【正文】 國(guó)最佳旅游城市、全國(guó)最佳森林城市。2007年，成都市被國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)稱為全國(guó)統(tǒng)籌城鄉(xiāng)改革配套試點(diǎn)城市。（一）城市性質(zhì)及規(guī)模成都市是四川省省會(huì)，中國(guó)副省級(jí)城市之一，四川省政治、經(jīng)濟(jì)、文教中心，國(guó)家經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展計(jì)劃單列市，也是國(guó)家歷史文化名城。93年被國(guó)務(wù)院確定為西南地區(qū)的科技、商貿(mào)、金融中心和交通及通信樞紐，綜合實(shí)力西部第一。成都市轄9區(qū)4市6縣，面積12390平方公里，,。成都市中心城區(qū)面積598平方公里，目前的建成區(qū)面積約283平方公里。未建成區(qū)域117平方公里屬于規(guī)劃的建設(shè)用地，198平方公里為非建設(shè)用地。（二）自然條件地理項(xiàng)目區(qū)域位于成都市區(qū)位于成都平原東部，平均海拔約500米。成都平原是我國(guó)西南地區(qū)最大的平原。地勢(shì)西部略高東略低，屬典型的內(nèi)陸地帶。平原及臺(tái)地構(gòu)造上屬成都坳陷，區(qū)域地質(zhì)穩(wěn)定性一般良好，主要工程地質(zhì)問(wèn)題是局部地帶的區(qū)域穩(wěn)定性，裂隙膨脹土，砂土液化，軟土層地基及臺(tái)地邊坡穩(wěn)定性。氣候成都屬亞熱帶季風(fēng)氣候，具有春早、夏熱、秋涼、冬暖的氣候特點(diǎn)，年平均氣溫16攝氏度，年降雨量1000毫米左右。氣候的一個(gè)顯著特點(diǎn)是多云霧，日照時(shí)間短、空氣較為潮濕。成都的雨水集中在8兩個(gè)月，冬春兩季干旱少雨，極少冰雪。水資源成都市有岷江和沱江兩大水系，又有舉世文明的都江堰灌溉工程，水資源充沛，多年平均年徑流深715毫米，年徑流總量89億立方米。目前，成都市建立了60多個(gè)污水凈化設(shè)施，污水處理廠14個(gè)。城區(qū)及臨近河段的污染物濃度總體上已呈下降趨勢(shì)。2008年，中心城區(qū)成都市中心城區(qū)污水處理規(guī)模將新增82萬(wàn)噸/天，五城區(qū)(含高新區(qū))污水處理率將達(dá)到90%以上。交通成都交通經(jīng)過(guò)多年的建設(shè)和發(fā)展，以公路、鐵路和航空運(yùn)輸為主的四通八達(dá)的立體交通網(wǎng)絡(luò)體系已基本形成，市域綜合交通網(wǎng)絡(luò)及場(chǎng)站體系正日臻完善。成都是全國(guó)45個(gè)公路主樞紐城市之一，也是四川省高速公路網(wǎng)的重要支撐點(diǎn)。過(guò)境國(guó)道主干線有三條，國(guó)省干線公路13條，已建成 “1環(huán)+9射”狀的市域高速公路網(wǎng)，總里程達(dá)437公里，輻射成都90%以上國(guó)土面積；全市公路總里程2006年達(dá)到18089公里。中心城區(qū)現(xiàn)有城市道路1445公里，道路面積3686萬(wàn)平方米。旅游成都旅游資源得天獨(dú)厚并具鮮明的成都特色：一是人文景觀多。全市現(xiàn)有人文景觀172處,全國(guó)重點(diǎn)文物保護(hù)單位6個(gè)，省級(jí)文物保護(hù)單位33個(gè)。二是自然景觀全。三是旅游資源分布相對(duì)集中。四是成都旅游地理位置十分優(yōu)越。（三）城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)的現(xiàn)狀與發(fā)展成都的致力于創(chuàng)建中國(guó)中西部創(chuàng)業(yè)環(huán)境最優(yōu)、人居環(huán)境最佳、綜合實(shí)力最強(qiáng)的現(xiàn)代特大中心城市。成都已形成了電子信息、機(jī)械、食品、醫(yī)藥和化工等六大支柱產(chǎn)業(yè)，形成了競(jìng)爭(zhēng)力較強(qiáng)的家具和鞋業(yè)產(chǎn)業(yè)集群。成都市被連續(xù)被評(píng)為“中國(guó)城市綜合實(shí)力50強(qiáng)”，綜合實(shí)力排中西部地區(qū)前列。近年來(lái)，成都市國(guó)民經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)。（見(jiàn)圖1），%。其中：，%；，%；，%。一、二、::。按常住人口計(jì)算，全市人均生產(chǎn)總值達(dá)39510元（約5785美元）。成都市城市建設(shè)成效顯著，中心城區(qū)水環(huán)境綜合整治工程、舊城改造、城中村改造等一批重大建設(shè)項(xiàng)目順利推進(jìn)，城市功能不斷提升；公用事業(yè)服務(wù)能力不斷增強(qiáng)：。成都科技實(shí)力雄厚，已成為中國(guó)西南地區(qū)綜合實(shí)力第一強(qiáng)市。,；。％。％。城市居民人均可支配收入18659元，%；農(nóng)村居民人均純收入7129元，%。二、XX區(qū)概況“濯錦之江，源遠(yuǎn)流長(zhǎng)”，以聞名千古的濯錦之江冠名的XX區(qū)，地處成都市東南部，位于國(guó)務(wù)院批復(fù)成都市總體規(guī)劃城市向東向南發(fā)展的重要開(kāi)發(fā)建設(shè)區(qū)域。，常住人口40萬(wàn)人，轄13個(gè)街道辦事處和2個(gè)鄉(xiāng)。區(qū)內(nèi)平均海拔500米，其西北部地勢(shì)平坦，為成都市的商貿(mào)繁華區(qū)域，東南多為淺丘，為“兩高一優(yōu)”農(nóng)業(yè)發(fā)達(dá)的城郊，℃，年降雨量800－1000毫米。轄區(qū)內(nèi)有著名的春熙路、鹽市口商業(yè)區(qū)，是成都市最繁華的中心城區(qū)。三、項(xiàng)目周邊概況本項(xiàng)目位于三環(huán)路外側(cè)，屬城鄉(xiāng)結(jié)合部，近年來(lái)，隨著城市建設(shè)進(jìn)程的加快和“城鄉(xiāng)一體化新居工程”的推進(jìn)，農(nóng)村人口逐步向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移，城市化進(jìn)程進(jìn)一步加快，居民生活水平得到迅速提高，區(qū)域面貌得到極大改觀，房地產(chǎn)、物流等產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速。第四章 需求分析與政策保障一、需求趨勢(shì)住房是人們基本的生活需求，是民生之需。在城市居民中，低收入家庭對(duì)住房的需求最為迫切，用經(jīng)濟(jì)學(xué)的語(yǔ)言來(lái)說(shuō)，這部分群體對(duì)住房的需求是剛性需求。然而，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展，房?jī)r(jià)上漲較快，部分中、低收入人群的住房保障問(wèn)題逐漸顯露出來(lái)。為解決房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的種種問(wèn)題，近幾年從中央到地方各級(jí)政府部門出臺(tái)了一系列政策，通過(guò)規(guī)定90平方米以下中小戶型的建設(shè)比例、加大住房保障、從緊的貨幣政策等政府調(diào)控和完善市場(chǎng)機(jī)制的手段穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，尤其是“住房保障”這個(gè)帶著濃厚民生意味的詞，在2007成為了一個(gè)被提及率幾乎最高的詞匯。發(fā)展需求。從當(dāng)前城鎮(zhèn)化發(fā)展的趨勢(shì)來(lái)看，隨著人口向城鎮(zhèn)的集聚，也包括既有的農(nóng)村重點(diǎn)的集鎮(zhèn)，他們?cè)趪?guó)家城鎮(zhèn)化發(fā)展的過(guò)程中，逐步從傳統(tǒng)的農(nóng)業(yè)型轉(zhuǎn)化為城鎮(zhèn)型的這些居民，總體上來(lái)講城鎮(zhèn)地區(qū)住房需求是在不斷加大的，這是一個(gè)需求的總的發(fā)展趨勢(shì)。過(guò)去的的遺留問(wèn)題。在發(fā)展過(guò)程中，不僅有人口集聚以后的住房需求。實(shí)際上在前30年城鎮(zhèn)化發(fā)展過(guò)程中，是欠帳的，在改革開(kāi)放之后才開(kāi)始城鎮(zhèn)化發(fā)展的新機(jī)制、新步伐，城市建設(shè)的水平才逐步提高。實(shí)際上在70年代、80年代建設(shè)的房子，甚至之前有很多房子，包括現(xiàn)在正在進(jìn)行的老舊房屋改造，都是過(guò)去遺留下來(lái)的。人口分布不均。我國(guó)是一個(gè)人均資源量比較少的、緊缺的國(guó)家。在城鎮(zhèn)化過(guò)程中，一直都面臨著資源和環(huán)境的壓力。另有一個(gè)重要現(xiàn)實(shí)問(wèn)題，95%的人是集中在不到50%的東、中部地區(qū)的國(guó)土面積上，加大了實(shí)際上有供需不對(duì)稱的因素。需求現(xiàn)狀。據(jù)2004年統(tǒng)計(jì)，成都市符合經(jīng)濟(jì)適用房申購(gòu)條件的市民多達(dá)7萬(wàn)余戶，經(jīng)濟(jì)適用房的有效供給遠(yuǎn)遠(yuǎn)不足。需然政府近幾年加大了政府保障性住房的建設(shè)力度，但遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。從2006公布的《成都市住房建設(shè)規(guī)劃（2006－2010）》看，20072010年，每年的公共住房（政府保障性住房），加上每年的新增需求，城市的政府保障性住房的建設(shè)任務(wù)任重而道遠(yuǎn)。二、住房保障的對(duì)象及政策目標(biāo)住房保障最直白地講就是住房領(lǐng)域的社會(huì)保障，是政府為彌補(bǔ)市場(chǎng)“失靈”，運(yùn)用經(jīng)濟(jì)、行政和法律的手段，以滿足全體國(guó)民的基本住房需求。住房保障的對(duì)象，從狹義上講是少數(shù)低收入、住房困難群體；從廣義上講，囊括了可支付能力不足的廣大中等收入群體和有特殊住房需求的群體(如老年人、殘疾人等)。如果說(shuō)對(duì)少數(shù)貧困群體實(shí)施的特殊性住房保障是一種社會(huì)救助，那么對(duì)廣大中等收入群體實(shí)施的普遍性住房保障則是提高其住房消費(fèi)可支付能力的一種扶持。更確切地說(shuō)，特殊性住房保障是對(duì)貧困群體的救助、體現(xiàn)了社會(huì)公平與互助，而普遍性的住房保障提升廣大社會(huì)成員可支付能力則是社會(huì)和諧和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基礎(chǔ)，一個(gè)完善的住房保障制度應(yīng)是特殊性住房保障與普遍性住房保障的有機(jī)結(jié)合。盡管住房保障的對(duì)象不同、政府救助和扶持的方式不同，但政府實(shí)施住房保障的政策目標(biāo)只有一個(gè)，就是讓“人人住有所居”，而不是“人人都有產(chǎn)權(quán)房”。遵循特殊保障與普遍保障相結(jié)合，政府主導(dǎo)與市場(chǎng)機(jī)制相結(jié)合，中央決策與地方因地制宜創(chuàng)新相結(jié)合的基本原則，來(lái)構(gòu)建以“住有所居”為目標(biāo)的多元住房保障體系。我國(guó)的保障性住房建設(shè)可界定為：是政府從供給面入手實(shí)施住房保障的一種方式，其受益的對(duì)象主要是低收入群體，也應(yīng)包括部分可支付能力不足的中等收入群體。更確切地講，凡為政府政策目標(biāo)、為特定保障對(duì)象服務(wù)、享受政府土地、信貸和稅收某種優(yōu)惠政策興建的住房都可視為保障性住房的一部分。三、保障性住房的供給形式與供給方式（一）保障性住房的供給形式與對(duì)象保障性住房的供給形式以廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房及限價(jià)房的形式供應(yīng)。廉租房根據(jù)規(guī)劃，新建廉租住房將在經(jīng)濟(jì)適用房和限價(jià)商品房小區(qū)中配建，配建比例按規(guī)劃將控制在建筑面積的10％～15％。針對(duì)五城區(qū)（含成都高新區(qū)）廉租住房保障對(duì)象為城市低收入住房困難家庭。，人均住房面積16平方米以下的家庭。經(jīng)濟(jì)適用房針對(duì)五城區(qū)（含成都高新區(qū)）經(jīng)濟(jì)適用住房保障對(duì)象為收入、住房均符合規(guī)定條件的困難家庭。2008年度經(jīng)濟(jì)適用住房保障對(duì)象為家庭年收入4萬(wàn)元以下、人均住房面積16平方米以下的家庭。從2010年起，中心城區(qū)經(jīng)濟(jì)適用房的保障“準(zhǔn)入線”從家庭年收入由40000元以下調(diào)整為50000元以下，使更多“夾心層”家庭實(shí)現(xiàn)“安居夢(mèng)”。限價(jià)房限價(jià)商品住房供應(yīng)對(duì)象為不符合經(jīng)濟(jì)適用住房申購(gòu)條件，又無(wú)力購(gòu)買市場(chǎng)價(jià)普通商品住房的本市居民以及在本市務(wù)工一定年限并連續(xù)繳納社保的外來(lái)務(wù)工家庭。2008年度限價(jià)商品住房供應(yīng)對(duì)象為家庭年收入在6萬(wàn)元以下、家庭住房面積在55平方米以下或人均住房面積在16平方米以下、具有本市戶口的家庭；在本市有固定工作，并連續(xù)繳納社保兩年以上的外來(lái)務(wù)工家庭；年齡在35周歲以上、無(wú)自有住房、具有本市戶口的單身居民。（二）保障性住房的供給方式從各國(guó)的實(shí)踐來(lái)看，保障性住房供給主要有以下方式：政府直接投資興建公共住房，以低租金出租給低收入群體英國(guó)在1945—1975年間，地方政府建造公房290多萬(wàn)套，有效緩解了二戰(zhàn)后的“房荒”。美國(guó)在1949—1979年間，由政府興建公共住房的總量從17萬(wàn)套增加至120萬(wàn)套，從而有效解決了低租金住房供給不足和低收入者的住房難問(wèn)題。而日本的公共住房多是以公營(yíng)和公團(tuán)方式供給的，依據(jù)《1951年公營(yíng)住宅法》，公營(yíng)住房是地方政府為有特殊住房需求的低收入者、母子家庭和殘疾家庭提供的低租金住房。而公團(tuán)是依據(jù)《日本住宅公團(tuán)法》成立的特殊法人，專門從事公共住房建設(shè)、住宅區(qū)改造和經(jīng)營(yíng)，其興建的公共住房既有租賃房，又有可售住房，既有收入下限也有收入上限，主要面向中等收入群體。我國(guó)香港從1961年開(kāi)始推出“廉租房計(jì)劃”，此后又推出“居屋計(jì)劃”。目前，全美有120萬(wàn)戶家庭住在政府投資興建的公共住房里；英國(guó)雖經(jīng)歷1980年代大規(guī)模的住房私有化，由地方政府提供的公共住房仍占住房市場(chǎng)的20%左右：我國(guó)香港公營(yíng)住房占市場(chǎng)份額的40%左右。政府與私營(yíng)機(jī)構(gòu)合作公私合伙合作的具體模式多種多樣：可以是政府和企業(yè)出地或出資、或政府提供優(yōu)惠政策，激勵(lì)私營(yíng)企業(yè)和非盈利組織開(kāi)發(fā)建設(shè)，在有利于實(shí)現(xiàn)政府住房保障政策目標(biāo)和經(jīng)濟(jì)上可持續(xù)的基礎(chǔ)上，將具體經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)移給企業(yè)和非盈利組織，即建設(shè)一轉(zhuǎn)移(BT)模式。也可以是政府從私營(yíng)企業(yè)收購(gòu)閑置的存量房，由政府擁有，社團(tuán)組織營(yíng)運(yùn)，即購(gòu)買—擁有—營(yíng)運(yùn)(P00)模式?；蛘哂伤綘I(yíng)機(jī)構(gòu)開(kāi)發(fā)建設(shè)、并擁有產(chǎn)權(quán)，專業(yè)化經(jīng)營(yíng)，由政府監(jiān)督和給予適當(dāng)政策優(yōu)惠，即建設(shè)—擁有—經(jīng)營(yíng)—監(jiān)督—補(bǔ)貼模式。正是在這種模式下，各國(guó)出現(xiàn)了許多與政府合作的專門從事住房開(kāi)發(fā)建設(shè)、租賃服務(wù)的私營(yíng)企業(yè)和非盈利組織，如英國(guó)住房協(xié)會(huì)、美國(guó)的低收入住房聯(lián)盟和社區(qū)發(fā)展社團(tuán)和德國(guó)的GAGFAH住房公司，它們都擁有和經(jīng)營(yíng)大量面向中低收入階層不同檔次、既可租又可售的住房。政府激勵(lì)私營(yíng)企業(yè)、非盈利組織、住房合作社投資開(kāi)發(fā)面向中低收入者的住房政府運(yùn)用信貸、稅收政策工具，動(dòng)員和引導(dǎo)社會(huì)各方力量積極參與，也是加快保障性住房建設(shè)的重要渠道。在祟尚市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的美國(guó)，政府為鼓勵(lì)私營(yíng)企業(yè)和非盈利組織(宗教團(tuán)體、勞工聯(lián)盟和社區(qū)組織)開(kāi)發(fā)面向中低收入者的租賃房，出臺(tái)了多項(xiàng)政策，比如為私營(yíng)機(jī)構(gòu)提供低息貸，鼓勵(lì)他們興建低于市場(chǎng)租金的租賃房，其出租對(duì)象是無(wú)法享受公共住房、收入為地區(qū)平均水平的中等收入家庭；為開(kāi)發(fā)商興建租賃房提供還貸利率1%的補(bǔ)貼，政府對(duì)租金水平進(jìn)行管治，限定承租對(duì)象收入不高于地區(qū)平均收入水平的80%，同時(shí)政府對(duì)承租的低收入住戶提供房租補(bǔ)貼；鼓勵(lì)興建面向中等收入群體的租賃房和多戶租賃房，鼓勵(lì)舊城翻修改造存量租賃房，鼓勵(lì)為老年人、傷殘人士興建帶有醫(yī)療康復(fù)設(shè)施的租賃住房等政策。在政府政策法規(guī)的指引和激勵(lì)下，私營(yíng)企業(yè)和非盈利組織的廣泛介入，促進(jìn)了保障性住房的開(kāi)發(fā)建設(shè)和多樣化。從上述分析看到，各國(guó)政府從供給面入手積極干預(yù)住宅市場(chǎng)，加大保障性住房建設(shè)，多有以下特點(diǎn)：一是保障對(duì)象廣泛，既有需要特別救助的低收入、有特殊住房需求的老年人和殘疾人，也有部分買不起商品房的中等收入者。二是政策靈活、多樣，既可以是政府直接投資興建、從市場(chǎng)上收購(gòu)存量房，也可以是為私營(yíng)機(jī)構(gòu)和非盈利組織提供抵押貸款違約保險(xiǎn)，以保障開(kāi)發(fā)資金的可得性；提供長(zhǎng)期低息貸款和稅收減免。三是政策扶持的重點(diǎn)突出，多鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)建設(shè)保障性租賃房，并依據(jù)市場(chǎng)需求變化不斷進(jìn)行調(diào)整。由此產(chǎn)生的政策效應(yīng)是顯而易見(jiàn)的：① 實(shí)現(xiàn)了“住有所居”的住房保障政策目標(biāo)，滿足了低收入者和可支付能力弱的中等收入群體的基本住房需求。② 通過(guò)政府投資和政策指引，動(dòng)員多方力量參與，將開(kāi)發(fā)成本控制在租金水平和銷售價(jià)格可以承受的范圍內(nèi)，加快了可支付住房的建設(shè)，強(qiáng)化了政府和企業(yè)的社會(huì)責(zé)任，營(yíng)造了社會(huì)公平正義、互助友愛(ài)的社會(huì)環(huán)境。③ 優(yōu)化了住宅市場(chǎng)結(jié)構(gòu)。政府增加保障性住房供給是對(duì)市場(chǎng)的“遺失補(bǔ)缺”，有利于形成保障性住房與商品房、租房與售房、存量房與新建房、不同品質(zhì)、價(jià)位、戶型面積和地域分布住房共存的格局。多樣化的住房供給與社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和國(guó)民消費(fèi)水平相適應(yīng)，消費(fèi)需求的多元化和梯度升級(jí)不僅是中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的不竭源泉，也是保障性住房可持續(xù)性的基礎(chǔ)。我國(guó)政府從需求面入手，以現(xiàn)行的信貸、財(cái)稅優(yōu)惠政策提升廣大中低收入群體可支付能力，從住宅市場(chǎng)上去租房購(gòu)房；也包括從供給面入手運(yùn)用各種政策工具、動(dòng)員多方力量，增加面向中低收入者的保障性住房的供給。且保障性住房的形式也應(yīng)是多種多樣的，既可租也可售。在社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不同階段，政府住房保障的對(duì)象、保障方式應(yīng)根據(jù)國(guó)情和市場(chǎng)的實(shí)際需求不斷進(jìn)行調(diào)整。四、成都市保障性住房建設(shè)總體規(guī)劃為引導(dǎo)和促進(jìn)成都市房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展，保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快增長(zhǎng)，滿足廣大群眾的基本住房需求，合理引導(dǎo)住房消費(fèi)，建設(shè)資源節(jié)約型社會(huì)，加強(qiáng)對(duì)近期城市住房建設(shè)的指導(dǎo)，成都市政府制定了《成都市住房建設(shè)規(guī)劃（2006－2010）》。規(guī)劃現(xiàn)狀：依據(jù)我市2006年住房調(diào)查，至2005年底。其中，、。規(guī)劃期內(nèi)住房需求：根據(jù)五城區(qū)人口、經(jīng)濟(jì)變化趨勢(shì)，商品住房市場(chǎng)發(fā)展態(tài)勢(shì)，以及本地中低收入家庭住房狀況預(yù)測(cè)，規(guī)劃期內(nèi)，住房總需求為5618萬(wàn)平方米。其中，新建商品