【文章內(nèi)容簡介】 占 以上的低收入家庭通過繼承、購買等方式擁有私有住房；還有近 30%的低收入家庭沒有產(chǎn)權(quán)房，而是通過租賃私房等方式解決住 房問題。 市場需求預(yù)測 按照***市住房保障政策規(guī)定的“雙困”線標(biāo)準(zhǔn)， 項(xiàng)目建設(shè)所在 地保障對象有數(shù)百戶。通過問卷調(diào)查，約有 60%的低收入家庭有 購房意向；部分低收入家庭由于其經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較為薄弱等原因，將 通過領(lǐng)取租賃住房補(bǔ)貼、享受實(shí)物配租保障等方式改善其居住條 件，公共租賃住房有很大的市場需求空間。 住房保障分析 住房規(guī)劃保障 ***區(qū)將制定解決城市低收入家庭住房困難的工作目標(biāo)、 發(fā)展 規(guī)劃和年度計(jì)劃，把經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房及公共租賃房建設(shè) 納入當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)社會發(fā)展規(guī)劃和住房建設(shè)規(guī)劃，并向社會公布。 依據(jù)中長期規(guī)劃，確定年度計(jì)劃?？茖W(xué)制定廉租住房、公共 租賃租房保障的中長期規(guī)劃及年度建設(shè)計(jì)劃。根據(jù)城鎮(zhèn)最低收入 家庭住房需求及經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，合理確定廉租住房、公共租賃租 房保障范圍和保障水平，科學(xué)測算資金需求總量，明確資金籌集 方式，不斷擴(kuò)大廉租住房、公共租賃租房保障覆蓋面。 根據(jù)城市住房保障發(fā)展規(guī)劃， 編制廉租住房、 經(jīng)濟(jì)適用住房、 公共租賃租房年度建設(shè)計(jì)劃與用地計(jì)劃， 報(bào)市相關(guān)部門審批。 “十 一五”期間，經(jīng)濟(jì)適用住房每年竣工面積原則上不低于商品住房 竣工面積的 70％。廉租住房、公共租賃租房和經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)由縣人民政府組織，可由政府確定的實(shí)施經(jīng)濟(jì)適用住房管理的非 營利性機(jī)構(gòu)直接組織建設(shè)，也可按照市場化運(yùn)作的原則實(shí)行項(xiàng)目 法人招標(biāo)，參與投標(biāo)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須具備相應(yīng)資質(zhì)、良好 的開發(fā)業(yè)績和社會信譽(yù)。 政府保障能力分析 按照國務(wù)院 《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》 文件精神，以城市低收入住房困難家庭為保障對象，健全完善廉 租住房、公共租賃租房制度，規(guī)范深化經(jīng)濟(jì)適用住房制度，大力 推進(jìn)舊城區(qū)改造，力爭到“十一五”末，實(shí)現(xiàn)城市低收入家庭人 均住房面積達(dá)到 12 平方米以上，基本擁有或租住一套建筑面積 50 平方米左右的成套住宅， 城市低收入住房困難家庭全部享受住 房保障。 承辦單位保障能力分析 *******位于***市西北郊，東臨京廣鐵路，西至 107 國道， 南起***市新馬路，北至寧西鐵路貨運(yùn)編組站，規(guī)劃總面積 平方公里?？?cè)丝?3 萬余人，其中建成區(qū) 平方公里，發(fā)展區(qū) 平方公里，控制區(qū) 4 平方公里。*******是 2008 年 12 月由省 發(fā)改委批復(fù)成立的***省首批 175 個產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)之一。 集聚區(qū)管委 會于 2009 年 12 月 31 日正式成立。 負(fù)責(zé)對集聚區(qū)內(nèi)的經(jīng)濟(jì)、 科技 文化、社會事務(wù)、開發(fā)建設(shè)、招商融資等行使統(tǒng)一管理職能。集 聚區(qū)管委會下設(shè)綜合辦公室、招商服務(wù)辦公室、規(guī)劃建設(shè)辦公室 和財(cái)務(wù)統(tǒng)計(jì)辦公室等四個科室。 現(xiàn)共有工作人員 21 名， 其中科級 干部 10 名。目前，現(xiàn)有企業(yè) 41 家，2010 年以來共簽約項(xiàng)目 16 個，合同金額 億元。其中在建項(xiàng)目 14 個，明年上半年可以 投產(chǎn)， 將新增員工 1800 人， 億元以上項(xiàng)目 8 個。 自集聚區(qū)成立以 來基礎(chǔ)設(shè)施已累計(jì)完成投資 億元，區(qū)內(nèi)已建成“一縱四橫” 公里的園區(qū)道路，相配套的綠化、亮化、供水及供電工程已基本 就緒。 自成立以來， 嚴(yán)格按照產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃和定位， 以***市發(fā)展 14 現(xiàn)代物流業(yè)和無污染的工業(yè)為主導(dǎo)方向，重點(diǎn)發(fā)展與物流業(yè)息息 相關(guān)的印刷品包裝加工、 食品加工、 機(jī)械組裝加工等加工配送業(yè)。 通過招商引資，強(qiáng)力推進(jìn)園區(qū)開發(fā)建設(shè)，力爭早日建成基礎(chǔ)設(shè)施 完善、投資環(huán)境優(yōu)越、管理服務(wù)科學(xué)、產(chǎn)業(yè)功能合理、物流產(chǎn)業(yè) 強(qiáng)勁的現(xiàn)代化綜合物流產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)。 廉租住房、公共租賃租房建設(shè)用地實(shí)行行政劃撥方式供應(yīng)。 在土地供應(yīng)計(jì)劃中優(yōu)先安排廉租住房、公共租賃租房建設(shè)用地， 并在年度用地指標(biāo)申報(bào)時單獨(dú)列出。 該廉租房建設(shè)項(xiàng)目選址已定， 土地有保障。第四章 項(xiàng)目建設(shè)總體規(guī)劃 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)劃方案 隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，人們對住房功能的要求越來越高， 對樓盤的戶型環(huán)境功能、設(shè)計(jì)、朝向、景觀、規(guī)劃等都有要求， 消費(fèi)也趨理性，選擇樓盤將不僅僅是住的功能需求，也是對生活 居住環(huán)境的選擇。建設(shè)規(guī)劃應(yīng)適當(dāng)超前，設(shè)計(jì)環(huán)境優(yōu)美、功能合 理、經(jīng)濟(jì)適用、融合人與自然的宜居住宅，有著廣泛的市場基礎(chǔ) 的。 項(xiàng)目建筑形態(tài)和物業(yè)建設(shè)規(guī)劃方案 項(xiàng)目區(qū)物業(yè)形態(tài)以住宅為主，輔之以飲食服務(wù)業(yè)。 項(xiàng)目建設(shè)戶型規(guī)劃方案 規(guī)劃原則 遵循政策及有關(guān)法律法規(guī)與標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，注重整體功能和利用 率等住房實(shí)際消費(fèi)需求，控制造價(jià)，滿足特定客戶消費(fèi)承受能力 要求。 規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn) 公共租賃租房一般設(shè)計(jì)為兩室一廳型，面積不大于 60 ㎡。 根據(jù)不同消費(fèi)者群體的需要及其所占的比例，確定戶型面積配比 定位，滿足目前的主流市場需求，充分考慮項(xiàng)目后期開發(fā)的可持 續(xù)性和先進(jìn)性。 16 依靠優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品引導(dǎo)市場，特別注重以人為本，按照人與環(huán) 境和諧共處，融人入景，滿足私密性與公共生活便利性要求，提 高住宅各功能區(qū)的利用率，確保住宅及其各功能區(qū)的功能系數(shù)和 價(jià)值系數(shù)能滿足市場需求。還可設(shè)計(jì)落地飄窗，以增加有效使用 面積。 應(yīng)盡量多設(shè)計(jì)單身公寓，以控制總價(jià)，滿足有效需求。 項(xiàng)目建成后價(jià)格規(guī)劃方案 規(guī)劃原則 考慮當(dāng)?shù)氐褪杖刖用袷杖胨胶妥》肯M(fèi)承受能力，以及住 房保障政策； 分區(qū)域、分物業(yè)形態(tài)、分建筑形態(tài)、分檔次品味、分組團(tuán)并 按照功能系數(shù)與價(jià)值系數(shù)大小定價(jià)； 考慮開發(fā)與運(yùn)營成本。 價(jià)格規(guī)劃 廉租房租金：由物價(jià)部門根據(jù)有關(guān)政策，結(jié)合當(dāng)?shù)匚飪r(jià)水平 及低收入居民收入水平、 承受能力等綜合因素核定， 并實(shí)行“收支 兩條線”管理。 規(guī)劃理由 保障性住房屬于社會保障范疇，屬公益事業(yè)，政策性強(qiáng)、原 則性強(qiáng)，價(jià)格規(guī)劃定位應(yīng)依據(jù)國家現(xiàn)行政策及有關(guān)規(guī)定。 17 項(xiàng)目小區(qū)配套功能建設(shè)規(guī)劃方案 該項(xiàng)目在設(shè)計(jì)中宜突出以下幾個方面特色： 居家品位：經(jīng)濟(jì)適用、住宅分區(qū)功能科學(xué)、健全，環(huán)境獨(dú)特、 格調(diào)高雅、舒適溫馨的居家空間。 服務(wù)品位：優(yōu)質(zhì)、專業(yè)化、標(biāo)準(zhǔn)化的人性化服務(wù)，以人為本 的科學(xué)管理。 生活品位：講究住宅風(fēng)水和室內(nèi)設(shè)計(jì)理念（如少裝修、多裝 飾） ，居家配備齊全的高品質(zhì)生活。 小區(qū)品位：公用設(shè)施和休閑娛樂設(shè)施功能齊全，小區(qū)中庭的 綠化美化，健身等休閑活動空間，可配輕松的背景音樂，營造人 在景中、景在家中的自然環(huán)境氛圍，漫步社區(qū)，心曠神怡，充分 享受自然景觀的樂趣。 文化品位：在小區(qū)內(nèi)建設(shè)各種文化活動設(shè)施，開展多姿多彩 的業(yè)主文化娛樂活動，增強(qiáng)小區(qū)居民的親和力和凝聚力，豐富社 區(qū)文化內(nèi)涵，提升小區(qū)文化品味。 第五章 場址與建設(shè)條件 項(xiàng)目選址 項(xiàng)目擬建地點(diǎn)：***區(qū)***辦事處十八里廟村 地勢地貌 ***區(qū)本區(qū)處于昆侖山與秦嶺褶皺帶東延部位、 屬昆侖秦嶺地 槽，亦稱秦嶺褶皺系，出露地層多為古老變質(zhì)巖系，巖漿巖分布 廣泛。 氣候氣象 ***地跨淮河， 位于中國亞熱帶和暖溫帶的地理分界線 （秦嶺 ——淮河）上，屬于亞熱帶向暖溫帶過渡區(qū)，季節(jié)氣候明顯，又 兼有山地氣候特點(diǎn)，基本屬季風(fēng)性濕潤氣候，素有“北國江南， 江 南北國”之美稱。光照充足，年均 1900—2100 小時；年平均氣溫 —℃，無霜期長，平均 220—230 天；降雨充沛，年均降 雨量 900—1400 毫米，空氣濕潤，相對濕度年均 77%，氣候溫暖 濕潤，四季分明。 ***四季分明，各具特色。春季天氣多變，陰雨連綿，季降水 日數(shù)多于夏季，降雨量達(dá) 250—380 毫米，占全年降水量的 26—30%，夏季高溫高濕氣候明顯，光照充足，降水量多，暴雨 ?，F(xiàn)，降水量 400—600 毫米，占全年的 42—46%。秋季涼爽， 天氣多晴，降水頓減，季均降水量 170—270 毫米，占全年的 19 18—20%。冬季氣候干冷，降水量少，約 80—110 毫米，占全年 的 10%；冬季在四季中歷時最長（130 天左右） ，但寒冷期短， 日 平均氣溫低于 0℃的日數(shù)年平均 30 天左右。 主要?dú)庀笾笜?biāo)：年平均氣溫 ℃； 最高氣溫 40℃； 最低氣溫20℃； 相對濕度 77%； 降水多集中在 6－9 月份； 年平均降水量 1107mm ； 平均風(fēng)速 m/s； 主導(dǎo)風(fēng)向?yàn)楸憋L(fēng)至東北風(fēng)； 年平均無霜期為 230 天； 日照率 49%。 水文條件 ***河流眾多，分屬長江、淮河兩大水系。其中，淮河流域面 積占全市總面積的 %， 屬長江水系的流域面積僅占 %。 *** 地處淮河上游，淮河在***省境內(nèi)流長 437 公里，其中在***境內(nèi) 長 公里?；春又Я髅芗?，淮干南側(cè)支流占支流總數(shù)的 2/3， 河短流急，水量豐富，流程在百公里以上的有史河、灌河、***、 白露河、潢河和竹竿河，均按西南—東北方向匯入淮河?；锤杀?側(cè)支流是坡水河道， 灣多水淺， 流速緩慢， 流程多在百公里以下， 20 由西北向東南匯入淮河。 淮河支流流域面積在 2000 平方公里以上 的有 8 條，100 平方公里以上的 48 條，其中一級支流 15 條。屬 長江流域的主要是源于大別山主脊南側(cè)的十幾支源頭細(xì)流，河道 陡淺，蜿蜒南流，境內(nèi)流程總長 公里。全市河流水面面積共 計(jì) 萬公頃，占全市總面積的 %。 項(xiàng)目場址地勢平坦，大氣降水多以地表逕流的形式排泄，少 量滲入是地下水的主要補(bǔ)給來源；下部基巖層含少量裂隙水，地 下水位不穩(wěn)定。據(jù)區(qū)域及鄰近水文地質(zhì)資料，場地內(nèi)地下水水質(zhì) 良好，對擬建砼基礎(chǔ)無侵蝕性。 周邊建筑物與環(huán)境條件 項(xiàng)目廠址交通較為便利，人流和各種車輛混合流動，對項(xiàng)目 建設(shè)有一定的不利影響，項(xiàng)目址周邊有少量構(gòu)筑物，視野比較開 闊，環(huán)境狀況良好，適合項(xiàng)目實(shí)施。 交通條件 交通區(qū)位：京廣鐵路、107 國道穿越南北，寧西鐵路、312 國道、滬陜高速公路、省道 335 線橫貫東西，北距省會鄭州 300 公里，南距武漢 200 公里，交通便利。該項(xiàng)目區(qū)域交通位置十分 優(yōu)越，交通條件便利。 公共設(shè)施條件 該項(xiàng)目所在地位于***區(qū)， 屬于市政公用設(shè)施建設(shè)規(guī)劃覆蓋范 圍，水、電、燃?xì)?、通訊、有限電視等公用設(shè)施正在加緊建設(shè)， 21 高低壓、通信、有線電視、供排水、燃?xì)獾仁姓A(chǔ)設(shè)施正在配 套建設(shè)中，基本可以滿足項(xiàng)目建設(shè)需要，已初步具備項(xiàng)目建設(shè)條 件。 供水：該項(xiàng)目用水可通過鋪設(shè)的市政供水主干管接入，能夠 保證該項(xiàng)目用水需求。 排水：該項(xiàng)目采用雨污分流制，雨水和生活污水匯集后，分 別排入市政雨水和污水管網(wǎng)系統(tǒng)。 供電：該項(xiàng)目區(qū)有公用變電站的變壓器，可根據(jù)實(shí)際需要適 當(dāng)擴(kuò)容,保障項(xiàng)目用電需求。 通訊：項(xiàng)目區(qū)全國直撥程控電話容量充足，移動通訊覆蓋整 個區(qū)域，可滿足項(xiàng)目固定和移動通訊要求。 施工條件 該項(xiàng)目址規(guī)劃為建設(shè)用地，不需要進(jìn)行拆遷和安置補(bǔ)償，地 面構(gòu)筑物極少，附屬物正在清理，“三通一平”容易實(shí)現(xiàn)。 土方：該項(xiàng)目址地形起伏不大，施工期不需在項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn) 進(jìn)行大量的土方開挖，局部土方開挖量可滿足工程土方回填的需 要，挖方填方基本平衡。 砂、石料：工程所需砂及石料等市場供應(yīng)充足，可由周邊城 市道路運(yùn)輸至項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)，滿足工程建設(shè)需要。 主要材料來源及供應(yīng)：鋼材、木材、水泥、電纜等均可由當(dāng) 地建筑材料市場供應(yīng)，所需混凝土可采用商品混凝土。第六章 工程建設(shè)方案 建筑設(shè)計(jì) 設(shè)計(jì)依據(jù) （1） 《民用建筑設(shè)計(jì)通則》 （GB503522005） ； （2） 《供電系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范》 （GB5005295） ； （3） 《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》 （GB500162006） ； （4）其它有關(guān)的現(xiàn)行規(guī)范和規(guī)程； （5）項(xiàng)目承辦單位提供的圖紙與設(shè)計(jì)要求。 建筑設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想與原則 項(xiàng)目宜遵循以人為本，統(tǒng)籌人與自然、統(tǒng)籌人與社會，構(gòu)建 和諧社會，建設(shè)和諧社會的指導(dǎo)思想，按照綠色、環(huán)保、節(jié)能的 理念，本著美化城市、豐富城市元素，提升城市整體功能，改善 人居條件的開發(fā)原則，在規(guī)劃中進(jìn)行科學(xué)的功能定位和合理的組 織結(jié)構(gòu)， 結(jié)合區(qū)域自然地形條件，按照“以人為本、人與自然和諧 相處”的規(guī)劃理念， 建設(shè)“宜居”工程和城市亮點(diǎn)工程。 按照總體規(guī) 劃“統(tǒng)一規(guī)劃，分期實(shí)施”的工程組織原則，可將該項(xiàng)目分期分步 實(shí)施，保證工程的建設(shè)品質(zhì)，使該項(xiàng)目成為精品工程。 項(xiàng)目布局方案 為保證項(xiàng)目建設(shè)，在建筑設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)可聘請有資質(zhì)的設(shè) 計(jì)單位，精心做好規(guī)劃和建筑設(shè)計(jì)及景觀設(shè)計(jì)。項(xiàng)目居住區(qū)域基本上可以滿足低收入消費(fèi)群體的住房功能需求。開放的小區(qū)空間 與半圍合的空間組合，保持空間的開方性和通透性，使住戶有較 好朝向，擁有良好的自然景觀。 以人為本，因地制宜，融入周邊生態(tài)環(huán)境，使小區(qū)與周邊區(qū) 域融為一體，有創(chuàng)意、合理的空間變化具有良好視覺景觀和空間 效果，有利于營造宜人的生活居住空間。 主體建筑設(shè)計(jì)方案 項(xiàng)目建筑風(fēng)格可融合白墻、 灰磚、 黛瓦和簡約明快的線條“新 中式風(fēng)格”， 融合古樸與現(xiàn)代、 現(xiàn)代風(fēng)情與“豫風(fēng)楚韻”的文化品味。 為使住宅的尺度更加宜人親切，在住宅單體設(shè)計(jì)時可引進(jìn)退臺處 理，從次頂層開始減小建筑的體量，使小區(qū)具有濃郁的地域文化 風(fēng)情及強(qiáng)烈的可識別性。 建筑風(fēng)格設(shè)計(jì) 強(qiáng)調(diào)通風(fēng)和景觀的均等性，增強(qiáng)住宅的開放性，與自然環(huán)境 融為一體；追求簡潔的居家風(fēng)格和平和的居家氣氛，在立面設(shè)計(jì) 中，力求以簡約的手法體現(xiàn)建筑本身所具有的美感。在外墻設(shè)計(jì) 中，揚(yáng)棄歐陸風(fēng)格的大紅、大黃的浮躁，采用清凈、平和的冷色 調(diào)，少一分城市的喧囂，添一分居家的寧靜。 戶型設(shè)計(jì) 戶型結(jié)構(gòu)求實(shí)用，減少室內(nèi)不必要的交通面積，室內(nèi)布局科 學(xué)，室內(nèi)各功能分區(qū)合理，要求動靜分開、潔污分開、工作與生活空間分開、公共與私密空間分開。 戶型設(shè)計(jì)更貼近人性化。廚房設(shè)計(jì)除“一”型、L 型，考慮開 放式、半開放式設(shè)計(jì)，考慮廚房操作臺的擺放、管線安裝、通風(fēng) 排氣條件；中小戶型可采用自用間隔設(shè)計(jì)，體現(xiàn)個性品味。 落地弧形窗（打破單純以陽臺作為居室外延空間的局面）和 低窗臺（可坐可臥，即增強(qiáng)了使用空間，又開闊了視野）充分體 現(xiàn)人性化設(shè)計(jì)。 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) 工程結(jié)構(gòu)形式 該項(xiàng)目主要由多層建筑物組成，安全等級為二級。 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)依據(jù) 《民用建筑設(shè)計(jì)通則》 （GB 503522005) ； 《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》 （GB50096—1999） ； 《建筑結(jié)構(gòu)可靠度設(shè)計(jì)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)》 （GB50068—2001） ； 《建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范》 （GB50007—2002） ； 《建筑樁基技術(shù)規(guī)