【正文】 費(fèi)理念方面有所作為，即住房應(yīng)?從租到買、由小及大?。公共租 賃住房為居民提供可租賃適當(dāng)房源，這不僅可以引導(dǎo)鼓勵(lì)居民租房，減輕中低收入群體購(gòu)買住房的經(jīng)濟(jì)壓力，而且可以減少?被買房?群體的數(shù)量，對(duì)抑制過(guò)高房?jī)r(jià)起到積極作用。 （ 2） 公共租賃住房有助于克服廉租住房和經(jīng)濟(jì)適用房的弊端。首先，公共租賃住房擴(kuò)大了保障范圍，有利于解決?夾心層?住房問題。因?yàn)榱庾》恐幻嫦蜃畹褪杖肴后w，經(jīng)濟(jì)適用房盡管保障對(duì)象是中等收入群體，但其價(jià)格仍然偏高，甚至部分地區(qū)的經(jīng)濟(jì)適用房和商品房?jī)r(jià)格相差無(wú)幾。由于廉 8 租住房、經(jīng)濟(jì)適用房和商品房三者之間不能實(shí)現(xiàn)對(duì)接，形成兩個(gè)數(shù)量龐大的?夾心層?，即收入超過(guò)廉 租住房申請(qǐng)標(biāo)準(zhǔn)、但無(wú)力購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房的人群和收入超過(guò)經(jīng)濟(jì)適用房申請(qǐng)標(biāo)準(zhǔn)、但無(wú)力購(gòu)買商品房的人群。而公共租賃住房則是面向中等以下收入群體出租，在保障范圍上實(shí)現(xiàn)了與商品房的對(duì)接。其次，經(jīng)濟(jì)適用房是產(chǎn)權(quán)房，存在套利空間，且通過(guò)行政手段進(jìn)行分配，極易誘發(fā)權(quán)力尋租現(xiàn)象的發(fā)生，而公共租賃住房則是面向中等以下收入群體出租住房，不存在引發(fā)上述弊端的空間或土壤。 （ 3）公共租賃住房有益于彌補(bǔ)個(gè)人出租住房的不足。在我國(guó)，個(gè)人出租住房主要存在以下不足： 一是數(shù)量少，尤其是在大城市可供出租的房屋數(shù)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足需求； 二是我國(guó)城市 人口膨脹，住房資源緊缺，加之各城市紛紛出臺(tái)?限購(gòu)令?，致使私人出租住房難以成為租賃住房的主體，發(fā)展空間較?。蝗且蚩晒┏鲎獾姆课葸h(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足需求直接導(dǎo)致了過(guò)高的租金和?群租?現(xiàn)象。四是房屋租賃專業(yè)經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)少，出租房屋都是私人閑置房屋，出租并非首要目的，穩(wěn)定性差，租賃房的居住功能存在缺陷，難以達(dá)到產(chǎn)權(quán)房的居家效果。與此不同，公共租賃住房則解決了個(gè)人出租住房數(shù)量短缺、運(yùn)營(yíng)不規(guī)范等問題，為中低收入無(wú)房群體提供數(shù)量充足、租期穩(wěn)定、價(jià)格合理的住房。 9 第一章 項(xiàng)目綜述 項(xiàng)目名 稱 項(xiàng)目名稱： XX區(qū) XX中心小學(xué)等八所學(xué)校公共租賃住房建設(shè)項(xiàng)目。 ：新建 項(xiàng)目建設(shè)單位：永州市 XX區(qū)教育局。 法人： 朱昌鋒 建設(shè)單位簡(jiǎn)介： XX 區(qū)教育局 局長(zhǎng)、黨委書記：朱昌鋒；黨委委員、副局長(zhǎng)：賀建明、李秀江、雷發(fā)云；黨委委員、紀(jì)委書記：楊聯(lián)國(guó)；黨委委員、人事股長(zhǎng)：唐春江；黨委委員、辦公室主任：周?。稽h委委員：周曄。 全區(qū)現(xiàn)有中小學(xué)校 133所，其中，公辦學(xué)校 122所（教師進(jìn)修學(xué)校 1所、綜合職業(yè)中專 1所、普高 2所、初級(jí)中學(xué) 11所、九年一貫制學(xué)校 11所、完全小學(xué) 31所 、村小 65所），民辦學(xué)校 11所（職高 2所，義務(wù)教育學(xué)校 9所）。在校學(xué)生 70162人 ，其中，小學(xué)生 45191人，初中生 20450人，高中生 4521人； 教職員工 4321人，退休 1917人。 全區(qū)教育在發(fā)展中始終堅(jiān)持走協(xié)調(diào)、均衡發(fā)展之路，統(tǒng)籌兼顧各類教育協(xié)調(diào)發(fā)展，取得了較大成效。一是學(xué)前教育基本普及。全區(qū)城鄉(xiāng)現(xiàn)有幼兒園144所，在園幼兒 23300余人，其中民辦幼兒園在園人數(shù) 20701人，公辦性質(zhì)的幼兒園在園人數(shù)近 20xx 人，公辦幼兒園在園人數(shù) 600余人。學(xué)前一年教育入園率達(dá) %，學(xué)前三年教育入園率達(dá) %。二是高中教育不斷強(qiáng) 10 化。為進(jìn)一步加快教育強(qiáng)區(qū)建設(shè)步伐，促進(jìn)全區(qū)高中教育教學(xué)更好更快發(fā)展，各學(xué)校在不斷競(jìng)爭(zhēng)發(fā)展中形成了各自鮮明的辦學(xué)特色，市四中移交給市里之后，市二中不斷強(qiáng)化自身建設(shè)，正努力創(chuàng)建省示范性高中；市八中的體藝特色逐漸形成， 20xx 年秋季， XX 區(qū)將市八中初中部交與市四中托管，成立了李達(dá)中學(xué)，同時(shí)市四中對(duì)市八中高中部進(jìn)行對(duì)口扶持。三是職業(yè)教育全面發(fā)展。 20xx年，全區(qū)共有中職生 人。市綜合職業(yè)中專被評(píng)為省示范性中等職業(yè)學(xué)校，秋季招生 1050 人。 民辦職業(yè)學(xué)校辦學(xué)規(guī)模不斷擴(kuò)大，成人教育穩(wěn)步推進(jìn)，實(shí)用 技術(shù)和農(nóng)村勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移培訓(xùn)積極開展。 項(xiàng)目擬建地點(diǎn)：分別位于 XX 區(qū) XX中心小學(xué)等八所學(xué)校內(nèi)。 項(xiàng)目占地面積 6720 平方米，擬新建 4F公共租賃住房 9棟，總建筑面積 13440 平方米，容積率 ，建筑密度 50％ ， 綠地率 35％ ， 共 224 套公共租賃住房，每套建筑面積 60平方米。 其中： 花橋街鎮(zhèn)學(xué)校公租房占地面積 1200平方米，一棟 4F公共租賃住房，建筑面積 2400平方米， 40套公共租賃住房； 上嶺橋鎮(zhèn)中心小學(xué)公租房占地面積 720平方米，一棟 4F公共租賃住房，建筑面積 1440平方米， 24套公共租賃住房； 普利橋中心小學(xué)公租房占地面積 1200平方米，一棟 4F公共租賃住房， 11 建筑面積 2400平方米， 40套公共租賃住房； XX中心小學(xué)公租房占地面積 720平方米，一棟 4F公共租賃住房，建筑面積 1440平方米， 24套公共租賃住房； 易家橋小學(xué)公租房占地面積 720 平方米，一棟 4F 公共租賃住房，建筑面積 1440平方米， 24套公共租賃住房； 陽(yáng)山觀小學(xué)公租房占地面積 720 平方米，一棟 4F 公共租賃住房，建筑面積 1440平方米， 24套公共租賃住房； 郝皮橋小學(xué)公租房占地面積 720 平方米，兩棟 4F 公共租賃住房（一棟16套，一棟 8套），建筑面積 1440平方米， 24套公共租賃住房； 坪塘學(xué)校公租房占地面積 720平方米，一棟 4F 公共租賃住房，建筑面積 1440平方米， 24套公共租賃住房。 項(xiàng)目主要建設(shè)內(nèi)容見下表： 表 11 建設(shè)內(nèi)容表 序號(hào) 名稱 占地面積 層數(shù) 建筑面積（㎡） 備注 12 1 花橋街鎮(zhèn)學(xué)校 1200 4 2400 一棟 2 上嶺橋鎮(zhèn)中心小學(xué) 720 4 1440 一棟 3 普利橋中心小學(xué) 1200 4 2400 一棟 4 XX 中心小學(xué) 720 4 1440 一棟 5 易家橋小學(xué) 720 4 1440 一棟 6 陽(yáng)山觀小學(xué) 720 4 1440 一棟 7 郝皮橋小學(xué) 720 4 1440 二棟，其中：一棟 16套、一棟 8套 8 坪塘學(xué)校 720 4 1440 一棟 合計(jì) 13440 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)見下表： 表 12 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表 序號(hào) 名稱 數(shù)量 單位 備注 一 規(guī)劃用地總面積 6720 ㎡ 13 其中： 花橋街鎮(zhèn)學(xué)校 1200 ㎡ 上嶺橋鎮(zhèn)中心小學(xué) 720 ㎡ 普利橋中心小學(xué) 1200 ㎡ XX中心小學(xué) 720 ㎡ 易家橋小學(xué) 720 ㎡ 陽(yáng)山觀小學(xué) 720 ㎡ 郝皮橋小學(xué) 720 ㎡ 坪塘學(xué)校 720 ㎡ 二 總建筑面積 13440 ㎡ 9棟 4F公共租賃住房 其中： 花橋街鎮(zhèn)學(xué)校 2400 ㎡ 40套 上嶺橋鎮(zhèn)中心小學(xué) 1440 ㎡ 24套 普利橋中心小學(xué) 2400 ㎡ 40套 XX中心小學(xué) 1440 ㎡ 24套 易家橋小學(xué) 1440 ㎡ 24套 陽(yáng)山觀小學(xué) 1440 ㎡ 24套 郝皮橋小學(xué) 1440 ㎡ 24套 坪塘學(xué)校 1440 ㎡ 24套 三 建筑基底面積 3360 ㎡ 其中： 花橋街鎮(zhèn)學(xué)校 600 ㎡ 上嶺橋鎮(zhèn)中心小學(xué) 360 ㎡ 普利橋中心小學(xué) 600 ㎡ XX中心小學(xué) 360 ㎡ 易家橋小學(xué) 360 ㎡ 陽(yáng)山觀小學(xué) 360 ㎡ 郝皮橋小學(xué) 360 ㎡ 坪塘學(xué)校 360 ㎡ 四 建筑密度 50 ％ 五 綠地率 35 ％ 六 居住人數(shù) 224 人 14 《國(guó)務(wù)院辦公廳 轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作意見的通知》（國(guó)發(fā) [20xx]26號(hào)）； 《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于保障性安居工程建設(shè)和管理的指導(dǎo)意見》 (國(guó)辦發(fā)〔 20xx〕 45號(hào) )； 國(guó)家住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等 7 部委《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房指導(dǎo)意見》 (建?！?20xx〕 87號(hào) )； 國(guó)務(wù)院辦公廳《轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格意見的通知》（國(guó)辦發(fā) [20xx]37號(hào)）； 國(guó)務(wù)院《關(guān)于解決低收入家庭住房困難的若干意見》（國(guó)發(fā) [20xx]24號(hào)）； 建設(shè)部《關(guān)于落實(shí)新建住房結(jié)構(gòu)比例要求的若干意見》（建住房[20xx]165號(hào)）； 《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（第三版）； 《關(guān)于改善農(nóng)民工居住條件的指導(dǎo)意見》； 國(guó)家頒發(fā)的有關(guān)建筑、結(jié)構(gòu)、電氣、消防、給排水等各專業(yè)設(shè)計(jì)規(guī)程、規(guī)范和設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)； 《永州市 20xx年度統(tǒng)計(jì)年鑒》； 1 永州市城市總體規(guī)劃（ 20xx2020）（ 20xx年修訂）； 15 1 永州市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定（試行）； 1 XX區(qū) XX中心小學(xué)等八所學(xué)校公共租賃住房規(guī)劃設(shè)計(jì)方案； 1 XX區(qū)教育事業(yè)發(fā)展?十二五?規(guī)劃（ 20xx年 — 20xx年）； 1 《永州市建設(shè)教育強(qiáng)市規(guī)劃綱要（ 20xx— 2020年）》； 1 其他有關(guān)資料 研究工作范圍 根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)條件的實(shí)際狀況，通過(guò)對(duì)項(xiàng)目建設(shè)背景、必要性、建設(shè)地點(diǎn)及建設(shè)條件、建設(shè)內(nèi)容與建設(shè)規(guī)模、項(xiàng)目的組織管理和實(shí)施計(jì)劃、環(huán)境保護(hù)、消防與公共安全、招投標(biāo)方案、投資估算與資金籌措等方面進(jìn)行綜合研究和分析，重點(diǎn)研究和論述項(xiàng)目建設(shè)的必要性、建設(shè)方案、投資估算和資金籌措方式，以便為項(xiàng)目的融資和建設(shè)，提供可靠的決策依據(jù)。 初步估算，項(xiàng)目總投資為 1666萬(wàn)元，全部申請(qǐng)財(cái)政撥款。 搞好環(huán)境建設(shè)，實(shí)現(xiàn)人與自然的和諧，是建設(shè)和諧社會(huì)的客觀要求。該項(xiàng)目通過(guò)改善人居 環(huán)境，為社會(huì)公眾提供了良好的公共產(chǎn)品和公共服務(wù)，是社會(huì)進(jìn)步的體現(xiàn)，應(yīng)受到社會(huì)各界的廣泛關(guān)注和支持。該項(xiàng)目將有力促進(jìn)和提高城市現(xiàn)代化水平和文明程度，加速城市化進(jìn)程，提升城市品位和知名度，項(xiàng)目的社會(huì)互適性明顯，社會(huì)效益顯著。有利于改善農(nóng)村學(xué)校教師住房困難，緩解貧富差距，讓住房困難家庭共享改革開放的成果，對(duì)促進(jìn)社會(huì)公平與正 16 義，維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定，促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)社會(huì)協(xié)調(diào)、可持續(xù)發(fā)展和社會(huì)主義小康社會(huì)建設(shè)，促進(jìn)和諧社會(huì)建設(shè)，具有重要的現(xiàn)實(shí)意義和深遠(yuǎn)的歷史意義。 在該項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中應(yīng)建立健全項(xiàng)目區(qū)各級(jí)項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)，加強(qiáng)組織管理 ，保證實(shí)施進(jìn)度和建設(shè)質(zhì)量，保證工程高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)并及時(shí)投入使用，盡快發(fā)揮項(xiàng)目應(yīng)有的效益。 17 第二章 項(xiàng)目建設(shè)背景與必要性 高舉建設(shè)有中國(guó)特色社會(huì)主義偉大旗幟，以鄧小平理論和?三個(gè)代表?重要思想為指導(dǎo)，深入貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，按照全面建設(shè)小康社會(huì)和構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)的目標(biāo)要求，以人為本，關(guān)注和改善民生，把解決低收入家庭住房困難作為維護(hù)群眾利益的重要工作和住房制度改革的重要內(nèi)容，作為政府公共服務(wù)的重要職責(zé)，加快建立健全以廉租住房、公共租賃租房制度為重點(diǎn)、多渠道解決低收入家庭住房困難的政策體系 ，讓廣大人民群眾充分享受改革開放成果，逐步實(shí)現(xiàn)?居者有其屋?、百姓安居樂業(yè)，促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)社會(huì)協(xié)調(diào)、可持續(xù)發(fā)展，促進(jìn)社會(huì)公平和正義，促進(jìn)和諧社會(huì)建設(shè)。 隨著 廉租住房 、 經(jīng)濟(jì)適用住房 建設(shè)和 棚戶區(qū) 改造力度的逐步加大，低收入家庭的 住房 條件得到較大改善。但是，由于有的地區(qū)住房保障政策覆蓋范圍比較小，部分大中城市商品住房?jī)r(jià)格較高、上漲過(guò)快、可供出租的小戶型住房供應(yīng)不足等原因，一些中等偏下收入住房困難家庭無(wú)力通過(guò)市場(chǎng)租賃或購(gòu)買住房的問題比較突出。同時(shí)，隨著城鎮(zhèn)化快速推進(jìn)，新職工的階段性住房支付能力不足矛 盾日益顯現(xiàn)， 外來(lái)務(wù)工人員 居住條件也亟需改善。大力發(fā)展 公共租賃住房 ，是完善住房供應(yīng)體系，培育住房租賃市場(chǎng)，滿足城市中等偏下收入家庭基本住房需求的重要舉措，是引導(dǎo)城鎮(zhèn) 居民 合理住房消費(fèi)，調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)的必然要求。 18 近些年來(lái)，永州市城市取得了飛速的發(fā)展，隨著城市建設(shè)步伐加快，為促進(jìn)永州經(jīng)濟(jì)持續(xù)、快速發(fā)展，妥善處理居民住房問題，已成為城市建議工作的重點(diǎn)。 隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的逐步完善和健全，商品和人口的流動(dòng)更加頻繁，人居環(huán)境空前高漲。聯(lián)城發(fā)展勢(shì)在必行，項(xiàng)目選址可行、地塊區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯、土地手續(xù)齊備、周邊公用配套條件較好 。工作規(guī)劃符合國(guó)家城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范，建筑以及戶型設(shè)計(jì)方案優(yōu)秀；各項(xiàng)費(fèi)用取費(fèi)全面、合理，符合當(dāng)?shù)卦?價(jià)一般水平，銷售價(jià)格合理、性價(jià)比優(yōu)勢(shì)明顯；市場(chǎng)需求潛力較大，市場(chǎng)銷售風(fēng)險(xiǎn)較小，投資效益較高。該項(xiàng)目建成后，對(duì)促進(jìn)國(guó)家房改政策的落實(shí)，加快推進(jìn)城市化進(jìn)程，將起到積極地推動(dòng)作用。 XX 區(qū)現(xiàn)有農(nóng)村中小學(xué)校 91 所（其中轄區(qū)村小和教學(xué)點(diǎn) 52 所），學(xué)生15109 人，教師 1663 人，在雙基驗(yàn)收、合格學(xué)校建設(shè)等一系列改善農(nóng)村辦學(xué)條件的建設(shè)項(xiàng)目中，主要是建設(shè)教學(xué)樓、科教樓、學(xué)生食堂，教職工的住房一直沒有統(tǒng)籌考慮，因而工作住房問題比較突出。目前，有的教職工仍居住在 70、 80 年代建設(shè)的磚瓦房中（經(jīng)有關(guān)部門鑒定分別為 C、 D 級(jí)危房） ，影響了農(nóng)村教職工人才隊(duì)伍的穩(wěn)定、教學(xué)的積極性以及教學(xué)質(zhì)量的提高。為穩(wěn)定農(nóng)村教職工隊(duì)伍，優(yōu)化辦學(xué)條件，改