【文章內(nèi)容簡介】 善教職工的住宿條件、剔除安全隱患已迫在眉睫。 因此，本項目的實施是必要的、刻不容緩的。 19 從法律角度看。我國憲法規(guī)定，社會主義經(jīng)濟制度的基礎(chǔ)是生產(chǎn)資料的社會主義公有制，即全民所有制和勞動群眾集體所有制?！锻恋毓芾矸ā返诎藯l規(guī)定：?城市市區(qū)的土地屬于國家所有??！稇椃ā返谄邨l規(guī)定：國有經(jīng)濟，即全民所有制經(jīng)濟，是國有經(jīng)濟的主導(dǎo)力量。我國的經(jīng)濟適用房、廉租房及公共租賃租房作為一種社會住房 保障體系，其價格構(gòu)成中不含土地出讓金。每個人都應(yīng)擁有一塊屬于自己的、安身立命的土地，為了居住，只需支付材料費、人工費和必要的稅費。從這點上看，經(jīng)濟適用房、廉租房及公共租賃租房符合憲法規(guī)定。 從和諧社會角度看。實現(xiàn)社會和諧、建設(shè)和諧社會，始終是人類孜孜以求的理想。縱觀中國歷史，從古代社會的孔、孟等提出的?和為貴?、?兼相愛?、?大道之行也，天下為公?，到近代太平天國洪秀全提出的?務(wù)使天下共享?以及康有為在《大同書》里提出要建立一個?人人相親，人人平等，天下為公?的理想社會，這些思想，都在一定程度上反映了廣 大人民群眾對美好生活的向往。 目前，我國改革發(fā)展正處在一個關(guān)鍵時期。改革開放以來，隨著經(jīng)濟的發(fā)展，國人的生活水平大大提高，這是有目共睹的事。與此同時，也出現(xiàn)了地區(qū)差距、城鄉(xiāng)差距、居民差距日益擴大的趨勢?，F(xiàn)在 20％的富裕家庭占有社會總金融資產(chǎn)的 55％，而 20％的最低收入家庭只占有 ％，兩者的財富占有差距超過 34倍，這種狀況引發(fā)了許多社會矛盾。 20 住房是人類最基本的生存條件之一。我們欣慰地看到，我們采取的住房模式是商品房、經(jīng)濟適用房、廉租房及公共租賃租房并存。以期達到全社會有居所的均好準(zhǔn)則。此住房制度，尤其是 經(jīng)濟適用房、廉租房及公共租賃租房的提出，是作為對占絕大多數(shù)的廣大中低收者的一種政策優(yōu)惠，加之救濟性質(zhì)的經(jīng)濟適用房、廉租房及公共租賃租房政策，不失為通過扶持弱勢群體政策謀求政治的穩(wěn)定和社會和諧的一個良策。 有數(shù)據(jù)表明，改革前后城鎮(zhèn)居民人均住房面積從不足 5平方米擴大到了25平方米，這是全世界過去 200余年城市化歷史上沒有過的奇跡。 從安居樂業(yè)角度看。安居樂業(yè)，是古老的成語，不滅的真理。作為對國民幸福富有終極責(zé)任的中央政府，把?居者有其屋作為己任?，是正義的、順乎民意的舉措。其實世界各國政府都把百姓居住當(dāng)做頭 等大事，只是體制不同表現(xiàn)的形式不同。經(jīng)濟適用房、廉租房及公共租賃租房保障體系是順民意的。 從城鎮(zhèn)化及農(nóng)民角度看。有人說：房地產(chǎn)市場空間很大，還要漲 20年。因為中國有不斷擴張的真實需求：一是從現(xiàn)在的擠破頭買經(jīng)濟房的現(xiàn)象就可看到現(xiàn)在的真實需求遠(yuǎn)未滿足；二是從每年超過 %城鎮(zhèn)化率看人口增長、住房需求增長。要根本解決長期以來城鄉(xiāng)隔離、對立、分離的局面，需要一次制度改革，解放農(nóng)民，轉(zhuǎn)移農(nóng)民，減少農(nóng)民，讓更多的中國農(nóng)民看到進城的希望，并最終讓他們?nèi)谌氲匠鞘谢暮榱髦腥?。如今農(nóng)民散落在城市的每一個角落，他們?yōu)樵诔?市生存支付著昂貴的居住成本。應(yīng)該給進城農(nóng) 21 民及城鎮(zhèn)新就業(yè)人員及低收入群體一個安身之地、一個安居保障。 改革開放以來，我國經(jīng)濟社會各個領(lǐng)域發(fā)生了天翻地覆的變化，經(jīng)濟發(fā)展日新月異，人民群眾的生活水平得到了極大的提高和改善，各類基礎(chǔ)設(shè)施和社會公益設(shè)施也有相當(dāng)大的改善。當(dāng)前，我國正處于全面建設(shè)小康社會、加快推進現(xiàn)代化的關(guān)鍵階段，經(jīng)濟和社會發(fā)展面臨許多重大而艱巨的任務(wù)，各級黨委和政府都有加快發(fā)展經(jīng)濟的巨大決心。但是，各地的經(jīng)濟基礎(chǔ)和發(fā)展條件是不一樣的，居住生活的條件也有很大差距。有些地方因為居住生活條件較差，從而影響了 當(dāng)?shù)鼐用袢罕姷膱F結(jié)及社會、經(jīng)濟的發(fā)展。因而適當(dāng)改善這些地方的居住生活條件也就成了必須，同時國家也是允許的。 從國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱要的要求來看 近年來政府一直加大農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)的改造和投入 ,城鄉(xiāng)一體化進度發(fā)展迅猛 , 城市對區(qū)域經(jīng)濟的輻射作用日益增強，城鄉(xiāng)互動、互補性越來越明顯，城市對農(nóng)村的要求從單一的提供鮮活農(nóng)副產(chǎn)品逐步向發(fā)展有機健康食材，提供休閑觀光場所，發(fā)揮生活功能等多方面發(fā)展。近年來，廣大消費者的健康意識逐步增強，目前市場上農(nóng)產(chǎn)品的品種和質(zhì)量已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足廣大消費者的需求。發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè) 既是農(nóng)業(yè)農(nóng)村發(fā)展的內(nèi)在要求，也是全面推進小康建設(shè)的必然選擇，是新農(nóng)村建設(shè)不可動搖的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)。休閑觀光農(nóng)業(yè)是利用農(nóng)業(yè)景觀資源和農(nóng)業(yè)生產(chǎn)條件，發(fā)展觀光、休閑、 旅游 的一種新型農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營形態(tài)。也是深度開發(fā) 農(nóng)業(yè)資源 潛力，調(diào)整農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)，改善農(nóng)業(yè)環(huán)境，增加農(nóng)民 收入的新途徑。休閑觀光農(nóng)業(yè)把農(nóng)業(yè)生產(chǎn)、科技應(yīng)用、藝術(shù)加工和游客參 22 加農(nóng)事活動等融為一體，供游客領(lǐng)略在其它 風(fēng)景名勝 地欣賞不到的大自然情趣?？梢源龠M城鄉(xiāng)人員、信息、科技、觀念的交流，加強城市對農(nóng)村、農(nóng)業(yè)的支持，實現(xiàn)城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)發(fā)展。 從國民經(jīng)濟和社會發(fā)展總體規(guī)劃的要求來看 國家建設(shè)部制定的?城市住宅建設(shè)與房地產(chǎn)‘九五’規(guī)劃及 20xx 年遠(yuǎn)景目標(biāo)?中要求： （ 1） 城鎮(zhèn) (非農(nóng)業(yè)人口 )人均居 住面積達到 12 平方米，解決人均居住面積 6平方米以上城鎮(zhèn)家庭的住房問題，重點解決人均居住面積在 4平方米以下住房困難戶的住房問題。 （ 2） 建設(shè)住宅 12億平方米，平均每年建設(shè)住宅 。 （ 3） 改造現(xiàn)有使剛功能不傘的住房和簡陋住房，使住房成套率達到70％以上。 為此，自 1989年以來，建設(shè)部在 56個城市建設(shè)了 66個省級試點小區(qū)，以不斷總結(jié)我國住宅小區(qū)建設(shè)的經(jīng)驗。 XX區(qū) XX中心小學(xué)等八所學(xué)校公共租賃住房的建設(shè)，符合國民經(jīng)濟和社會發(fā)展總體規(guī)劃中解決農(nóng)村教師住房問題、節(jié)約土地的要求。 23 第三章 市場預(yù)測與住房保障分 析 低收入住房困難家庭現(xiàn)狀 20xx 年度對永州市調(diào)查資料顯示，在低收入住房困難家庭中，年人均可支配收入在 20xx 元以下的家庭，占低收入家庭總量的 15%；年人均可支配收入在 20xx－ 4000元之間的家庭，占 30%；年人均可支配收入在 40006000元之間的家庭，占 35%；年人均可支配收入在 60007000元之間的家庭，占20%。人均住房建筑面積低于 15 平方米的家庭占總家庭數(shù)的 60%，人均在1525 平方米的占總數(shù)的 20%， 25 平方米以上的占總家庭數(shù)的 20%。低收入住房 困難家庭以購買公有住房為主，占 70%以上的低收入家庭通過繼承、購買等方式擁有私有住房；還有近 30%的低收入家庭沒有產(chǎn)權(quán)房，而是通過租賃私房等方式解決住房問題。 市場需求預(yù)測 按照永州市住房保障政策規(guī)定的?雙困?線標(biāo)準(zhǔn)， 即家庭人均年收入低于上年度當(dāng)?shù)仄骄?60%的，住房面積人均不足 15平方米的。已享受廉租住房實物配租和經(jīng)濟實用住房政策的家庭，不得承租公共租賃住房。 項目建設(shè)所在地保障對象有數(shù)百戶。通過問卷調(diào)查，約有 60%的低收入家庭有購房意向；部分低收入家庭由于其經(jīng)濟基礎(chǔ)較為薄弱等原因，將通過領(lǐng)取租 賃住房補貼、享受實物配租保障等方式改善其居住條件，公共租賃住房有很大的 24 市場需求空間。 XX區(qū)各農(nóng)村學(xué)校教師住房經(jīng)過摸底后知道教師的住房缺口很大，現(xiàn)有住房建于 70、 80年代，由于資金匱乏而年久失修，已成為危房，突出的表現(xiàn)在 花橋街鎮(zhèn)學(xué)校、上嶺橋鎮(zhèn)中心小學(xué)、普利橋中心小學(xué)、 XX中心小學(xué)、易家橋小學(xué)、陽山觀小學(xué)、郝皮橋小學(xué)、坪塘學(xué)校八所學(xué)校。教師住房欠缺數(shù)量分別為 50、 2 4 2 1 1 32（套）。 住房規(guī)劃保障 永州市制定解決城鄉(xiāng)低收入家庭住房困難的工作目標(biāo)、發(fā)展規(guī) 劃和年度計劃，把經(jīng)濟適用住房、廉租住房及公共租賃房建設(shè)納入當(dāng)?shù)亟?jīng)濟社會發(fā)展規(guī)劃和住房建設(shè)規(guī)劃，并向社會公布。 依據(jù)中長期規(guī)劃，確定年度計劃?？茖W(xué)制定廉租住房、公共租賃租房保障的中長期規(guī)劃及年度建設(shè)計劃。根據(jù)城鎮(zhèn)最低收入家庭住房需求及經(jīng)濟發(fā)展水平，合理確定廉租住房、公共租賃租房保障范圍和保障水平，科學(xué)測算資金需求總量，明確資金籌集方式，不斷擴大廉租住房、公共租賃租房保障覆蓋面。 根據(jù)住房保障發(fā)展規(guī)劃，編制廉租住房、經(jīng)濟適用住房、公共租賃租房年度建設(shè)計劃與用地計劃，報市相關(guān)部門審批。?十二五?期間，經(jīng)濟適用住房 每年竣工面積原則上不低于商品住房竣工面積的 70％。廉租住房、公共租賃租房和經(jīng)濟適用住房建設(shè)由縣人民政府組織，可由政府確定的實施經(jīng) 25 濟適用住房管理的非營利性機構(gòu)直接組織建設(shè)，也可按照市場化運作的原則實行項目法人招標(biāo)，參與投標(biāo)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須具備相應(yīng)資質(zhì)、良好的開發(fā)業(yè)績和社會信譽。 政府保障能力分析 按照國務(wù)院《關(guān)于解決低收入家庭住房困難的若干意見》文件精神，以城市低收入住房困難家庭為保障對象，健全完善廉租住房、公共租賃租房制度，規(guī)范深化經(jīng)濟適用住房制度，大力推進舊城區(qū)改造，力爭到?十二五?末，實 現(xiàn)低收入家庭人均住房面積達到 25 平方米以上，基本擁有或租住一套建筑面積 60 平方米左右的成套住宅，城市低收入住房困難家庭全部享受住房保障。 該公共租賃住房建設(shè)項目選址已定，土地有保障，保障了項目的順利實施。 26 第四章 項目建設(shè)總體規(guī)劃 隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，人們對住房功能的要求越來越高，對樓盤的戶型環(huán)境功能、設(shè)計、朝向、景觀、規(guī)劃等都有要求，消費也趨理性，選擇樓盤將不僅僅是住的功能需求，也是對生活居住環(huán)境的選擇。建設(shè)規(guī)劃應(yīng)適當(dāng)超前，設(shè)計環(huán)境優(yōu)美、功能合理、經(jīng)濟適用、融合人與自然的宜居 住宅，有著廣泛的市場基礎(chǔ)的。 規(guī)劃 9棟公租房，均為 4F住宅，盡量南北朝向布置；采用自由式組合，二棟房子間的距離為 米。建筑退道路紅線距離為 10 米，建筑離界的最少距離為 12米，具體見附圖：各學(xué)校公租房平面布置圖。 XX區(qū) XX中心小學(xué)等八所學(xué)校公共租賃住房的總平面規(guī)劃設(shè)計在滿足交通便利、布局合理、功能完善的宗旨下，創(chuàng)造環(huán)境優(yōu)美、功能明確的人居空間。小區(qū)在中間區(qū)域設(shè)有集中游園綠地及兒童活動場地，為居民提供便利的交往休憩場所，有效方便住戶的生活需求。綠地與開放空間系統(tǒng)由中心 綠、入口廣場、及各組團的宅間綠地組成。各種場所均以綠色植物相隔，使其環(huán)抱在綠色之中。 27 規(guī)劃原則 遵循政策及有關(guān)法律法規(guī)與標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，注重整體功能和利用率等住房實際消費需求，控制造價，滿足特定客戶消費承受能力要求。 設(shè)計原則上綜合考慮路網(wǎng)結(jié)構(gòu)、群體組合、綠地系統(tǒng)及空間環(huán)境等的內(nèi)在聯(lián)系，構(gòu)成一個完整的而又相對獨立的有機整體。 規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn) 公共租賃租房一般設(shè)計為兩室一廳型，面積 60 ㎡左右。根據(jù)不同消費者群體的需要及其所占的比例，確定戶型面積配比定位，滿足目前的主流市場需求，充分 考慮項目后期開發(fā)的可持續(xù)性和先進性。 依靠優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品引導(dǎo)市場，特別注重以人為本，按照人與環(huán)境和諧共處，融人入景，滿足私密性與公共生活便利性要求，提高住宅各功能區(qū)的利用率，確保住宅及其各功能區(qū)的功能系數(shù)和價值系數(shù)能滿足市場需求。還可設(shè)計落地飄窗，以增加有效使用面積。 應(yīng)盡量多設(shè)計單身公寓，以控制總價，滿足有效需求。 規(guī)劃原則 項目所處地理位置優(yōu)越，本案須具備合理性、經(jīng)濟性、超前性和鮮明的特點，才能符合該區(qū)發(fā)展趨勢。在堅持可持續(xù)發(fā)展的總戰(zhàn)略下遵循以下原則： （ 1）整體設(shè)計原則 28 將多個因素進行系統(tǒng)綜合的考慮，加強小區(qū)與外部之間的組織關(guān)系，以及內(nèi)部與外部其它功能的溝通，促進功能互補，適當(dāng)?shù)难永m(xù)景觀界面和生態(tài)系統(tǒng)，塑造和詣、便捷的整體空間關(guān)系。在注重公共空間的劃分、組織的同時，加強小區(qū)的連續(xù)性與整體交通的連續(xù)性。 （ 2）以人為本的原則 貫徹以人為本的思想，以建設(shè)生態(tài)小區(qū)為規(guī)劃目標(biāo)，創(chuàng)造一個交通便捷、生產(chǎn)、居住環(huán)境優(yōu)良生態(tài)小區(qū)。注重滿足舒適、安全、方便、私密等方面的要求，合理分配和使用各項資源，全面體現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展思想，把以人為本作為設(shè)計的基本出發(fā)點和最終目標(biāo)。 （ 3）自然優(yōu)先原則 在提高 土地經(jīng)濟效益的同時，因勢利導(dǎo)，充分合理地利用基地內(nèi)的自然環(huán)境和資源來塑造良好的生態(tài)環(huán)境，在保護自然環(huán)境的同時，再通過改造，力求提高小區(qū)的環(huán)境質(zhì)量，拓展自然舒展、富于變化的開放空間和疏密有序、錯落有致的綠化空間，創(chuàng)造具有自然面貌的優(yōu)美環(huán)境。 （ 4）綜合效益原則 體現(xiàn)高起點、高標(biāo)準(zhǔn)、高水平、現(xiàn)代化的要求，做到社會效益、環(huán)境效益和經(jīng)濟效益的有機結(jié)合。充分考慮建設(shè)單位和當(dāng)?shù)氐褪杖刖用袷杖胨胶妥》肯M承受能力，以及住房保障政策；分區(qū)域、分物業(yè)形態(tài)、分建筑形態(tài)、分檔次品味、分組團并按照功能系數(shù)與價值系數(shù)大小定價，考慮 開發(fā)與運營成本。 29 （ 5）可操作性原則 從規(guī)劃入手，加強規(guī)劃設(shè)計、建筑設(shè)計、環(huán)境設(shè)計之間的結(jié)合，在保證整體系統(tǒng)的前提下，使開發(fā)建設(shè)工作便于分期實和經(jīng)營，提供合理、可行、富有彈性的開發(fā)設(shè)計和實施手段。針對本案的開發(fā)建設(shè)，將可持續(xù)發(fā)展的指導(dǎo)思想貫徹到設(shè)計、建設(shè)與管理中，提出循序漸進的發(fā)展模式，形式良性循環(huán)、滾動開發(fā)的機制，從而能夠適應(yīng)市場的變化，優(yōu)化投資。 規(guī)劃構(gòu)思 規(guī)劃總體構(gòu)思以：?以公租房小區(qū)為主體、以其它為配套?的立意，以功能配置基本完善，性能標(biāo)準(zhǔn)合理，提高質(zhì)量保證來塑造包括新的生產(chǎn)理念；新的消費意識； 新的生活行為；新的交往形態(tài)；新的管理模式為內(nèi)容的新生活