【正文】 于宣傳不到位，居民的物管意識(shí)不強(qiáng)，許多業(yè)主仍然把物管作為一個(gè)政府福利，或者是開發(fā)商應(yīng)該提供的服務(wù)，不愿交納物業(yè)管理費(fèi)，從而引起糾紛。一是政府把國(guó)有土地使用權(quán)出讓給房地產(chǎn)開發(fā)商的過(guò)程中存在著明顯的信息不對(duì)稱問(wèn)題。當(dāng)前的市場(chǎng)，一方面高檔住房相對(duì)較多，經(jīng)濟(jì)實(shí)用的微利房偏少并存在社區(qū)服務(wù)不配套、建筑質(zhì)量差等種種問(wèn)題。我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)從20世紀(jì)80年代改革開放起,經(jīng)過(guò)三十年的發(fā)展,房地產(chǎn)固定資產(chǎn)投資快速增長(zhǎng),隨著人民的生活水平不斷提高,購(gòu)房需求不斷增長(zhǎng),房地產(chǎn)業(yè)得到飛速發(fā)展,取得了令人矚目的成就，但過(guò)快的發(fā)展，也帶來(lái)了一系列的問(wèn)題。一是免收城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)等各種行政事業(yè)性收費(fèi)和政府性基金；二是建設(shè)用地實(shí)行行政劃撥方式供應(yīng)，在土地供應(yīng)計(jì)劃中予以優(yōu)先安排保證供應(yīng)。為推動(dòng)**全面建設(shè)小康進(jìn)程和促進(jìn)社會(huì)和諧穩(wěn)定起到了積極作用。**委、市政府始終把“保障和改善民生”及“住有所居”放在突出位置，多方籌措資金，逐步擴(kuò)大保障住房的覆蓋面，進(jìn)一步解決低收入家庭的住房難問(wèn)題，將國(guó)家的惠民政策真正落到實(shí)處。2011年以來(lái)，**緊緊圍繞“住有所居、應(yīng)保盡?！钡哪繕?biāo)。切實(shí)解決城市低收入家庭住房困難，是黨和政府關(guān)注民生、推進(jìn)社會(huì)和諧、維護(hù)國(guó)家長(zhǎng)治久安的一項(xiàng)重要舉措。根據(jù)三門峽城市總體發(fā)展規(guī)劃，作為城市功能設(shè)施和改善民生的一部分，本項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)具有重要的意義。(其中：、)。家園三期廉租住房及公共租賃住房住房建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告家園三期廉租住房及公共租賃住房住房建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告目 錄第一章 總論 5 5 5 5 5 5 5 6 7 7 7 8 8 8 9 9 10第二章 項(xiàng)目背景及建設(shè)的必要性 11 11 11 11 12**家園前期建設(shè)情況 13 13第三章 市場(chǎng)分析及建設(shè)規(guī)模 17**房地產(chǎn)發(fā)展的趨勢(shì) 17**房地產(chǎn)發(fā)展存在的問(wèn)題 17 20 21第四章 建設(shè)選址和建設(shè)條件 23 23 23 23 23 23 24 24 24 24 2排水條件 25 25 25第五章 項(xiàng)目建設(shè)方案 26 26 26 26 27 28 28 28 29 30 30 30 31 32 32 32 32 32第六章 公用工程方案 34 34 34 34 35 36 36 36 36 37 37 37 37 38 39 39 40 40 41 41 41 42第七章 節(jié)能方案分析 43 43 43 43 44 46第八章 環(huán)境保護(hù) 47 47 47 47 48 48 48 48 49 49 49 49 50 50 51 52 52 52第九章 施工安全及勞動(dòng)保護(hù) 54 54 54 5規(guī)定、規(guī)范 55 55 55第十章 建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃 57 57 58 60 63第十一章 投資估算及資金籌措 64 64 64 64 65．1投資估算范圍 65 65 65第十二章 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 66 66 66第十三章 建設(shè)項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià) 68 68 68 71 72第十四章 工程招標(biāo)管理 73 73 73 73 74 74 74第十五章 項(xiàng)目研究結(jié)論及建議 76 76 76南**家園（三期）廉租住房建設(shè)項(xiàng)目投資估算表 78第一章 總論項(xiàng)目名稱：家園（三期）廉租住房、公共租賃住房建設(shè)項(xiàng)目項(xiàng)目承辦單位：**經(jīng)濟(jì)適用住房開發(fā)中心法人代表： 項(xiàng)目編制單位： 工程咨詢有限公司法人代表： 項(xiàng)目擬建地點(diǎn)：某家園小區(qū)位于**區(qū)東南部，賀站路東、南工路西北部。初步確定某家園（三期）廉租住房、公共租賃住房建設(shè)項(xiàng)目2012年1月－2013年12月工期24個(gè)月。通過(guò)上述綜合分析可知，項(xiàng)目有著良好的社會(huì)效益和環(huán)境效益，也具有較好的間接經(jīng)濟(jì)效益，同時(shí)具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。２００７年國(guó)務(wù)院下發(fā)《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》（國(guó)發(fā)[2007]24號(hào)）、 國(guó)家七部委聯(lián)合頒布了《廉租住房管理辦法》（建住房[2007]258號(hào)）、2010年國(guó)家七部委又聯(lián)合頒布了《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見》，重點(diǎn)就是要把解決城市低收入家庭住房困難作為維護(hù)群眾利益和政府履行公共職能的一項(xiàng)重要責(zé)任，以加快發(fā)展保障住房為重點(diǎn)、多渠道解決城市低收入家庭住房困難的政策體系，也是對(duì)我國(guó)實(shí)施城鎮(zhèn)住房制度改革以來(lái)建立住房保障制度的一次總結(jié)和完善，體現(xiàn)了黨中央、國(guó)務(wù)院關(guān)注民生和執(zhí)政為民的理念。落實(shí)在31個(gè)項(xiàng)目102個(gè)保障性住房的建筑單體。經(jīng)過(guò)近五年來(lái)的艱苦工作，初步建立了住房保障制度和建設(shè)管理制度，確保了**保障住房建設(shè)及保障工作的開展?！　〗ㄔO(shè)保障住房是解決低收入家庭住房困難的主要途徑。為保障住房建設(shè)提供了政策、資金等方面的保障依據(jù)，確保保障住房建設(shè)得以順利開展。**房地產(chǎn)發(fā)展的趨勢(shì)從整個(gè)峽市房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展看，住宅商品房的開發(fā)處于快速發(fā)展階段, 原有商品房供應(yīng)量不多，后續(xù)開發(fā)量正逐步增加；有較高知名度和美譽(yù)度、有實(shí)力的開發(fā)商不多；隨著競(jìng)爭(zhēng)激烈程度的加強(qiáng)，發(fā)展商在整體規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)、物業(yè)管理上的意識(shí)逐漸加強(qiáng), 戶型設(shè)計(jì)、環(huán)境綠化等方面有值得借鑒之處。另一方面，一部分空置房屋過(guò)高的房?jī)r(jià)被各種力量支撐著不愿降價(jià)出售。政府掌握著要出讓國(guó)有土地的信息，而房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)政府出讓的國(guó)有土地的信息了解很不充分，以至于出現(xiàn)了“有錢的找不到合適的地，有地的找不到合適的人”的情況。居民消費(fèi)觀念滯后，銀行個(gè)人貸款力度欠佳。其中計(jì)劃建設(shè)廉租住房572套，總建筑面積約29600平方米（其中房屋面積約27400平方米、地下室面積約2200平方米），廉租住房全部為高層（11層、16層），套形面積將控制在50平方米以內(nèi)；計(jì)劃建設(shè)公共租賃住房448套，總建筑面積約25700平方米（其中房屋面積約24100平方米、地下室面積約1600平方米），公共租賃住房全部為高層（11層、16層），套形面積將控制在60平方米以內(nèi)；計(jì)劃配建小區(qū)小學(xué)，總建筑面積約5400平方米。是**東部城市規(guī)劃的居住區(qū)，符合**的城市總體規(guī)劃要求。項(xiàng)目所在的位置北側(cè)為**最大的蔬菜批發(fā)市場(chǎng)，小區(qū)主要干道賀站路與**快速通道相接。作為一個(gè)較大型的小區(qū)規(guī)劃，如何利用地形與區(qū)位在總體上達(dá)到一致性是本次規(guī)劃著意考慮的問(wèn)題，盡量做到小區(qū)具有獨(dú)立的個(gè)性，創(chuàng)造一個(gè)“以人為本”的居住環(huán)境，在充分注重與周邊環(huán)境協(xié)調(diào)的同時(shí)，在內(nèi)部環(huán)境中強(qiáng)調(diào)生活、文化、景觀間的連接，以達(dá)到美化環(huán)境、方便生活之目的，處理好“自然環(huán)境—住宅建設(shè)—人”的關(guān)系，是本小區(qū)規(guī)劃著重解決的問(wèn)題。建筑物周圍的綠化以點(diǎn)、線、面結(jié)合的方式進(jìn)行，自然活潑，充分體現(xiàn)以人為本的設(shè)計(jì)理念。住宅套型設(shè)計(jì)注重實(shí)用性，考慮住戶多樣性的需求，結(jié)合現(xiàn)代居住特點(diǎn)，設(shè)計(jì)具有時(shí)代感的平面戶型，如玄關(guān)及儲(chǔ)物間的配置使住戶的居住生活更加方便。地面和道路坡度項(xiàng)目?jī)?nèi)場(chǎng)地現(xiàn)高差不大，基地平整時(shí)可根據(jù)地勢(shì)和規(guī)劃建筑格局進(jìn)行分布平整。 （2）．門窗：外窗安裝80系列塑鋼窗，窗框顏色為乳白色，玻璃為5+9+5單框中空玻璃?；A(chǔ)材料（1）混凝土基礎(chǔ)、樓梯、樓層梁和板的混凝土強(qiáng)度等級(jí)為C20，圈梁、構(gòu)造柱為C20。日，項(xiàng)目1020套住宅全部入住后。排水系統(tǒng)采用雨水、污水分流體制，管道均采取埋設(shè)。采暖供水溫度95℃，采暖回水溫度75℃，采暖形式采用間歇式供暖。電力電纜均采用直埋敷設(shè)，敷設(shè)前，應(yīng)先將溝底鏟平夯實(shí)。用于消防及保安的用電回路采用耐火電纜或阻燃導(dǎo)線。有線電視系統(tǒng)：本工程由外網(wǎng)引來(lái)有線電視信號(hào)，進(jìn)線電纜選用SYWV759（P4）（雙向系統(tǒng)四屏蔽電纜），支線電纜選用SYWV755（四芯屏蔽電纜），電視分干線沿線槽敷設(shè)，由線槽引至各電視插孔穿焊接鋼管（SC）暗敷，有線電視系統(tǒng)須經(jīng)有線電視部門確定后設(shè)計(jì)。設(shè)置多道抗震防線。屋頂增加聚苯板保溫，其總熱阻值在《民用建筑熱工設(shè)計(jì)規(guī)程》要求的最小總熱阻值基礎(chǔ)上增加20%。節(jié)電措施（1） 減少線路損耗。選用效率高、壽命長(zhǎng)、安全和性能穩(wěn)定的電光源、燈具、配線器材以及調(diào)光控制設(shè)備和光控器件。將項(xiàng)目區(qū)打造成用地布局合理、設(shè)施完善、環(huán)境優(yōu)美、安靜舒適的養(yǎng)老樂(lè)園。項(xiàng)目施工期間的大氣污染物主要是揚(yáng)塵，揚(yáng)塵主要包括施工揚(yáng)塵和運(yùn)輸車輛揚(yáng)塵，建筑材料裝卸，取土及堆放筑路材料受風(fēng)起塵，但這部分揚(yáng)塵對(duì)大氣環(huán)境質(zhì)量影響持續(xù)時(shí)間、范圍、程度都較小。本項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)階段的固體廢棄物主要為施工建筑垃圾，建筑垃圾中無(wú)機(jī)成分較多，如泥土、磚瓦石塊等。施工期對(duì)周圍環(huán)境的噪聲影響會(huì)隨著工程的完成而自行消失。隔油池與沉淀池處理廢水的基本原理相同，都是利用廢水中懸浮物和水的比重不同而達(dá)到分離的目的。對(duì)于不可利用的普通垃圾定期由環(huán)衛(wèi)部門運(yùn)走，以保證不對(duì)環(huán)境造成污染。本項(xiàng)目保證優(yōu)質(zhì)的工程設(shè)計(jì)及質(zhì)量，其目的是提供安全、舒適、便捷的居住環(huán)境。安全生產(chǎn)另一個(gè)主要措施是要經(jīng)常在職工中廣泛進(jìn)行安全生產(chǎn)知識(shí)和重要性的教育，強(qiáng)化職工安全生產(chǎn)意識(shí)。初步確定某家園（三期）廉租住房、公共租賃住房建設(shè)項(xiàng)目2012年1月－2013年12月工期24個(gè)月?！　』A(chǔ)配套設(shè)施建設(shè)2013年7月－2013年12月進(jìn)行小區(qū)基礎(chǔ)配套設(shè)施（公廁、道路、室外給排水、暖氣、電力管網(wǎng)等）建設(shè)。(2) 進(jìn)度控制的技術(shù)措施主要包括以下幾種：審查承包商提交的進(jìn)度計(jì)劃，使承包商能在合理的狀態(tài)下施工。(9) 加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理，在合同中應(yīng)充分考慮風(fēng)險(xiǎn)因素及其對(duì)進(jìn)度的影響，以及相應(yīng)的處理方法。施工人員應(yīng)當(dāng)樹立五大觀念,即質(zhì)量第一、預(yù)控為主、為用戶服務(wù)、用數(shù)據(jù)說(shuō)話以及社會(huì)效益、企業(yè)效益（質(zhì)量、成本、工期相結(jié)合）綜合效益觀念。忠于事業(yè)的人擔(dān)任該項(xiàng)工作。科學(xué)技術(shù)高度發(fā)展的今天，為材料的檢驗(yàn)提供了科學(xué)的方法。 （5）環(huán)境因素影響工程質(zhì)量的環(huán)境因素較多，有工程地質(zhì)、水文、氣象、噪音、通風(fēng)、振動(dòng)、照明、污染等。建設(shè)資金擬通過(guò)以下方式籌措：廉租房投資全部由政府財(cái)政投入；經(jīng)濟(jì)適用住房投資由項(xiàng)目承辦單位自有資金投入1800萬(wàn)元，其余可滾動(dòng)開發(fā)解決。 對(duì)廉租住房、公共租賃住房經(jīng)營(yíng)管理單位按照政府規(guī)定價(jià)格、向規(guī)定保障對(duì)象出租的廉租住房、公共租賃住房用地，免征城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅、契稅。特別是政府建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房不僅解決了中低收入職工的住房問(wèn)題，還替代了單位分散建房。如市場(chǎng)上經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)量大，則商品房的價(jià)格就會(huì)降低。五、有利于社會(huì)穩(wěn)定、健康和可持續(xù)發(fā)展實(shí)施本項(xiàng)目，有助于當(dāng)?shù)厣鐣?huì)的穩(wěn)定與經(jīng)濟(jì)的健康可持續(xù)發(fā)展，受當(dāng)?shù)卣途用裰С?。無(wú)7對(duì)當(dāng)?shù)鼗A(chǔ)設(shè)施和社會(huì)服務(wù)容量的影響項(xiàng)目將促進(jìn)周邊道路、供水、排水、供電、供暖、燃?xì)?、通訊管網(wǎng)等基礎(chǔ)設(shè)施的完善無(wú)8對(duì)少數(shù)民族風(fēng)俗習(xí)慣和宗教信仰的影響項(xiàng)目的建設(shè)和運(yùn)營(yíng)符合國(guó)家的民族和宗教政策，不會(huì)引起民族矛盾，宗教糾紛。根據(jù)國(guó)家《廉租住房保障辦法》的規(guī)定，廉租住房保障方式實(shí)行貨幣補(bǔ)貼和實(shí)物配租等相結(jié)合。實(shí)物配租是指縣級(jí)以上地方人民政府向申請(qǐng)廉租住房保障的城市低收入住房困難家庭提供住房，并按照規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)收取租金。城鎮(zhèn)基礎(chǔ)建設(shè)、道路交通、生態(tài)環(huán)境及綠化、商貿(mào)、居住也在穩(wěn)步發(fā)展中。社會(huì)影響分析表序號(hào)社會(huì)因素影響的范圍及程度可能出現(xiàn)的不利后果措施建議1對(duì)當(dāng)?shù)鼐用穹峙浜褪杖氲挠绊憣?duì)促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有深遠(yuǎn)影響，可普遍增加當(dāng)?shù)鼐用袷杖耄淮嬖跀U(kuò)大貧富差距的問(wèn)題。因?yàn)榻?jīng)濟(jì)適用住房一般都選址在城市的新區(qū)，開發(fā)建設(shè)規(guī)模都比較大，可以較快形成配套齊全的小區(qū)。二、經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租房建設(shè)能有效調(diào)控市場(chǎng)商品房的價(jià)格。第十三章 建設(shè)項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)一、經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房的建設(shè)是政府建立城鎮(zhèn)住房新體制，保證社會(huì)全面發(fā)展的一項(xiàng)重要舉措。項(xiàng)目投資總額為**X萬(wàn)元，其中形成固定資產(chǎn)為****萬(wàn)元，形成無(wú)形資產(chǎn)和遞延資產(chǎn)****X萬(wàn)元。因此，根據(jù)工程特點(diǎn)和具體條件，應(yīng)對(duì)影響質(zhì)量的環(huán)境因素，采取有效的措施嚴(yán)加控制。（3）方法因素施工過(guò)程中的方法包含整個(gè)建設(shè)周期內(nèi)所采取的技術(shù)方案、工藝流程、組織措施、檢測(cè)手段、施工組織設(shè)計(jì)等。3）合理組織材料供應(yīng)，確保正常施工。領(lǐng)導(dǎo)層、技術(shù)人員素質(zhì)高，決策能力就強(qiáng)，就有較強(qiáng)的質(zhì)量規(guī)劃、目標(biāo)管理、施工組織和技術(shù)指導(dǎo)、質(zhì)量檢查的能力；管理制度完善，技術(shù)措施得力，工程質(zhì)量就高。工程項(xiàng)目中的質(zhì)量控制主要表現(xiàn)為施工組織和施工現(xiàn)場(chǎng)的質(zhì)量控制，控制的內(nèi)容包括工藝質(zhì)量控制和產(chǎn)品質(zhì)量控制。(3) 進(jìn)度控制的經(jīng)濟(jì)措施主要包括以下幾種：及時(shí)辦理工程預(yù)付款及工程進(jìn)度款支付手續(xù)。表101 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度表時(shí)間項(xiàng)目2468101224681012可行性研究報(bào)告編制及審批初步設(shè)計(jì)及報(bào)批施工圖設(shè)計(jì)土建施工及裝修設(shè)備考察訂貨人員培訓(xùn)竣工運(yùn)營(yíng)（一）項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度控制措施項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中，進(jìn)度控制的措施應(yīng)包括組織措施、技術(shù)措施、經(jīng)濟(jì)措施及合同措施。 工程設(shè)計(jì)進(jìn)度 工程設(shè)計(jì)階段是確定工