(guó) XX 沿邊開(kāi)放試驗(yàn)示范區(qū)加快發(fā)展的機(jī)遇已經(jīng)來(lái)到，條件已經(jīng)具備，時(shí)機(jī)已經(jīng)成熟。 XX 在面向西南開(kāi)放橋頭堡戰(zhàn)略中具有獨(dú)特的區(qū)位優(yōu)勢(shì)對(duì)南亞開(kāi)放 XX 有絕對(duì)的優(yōu)勢(shì)，這是其他任何省份都無(wú)法比擬的，而 XX 就是中國(guó)建設(shè)面向南亞陸上國(guó)際大通道的最佳路徑選擇。從我國(guó)內(nèi)地出發(fā)，選擇經(jīng) XX 到 騰沖再到緬甸的密支那到印度的雷多，只有 606 公里，是通往南亞乃至歐洲最便捷的一條通道。而在構(gòu)建這條大通道時(shí)， XX獨(dú)有的區(qū)位地緣優(yōu)勢(shì)在橋頭堡建設(shè)中得天獨(dú)厚。 XX 作為國(guó)際大通道上的橋頭堡地位古已凸現(xiàn)。目前，全省 100 多個(gè)地、市、縣都在搞橋頭堡建設(shè)， XX 面對(duì)新的形勢(shì)，搶占制高點(diǎn)，發(fā)揮控制力，把 XX 定位為惠及八方、通達(dá)南亞、形成中心、體現(xiàn)關(guān)鍵的國(guó)際大通道上的“惠通橋頭堡”。 24 保障性住房建設(shè)分析 全國(guó)保障性住房建設(shè)分析 目前，我國(guó) 70%以上的城鎮(zhèn)人口都是中低收入家庭，住房保障需求量大，在一個(gè) 相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)，我國(guó)住房保障制度還只能以“低水平、廣覆蓋”為目標(biāo)；住房保障體系重點(diǎn)傾斜的是首先考慮低收入者的住房需求，首先保證社會(huì)上最貧困部分人群都有房子住。住房保障體系是一個(gè)多層次的體系，對(duì)不同收入家庭實(shí)行不同的住房供應(yīng)政策，租售并舉，針對(duì)不同的受惠群體而體現(xiàn)在對(duì)應(yīng)的政策傾向和優(yōu)惠程度上存在一定的區(qū)別和差異。對(duì)于最低收入家庭，政府提供可租賃的 保障性住房 ；低收入家庭可以購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房；經(jīng)濟(jì)條件相對(duì)較好的中等收入家庭可以購(gòu)買限價(jià)商品住房；中等偏下收入住房困難家庭、新就業(yè)人員和外來(lái)務(wù)工人員可以租賃公共租賃住房； 而對(duì)于中高收入家庭可通過(guò)市場(chǎng)購(gòu)買、租賃商品住房。 省保障性住房建設(shè)概述 XX 保障性安居工程建設(shè)起步早。 20xx 年啟動(dòng)了以茅草房、杈叉房改造為重點(diǎn)的扶貧安居工程， 20xx 年起每年由省級(jí)財(cái)政安排專項(xiàng)資金建設(shè) 保障性 住房， 20xx 年開(kāi)始全面實(shí)施為期 10 年的農(nóng)村民居地震安全工程?！笆晃濉逼陂g， XX 累計(jì)投入 232 億元，完成 246 萬(wàn)套 （ 戶 ）保障性住房建設(shè)，其中城鎮(zhèn) 31 萬(wàn)套、農(nóng)村 215 萬(wàn)戶，成為全國(guó)保障性住房建設(shè)規(guī)模較大、建設(shè)進(jìn)度較快的省區(qū)之一。 XX 逐年擴(kuò)大保障性安居工程實(shí)施范圍。突出“邊 老少窮”地區(qū)，將保障對(duì)象覆蓋到工礦企業(yè)、林區(qū)、華僑農(nóng)場(chǎng)等“夾心層”。游牧民定 25 居工程、農(nóng)村殘疾人危房改造等也同步進(jìn)行。 作為自然災(zāi)害頻發(fā)的地區(qū)， XX 堅(jiān)持使用抗震減災(zāi)新技術(shù)、新工藝、新材料，使新建的保障性安居工程和其他建筑物達(dá)到抗 6 級(jí)地震，做到 8 度以上設(shè)防。醫(yī)院、學(xué)校等公共設(shè)施采取更高的抗震設(shè)防標(biāo)準(zhǔn)。今年， XX 將繼續(xù)實(shí)施農(nóng)村危房改造及地震安居工程 20 萬(wàn)戶，各州 （ 市 ）還將再自籌資金完成 10 萬(wàn)戶農(nóng)村民居修繕加固任務(wù)。 XX 不斷創(chuàng)新保障性住房政策，整合建設(shè)指標(biāo)和補(bǔ)助資金，統(tǒng)一建設(shè)、統(tǒng)一管理。同時(shí)，探索 建立保障性安居工程建設(shè)管理投融資平臺(tái)，逐步建立保障性安居工程貸款風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償和風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)機(jī)制。 XX 要求保障性住房及其配套設(shè)施建成完工且具備入住條件的，必須在 1 個(gè)月內(nèi)安排保障對(duì)象入住。 XX20xx 年建設(shè) （ 籌集 ） 保障性住房 60 萬(wàn)套 （ 戶 ） ，其中城鎮(zhèn) 40萬(wàn)套、農(nóng)村 20 萬(wàn)戶，城鎮(zhèn)保障性住房所有項(xiàng)目 5 月底前將完成各項(xiàng)前期工作， 9 月 30 日前開(kāi)工并在年底前完成 60%以上投資額。整個(gè)“十二五”期間， XX 將建設(shè) （ 籌集 ） 保障性住房 250 萬(wàn)套 （ 戶 ） ，其中城鎮(zhèn) 150 萬(wàn)套、農(nóng)村 100 萬(wàn)戶，使約 800 萬(wàn)城鄉(xiāng)低收入群眾的住房困難問(wèn)題得 到緩解。 在 20xx 年，國(guó)家下達(dá) XX 省建設(shè)城鎮(zhèn)保障性住房任務(wù) 萬(wàn)套，新增發(fā)放租賃補(bǔ)貼 10 萬(wàn)戶 ， 預(yù)計(jì)總投資 億元，其中爭(zhēng)取中央補(bǔ)助資金 100 億元左右，省級(jí)補(bǔ)助資金 億元，地方 （ 企業(yè)、 ） 白籌164 億元。 20xx 年 XX 省保障房建設(shè)任務(wù)已經(jīng)下達(dá)到各州市，必須按照責(zé)任 26 目標(biāo)的要求抓好建設(shè)，確保去年開(kāi)工的項(xiàng)目到今年底基本完成； 20xx年新開(kāi)工的項(xiàng)目在 9 月底前全部開(kāi)工，今年底完成 60%以上的投資額，基本建成 1 萬(wàn)套。 20xx 年 12 月， XX 省城鎮(zhèn)保障性住房建設(shè)共完成 歷年結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目投資 億元，竣工 12953 套，竣工 957296 平方米。 保障性住房建設(shè)的重要性分析 保障房建設(shè)作為當(dāng)前中國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活中的一件大事，已經(jīng)成為社會(huì)各界關(guān)注的焦點(diǎn)。做好這件事情的意義非常重大，在民生改善、分配調(diào)節(jié)、結(jié)構(gòu)調(diào)整和社會(huì)保障方面，都將產(chǎn)生十分深遠(yuǎn)的影響。 保障居民住房是政府必須承擔(dān)的一項(xiàng)重要社會(huì)責(zé)任 在現(xiàn)代社會(huì)，居者有其屋早已超越個(gè)人消費(fèi)的范圍，成為一個(gè)涉及保障公民生存公平和生存權(quán)利的重要問(wèn)題。中國(guó)改革開(kāi)放 30 多年，在解 決溫飽之后如何進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)百姓安居，也成為當(dāng)政者必須面 對(duì)的一個(gè)重要民生課題。 由于土地資源的稀缺剛性強(qiáng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)很難成為一個(gè)完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)，只能劃在有限競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)的范疇中。更重要的是，在社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，房屋兼有物用性和投資性兩重特征，決定了房地產(chǎn)市場(chǎng)又不是一個(gè)普通的商品市場(chǎng)，而是一個(gè)同時(shí)具有商品和資本雙重特征的市場(chǎng)。對(duì)其資本特征來(lái)講，這個(gè)市場(chǎng)如果完全聽(tīng)?wèi){價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)決定一切，那么在很多情況下，房地產(chǎn)市場(chǎng)就會(huì)變成像證券市場(chǎng)那樣的資本逐利場(chǎng)所，甚至引發(fā)投機(jī)狂潮。大多數(shù)居民的住房需求，是很難在這種房地產(chǎn)市 27 場(chǎng)中得到合理解決的。例如當(dāng)房屋價(jià)格高漲時(shí) （ 特別是大量投機(jī)活動(dòng)加入時(shí) ） ，城市低收入人群肯定被排斥于市場(chǎng)之外，中等收入者則成為負(fù)債房奴，只有投房者才可以享受資本增值厚利；房屋價(jià)格大跌時(shí)，也常常是經(jīng)濟(jì)最氣或危機(jī)時(shí)期，倒霉的還是城市中、低收入人群。 工業(yè)化高速發(fā)展的中國(guó)，土地資源的剛性稀缺特別突出。城市化的發(fā)展不可避免需要繼續(xù)占用土地的， 億人口的吃飯又需要保留耕地，可供房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)的土地資源十分有限。由于中外發(fā)展差國(guó)內(nèi)體制方面的種種原因，目前各種形式資本炒作國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)的沖能量都十分強(qiáng)勁，這種情況下，如果把民生安居完全放給房地產(chǎn)市決，市場(chǎng)又完全由價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)調(diào)節(jié)，其市場(chǎng)扭曲和災(zāi) 難性的結(jié)果是可見(jiàn)的。 房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的國(guó)際經(jīng)驗(yàn)表明，即使實(shí)行市場(chǎng)體制的國(guó)家，也沒(méi)一個(gè)完全依靠?jī)r(jià)格機(jī)制解決居民住房問(wèn)題。歷史資料表明，西方發(fā)家都是在經(jīng)歷了房地產(chǎn)市場(chǎng)劇烈波動(dòng)甚至遭受多次嚴(yán)重危機(jī)后，才 開(kāi)始認(rèn)識(shí)并積極主張政府介入管理的。政府介入管理，首先是規(guī)范房地 產(chǎn)市場(chǎng)秩序，其次為中低收入者提供住房保障。目前大部分發(fā)達(dá)國(guó)家的政府住房保障水平都在 30%40%左右，有的還要更高一些，德國(guó)就達(dá)到 40%多。德國(guó)實(shí)行“政府主導(dǎo)、市場(chǎng)參與”的房地產(chǎn)調(diào)控政策，在住房保障方面相當(dāng)成功，房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展。進(jìn)入 21 世紀(jì)以來(lái) ，歐洲各國(guó)樓市的價(jià)格不斷飆升，但德國(guó)樓市價(jià)格 10 年內(nèi)卻保持在 10%左右的漲幅。德國(guó)在 20xx 年金融危機(jī)后成為歐洲恢復(fù)最快的國(guó)家， 20xx 年又創(chuàng)造了 1992 年兩德統(tǒng)一以來(lái)的最快經(jīng)濟(jì)增速，長(zhǎng)期穩(wěn)定的房地產(chǎn)發(fā)展起到了重要作用。 28 由上分析可知，政府積極介入房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，除了嚴(yán)格依法規(guī)范市場(chǎng)秩序外，還需要為社會(huì)中低收入人群提供充分的住房保障，實(shí)現(xiàn)居者有其屋。這不但沒(méi)有違背市場(chǎng)規(guī)律，恰恰相反，正是我們對(duì)市場(chǎng)規(guī)律深化認(rèn)識(shí)和尊重市場(chǎng)規(guī)律的結(jié)果，是政府為公眾負(fù)責(zé)任的表現(xiàn)，也是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)一步走向理性發(fā)展、科學(xué)發(fā)展的重 要標(biāo)志。 保障房建設(shè)對(duì)于調(diào)節(jié)收入分配、遏制投機(jī)性財(cái)富轉(zhuǎn)移具有重要作用房地產(chǎn)市場(chǎng)陷入深度投機(jī)而導(dǎo)致房?jī)r(jià)持續(xù)大幅上漲時(shí)，購(gòu)買人和購(gòu)買行為大致可以分為三類：第一是高收入者買房，第二是中等收入者和部分中低收入者買房，第三是低收入者租房。高收入者大量購(gòu)買的房屋只有少量自己使用，大部分用于投資增值，其投資增值的房屋可以讓房主在暴利下賺取真金白銀，是實(shí)實(shí)在在可以增值的房屋資本。中等收入者和部分中低收入人群則完全不同，他們是大量負(fù)債進(jìn)入市場(chǎng)的，購(gòu)買房子僅僅是消費(fèi)使用，這樣的房子只有資本之名，并無(wú)資本之實(shí)，是虛擬的和無(wú)法增值 兌現(xiàn)的房屋資本，房?jī)r(jià)暴利沒(méi)有一分錢落到他們手里。 低收入者租房的情況就更加明了，高房租只能把這些人的更多收入轉(zhuǎn)移到房主口袋中。市場(chǎng)房?jī)r(jià)持續(xù)大幅上漲和大規(guī)模投機(jī)活動(dòng)，只有高收入者的房屋資本大量增值，資本財(cái)富大幅增加，完全是只有富人才玩得起的游戲。 這種情況的發(fā)展，導(dǎo)致國(guó)內(nèi)社會(huì)貧富差別的格局更加深化。由于樓市暴利的強(qiáng)烈誘惑，大量社會(huì)資金通過(guò)各種渠道流入房地產(chǎn)部門，也包括相當(dāng)一部分政府項(xiàng)目的資金違規(guī)流入，由此出現(xiàn)了一次空前規(guī)模的社會(huì)財(cái)富再分配活動(dòng)。首先是高價(jià)購(gòu)房的中等和中低等收入人群， 29 他們被迫在更高價(jià)位上買房，等于 大大壓縮了他們的原有家庭財(cái)富并轉(zhuǎn)移到房地產(chǎn)商手里。之后是其他行業(yè)、領(lǐng)域的資金大量流入，由于國(guó)內(nèi)還沒(méi)有形成一個(gè)產(chǎn)業(yè)平均利潤(rùn)率的合理機(jī)制，這種流入并不是競(jìng)爭(zhēng)利潤(rùn)水平的比較，而在很大程度上是缺乏必要市場(chǎng)規(guī)范的結(jié)果 （ 例如對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的市場(chǎng)融資缺乏合理規(guī)制 ） ，這也等于把其他行業(yè)、領(lǐng)域的資本可能性受益，統(tǒng)統(tǒng)轉(zhuǎn)移到房地產(chǎn)領(lǐng)域來(lái)了。至于一部分政府投資項(xiàng)目的資金違規(guī)流入，更是把本應(yīng)屬于國(guó)有資本和政府規(guī)劃產(chǎn)業(yè)的收益轉(zhuǎn)移到房地產(chǎn)商手中。 如此大規(guī)模的社會(huì)財(cái)富再分配過(guò)程，最迅速地造就了一批頂級(jí)富有的人群。這也就是為什么近幾年來(lái)在中 國(guó)富豪榜的前列陡然出現(xiàn)了那么多的房地產(chǎn)商的原因。另一方面的情景形成了鮮明對(duì)照，許多社會(huì)中產(chǎn)階級(jí)因背負(fù)沉重房貸而變得比以前窮了，高價(jià)租房人群的境況更加不妙。社會(huì)財(cái)富分配如此發(fā)展下去，貧富差別只能進(jìn)一步拉大。保障房建設(shè)的實(shí)施，正是對(duì)這種狀況的遏制。 保障房建設(shè)的提供對(duì)象，既有購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房的中等收入階層，也有入住公屋的中低收入者。按照中央政府保障房建設(shè)的總體規(guī)劃，最終受眾將占全部城市居民的 20%，以后逐步增加。如果這個(gè)宏大目標(biāo)得以實(shí)現(xiàn)，那么國(guó)內(nèi)城市低收入者和中低收入人群的大部分人，就再無(wú)住房之憂，中等收入階層中 的相當(dāng) 一 部分人也可以從住房負(fù)重中解脫出來(lái)。無(wú)論怎么講，都是這個(gè)社會(huì)最大人群享受到最大規(guī)模的公共福利。當(dāng)這個(gè)社會(huì)最大人群不必為市場(chǎng)高價(jià)住房而大量耗費(fèi)家庭收入的時(shí)候，他們的實(shí)際財(cái)富總量份額也會(huì)明顯上升。 30 在占 30%以上的城市居民脫離市場(chǎng)化買房、住房之后，房地產(chǎn)市場(chǎng)也會(huì)發(fā)生重大變化。那些勉強(qiáng)負(fù)債買房的人會(huì)大量離場(chǎng)，如果這個(gè)人群足夠大 （ 可能發(fā)展到若干億之眾 ） ，市場(chǎng)供求關(guān)系就會(huì)根本改變。首先是那些高價(jià)房的購(gòu)買總量一定會(huì)大大縮減，聰明的投機(jī)者一看勢(shì)頭不對(duì)也會(huì)減少或撤出投入資本，這樣，比較合理的市場(chǎng)供求關(guān)系就可能逐步形成 ，房地產(chǎn)市場(chǎng)那種極其瘋狂地吸納社會(huì)資金和吞噬社會(huì)財(cái)富的現(xiàn)象，才可能得到抑制。 保障住房建設(shè)對(duì)促進(jìn)資源合理配置、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)合理調(diào)整發(fā)揮重要作用 進(jìn)入 21 世紀(jì)以來(lái)，住房、汽車、旅游和教育四大消費(fèi)領(lǐng)域的快速增長(zhǎng)，對(duì)推動(dòng)中國(guó)工業(yè)化水平的提升和新一輪經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到了重大作用。在住房、汽車、旅游、教育四大消費(fèi)中，住房消費(fèi)的投資規(guī)模特別大，歷年數(shù)據(jù)表明，一般要占全社會(huì)總投資的 1/4 左右。為滿足住房消費(fèi)的房地產(chǎn)發(fā)展，其產(chǎn)業(yè)聯(lián)動(dòng)效應(yīng)的特點(diǎn)又非常明顯，不僅直接拉動(dòng)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、建筑材料和銀行信貸等行業(yè)的擴(kuò)張，還會(huì)延伸出對(duì)家具、 電器、裝修等一系列消費(fèi)品的大量需求，從而在宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)中占有舉 足輕重的地位。但是，如果房地產(chǎn)市場(chǎng)受到強(qiáng)烈投機(jī)行為的掌控，房屋物用性和投資性的均衡結(jié)構(gòu)受到嚴(yán)重破壞，房?jī)r(jià)持續(xù)大幅上漲成為投機(jī)者獲取增值厚利的手段，其對(duì)整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)帶來(lái)的負(fù)面影響，也絕對(duì)不可忽視。 房?jī)r(jià)持續(xù)大幅上漲帶來(lái)的高額收益會(huì)立即吸引大批投資，進(jìn)而推動(dòng)房地產(chǎn)迅速擴(kuò)張。但由于投資主要集中在高檔次、高價(jià)位、高盈利 31 樓盤的擴(kuò)建，社會(huì)中、低收入人群買不起或極少購(gòu)買這些房子，高收入人群的購(gòu)買除少量消費(fèi)外主要用于投機(jī)活動(dòng)。如此大量的資源 （ 能