【正文】 政策、資金等方面的保障依據(jù)，確保保障住房建設得以順利開展。　　項目建設有利于強化政府住房保障職能，深化住房制度的改革。住房保障制度是是政府行使社會保障職能的具體體現(xiàn)。我國實行住房商品化和社會化的過程中，在以市場機制調(diào)節(jié)的住房分配體系中，住房的社會保障只是彌補市場的缺陷，對市場競爭中的弱者和低收入者提供幫助和救濟，體現(xiàn)人道主義精神。城鎮(zhèn)低收入家庭按其家庭收入根本無法購買商品房，只能依靠政府提供具有住房保障性質(zhì)的公廉租住房、公共租賃住房、經(jīng)濟適用住房才可能解決其住房問題。第三章 市場分析及建設規(guī)模城市化進程加快、房改政策的實施以及人民生活水平的提高，促使**房地產(chǎn)業(yè)步入快速發(fā)展階段。如今，房地產(chǎn)業(yè)已成為國民經(jīng)濟中的支柱產(chǎn)業(yè)之一，不僅影響著國民經(jīng)濟持續(xù)、健康和穩(wěn)定發(fā)展，而且也關系著全面建設小康社會目標的實現(xiàn)。我國房地產(chǎn)業(yè)從20世紀80年代改革開放起,經(jīng)過三十年的發(fā)展,房地產(chǎn)固定資產(chǎn)投資快速增長,隨著人民的生活水平不斷提高,購房需求不斷增長,房地產(chǎn)業(yè)得到飛速發(fā)展,取得了令人矚目的成就，但過快的發(fā)展，也帶來了一系列的問題。**房地產(chǎn)發(fā)展的趨勢從整個峽市房地產(chǎn)市場的發(fā)展看，住宅商品房的開發(fā)處于快速發(fā)展階段, 原有商品房供應量不多，后續(xù)開發(fā)量正逐步增加；有較高知名度和美譽度、有實力的開發(fā)商不多；隨著競爭激烈程度的加強，發(fā)展商在整體規(guī)劃、建筑設計、物業(yè)管理上的意識逐漸加強, 戶型設計、環(huán)境綠化等方面有值得借鑒之處。**房地產(chǎn)發(fā)展存在的問題近幾年，**房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展很快，但仍存在一些機制性、政策性、結構性問題，如不及時解決，將嚴重影響房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，這些問題主要表現(xiàn)在以下方面：高檔商品房比例過大、低價住房有效供給不足，市場供求失衡。房地產(chǎn)結構失衡問題是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中的一個痼疾，目前，**住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展中房地產(chǎn)投資結構同廣大消費者購買力之間出現(xiàn)錯位現(xiàn)象。一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)受利益驅(qū)動過于熱衷高檔商品房的開發(fā)，導致高檔商品房樓盤供應過多、房價虛高，超出市場需求和老百姓經(jīng)濟承受能力，也造成房價過高的假象；與此同時，由于中低檔住房的利潤偏低，很多開發(fā)商不愿意開發(fā)，再加上經(jīng)濟適用房、廉租住房等針對中低收入階層的保障性住房政策落實不夠到位，導致經(jīng)濟適用房開發(fā)要么規(guī)模過小、要么價格過高、要么標準偏高、要么購房資格審查不嚴，或者兼而有之，增加了中低收入者買房的難度。房價有虛高成分、上漲過快，超過消費者的承受能力。房價的連續(xù)攀升且上漲過快，加重了普通市民、特別是中低收入者買房負擔。這種脫離市場規(guī)律的房價上漲，造成房屋定位脫離實際，高價房過多，形成了有價無市的局面。當前的市場，一方面高檔住房相對較多，經(jīng)濟實用的微利房偏少并存在社區(qū)服務不配套、建筑質(zhì)量差等種種問題。另一方面，一部分空置房屋過高的房價被各種力量支撐著不愿降價出售。存在部分開發(fā)商盲目追捧的現(xiàn)象。房地產(chǎn)行業(yè)前景看好、加之房價連年不斷上漲，相對于其他行業(yè)的利潤率而言，可以說近幾年來房地產(chǎn)業(yè)的暴利已經(jīng)是公開的秘密，由此導致外來資本“逐利而來”，大量涌入。在房地產(chǎn)市場火熱的同時，由于房地產(chǎn)業(yè)相對于其它產(chǎn)業(yè)更有利可圖，許多企業(yè)積累資金紛紛轉(zhuǎn)向加盟房地產(chǎn)業(yè)，首先搶占土地這一稀有資源，從而造成土地價格虛高和建筑成本居高難下，致使房屋價格不斷上揚，商品房供應結構不盡合理。突出表現(xiàn)在近年來實施的土地使用公開投標拍賣中，競爭愈演愈烈，價格一再被追高，土地中標價明顯高于底價，這更加大了住宅土地的開發(fā)成本。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)水平低，**房地產(chǎn)企業(yè)處于剛剛起步階段，還未形成品牌化、規(guī)?；图瘓F化開發(fā)，大多數(shù)企業(yè)經(jīng)營理念低下，開發(fā)商尚處于簡單的建樓賣樓階段，低水平的市場運作使得房屋產(chǎn)品結構品質(zhì)欠缺，開發(fā)缺乏品味，沒有形成自己的品牌特色。房地產(chǎn)市場的信息不對稱。一是政府把國有土地使用權出讓給房地產(chǎn)開發(fā)商的過程中存在著明顯的信息不對稱問題。政府掌握著要出讓國有土地的信息，而房地產(chǎn)開發(fā)商對政府出讓的國有土地的信息了解很不充分，以至于出現(xiàn)了“有錢的找不到合適的地，有地的找不到合適的人”的情況。二是消費者購房時的信息不對稱問題。由于房地產(chǎn)商品本身具有顯著的差別性、復雜性，而購房者往往又不是房地產(chǎn)方面的專家，很難憑自己的個人經(jīng)驗對房地產(chǎn)商品的性能、質(zhì)量、建筑材料、配套設施等進行客觀準確的判斷。特別是購買期房時，購房者更是難以把握未來所建房產(chǎn)的狀況，加大了購房者與房地產(chǎn)開發(fā)商之間的信息不對稱。物業(yè)管理不配套、服務質(zhì)量差、收費難。物業(yè)管理是房地產(chǎn)開發(fā)鏈中最后一個項目，是房地產(chǎn)銷售過程的延伸，近幾年房地產(chǎn)升溫使許多投資者一哄而上，樓房平地聳立后，物業(yè)管理卻沒有跟上，有的雖成立了物業(yè)管理委員會，但服務不如人意。泰安市物管行業(yè)起步晚，服務管理水平普遍不高，缺少物管方面的專業(yè)人才，許多人認為物業(yè)管理人員只要能掃掃地、站站崗就行。當前，一方面是物業(yè)管理的服務質(zhì)量跟不上，企業(yè)行為不規(guī)范引起業(yè)主的不滿；另一方面，由于宣傳不到位，居民的物管意識不強，許多業(yè)主仍然把物管作為一個政府福利，或者是開發(fā)商應該提供的服務，不愿交納物業(yè)管理費，從而引起糾紛。居民消費觀念滯后，銀行個人貸款力度欠佳。住房作為大宗消費品，其價格動則幾萬元、十幾萬元、甚至幾十萬元，對于收入水平不高且社會保障制度不完善的我國居民來講，購買一套住房需要傾其一生積蓄，關系到一個家庭的生計問題，國家雖幾次降息，刺激消費需求，但貸款時限短、額度低，條款限制多，加之國家連續(xù)出臺的教育、醫(yī)療、住房，保障等改革措施，使個人支出預期增大，從一定程度上減弱了居民貸款消費的信心。另外，部分居民沿襲幾十年的保守消費習慣，接受不了“超前、負債消費觀念”，這也在一定程度上制約了居民購房愿望。**房地產(chǎn)市場具有很大的發(fā)展?jié)摿Ω鶕?jù)建設部政策研究中心課題組《全面小康社會的居住目標》中的研究分析：“從住宅水平和住宅需求的關系看，世界各國的經(jīng)驗表明，在人均GDP超過一千美元、住房面積達到30至35平方米之前，會保持較旺盛的住房需求”，同時考慮到建設部《全面小康社會的居住目標》中提出的“戶均一套房、人均一間房、功能配套、設備齊全”的總體目標，以及“城鎮(zhèn)人均住房建筑面積35平方米，每套住宅平均面積120平方米左右”的標準，可以預測**今后房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?jié)摿θ院艽蟆Ｖ懈呤杖胝叩淖》肯M重點將轉(zhuǎn)變?yōu)楦纳凭幼≠|(zhì)量和居住環(huán)境從國際上來看，當人均住房面積大于25—30平方米時，住房建設就從高速增長期進入了調(diào)整期，以提高居住舒適度和拆除更新舊有建筑及滿足新增家庭住房需求為主。近年來相繼建成的建業(yè)森林半島、鄭和小區(qū)、海洋新城現(xiàn)代城等高檔小區(qū)的情況分析，可以看到：今后中高收入者的住房消費重點將從提高住房面積轉(zhuǎn)變?yōu)楦纳凭幼≠|(zhì)量和環(huán)境，住房開始從生存型轉(zhuǎn)向享受型，從過去的“居者憂其屋”，進到“居者有其屋”，再進到“居者優(yōu)其屋”。即全面提高居住功能質(zhì)量、居住環(huán)境和現(xiàn)代化的配套設施條件等，住房開始變成實現(xiàn)自我價值、豐富居住生活和進行社交活動的場所，并構成家庭財富的重要組成部分。某家園2012年2013年（三期）廉租住房、公共租賃住房及公共配套（小學）建設項目，，計劃總建筑面積約55300平方米，建設廉租住房、公共租賃住房共計1020套。其中計劃建設廉租住房572套，總建筑面積約29600平方米（其中房屋面積約27400平方米、地下室面積約2200平方米），廉租住房全部為高層（11層、16層），套形面積將控制在50平方米以內(nèi)；計劃建設公共租賃住房448套，總建筑面積約25700平方米（其中房屋面積約24100平方米、地下室面積約1600平方米），公共租賃住房全部為高層（11層、16層），套形面積將控制在60平方米以內(nèi)；計劃配建小區(qū)小學，總建筑面積約5400平方米。(其中：、)。第四章 建設選址和建設條件（1）符合**總體規(guī)劃的要求，重視節(jié)約土地和合理用地。（2）場址地形、地貌要適合項目特點，有良好的工程地質(zhì)、水文地質(zhì)防洪防澇、防震等條件。（3）有便利的外部交通條件。（4）有良好的社會經(jīng)濟環(huán)境，可依托的基礎設施和方便的生活服務設施。(5)工程建設和使用期間不會對周邊環(huán)境和公眾利益造成損害。該項目建設場址位于**區(qū)東南部，賀站路東、南工路西北。是**東部城市規(guī)劃的居住區(qū)，符合**的城市總體規(guī)劃要求。同時該項目擬建規(guī)模和建設內(nèi)容相適宜，符合國家有關保障住房建設的政策要求，建設內(nèi)容、建設規(guī)模確定合理。所建項目場地地勢平坦，小區(qū)內(nèi)有足夠停車場地，且周邊交通便利，有利于車流人流、物流順暢，條件適宜項目建設。**域地貌以山地、丘陵和黃土塬為主，%，丘陵占36%，%，可謂“五山四陵一分川”。 **區(qū)座落在黃河南岸階地上，三面臨水，形似半島，素有“四面環(huán)山三面水，半城煙村半城田”之稱。項目地塊位于三門峽的東南部，地形較為平坦。**氣候?qū)倥瘻貛Т箨懶约撅L氣候，冬季干而冷，夏季熱而多雨。主要氣侯條件如下：年平均氣溫 ℃ 最高氣溫 ℃ 最低氣溫 ℃ 極端最高氣溫 ℃ 極端最低氣溫 ℃年平均降水量 650mm最大凍土深度 **多年平均水資源總量29億立方米（不含黃河入境水），黃河干流年均過境水量420億立方米，三門峽水庫容量達96億立方米，年調(diào)蓄量1820億立方米。項目所在的位置北側(cè)為**最大的蔬菜批發(fā)市場，小區(qū)主要干道賀站路與**快速通道相接?？焖偻ǖ劳鶘|為G30連霍高速公路三門峽東站口，往西直達（鄭州－西安的高速鐵路）三門峽南站、**文體中心和風景秀麗的**陜州風景區(qū)、天鵝湖，**快速通道相接東西均與G310國道相連，G310國道直達洛陽和西安，往西還與G209國道相接，可直達山西運城?？焖偻ǖ辣眰?cè)為沿河（青龍澗河）公園。、排水條件項目位于**自來水供水服務范圍內(nèi)，快速通道、賀站路中心線下設有城市供水主干管，本項目擬采用自來水公司提供的自來水；快速通道人行道和非機動車道下均有雨、污干管，可就近排入。項目最大用電負荷2267KW，**電力供應充足，用電有保證。電源線引自快速通道地下電纜，沿項目區(qū)路段已預留出線?？焖偻ǖ酪粋?cè)人行道下均敷設有燃氣和熱力管道，項目用氣和供熱比較方便，本項目可根據(jù)需要靈活考慮氣源和熱源。第五章 項目建設方案《城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范》；《民用建筑設計通則》；《住宅建筑設計規(guī)范》；《民用建筑照明設計標準》；《民用建筑隔聲設計規(guī)范》；《**城市總體規(guī)劃》；（2004版）《**賀站路居住區(qū)控制性詳細規(guī)劃》《**經(jīng)濟適用住房管理暫行辦法》；《**城鎮(zhèn)廉租住房保障辦法》居住環(huán)境是人類最為重要的生存空間，隨著人民物質(zhì)文化生活水平的提高，環(huán)境的地位日益重要，在住宅小區(qū)開發(fā)中，環(huán)境已成為衡量居住質(zhì)量的標準之一，同時，環(huán)境的創(chuàng)造和利用也是尊重地域文化和創(chuàng)造小區(qū)特色的關鍵，一個小區(qū)的環(huán)境決定了小區(qū)的品位和特色。作為一個較大型的小區(qū)規(guī)劃，如何利用地形與區(qū)位在總體上達到一致性是本次規(guī)劃著意考慮的問題，盡量做到小區(qū)具有獨立的個性，創(chuàng)造一個“以人為本”的居住環(huán)境，在充分注重與周邊環(huán)境協(xié)調(diào)的同時，在內(nèi)部環(huán)境中強調(diào)生活、文化、景觀間的連接，以達到美化環(huán)境、方便生活之目的，處理好“自然環(huán)境—住宅建設—人”的關系，是本小區(qū)規(guī)劃著重解決的問題。針對本項目的發(fā)展定位，設計中應遵循以下原則：地形原則充分分析現(xiàn)有地形、地勢、及周邊道路關系，確定主要出入口的合理位置。以人為本貫徹“以人為本”的思想，以建設高品質(zhì)環(huán)境的居住小區(qū)、生態(tài)型居住區(qū)為規(guī)劃目標，創(chuàng)造一個布局合理、功能齊備、交通便捷、綠意盎然、生活方便，具有文化內(nèi)涵的住區(qū)。特色原則在整體格調(diào)統(tǒng)一的前提下，強調(diào)住區(qū)環(huán)境與建筑，單體與群體，空間與實體的整合性。市場原則以滿足開發(fā)建設的客觀規(guī)律為宗旨，加強規(guī)劃的彈性及靈活性，使規(guī)劃設計便于分期實施和房地產(chǎn)項目的經(jīng)營，形成良性循環(huán)、滾動發(fā)展的機制。科技原則努力將新觀念、新技術、各種材料與傳統(tǒng)的居住生活要求有機結合，提高住宅功能質(zhì)量和居住環(huán)境水平，為居民提供舒適、安全、經(jīng)濟、科學的現(xiàn)代居住空間。發(fā)展新型節(jié)能型住宅。某家園小區(qū)位于**區(qū)東南部，賀站路東、南工路西北。建筑物周圍的綠化以點、線、面結合的方式進行，自然活潑，充分體現(xiàn)以人為本的設計理念。建筑物的周圍有大片綠化，在中心這個特殊的環(huán)境區(qū)域內(nèi)充滿一種自然和諧的空間氛圍。（1）、首先強調(diào)住宅小區(qū)的經(jīng)濟性和適用性，在規(guī)劃設計上要以“經(jīng)濟適用”為原則。（2）、在營造住宅區(qū)集中綠地的同時強化開放性空間—帶型空間，建立居民之間良好的鄰里關系。（3）、。南**家園（三期）工程，廉租住房每戶建筑面積均小于50平方米，公共租賃住房建筑面積均小于60平方米，戶型為兩室一廳一衛(wèi)及一室一廳一衛(wèi)，建筑層數(shù)為地下一層，地上11層及16層。建筑物安全等級為二級，耐火等級為二級，屋面防水等級為二級，地下室防水等級為二級，隔聲減噪等級為二級，控制室內(nèi)環(huán)境污染類別為二類。l、保證朝向和良好通風，窗戶及入口設計與景現(xiàn)環(huán)境緊密結合，保證戶戶有陽光、窗窗見美景。住宅套型設計注重實用性，考慮住戶多樣性的需求，結合現(xiàn)代居住特點，設計具有時代感的平面戶型，如玄關及儲物間的配置使住戶的居住生活更加方便。結合不同的面積標準設置不同的開間，最大限度地保證可使用面積。廚衛(wèi)設計簡潔，比例適度，考慮廚、潔具的布置，使住戶使用便利。充分利用屋頂平臺設置閣樓，提高建筑的利用率，改善熱環(huán)境，同時也豐富了建筑的外觀。道路系統(tǒng)由城市道路、小區(qū)道路、盡端路、步行道路組成。城市道路指小區(qū)外圍城市交通干道；小區(qū)級道路指小區(qū)內(nèi)主要的對外聯(lián)系道路，車行道寬度為7米，；小區(qū)內(nèi)盡端路是組團內(nèi)部聯(lián)系道路，盡端設置1212米的回車場；步行道路系統(tǒng)由小區(qū)內(nèi)綠化步行道和機動車道兩側(cè)的人行道組成，一方面方便的與城市交通系統(tǒng)相聯(lián)系，另一方面在小區(qū)內(nèi)部與小區(qū)綠化景觀系統(tǒng)合而為一，主要步行系統(tǒng)由小區(qū)組團分隔綠帶、綠化隔離帶等構成，將各部分室外空間、景觀空間