【文章內容簡介】 占 以上的低收入家庭通過繼承、購買等方式擁有私有住房；還有近 30%的低收入家庭沒有產權房，而是通過租賃私房等方式解決住 房問題。 市場需求預測 按照***市住房保障政策規(guī)定的“雙困”線標準， 項目建設所在 地保障對象有數(shù)百戶。通過問卷調查，約有 60%的低收入家庭有 購房意向；部分低收入家庭由于其經濟基礎較為薄弱等原因，將 通過領取租賃住房補貼、享受實物配租保障等方式改善其居住條 件，公共租賃住房有很大的市場需求空間。 住房保障分析 住房規(guī)劃保障 ***區(qū)將制定解決城市低收入家庭住房困難的工作目標、 發(fā)展 規(guī)劃和年度計劃，把經濟適用住房、廉租住房及公共租賃房建設 納入當?shù)亟洕鐣l(fā)展規(guī)劃和住房建設規(guī)劃，并向社會公布。 依據(jù)中長期規(guī)劃，確定年度計劃?？茖W制定廉租住房、公共 租賃租房保障的中長期規(guī)劃及年度建設計劃。根據(jù)城鎮(zhèn)最低收入 家庭住房需求及經濟發(fā)展水平，合理確定廉租住房、公共租賃租 房保障范圍和保障水平，科學測算資金需求總量，明確資金籌集 方式，不斷擴大廉租住房、公共租賃租房保障覆蓋面。 根據(jù)城市住房保障發(fā)展規(guī)劃， 編制廉租住房、 經濟適用住房、 公共租賃租房年度建設計劃與用地計劃， 報市相關部門審批。 “十 一五”期間，經濟適用住房每年竣工面積原則上不低于商品住房 竣工面積的 70％。廉租住房、公共租賃租房和經濟適用住房建設由縣人民政府組織，可由政府確定的實施經濟適用住房管理的非 營利性機構直接組織建設，也可按照市場化運作的原則實行項目 法人招標，參與投標的房地產開發(fā)企業(yè)必須具備相應資質、良好 的開發(fā)業(yè)績和社會信譽。 政府保障能力分析 按照國務院 《關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》 文件精神，以城市低收入住房困難家庭為保障對象，健全完善廉 租住房、公共租賃租房制度，規(guī)范深化經濟適用住房制度，大力 推進舊城區(qū)改造，力爭到“十一五”末，實現(xiàn)城市低收入家庭人 均住房面積達到 12 平方米以上，基本擁有或租住一套建筑面積 50 平方米左右的成套住宅， 城市低收入住房困難家庭全部享受住 房保障。 承辦單位保障能力分析 *******位于***市西北郊，東臨京廣鐵路，西至 107 國道， 南起***市新馬路，北至寧西鐵路貨運編組站，規(guī)劃總面積 平方公里?？側丝?3 萬余人，其中建成區(qū) 平方公里，發(fā)展區(qū) 平方公里，控制區(qū) 4 平方公里。*******是 2008 年 12 月由省 發(fā)改委批復成立的***省首批 175 個產業(yè)集聚區(qū)之一。 集聚區(qū)管委 會于 2009 年 12 月 31 日正式成立。 負責對集聚區(qū)內的經濟、 科技 文化、社會事務、開發(fā)建設、招商融資等行使統(tǒng)一管理職能。集 聚區(qū)管委會下設綜合辦公室、招商服務辦公室、規(guī)劃建設辦公室 和財務統(tǒng)計辦公室等四個科室。 現(xiàn)共有工作人員 21 名， 其中科級 干部 10 名。目前，現(xiàn)有企業(yè) 41 家，2010 年以來共簽約項目 16 個，合同金額 億元。其中在建項目 14 個，明年上半年可以 投產， 將新增員工 1800 人， 億元以上項目 8 個。 自集聚區(qū)成立以 來基礎設施已累計完成投資 億元，區(qū)內已建成“一縱四橫” 公里的園區(qū)道路，相配套的綠化、亮化、供水及供電工程已基本 就緒。 自成立以來， 嚴格按照產業(yè)發(fā)展規(guī)劃和定位， 以***市發(fā)展 14 現(xiàn)代物流業(yè)和無污染的工業(yè)為主導方向，重點發(fā)展與物流業(yè)息息 相關的印刷品包裝加工、 食品加工、 機械組裝加工等加工配送業(yè)。 通過招商引資，強力推進園區(qū)開發(fā)建設，力爭早日建成基礎設施 完善、投資環(huán)境優(yōu)越、管理服務科學、產業(yè)功能合理、物流產業(yè) 強勁的現(xiàn)代化綜合物流產業(yè)集聚區(qū)。 廉租住房、公共租賃租房建設用地實行行政劃撥方式供應。 在土地供應計劃中優(yōu)先安排廉租住房、公共租賃租房建設用地， 并在年度用地指標申報時單獨列出。 該廉租房建設項目選址已定， 土地有保障。第四章 項目建設總體規(guī)劃 項目建設規(guī)劃方案 隨著房地產市場的發(fā)展，人們對住房功能的要求越來越高， 對樓盤的戶型環(huán)境功能、設計、朝向、景觀、規(guī)劃等都有要求， 消費也趨理性，選擇樓盤將不僅僅是住的功能需求，也是對生活 居住環(huán)境的選擇。建設規(guī)劃應適當超前，設計環(huán)境優(yōu)美、功能合 理、經濟適用、融合人與自然的宜居住宅，有著廣泛的市場基礎 的。 項目建筑形態(tài)和物業(yè)建設規(guī)劃方案 項目區(qū)物業(yè)形態(tài)以住宅為主，輔之以飲食服務業(yè)。 項目建設戶型規(guī)劃方案 規(guī)劃原則 遵循政策及有關法律法規(guī)與標準規(guī)范，注重整體功能和利用 率等住房實際消費需求，控制造價，滿足特定客戶消費承受能力 要求。 規(guī)劃標準 公共租賃租房一般設計為兩室一廳型，面積不大于 60 ㎡。 根據(jù)不同消費者群體的需要及其所占的比例，確定戶型面積配比 定位，滿足目前的主流市場需求，充分考慮項目后期開發(fā)的可持 續(xù)性和先進性。 16 依靠優(yōu)質的產品引導市場，特別注重以人為本，按照人與環(huán) 境和諧共處，融人入景，滿足私密性與公共生活便利性要求，提 高住宅各功能區(qū)的利用率，確保住宅及其各功能區(qū)的功能系數(shù)和 價值系數(shù)能滿足市場需求。還可設計落地飄窗，以增加有效使用 面積。 應盡量多設計單身公寓，以控制總價，滿足有效需求。 項目建成后價格規(guī)劃方案 規(guī)劃原則 考慮當?shù)氐褪杖刖用袷杖胨胶妥》肯M承受能力，以及住 房保障政策； 分區(qū)域、分物業(yè)形態(tài)、分建筑形態(tài)、分檔次品味、分組團并 按照功能系數(shù)與價值系數(shù)大小定價； 考慮開發(fā)與運營成本。 價格規(guī)劃 廉租房租金：由物價部門根據(jù)有關政策，結合當?shù)匚飪r水平 及低收入居民收入水平、 承受能力等綜合因素核定， 并實行“收支 兩條線”管理。 規(guī)劃理由 保障性住房屬于社會保障范疇，屬公益事業(yè)，政策性強、原 則性強，價格規(guī)劃定位應依據(jù)國家現(xiàn)行政策及有關規(guī)定。 17 項目小區(qū)配套功能建設規(guī)劃方案 該項目在設計中宜突出以下幾個方面特色： 居家品位：經濟適用、住宅分區(qū)功能科學、健全，環(huán)境獨特、 格調高雅、舒適溫馨的居家空間。 服務品位：優(yōu)質、專業(yè)化、標準化的人性化服務，以人為本 的科學管理。 生活品位：講究住宅風水和室內設計理念（如少裝修、多裝 飾） ，居家配備齊全的高品質生活。 小區(qū)品位：公用設施和休閑娛樂設施功能齊全，小區(qū)中庭的 綠化美化，健身等休閑活動空間，可配輕松的背景音樂，營造人 在景中、景在家中的自然環(huán)境氛圍，漫步社區(qū)，心曠神怡，充分 享受自然景觀的樂趣。 文化品位：在小區(qū)內建設各種文化活動設施，開展多姿多彩 的業(yè)主文化娛樂活動，增強小區(qū)居民的親和力和凝聚力，豐富社 區(qū)文化內涵，提升小區(qū)文化品味。 第五章 場址與建設條件 項目選址 項目擬建地點：***區(qū)***辦事處十八里廟村 地勢地貌 ***區(qū)本區(qū)處于昆侖山與秦嶺褶皺帶東延部位、 屬昆侖秦嶺地 槽，亦稱秦嶺褶皺系，出露地層多為古老變質巖系，巖漿巖分布 廣泛。 氣候氣象 ***地跨淮河， 位于中國亞熱帶和暖溫帶的地理分界線 （秦嶺 ——淮河）上，屬于亞熱帶向暖溫帶過渡區(qū)，季節(jié)氣候明顯，又 兼有山地氣候特點，基本屬季風性濕潤氣候，素有“北國江南， 江 南北國”之美稱。光照充足，年均 1900—2100 小時；年平均氣溫 —℃，無霜期長，平均 220—230 天；降雨充沛，年均降 雨量 900—1400 毫米，空氣濕潤，相對濕度年均 77%，氣候溫暖 濕潤，四季分明。 ***四季分明，各具特色。春季天氣多變，陰雨連綿，季降水 日數(shù)多于夏季，降雨量達 250—380 毫米，占全年降水量的 26—30%，夏季高溫高濕氣候明顯，光照充足，降水量多，暴雨 常現(xiàn)，降水量 400—600 毫米，占全年的 42—46%。秋季涼爽， 天氣多晴，降水頓減，季均降水量 170—270 毫米，占全年的 19 18—20%。冬季氣候干冷，降水量少，約 80—110 毫米，占全年 的 10%；冬季在四季中歷時最長（130 天左右） ，但寒冷期短， 日 平均氣溫低于 0℃的日數(shù)年平均 30 天左右。 主要氣象指標：年平均氣溫 ℃； 最高氣溫 40℃； 最低氣溫20℃； 相對濕度 77%； 降水多集中在 6－9 月份； 年平均降水量 1107mm ； 平均風速 m/s； 主導風向為北風至東北風； 年平均無霜期為 230 天； 日照率 49%。 水文條件 ***河流眾多，分屬長江、淮河兩大水系。其中，淮河流域面 積占全市總面積的 %， 屬長江水系的流域面積僅占 %。 *** 地處淮河上游，淮河在***省境內流長 437 公里，其中在***境內 長 公里?；春又Я髅芗锤赡蟼戎Я髡贾Я骺倲?shù)的 2/3， 河短流急，水量豐富，流程在百公里以上的有史河、灌河、***、 白露河、潢河和竹竿河，均按西南—東北方向匯入淮河?；锤杀?側支流是坡水河道， 灣多水淺， 流速緩慢， 流程多在百公里以下， 20 由西北向東南匯入淮河。 淮河支流流域面積在 2000 平方公里以上 的有 8 條，100 平方公里以上的 48 條，其中一級支流 15 條。屬 長江流域的主要是源于大別山主脊南側的十幾支源頭細流，河道 陡淺，蜿蜒南流，境內流程總長 公里。全市河流水面面積共 計 萬公頃，占全市總面積的 %。 項目場址地勢平坦，大氣降水多以地表逕流的形式排泄，少 量滲入是地下水的主要補給來源；下部基巖層含少量裂隙水，地 下水位不穩(wěn)定。據(jù)區(qū)域及鄰近水文地質資料，場地內地下水水質 良好，對擬建砼基礎無侵蝕性。 周邊建筑物與環(huán)境條件 項目廠址交通較為便利，人流和各種車輛混合流動，對項目 建設有一定的不利影響，項目址周邊有少量構筑物，視野比較開 闊，環(huán)境狀況良好，適合項目實施。 交通條件 交通區(qū)位：京廣鐵路、107 國道穿越南北，寧西鐵路、312 國道、滬陜高速公路、省道 335 線橫貫東西，北距省會鄭州 300 公里，南距武漢 200 公里，交通便利。該項目區(qū)域交通位置十分 優(yōu)越，交通條件便利。 公共設施條件 該項目所在地位于***區(qū)， 屬于市政公用設施建設規(guī)劃覆蓋范 圍，水、電、燃氣、通訊、有限電視等公用設施正在加緊建設， 21 高低壓、通信、有線電視、供排水、燃氣等市政基礎設施正在配 套建設中，基本可以滿足項目建設需要，已初步具備項目建設條 件。 供水：該項目用水可通過鋪設的市政供水主干管接入，能夠 保證該項目用水需求。 排水：該項目采用雨污分流制，雨水和生活污水匯集后，分 別排入市政雨水和污水管網系統(tǒng)。 供電：該項目區(qū)有公用變電站的變壓器，可根據(jù)實際需要適 當擴容,保障項目用電需求。 通訊：項目區(qū)全國直撥程控電話容量充足，移動通訊覆蓋整 個區(qū)域，可滿足項目固定和移動通訊要求。 施工條件 該項目址規(guī)劃為建設用地，不需要進行拆遷和安置補償，地 面構筑物極少，附屬物正在清理，“三通一平”容易實現(xiàn)。 土方：該項目址地形起伏不大，施工期不需在項目建設地點 進行大量的土方開挖，局部土方開挖量可滿足工程土方回填的需 要，挖方填方基本平衡。 砂、石料：工程所需砂及石料等市場供應充足，可由周邊城 市道路運輸至項目建設地點，滿足工程建設需要。 主要材料來源及供應：鋼材、木材、水泥、電纜等均可由當 地建筑材料市場供應，所需混凝土可采用商品混凝土。第六章 工程建設方案 建筑設計 設計依據(jù) （1） 《民用建筑設計通則》 （GB503522005） ； （2） 《供電系統(tǒng)設計規(guī)范》 （GB5005295） ； （3） 《建筑設計防火規(guī)范》 （GB500162006） ； （4）其它有關的現(xiàn)行規(guī)范和規(guī)程； （5）項目承辦單位提供的圖紙與設計要求。 建筑設計指導思想與原則 項目宜遵循以人為本，統(tǒng)籌人與自然、統(tǒng)籌人與社會，構建 和諧社會，建設和諧社會的指導思想，按照綠色、環(huán)保、節(jié)能的 理念，本著美化城市、豐富城市元素，提升城市整體功能，改善 人居條件的開發(fā)原則，在規(guī)劃中進行科學的功能定位和合理的組 織結構， 結合區(qū)域自然地形條件，按照“以人為本、人與自然和諧 相處”的規(guī)劃理念， 建設“宜居”工程和城市亮點工程。 按照總體規(guī) 劃“統(tǒng)一規(guī)劃，分期實施”的工程組織原則，可將該項目分期分步 實施，保證工程的建設品質，使該項目成為精品工程。 項目布局方案 為保證項目建設，在建筑設計、景觀設計可聘請有資質的設 計單位，精心做好規(guī)劃和建筑設計及景觀設計。項目居住區(qū)域基本上可以滿足低收入消費群體的住房功能需求。開放的小區(qū)空間 與半圍合的空間組合，保持空間的開方性和通透性，使住戶有較 好朝向，擁有良好的自然景觀。 以人為本，因地制宜，融入周邊生態(tài)環(huán)境，使小區(qū)與周邊區(qū) 域融為一體，有創(chuàng)意、合理的空間變化具有良好視覺景觀和空間 效果，有利于營造宜人的生活居住空間。 主體建筑設計方案 項目建筑風格可融合白墻、 灰磚、 黛瓦和簡約明快的線條“新 中式風格”， 融合古樸與現(xiàn)代、 現(xiàn)代風情與“豫風楚韻”的文化品味。 為使住宅的尺度更加宜人親切，在住宅單體設計時可引進退臺處 理，從次頂層開始減小建筑的體量，使小區(qū)具有濃郁的地域文化 風情及強烈的可識別性。 建筑風格設計 強調通風和景觀的均等性，增強住宅的開放性，與自然環(huán)境 融為一體；追求簡潔的居家風格和平和的居家氣氛，在立面設計 中，力求以簡約的手法體現(xiàn)建筑本身所具有的美感。在外墻設計 中，揚棄歐陸風格的大紅、大黃的浮躁，采用清凈、平和的冷色 調，少一分城市的喧囂，添一分居家的寧靜。 戶型設計 戶型結構求實用，減少室內不必要的交通面積，室內布局科 學，室內各功能分區(qū)合理，要求動靜分開、潔污分開、工作與生活空間分開、公共與私密空間分開。 戶型設計更貼近人性化。廚房設計除“一”型、L 型，考慮開 放式、半開放式設計，考慮廚房操作臺的擺放、管線安裝、通風 排氣條件；中小戶型可采用自用間隔設計，體現(xiàn)個性品味。 落地弧形窗（打破單純以陽臺作為居室外延空間的局面）和 低窗臺（可坐可臥，即增強了使用空間，又開闊了視野）充分體 現(xiàn)人性化設計。 結構設計 工程結構形式 該項目主要由多層建筑物組成，安全等級為二級。 結構設計依據(jù) 《民用建筑設計通則》 （GB 503522005) ； 《住宅設計規(guī)范》 （GB50096—1999） ； 《建筑結構可靠度設計統(tǒng)一標準》 （GB50068—2001） ； 《建筑地基基礎設計規(guī)范》 （GB50007—2002） ； 《建筑樁基技術規(guī)