【正文】 的形式也應(yīng)是多種多樣的，既可租也可售。多樣化的住房供給與社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和國民消費水平相適應(yīng)，消費需求的多元化和梯度升級不僅是中國房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展 的不竭源泉，也是保障性住房可持續(xù)性的基礎(chǔ)。 ③ 優(yōu)化了住宅市場結(jié)構(gòu)。由此產(chǎn)生的政策效應(yīng)是顯而易見的： ① 實現(xiàn)了 “住有所居 ”的住房保障政策目標(biāo)，滿足了低收入者和可支付能力弱的 中等收入群體的基本住房需求。二是政策靈活、多樣，既可以是政府直接投資興建、從市場上收購存量房，也可以是為私營機(jī)構(gòu)和非盈利組織提供抵押貸款違約保險，以保障開發(fā)資金的可得性；提供長期低息貸款和稅收減免。在政府政策法規(guī)的指引和激勵下，私營企業(yè)和非盈利組織的廣泛介入，促進(jìn)了保障性住房的開發(fā)建設(shè)和多樣化。 政府激勵私營企業(yè)、非盈利組織、住房合作社投資開發(fā)面向中低收入者的住房 政府運用信貸、稅收政策工具，動員和引導(dǎo)社會各方力量積極參與，成都市 XX 政府保障性住房建設(shè)項目 四川省 XX 工程咨詢監(jiān)理 有限公司 第 18 頁 共 82 頁 也是加快保障性住房建設(shè)的重要渠道?；蛘哂伤綘I機(jī)構(gòu)開發(fā)建設(shè)、并擁有產(chǎn)權(quán)，專業(yè)化經(jīng)營，由政府監(jiān)督和給予適當(dāng)政策優(yōu)惠，即建設(shè) —擁有 —經(jīng)營 —監(jiān)督 —補(bǔ)貼模式。 政府與私營機(jī)構(gòu)合作 公私合伙合 作的具體模式多種多樣：可以是政府和企業(yè)出地或出資、或政府提供優(yōu)惠政策，激勵私營企業(yè)和非盈利組織開發(fā)建設(shè)，在有利于實現(xiàn)政府住房保障政策目標(biāo)和經(jīng)濟(jì)上可持續(xù)的基礎(chǔ)上，將具體經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)移給企業(yè)和非盈利組織，即建設(shè)一轉(zhuǎn)移 (BT)模式。我國香港從 1961 年開始推出 “廉租房計劃 ”，此后又推出 “居屋計劃 ”。而日本的公共住房多是以公營和公團(tuán)方式供給的，依據(jù)《 1951 年公營住宅法》，公營住房是地方政府為有特殊住房需求的低 收入者、母子家庭和殘疾家庭提供的低租金住房。 （二）保障性住房的供給 方式 從各國的實踐來看，保障性住房供給主要有以下方式： 政府直接投資興建公共住房，以低租金出租給低收入群體 英國在 1945—1975 年間，地方政府建造公房 290 多萬套，有效緩解了成都市 XX 政府保障性住房建設(shè)項目 四川省 XX 工程咨詢監(jiān)理 有限公司 第 17 頁 共 82 頁 二戰(zhàn)后的 “房荒 ”。 限價房 限價商品住房供應(yīng)對象為不符合經(jīng)濟(jì)適用住房申購條件，又無力購買市場價普通商品住房的本市居民以及在本市務(wù)工一定年限并連續(xù)繳納社保的外來務(wù)工家庭。 2021 年度經(jīng)濟(jì)適用住房保障對象為家庭年收入4 萬元以下、人均住房面積 16 平方米以下的家 庭。 2021 年度低收入住房困難標(biāo)準(zhǔn)為家庭年收入 萬元以下，人均住房面積 16 平方米以下的家庭。 廉租房 根據(jù)規(guī)劃 ， 新建廉租住房將在經(jīng)濟(jì)適用房和限價商品房小區(qū)中配建，配建比例按規(guī)劃將控制在建筑面積的 10％～ 15％。更確切地講，凡為政府政策目標(biāo)、為特定保障對象服務(wù)、享受政府土地、信貸和稅收某種優(yōu)惠政策興建的住房都可視為保障性住房的一部分。遵循特殊保障與普遍保障相結(jié)合，政府主導(dǎo)與市場機(jī)制相結(jié)合，中央決策與地方因地制宜創(chuàng)新相結(jié)合的基本原則，來構(gòu)建以 “住有所居 ”為目標(biāo)的多元住房保障體系。更確切地說，特殊性住房保障是對貧困群體的救助、體現(xiàn)了社會公平與互助，而普遍性的住房保障提升廣大社會成員可支付能力則是社會和諧和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基礎(chǔ)，一個完善的住房保障制度應(yīng)是特殊性住房保障與普遍性住房保障的有機(jī)結(jié)合。住房保障的對象，從狹義上講是少數(shù)低收入、住房困難群體；從廣義上講，囊括了可支付能力不足的廣大中等收入群體和有特殊住房需求的 群體 (如老年人、殘疾人等 )。從 2021 公布的《成都市住房建設(shè)規(guī)劃（ 2021－ 2021）》看， 20212021 年，每年的公共住房（政府保障性住房）為 萬套， 加上每年的新增需求，城市的政府保障性住房的建設(shè)任務(wù)任重而道遠(yuǎn)。 據(jù) 2021 年統(tǒng)計，成都市符合經(jīng)濟(jì)適用房申購條件的市民多成都市 XX 政府保障性住房建設(shè)項目 四川省 XX 工程咨詢監(jiān)理 有限公司 第 15 頁 共 82 頁 達(dá) 7 萬余戶，經(jīng)濟(jì)適用房的有效供給遠(yuǎn)遠(yuǎn)不足。 另有 一個 重要現(xiàn)實問題 ，95%的人是集中在不到 50%的東 、中 部地區(qū)的國土面積上 ， 加大了實際上有供需不對稱的因素。 我國是一個人均資源量比較少的、緊缺的國家。實際上在 70 年代、 80 年代建設(shè)的房子，甚至之前有很多房子，包括現(xiàn)在 正在進(jìn)行 的老舊房屋 改造，都是過去遺留下來的。 在發(fā)展過程中，不僅有人口集聚以后的住房需求。 從當(dāng)前城鎮(zhèn)化發(fā)展的趨勢來看，隨著人口向城鎮(zhèn)的集聚，也包括既有的農(nóng)村重點的集鎮(zhèn)，他們在國家城鎮(zhèn)化發(fā)展的過程中，逐步從傳統(tǒng)的農(nóng)業(yè)型轉(zhuǎn)化為城鎮(zhèn)型的這些居民，總體上來講城鎮(zhèn)地區(qū)住房需求是在不斷加大的，這是一個需求的總的發(fā)展趨勢。為解決房地產(chǎn)市場存在的種種問題，近幾年從中央到地方各級政府部門出臺了一系列政策，通過規(guī)定 90 平方米以下中小戶型的建設(shè)比例、加大住 房保障、從緊的貨幣政策等政府調(diào)控和完善市場機(jī)制的手段穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，尤其是 “住房保障 ”這個帶著濃厚民生意味的詞，在 2021 成為了一個被提及率幾乎最高的詞匯。在城市居民中，低收入家庭對住房的需求最為迫切，用經(jīng)濟(jì)學(xué)的語言來說，這部分群體對住房的需求是剛性需求。 三、項目周邊概況 本項目位于三環(huán)路外側(cè)，屬城鄉(xiāng)結(jié)合部，近年來，隨著城市建設(shè)進(jìn)程成都市 XX 政府保障性住房建設(shè)項目 四川省 XX 工程咨詢監(jiān)理 有限公司 第 13 頁 共 82 頁 的加快和 “城鄉(xiāng)一體化新居工程 ”的推進(jìn)，農(nóng)村人口逐步向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移，城市化進(jìn)程進(jìn)一步加快，居民生活水平得到迅速提高，區(qū)域面貌得到極大改觀，房地產(chǎn)、物流等產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速。區(qū)內(nèi)平均海拔 500 米，其西北部地勢平坦，為成都市的商貿(mào)繁華區(qū)域，東南多為淺丘，為 “兩高一優(yōu) ”農(nóng)業(yè)發(fā)達(dá)的城郊，年平均氣溫℃ ，年降雨量 800－ 1000 毫米。 二、 XX 區(qū) 概況 “濯錦之江，源遠(yuǎn)流長 ”，以聞名千古的濯錦之江冠名的 XX 區(qū)，地處成都市東南 部，位于國務(wù)院批復(fù)成都市總體規(guī)劃城市向東向南發(fā)展的重要開發(fā)建設(shè)區(qū)域。全市符合政策生育率為 ％。 2021 年末全市戶籍人口 萬人 ,比上年末增加 萬人；常住人口 萬人，增加 萬人。 成都市城市建設(shè)成效顯著，中心城區(qū)水環(huán)境綜合整治工程 、 舊城改造 、城中村改造等一批重大建設(shè)項目順利推進(jìn)，城市功能不斷提升；公 用事業(yè)服務(wù)能力不斷增強(qiáng) ： 自來水供水總量達(dá) 億立方米，生活用水日供水能力 萬噸。一、二、三產(chǎn)業(yè)比例關(guān)系為::。 2021 年全市實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 億元（見圖 1），比上年增長 %。成都成都市 XX 政府保障性住房建設(shè)項目 四川省 XX 工程咨詢監(jiān)理 有限公司 第 12 頁 共 82 頁 市被連續(xù)被評為 “中國城市綜合實力 50 強(qiáng) ”，綜合實力排中西部地區(qū)前列。 （ 三 ）城市社會經(jīng)濟(jì)的現(xiàn)狀與發(fā)展 成都的致力于創(chuàng)建中國中西部創(chuàng)業(yè)環(huán)境最優(yōu)、人居環(huán)境最佳、綜合實力最強(qiáng)的現(xiàn)代特大中心城市。三是旅游資源分布相對集中。全市現(xiàn)有人文景觀 172處 ,全國重點文物保護(hù)單位 6個，省級文物保護(hù)單位 33 個。中心城區(qū)現(xiàn)有城市道路 1445公里，道路面積 3686 萬平方米，人均道路面積達(dá) 平方米 /人。成都是全國 45 個公路主樞紐城市之一，也是四川省高速公路網(wǎng)的重要支撐點。 2021 年，中心城區(qū)成都市中心城區(qū)污水處理規(guī)模將新增 82 萬噸 /天，五城區(qū) (含高 新區(qū) )污水處理率將達(dá)到 90%以上。目前，成都市建立了 60 多個污水凈化設(shè)施，污水處理廠 14 個，日處理總規(guī)模達(dá) 萬噸。成都的雨水集中在 8 兩個月，冬春兩季干旱少雨，極少冰雪。 氣候 成都屬亞熱帶季風(fēng)氣候，具有春早、夏熱、秋涼、冬暖的氣候特點，年平均氣溫 16 攝氏度，年降雨 量 1000 毫米左右。地勢西部略高東略低，屬典型的內(nèi)陸地帶。 （ 二 ）自然條件 地理 項目區(qū)域位于成都市區(qū)位于成都平原東部，平均海拔約 500 米。成都市中心城區(qū)面積 598 平方 公里，目前的建成區(qū)面積約 283 平方公里。 93 年被國務(wù)院確定為西南地區(qū)的科技、商貿(mào)、金融中心和交通及通信樞紐，綜合實力西部第一。2021 年，成都市被國務(wù)院批準(zhǔn)稱為全國統(tǒng)籌城鄉(xiāng)改革配套試點城市。 成都市 XX 政府保障性住房建設(shè)項目 四川省 XX 工程咨詢監(jiān)理 有限公司 第 10 頁 共 82 頁 第 三 章 項目區(qū)域現(xiàn)狀和規(guī)劃 一、 成都市 概況 成都市是四川省省會，是全省的政治、經(jīng)濟(jì)和社會活動中心，是中國西南地區(qū)重要的發(fā)達(dá)城市，中國特大城市之一，同時，還是國務(wù)院批準(zhǔn)的西南部地區(qū) “三中心、兩樞紐 ”的重要城市，在中 西部之間起著承上啟下的作用。當(dāng)前，由于住房保障制度不夠健全，即便是低收入群體，也只能通過市場解決住房問題。住房保障制度是社會保障制度的重要構(gòu)成部分，因而，建立完善的住房保障體系，改善低收入家庭的居住條件是構(gòu)建社會主義和諧社會、保證社會穩(wěn)定的重要方面。 構(gòu) 建和諧社會要求關(guān)注低收入群體的住房問題 黨的十六屆四中全會提出了構(gòu)建和諧社會，要求按照民主法治、公平正義、誠信友愛、充滿活力、安定有序、人與自然和諧相處的要求，加快推進(jìn)和諧社會建設(shè)。截至 2021 年，全國 291 個地級以上城市中，仍有 70 個城市尚未實施廉租住房制度，僅有 18 個省、自治區(qū)、直轄市通過簽訂目標(biāo)責(zé)任書等方式，將廉租住房制度建設(shè)納入對市（區(qū)）、縣政府目標(biāo)責(zé)任制管理和明確了最低收入家庭住房保障目標(biāo)及具體考核辦法。如英國政府扶持非贏利組織 興建的普通住宅和對低收入者的租金補(bǔ)貼，近30 年來每年一直保持在占 GDP 的 2%以上，占政府公共支出的 5%左右。 從一些市場經(jīng)濟(jì)國家解決住房問題的經(jīng)驗看，住房保障是政府的重要成都市 XX 政府保障性住房建設(shè)項目 四川省 XX 工程咨詢監(jiān)理 有限公司 第 9 頁 共 82 頁 職能之一。在住房資源配置中，既要充分發(fā)揮市場機(jī)制的作用，也要積極發(fā)揮政府保障的作用，一個完善的住房制度必然是由市場機(jī)制和住房保障制度有機(jī)構(gòu)成、各負(fù)其責(zé)的制度。這對于在房價高企重壓下的低收入家庭來說，無疑重新燃起了 “擁有自己一席之地 ”的希望。各地政府官員對此紛紛表達(dá)了決心和信心，有的還提出了明確的目標(biāo)和實施措施。目前成都市的廉租房和經(jīng)適房數(shù)量還不足以解決這部分群眾的住房問題，因此加快廉租房和經(jīng)適房的建設(shè)是非常必要的，它是落實和完善成都市公 共住房保障體系的重要手段。從 2021年 1月開始，成都市政府率先在全國范圍內(nèi)推行的 “零租金 ”優(yōu)惠政策，為成都市城區(qū) 收入家庭解決了住房問題。截至 2021年底，累計解決城區(qū) 11萬多戶中低收入及以下水平家庭的住房 問題，占城區(qū)住戶總數(shù)的 10%以上。同時，大力建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房。雖然各地結(jié)合實際情況，積極推進(jìn)廉租住房制度建設(shè)，取得了初步成效，為改善城鎮(zhèn)最低收入家庭住房條件發(fā)揮了重要作用。 從 1991年提出建立保障性住房制度到 2021年出臺相關(guān)管理辦法，已有數(shù)年光景。然而，就住房而言，被納入廉租住房保障范圍的只有 萬戶。而據(jù)民政部數(shù)據(jù)顯示， 2021 年城鎮(zhèn)低保人數(shù)穩(wěn)定在 2200左右。加大對圈地不建、捂盤惜售、哄抬房價等違法違規(guī)行為的查處力度 。 四是大力整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序。加大差別化信貸、稅收政策執(zhí)行力度。盤活住房租賃市場。增加中低價位、中小套型普通商品房用地供應(yīng)，加快普通商品房項目審批和建設(shè)進(jìn)度。各級政府要切成都市 XX 政府保障性住房建設(shè)項目 四川省 XX 工程咨詢監(jiān)理 有限公司 第 7 頁 共 82 頁 實負(fù)起責(zé)任，嚴(yán)格執(zhí)行年度建設(shè)計劃，確保土地、資金和優(yōu)惠政策落實到位。建設(shè)保障性住房 300 萬套，各類棚戶 區(qū)改造住房 280 萬套。政府工作報告明確提出了促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的 4 項措施： 一是繼續(xù)大規(guī)模實施保障性安居工程。促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。對此， 從 2021 年開始，接連出臺了一系列調(diào)控政策，比如國八條、國六條等。 據(jù)統(tǒng)計， 2021 年 5 月份，成都房地產(chǎn)以春季交易會掀起漲價潮之后，均價就從每平方米 5566 元一路攀升，至 11 月底均價已高達(dá)每平方米 6458元，成為成都均價的新高。 2021 年 6 月份成都市政府為滿足災(zāi)后重建，出臺的一項鼓勵性政策：《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)恢復(fù)發(fā)展扶持居 民安居置業(yè)的意見》（以下簡稱《意見》）。府河以內(nèi)，商品房住宅集中成